새해 강남 재건축 단지로 옮겨볼까

서울 송파구의 부동산 중개사무소에 최근 상승세를 보이는 전세 가격이 게시돼있다.

12월에서 1월에 이르는 겨울철 전세시장은 전형적 비수기에 속한다. 이때는 전셋값이 거의 움직이지 않는 것이 일반적이다. 하지만 2011년 초는 상황이 다를 것으로 예상된다.

2011년에도 전셋값 강세 예상 전세 물량을 확보하려는 경쟁이 거세지면서 계절적 영향에서 벗어났기 때문이다. 새해 초 전세 입주를 위해 새로운 전략을 짜야할 시점이다.

2011년 전세시장은 전반적으로 불안한 상황을 이어갈 것으로 예상된다. 이유를 살펴보자. 우선 인천광역시를 제외한 수도권 지역에서 만성적으로 입주 물량 공급 부족 현상이 나타나고 있다. 2010년 대형 건설사의 주택분양 실적이 6만여 채에 그쳐 2002년 이후 8년 만에 최저치를 기록할 전망이다. 애초 분양 예상 물량(22만2438채)의 27%에 불과한 규모로 2002년 이후 가장 낮은 수치다.

2010년 주택 공급 물량은 18만 채 수준에서 크게 벗어나지 못할 것으로 추정된다. 2011년 입주 예상 물량은 서울 지역 2만 채가량, 수도권 6만 채가량, 지방 5만 채가량으로 2010년의 40%에도 미치지 못할 것으로 전망된다. 광역시의 전셋값 역시 불안정하다. 미분양 물량이 10만 채 아래로 감소하면서 신규 주택 공급 문제가 가시화됐다. 최근 PF(프로젝트파이낸싱)와 관련한 규제까지 강화돼 2011년 민간주택 공급이 된서리를 맞을 가능성이 커졌다.

또 늘어난 전세자금 대출과 넘쳐나는 시중 부동자금이 전셋값의 상승을 부채질할 것으로 판단된다. 은행의 단기성 부동자금은 예금보다 증시나 부동산 시장으로 흘러 들어갈 것으로 예상되는 가운데 전세자금 대출 규모가 매월 증가세를 보이는 것에 주목할 필요가 있다.

게다가 재건축·재개발 물량이 증가해 전셋값이 더 오를 전망이다. 현재 강남 3구를 포함한 강동구 고덕지구, 영등포구 여의도를 중심으로 재건축 사업이 추진되고 있다. 지역별 뉴타운사업 역시 탄력을 받을 것으로 보여 앞으로 2~3년 동안 전셋값의 상승세가 쉽게 꺾이지 않을 것으로 예상된다.

마지막으로 월세 선호도가 높아져 전세 물량이 상대적으로 감소할 수 있다. 예금금리가 낮아 매력이 떨어지면서 목돈이 필요하지 않거나 2년 안에 주택을 처분해야 하는 다주택자들의 월세 선호도가 점점 높아지고 있다. 제한적 임대시장에서 월세 물량이 증가하면 전셋값은 상승하게 마련이다.

업계에 따르면 2011년 수도권 아파트 입주물량(공공물량 포함)은 10만9000가구에 이를 것으로 추정된다. 이는 2010년 입주물량 16만8144가구와 비교해 35%나 감소한 수치다. 무엇보다 2010년 신규 아파트 11만3129가구의 입주로 전셋값이 상대적으로 안정적인 경기 지역마저 입주물량이 전년 대비 절반 이상 줄어들 전망이다.

전세계약이 2011년 상반기에 만료될 예정이라면 굳이 만기일까지 기다릴 필요없이 신규 아파트 단지로 갈아타는 전략이 필요하다. 서울 지역의 대표적 신규 입주단지로는 12월을 기준으로 서울 사당동 이수 자이(140가구), 일산 덕이동 아이파크(1554가구), 부천 중동 래미안(521가구), 의왕시 포일동 포일휴먼시아(366가구) 등이 있다.

1, 2월에 걸쳐 강동구 강일지구에서 고덕리엔파크Ⅰ(605가구), 고덕리엔파크Ⅱ(636가구), 고덕리엔파크Ⅲ(2283가구) 등 총 3524가구의 물량이 나올 예정이다. 서울 지역은 송파구 장지동 송파파인 12단지(149가구)와 13단지(197가구)의 입주가 예정돼 있고, 고급주택 전세 분양으로 주목 받았던 한남동 더 힐(600가구)은 전 가구가 전세 물량으로 구성돼 높은 관심을 끌 것으로 보인다. 또 김포시 걸포동 오스타파라곤 1단지(606가구), 2단지(590가구), 3단지(440가구) 1636가구의 입주는 김포 전세시장의 가격 안정화에 큰 몫을 할 것으로 기대된다.

2월에는 서울 지역의 입주물량이 눈에 띈다. 마포구 공덕동 래미안(794가구)과 용산구 신계동(대림 e편한세상 867가구)은 전세 세입자의 관심을 끌 것이다. 수도권 지역에서 최대 물량은 일산 덕이동 하이파크 신동아 파밀리에(3316가구) 대단지다.

신혼부부라면 도시형 생활주택 관심 둘 만신규 입주단지는 대체로 입주일을 기점으로 서울 지역은 3개월 이내 60% 이상, 수도권 지역은 40%의 전세물량을 소화하는 것이 일반적이다. 하지만 최근 전셋값이 오르면서 2개월 안에 80% 이상 전세계약이 완료되는 분위기다. 특히 서울의 전세 선호 지역은 입주 전부터 물건을 확인하는 절차도 생략하고 사전 전세계약이 이뤄지는 사례가 급속히 늘고 있다.

전셋값 상승은 보통 주택과 관련되지만 신혼부부나 1~2인 가구라면 올해 최대 공급이 예상되는 도시형 생활주택에 관심을 둘 만하다. 도시형 생활주택은 일반 원룸 주택과 달리 단지가 크고 편의성, 보안성이 좋아 인기다.

역세권에 개발되기 때문에 대중교통 접근성이 뛰어나다. 이런 점에서는 오피스텔과 큰 차이가 없지만 오피스텔보다 전용률이 높고 관리비가 저렴한 것이 큰 장점이다. 따라서 당장 무리하게 집을 넓혀 아파트 전세를 찾기보다 도시형 생활주택으로 눈을 돌려 전셋값 폭등이라는 큰 비를 잠시 피하는 것도 방법이다.

강남권 재건축 아파트 단지는 주거시설이 노후해 주변 지역보다 시세가 40% 이상 낮다. 여기에 학군 수요가 더해져 거주 수요가 많은 편이다. 하지만 현시점의 강남권 재건축 단지는 정부의 규제 완화 정책에 따라 사업추진 상황이 급변할 수 있기 때문에 전세 지속기간을 보장하기 어렵다. 입주 전에 이 점을 알아야 한다.

해당 재건축 단지에서 사업이 추진되면 전셋값이 천정부지로 높아질 수 있다. 가령 재건축아파트 115㎡형을 2억5000만원에 전세계약을 맺어 입주했다면 주변 지역의 같은 평형 일반 아파트 같은 평형은 4억5000만~5억원 수준이라고 가정할 수 있다. 재건축 사업이 추진되면 주변 지역의 같은 평형 일반 아파트의 전셋값은 5억5000만~6억원 수준으로 급등할 것으로 예상할 수 있다. 재건축 단지에 입주하려면 현재 전셋값의 200% 이상 여유자금을 굴릴 대책이 반드시 필요하다는 얘기다.

일반 매매시장과 달리 전세시장은 정부 역시 공급을 늘리는 것 외에 뚜렷한 대책을 마련하기 어렵다. 세입자들이 사전 대책을 세워야 하는 이유다. 특히 1~2월은 과거 사례를 봤을 때 학군 전세 수요가 높은 기간이다. 명문 학군과 학원가 주변의 입주 선호도가 매우 높아 신속히 입주 전략을 수립하는 것이 좋다.