[Tax] 상가 사서 2년 후 물려줘라

시가 20억원에 이르는 상가와 강남의 아파트 두 채를 가지고 있는 김모(50)씨는 자기 건물에서 치과를 운영하고 있다. 그에겐 대학원에 다니고 있는 아들이 한 명 있다. 상속세를 줄이기 위해 미리 재산의 일부를 물려주려고 한다. 김씨가 가진 재산 가운데 어떤 걸 먼저 증여하는 게 유리할까.

증여 재산을 선택할 때 재산이 어떻게 평가되는지부터 알아야 한다. 세법상 재산을 평가하는 대원칙은 시가다. 시가란 자유롭게 거래가 이뤄지는 합리적인 가격을 말한다. 만약 거래가 없어 시가를 산정하기 어려운 경우에는 보충적 평가방법인 기준시가로 증여 재산을 평가한다. 기준시가는 통상 시가의 40~70% 수준으로 낮은 경우가 많다. 이를 활용해 기준시가로 평가되는 자산을 증여하면 세금을 줄일 수 있다.

김씨가 보유하고 있는 상가와 아파트를 보자. 아파트는 매매가 빈번해 시가를 비교적 정확하게 알 수 있다. 개별 물건에 따라 특수성이 있게 마련인 상가는 다르다. 시가를 아파트만큼 정확하게 파악하기 어렵다. 따라서 상가를 물려주면 시가가 그대로 노출되는 아파트나 금융자산보다 증여세 부담을 줄일 수 있다. 이를테면 시가가 20억원으로 동일한 상가와 아파트를 가지고 있다면 기준시가가 10억원인 상가를 증여했을 때 3억6000만원 정도의 증여세를 줄일 수 있다.

단, 증여일로부터 3개월 안에는 가급적 매매나 감정은 하지 않는 게 좋다. 증여 받은 재산을 기준시가로 평가해 증여세를 냈다 하더라도 증여일 전후 3개월 이내 기간 중에 매매, 감정, 수용, 경매 또는 공매가 있는 경우에는 그 금액을 시가로 보기 때문이다.

만약 김씨의 아들이 증여일로부터 3개월 이내에 상가를 담보로 은행 대출 등을 받게 되면 은행에서는 담보자산의 평가를 위해 감정평가법인에 감정을 의뢰할 수 있다. 그러면 세무서에서는 그걸 증여재산가액으로 보고 애초 신고된 증여세를 재계산해 세금을 추가 고지한다. 무심코 담보대출을 받았다가 증여세를 추가 납부하는 상황이 발생하지 않도록 주의해야 한다.

또 김씨의 건물이 구입한 지 2년이 안 된 건물이라면 증여할 때 주의해야 한다. 증여일로부터 소급해 2년 이내 기간 중에 매매, 감정, 수용, 경매 또는 공매가액이 있고 이 기간 중에 가격 변동의 특별한 사정이 없으면 그 매매사례 가액을 시가로 볼 수 있기 때문이다. 따라서 증여하려면 건물 취득 후 2년이 지난 후 해야 안전하다.

상가 증여는 증여세뿐 아니라 다른 절세 혜택도 많다. 김씨는 본업인 병원 사업소득과 부동산 임대소득을 합해 종합소득을 신고하고 있는데 매년 소득세 최고세율 35%로 세금을 내왔다. 하지만 상가를 증여하면 임대수입만큼은 김씨의 소득에서 빠지게 되므로 김씨의 종합소득세가 줄어든다. 물론 증여 받은 아들이 부동산 임대소득에 대한 세금을 내야 하지만 아직 다른 소득이 없기 때문에 소득세율은 김씨보다는 낮을 것이다. 병원 건물을 증여해 아들이 소유주가 되면 김씨는 치과를 아들에게 임차해 쓰는 셈이 된다. 따라서 임차료를 비용으로 처리할 수 있어 사업소득세도 줄일 수 있다.

자녀의 향후 자금 출처 마련에도 효과적이다. 건물주인 자녀에게는 매년 임대료 수입이 발생하므로 자녀 명의로 소득이 계속해서 쌓이게 되고 향후 자기 명의로 집을 샀을 때 자금 출처 소명 수단으로 유용하게 활용할 수 있다. 이렇게 임대수입만큼은 추가적인 증여세 없이 자녀 재산을 꾸준히 늘려주는 효과가 있다.

마지막으로 건물 증여를 통해 상속세 절세도 기대할 수 있다. 건물을 증여해 두고 10년이 지나면 상속재산에 합산되지 않고 제외되므로 상속세 절감효과를 기대할 수 있다. 비록 10년이 지나기 전에 상속이 이루어져 합산되더라도 증여 당시 가액으로 합산되기 때문에 그동안의 가치 상승분만큼은 상속세 절감이 가능하다.