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[Asset Management] 자영업자 증가가 상가시장 악재 될 수도

[Asset Management] 자영업자 증가가 상가시장 악재 될 수도



중소기업연구원이 발표한 ‘베이비붐 세대 자영업 창업 급증:우려와 대책’에 따르면 2012년 7월 자영업자 수는 약 586만명으로 2011년 1월 이후 58만명 증가한 것으로 조사됐다. 2005년 8월 이후 5년 반동안 100만명 줄어든 자영업자 수는 2011년 1월을 저점으로 늘고있는 추세다.

이와 같은 자영업자 수의 증가는 일반적으로 상가 투자에 호재로 작용한다. 이들의 증가는 건물의 공실 해소, 임대료 상승 효과가 있다. 자영업자의 증가가 상가 투자에 계속 호재가 될까. 중소기업연구원은 자영업자 중 은퇴를 앞둔 50대 비중이 크고, 진입장벽이 낮은 생계형 자영업에 집중되고 있으며, 과당 경쟁으로 경쟁력이 약하고 차입을 통한 창업으로 수익성이 낮다고 진단했다.

이미 높게 형성된 임대료 역시 신규 진입 자영업자에게 장벽이 되고 있다. 소상공진흥원에 따르면 자영업자의 월평균 순이익은 2007년 182만원에서 2010년 149만원으로 감소하고 있다. 반면 국토연구원에 따르면 매장용 빌딩 임대료는 꾸준히 오르고 있다.

신규 상가 투자자 입장에서도 부담이 갈수록 커지고 있다. 금융위기 이후 안정적인 수익을 기대할 수 있는 투자처가 마땅치 않은데다 수익형 부동산 투자의 관심이 커지면서 상가시장에서 공급자 우위의 상황이 이어지고 있다. 국토해양부의 전국 매장용 빌딩 투자수익률에 따르면 2003년 14.1%에서 2011년 6.7%로 투자수익률이 떨어지고 있다. 수급 불균형시장에서 매매(분양)가격 상승은 투자수익률을 악화시키는 주요 요인 중 하나다.

이와 같은 투자수익률 악화에 대한 부담은 임차인에게 과도한 임대료 상승으로 전가되고 있다. 이런 부담 탓에 임차인이 돈을 제대로 벌지 못하는 경우가 많아 결국 상가 투자자도 손실을 볼 수 있는 잠재적 악재 요인이 되고 있다.상가 투자에서 중요한 체크포인트 중 하나는 최종 수요자인 임차인의 경쟁력이다. 현재 최종 수요자인 자영업자의 현황이 그리 밝은 편은 아니다. 주로 은퇴를 앞둔 50대가 재취업 등 다른 대안을 찾지못하고 치밀한 준비 없이 자영업 창업에 내몰리고 있다. 이들은 결코 우량 임차인이 되기 어려우며, 이는 상가 투자시장과 임대시장에 상당히 부정적인 영향을 줄 것으로 보인다. 이와 같이 단순히 자영업자의 양적인 증가만을 근거로 상가시장을 낙관할 수만은 없다.

상가 투자의 주요 포인트는 임차인의 양적인 증가보다는 우량 임차인 확보에 있다. 또한 우량 임차인 확보할 확률이 높은 상권이 우량 상권이자 유망 상권이라 할 수 있다. 하지만, 상가 투자자 입장에서 우량 상권 내 상가 투자금액은 만만치 않다 보니, 신흥상권, 신흥 역세권 내 상가에 더 많은 관심을 보이곤 한다. 신규 자영업자 입장도 마찬가지다. 상대적으로 권리금이 없거나 낮고, 임대료가 싸게 느껴지는 신흥상권, 신흥 역세권에서 창업하는 편이 더 낫다고 생각한다.

그러나 이들 지역에서 상권이 활성화 되기 위한 기간 또는 임대료조정기간이 보통 6~7년 넘게 걸리게 마련이다. 이 기간 동안 임차인은 영업환경이 좋지 않아 영업 손실이 발생하는 경우가 많다. 상가 투자자 또한 임차인의 부실로 투자 손실이 발생할 수 있다. 따라서 요즘 같은 때는 상대적으로 투자금액이 부담스럽더라도 이미 상권이 활성화 됐고, 우량 임차인이 다수 분포돼 있는 광역상권 또는 지역 내 대표 상권을 노리는 게 바람직하다.



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