Q지인으로부터 4대 강 사업 지역 주변인 경기도 여주군 능서면의 논밭에 투자하지 않겠느냐는 제안을 받았습니다. 현재 시세(3.3㎡당 70만원)가 3년이 지나면 4대 강 사업과 성남 여주 간 전철의 수혜로 적어도 3.3㎡당 150만원까지 오를 것이라고 합니다. 전체 투자 금액은 1억5000만원 정도로 현재 상황에서 부담스러운 액수는 아닙니다. 하지만 또 다른 사람은 신중해야 한다고 조언합니다. 투자해도 될까요?



A 지난해 12월 8일 ‘친수구역 활용에 관한 특별법’이 국회를 통과해 친수구역과 관련한 관심이 커지고 있습니다. 이 법에 따라 국가하천의 양쪽 각 2㎞ 이내 지역이 50% 이상 포함된 지역을 친수구역으로 지정하고 국가하천과 조화롭게 주거, 상업, 산업, 문화, 관광, 레저 등의 기능을 갖춘 시설을 조성합니다. 한마디로 작은 신도시가 건설되는 것입니다. 상황이 이렇다 보니 4대 강 사업의 ‘보(洑)’가 건설되는 지역을 중심으로 토지 시장의 움직임이 관측되고 있습니다. 하지만 아직 대상지가 확정되지 않아 주의해야 합니다.

개발 호재 지역의 토지에 투자할 때는 개발구역 선정 가능성, 투자 시점, 개발 방식, 사업성 등을 면밀하게 검토해야 합니다. 우선 개발구역 선정 가능성을 보면 능서면에는 여주보가 한창 공사 중입니다. 친수구역은 보 주변이어야 한다는 요건 때문에 일부에서 이 지역이 대상지로 선정될 가능성이 크다는 얘기가 나옵니다. 하지만 이 지역은 개발에 걸림돌이 있습니다. 바로 강 건너 백석리도에 있는 공군 사격장입니다. 사격장이 옮겨지지 않는다면 소음, 폭발 위험성, 고도제한 등의 이유로 이 지역 개발이 어려울 수 있습니다.

일반적 경우라면 법이 통과된 현재 위험성은 있지만 큰 수익을 기대할 수 있고 토지거래에 제약이 없기 때문에 투자하기 나쁘지 않은 시점입니다. 하지만 4대 강 사업의 전신인 한반도 운하 사업이 이 일대 토지 시장을 휩쓸어 토지 가격이 많이 올랐습니다. 위험에 비해 기대 수익이 낮기 때문에 투자 시점이 조금 늦었습니다.

개발 방식과 사업성 면에서는 이 지역이 개발지역으로 선정되더라도 수익을 장담할 수 없습니다. 친수구역 개발사업은 수자원공사나 LH공사가 대상지를 수용해 사업을 시행합니다. 이런 사업은 대부분 보상 방식으로 감정평가 금액에 따라 보상을 받게 됩니다. 기존 개발사업의 보상가가 공시지가의 1.5배 정도인 점을 생각하면 2010년 기준 공시지가 25만원인 토지의 보상가는 감정평가를 잘 받아도 50만원 이내입니다. 보상가가 투자액보다 낮아 손실을 볼 가능성도 배제할 수 없습니다.

보상으로 아파트 입주권, 협의 양도인 택지나 환지를 받을 수 있다면 사업성은 높아집니다. 하지만 여주는 서울이나 수도권 대도시와 떨어져 있기 때문에 주택 수요가 많지 않아 사업성을 장담할 수 없습니다. 일부에서 실패한 혁신도시나 기업도시의 전철을 밟을 수 있다는 비관적 전망도 제기하고 있습니다. 또 친수구역 개발이익의 90%를 정부가 환수할 방침이라 큰 수익을 기대하기 힘듭니다.

물론 언론에 나오는 친수구역 대상지가 모두 투자성이 없다고 말할 수는 없습니다. 지역별, 물건별로 위에서 제시한 기준에 부합한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

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