[Real Estate] 훈풍 부는 지방 분양시장 과열 조짐

지방 주택시장에 훈풍이 분다. 신규 아파트 분양시장에는 청약 열기가 뜨겁다. 최근 분양시장에 나온 전남 여수 신영 웅천지웰은 순위 내 청약에서 614가구 모집에 1385명이 청약했고, 경남 진주 현대 엠코타운 더 프라하는 1813가구 모집에 3949명의 청약자가 몰렸다. 춘천 아이파크는 493가구 모집에 1712명이 청약했다.

요인은 복합적이다. 우선 이들 지역에서는 최근 3~4년간 신규 분양 물량이 거의 없어 대기 수요가 한꺼번에 몰렸다. 춘천은 2008년 이후 3년 만에 처음으로 분양된 민간 아파트다. 진주도 2008년 이후 더 프라하 분양 이전까지 3개 단지 2014가구만 분양됐다.

여수와 천안 지역 역시 2008년 이후 신규 분양이 없었다. 광주 남구에서 봉선·주월 이지더원을 분양하는 이지건설 관계자는 “2007년 광주 수완지구에서 대규모 미분양 사태가 나온 이후 4년 동안 광주에서 신규 분양이 없었다”며 “공급이 부족하다 보니 우리뿐만 아니라 광주의 다른 아파트 모델하우스에도 하루 6000명 이상의 방문객이 몰린다”고 말했다.

둘째는 가격 경쟁력이다. 천안 두정 2차 e편한세상 길승진 분양소장은 “평균 분양가가 3.3㎡당 770만원(확장 포함)으로 3~4년 전 분양가보다 낮다”고 말했다. 춘천 아이파크 역시 분양가가 3.3㎡당 618만원으로 새 아파트인데도 인근 아파트 시세와 비슷하다.

셋째 요인은 각종 호재다. 웅천지웰은 여수 엑스포와 KTX 개통, 진주 엠코타운 더 프라하는 한국토지주택공사(LH) 이전이라는 호재가 있다. 지난해 5월부터 지방은 청약통장 1순위 요건이 24개월에서 6개월로 단축돼 청약통장 보유자의 분양시장 진입 문턱이 낮아진 점도 한몫했다. 국민은행 박합수 부동산팀장은 “전셋값이 집값의 80%를 넘어서는 경우가 잇따르고 전셋집 구하기도 어려워지자 ‘이참에 아파트를 분양 받자’는 지방 주택 수요자가 늘고 있다”고 분석했다.

기존 주택시장도 분위기가 좋다. 국민은행의 주간 아파트가격 동향 조사보고서에 따르면 6월 20일 기준 전국 6대 광역시의 아파트 매매가격지수는 120.1로 집계됐다. 이 지수의 기준치(100.0)는 2008년 12월 15일 당시 아파트 매매가격이다. 광역시의 아파트값은 30개월 만에 평균 20% 넘게 오른 셈이다.

6대 광역시 매매값 올라부산이 143.1로 가장 많이 올랐고 대전(130.1), 광주(119.2), 울산(115.3) 순으로 지수가 높았다. 서울이 100.7로 제자리걸음을 하고, 수도권이 98.6으로 뒷걸음질친 것과 비교할 때 지방 아파트값 상승세는 더 두드러진다. 한국주택협회 김동수 실장은 “지방 주택시장이 수도권과 달리 호조를 보이는 것은 최근 3~4년간 공급 감소에 따른 수급 불균형 때문”이라고 분석했다. 국토해양부에 따르면 부산 지역은 주택건설 인허가 실적이 2006년 4만8741가구, 2007년 4만1254가구로 정점을 찍은 이래 2008년 1만3594가구, 2009년 6506가구, 2010년 1만8331가구 등으로 급감했다.

그러나 최근 들어 일부 분양시장을 중심으로 과열 조짐이 감지되고, 그에 따른 후유증을 우려하는 목소리도 나온다. 가장 대표적인 게 무허가 이동식 중개업소인 ‘떴다방’에 의한 가수요다. 높은 청약 경쟁률이 실제 계약으로 이어지면서 부산이나 대전 등 인기 지역 분양 현장에서는 떴다방이 버젓이 진을 치는 모습을 쉽게 찾아볼 수 있다. 떴다방을 중심으로 과열 조짐이 일면서 분양된 지 얼마 안 된 아파트도 웃돈이 붙어 불법 거래되는 사례가 나오고 있다. 최근 부산 금정산2차 쌍용예가를 분양한 쌍용건설 관계자는 “떴다방이 하도 많이 와 과열 경쟁을 막으려고 경찰관까지 배치했다”며 “전용면적 84㎡ 아파트는 15층 기준으로 3000만~4000만원가량 웃돈이 붙었다고 한다”고 말했다. 부산 정관신도시 이지더원2차를 분양한 이지건설 관계자도 “실수요자와 투자자를 구분할 수 없을 정도로 사람이 몰리면서 떴다방도 많이 등장해 분위기가 과열됐다”며 “전매제한 기간이 1년인데도 벌써 분양가에 2000만원의 웃돈이 붙어 암암리에 거래되는 것으로 알고 있다”고 말했다.

정부 대출 규제 등 악재도 부산에서 시작된 분양시장 과열 양상은 최근 국제과학비즈니스벨트 거점지구 선정과 세종시 개발로 호재가 넘치는 대전·충남으로 확산되고 있다. 최근 대전 노은지구에서 청약 마감된 한화 꿈에그린 아파트의 분양대행을 맡은 스타파라에 따르면 당첨자 발표일인 6월 20일 0시쯤부터 100여 명의 이동식 중개업자가 몰려와 장사진을 쳤다. 스타파라 관계자는 “새벽에 떴다방을 세우고 업자들끼리 서로 사고팔면서 웃돈을 형성하는 것을 ‘새벽장’이라고 하는데 2년여 전 인천 송도 이후 처음으로 대전에서 새벽장이 섰다”고 말했다.

D건설사 관계자는 “최근 지방 청약 열기에는 이른바 떴다방으로 인한 거품이 적지 않다”며 “떴다방이 썰물처럼 빠져나가면 후유증이 있을 수 있으므로 떴다방에 의한 가수요를 충분히 감안하고 청약 여부를 결정해야 한다”고 말했다.

최근 정부가 대출 규제를 지방으로 확대한 것도 악재다. 정부는 6월 29일 주택담보대출 채무자의 상환능력 확인, DTI(총부채상환비율) 적용 대상 단계적 확대 검토 등을 담은 ‘가계부채 연착륙 종합대책’을 발표했다. 지금까지는 수도권 등 DTI 의무적용 지역이 아닌 지방에서는 LTV(주택담보인정비율)만 감안해 대출이 이뤄졌지만 앞으로는 지방에서도 대출자의 소득 등 상환능력에 대한 검증이 이뤄지는 것이다. 현재 서울·경기·인천 등 수도권에만 적용하고 있는 DTI 규제도 단계적으로 확대될 가능성이 크다. 부동산1번지 박원갑 연구소장은 “고령자나 소규모 자영업자, 비정규직 등 소득 증명이 어려운 실수요자도 주택 구입에 애먹을 수밖에 없다”며 “분양시장에는 DTI가 적용되지 않지만 기존 주택시장 매수세가 위축되면 분양시장도 타격을 받게 마련”이라고 말했다. 그는 “지방 분양시장 상황의 변화가 예상되는 만큼 분양권 전매를 통해 단기간에 돈을 벌겠다는 생각은 상당히 위험할 수 있다”고 덧붙였다.