아파트 분양시장 열기 달아올라 차익보다 실수요로 접근해야

아파트 신규 분양시장이 슬슬 달아오르고 있다. 주택시장 침체와 분양가상한제 영향 등으로 한동안 공급이 끊겼던 부산·대전 등에서 분양이 줄을 잇고 있다. 주택 수요가 많은 서울에서는 강북권 재개발단지가 본격적으로 분양에 나선다.

분양시장 분위기가 그다지 나쁘지 않다. 지방은 물론 서울에서도 청약 1순위 마감 단지가 잇따른다. 삼성물산이 4월 초 서울 옥수동에서 분양한 재개발단지인 래미안옥수리버젠(옥수12구역)은 1순위에서 최고 6.8대1의 청약 경쟁률을 보였다. 비슷한 시기 우미건설이 경남 양산신도시에서 내놓은 양산우미린도 평균 2.3대1로 1순위에서 청약이 마감됐다.

이처럼 분양시장이 살아나면서 청약통장을 꺼내 드는 주택 수요자·투자자가 적지 않다. 그런데 올해 청약 경쟁은 만만치 않을 전망이다. 청약통장별로 청약 전략을 잘 세워야 한다. 분양시장 분위기가 좋은 데다 2009년 5월 통장을 새로 만든 청약종합저축 가입자가 5월 1순위 청약자격을 갖게 되기 때문이다.



청약통장 1순위 가입자 1000만 명중앙일보 조인스랜드에 따르면 전통적 봄 분양 성수기인 6월까지 전국에서 7만여 가구가 나온다. 이 가운데 재개발·재건축 조합원 몫을 제외한 5만1000여 가구가 일반 청약자 몫이다. 이들 단지에 1순위로 청약하려면 청약저축·예금·부금, 종합저축에 가입해 2년이 지났어야 한다.

종합저축은 민영·공공주택, 중소형(전용 85㎡ 이하)·중대형(전용 85㎡ 초과)에 모두 청약할 수 있어 만능통장으로 불린다. 기존 청약통장인 청약저축·예금·부금은 민영·공공, 주택 규모 수요가 명확하게 구분돼 어느 정도 수요를 예측할 수 있었다. 분양대행업체 내외주건 정연식 상무는 “종합저축 가입자가 가세하면 청약 수요 예측이 어려워질 것”이라며 “따라서 예비 청약자라면 보다 꼼꼼한 전략을 세워야 한다”고 말했다.

종합저축은 첫 출시된 2009년 5월에만 583만여 명이 가입했다. 3월 말 현재 청약저축 1순위 가입자가 367만 명인 점을 감안하면 5월이면 종합저축 가입자의 가세로 1순위 가입자가 950만 명을 넘고, 6월이면 1000만 명을 훌쩍 넘게 된다.

5월 1순위 자격이 생기는 종합저축 가입자 중 중대형 민영주택에 청약하려는 사람은 최초 청약 이전에 주택 규모에 맞게 예치금(서울 기준 전용 85㎡ 이하는 300만원, 85~102㎡ 이하는 600만원 등)을 미리 넣어둬야 한다. 그렇지 않으면 1순위로 청약할 수 없다. 예컨대 2009년 5월 가입해 매달 10만원씩 24개월을 넣었다면 납입액이 총 240만원이다. 이 상태로는 서울에서는 1순위로 청약할 수 없다. 서울 민영주택의 최저 예치금액(300만원, 전용 85㎡ 이하)에 미치지 못하기 때문이다.

이런 사람을 위해 정부는 최초 청약 전까지 모자라는 예치금을 한꺼번에 넣을 수 있도록 했다. 국토해양부 주택기금과 김홍기 사무관은 “종합저축 가입자는 최초 청약 전에 부족한 예치금을 한꺼번에 넣을 수 있다”고 설명했다. 10만원씩 넣은 가입자라면 최초 청약 전까지 760만원을 입금해 1000만원을 만들면 곧바로 서울에서 전용 135㎡ 이하 중대형 주택형에 1순위 자격으로 청약할 수 있다.

종합저축은 가입 때 나이 제한이 없지만 만 20세 이상 가입자만 통장을 쓸 수 있다는 점도 알아둬야 한다. 이 경우 통장 가입기간은 만 18세 이상부터만 인정된다. 즉 만 15세에 가입해 만 20세가 되는 해에 통장을 사용하더라도 청약가점제상 통장 가입기간은 24개월밖에 안 되는 것이다.

청약예·부금 가입자는 서울 재개발·재건축단지나 수도권 민영주택을 적극 노려볼 만하다. 서울 도심 주택공급 부족으로 도심에 편리한 기반시설을 갖춘 재개발·재건축단지의 인기는 올해도 높을 것으로 보인다. 특히 중소형 선호 현상이 두드러지면서 재개발·재건축 조합원이 중소형을 대거 신청하면서 일반 청약자 몫으로 중대형이 많이 나올 것으로 보인다. 유엔알컨설팅 박상언 사장은 “과거에는 재개발·재건축 하면 중소형만 분양됐으나 앞으론 중대형 분양 물량이 늘 것”이라며 “중대형으로 갈아타려는 수요자라면 서울 재개발·재건축단지에 관심을 가져볼 만하다”고 말했다.



청약가점제 적용 여부 따져봐야그러나 이들 민영주택은 종합저축 가입자가 대거 가세해 경쟁률이 다소 올라갈 전망이다. 그렇다고 종합저축에 너무 기죽을 필요는 없다. 재개발·재건축단지 등 민영주택은 청약가점제가 적용돼 종합저축과의 경쟁에서 유리하기 때문이다.

표면적으로 경쟁률은 오르겠지만 같은 1순위라도 종합저축 가입자는 가점제상 통장 가입기간(총 17점) 점수가 4점(2년 이상~3년 미만)밖에 안 되기 때문이다. 올해에는 또 민간주택 재당첨금지(1~5년) 배제가 유지된다. 이에 따라 민영주택 상한제 단지에 청약해 당첨되더라도 당첨자 본인은 물론 세대원 모두 다른 단지에 청약할 수 있다.

지난해 3월 재당첨 금지 배제가 시행되면서 3순위에 청약자가 대거 몰리기도 했다. 그렇다고 무턱대고 청약에 나서는 것은 곤란하다. 보금자리주택에는 여전히 재당첨 금지가 적용되기 때문이다. 세대원이 청약통장을 써 당첨된 경우 계약하지 않더라도 세대주는 보금자리주택에 3~5년간 청약할 수 없다. 신한은행 이남수 부동산팀장은 “기존 주택시장이 살아나면 분양시장도 북적댈 것으로 예상되지만 집값 상승을 통한 전매차익을 크게 기대하기 어렵기 때문에 실수요 입장에서 청약계획을 세워야 한다”고 말했다.

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