Real Estate - 세제 혜택에 분양가 인하 날개 달다

전국 미분양 아파트 계약률 오름세…양도세·취득세 감면에 건설사 분양 혜택 늘어

서울 서대문구 가재울뉴타운 래미안e편한세상은 잔금 납부 유예 등의 조건이 나온 후 한 달 새 70여 가구가 팔렸다.

요즘 서울·수도권 미분양 아파트 견본주택이 주택 수요자들로 북적이고 있다. 하루에 10통도 걸려오지 않던 문의 전화가 5~8배 늘어나고 분양을 시작한지 2년이 지나도록 계약률이 50%를 밑돌던 애물단지 미분양 아파트도 최근 한두 달 새 계약률이 오르고 있다.

정부가 9월 내놓은 미분양 주택 세금 감면 혜택 덕분이다. 세금 혜택이 끝나는 연말까지 막바지 수요를 잡으려는 건설업체들이 미분양 아파트를 팔기 위해 다양한 혜택을 내놓으며 적극적인 미분양 판매 마케팅에 나선 것도 한 몫을 했다. 정부는 연말까지 미분양 아파트를 사면 양도세, 취득세 감면 혜택을 준다.

9월 24일부터 12월 31일까지 미분양주택을 취득(계약)하면 계약 후 5년간 발생한 양도차익에 대한 양도소득세가 100% 면제된다. 면제 대상은 9억원 이하 주택으로, 9월 23일까지 분양계약이 체결되지 않아야 한다. 계약 후 5년 이내 팔면 양도세가 면제되고 5년 이후 팔면 5년 이후부터 발생한 차익에 대해서만 과세된다. 준공 후 미분양주택(기존 주택 포함)은 12월 31일까지 등기하거나 잔금을 내면 취득세도 최고 50% 감면된다.

잔금 납부 유예도정부의 세제 혜택보다 약발이 더 잘 먹히는 건 분양가 인하다. 최초 분양가보다 가격을 10~20% 낮춘 미분양 아파트는 한 달 새 100가구씩 팔리고 있다. GS건설이 서울 도림동에 올 5월 분양하기 시작한 영등포 아트자이는 분양가 인하 덕을 보고 있다. 최초 분양가보다 최고 8000만원 정도 가격을 낮추자 최근 한달 새 100여 가구가 주인을 찾았다. 분양이 시작된 지 1년이 다 되도록 미분양으로 고전하던 왕십리뉴타운 2구역 텐즈힐도 분양가를 10% 정도인 3.3㎡당 200만원 내린 이후 최근 한 달 새 150여 가구 가까이 팔렸다.

3.3㎡당 평균 1940만원이었던 분양가가 3.3㎡당 1750만원선으로 낮아졌다. 한화건설은 최근 경기도 용인시 보정동 죽전 보정역 꿈에 그린 아파트 분양가를 최초 분양가보다 12~15.9% 내렸다. 가구당 평균 1억원 정도 가격이 낮아져 전용 101㎡를 4억6000만~4억7000만원에 분양 받을 수 있어 두 달 새 120여 가구가 주인을 찾았다. 올 3월 입주가 시작된 후에도 좀처럼 미분양이 팔리지 않았던 경기도 부천시 원미구 중동 리첸시아는 분양가를 20~25% 내리자 한 달 만에 80여 가구가 팔렸다.

입주 후 대출이자 지원, 중도금 무이자 등의 간접적인 혜택도 효과가 좋다. 10월 입주가 시작된 서울 서대문구 가재울뉴타운 래미안e편한세상의 경우 잔금(분양가 20%) 납부 유예 등의 혜택을 제공하자 한 달 새 70여 가구 팔리면서 분양을 마쳤다. 이 아파트 102㎡(이하 전용면적)에 1억2000만원 정도면 입주할 수 있다. 잔금 납부유예 혜택 덕분에 입주 후 1년간 별도의 자금 부담도 없어 실수요자의 관심이 커진 것이다.

이들 단지가 분양가 인하 등의 혜택으로 계약률을 올리자 서울·수도권 미분양 단지들이 앞다퉈 분양혜택을 내놓고 있다. GS건설, 한양 등은 직접적으로 가격을 깎아준다. GS건설이 서울 금호동에 분양한 금호자이2차는 주택 크기에 따라 분양가의 13~20%를 할인한다. 발코니 확장 등의 혜택도 있다. 한양도 경기도 수원시 망포동의 한양수자인의 분양가를 최고 22% 할인한다. 이 단지는 59~142㎡형 530가구로, 2013년 12월 입주한다.

중도금 무이자 등의 혜택이 있어 사실상 분양가를 내린 것 같은 효과를 볼 수 있는 단지도 많다. 삼성물산과 두산건설은 서울 동대문구 답십리동에 분양한 답십리 래미안위브(59~121㎡ 2397가구) 계약자에게 중도금(분양가의 50%) 무이자 혜택을 제공한다. 분양가가 5억원일 경우 1년에 1250만원(대출금리 연 5% 가정)을 아끼는 효과를 볼 수 있다.

현대건설도 경기도 남양주시 퇴계원면의 퇴계원 힐스테이트(84~99㎡ 1076가구)에 중도금(분양가의 30%) 무이자 혜택과 함께 계약금 정액제(2000만~2500만원)를 도입해 자금부담을 줄였다. 경기도 용인시 중동의 신동백 롯데캐슬 에코(84~199㎡ 2770가구)는 입주(2013년 6월)까지 분양가의 15%만 있으면 된다. 롯데건설은 잔금 85%는 입주할 때 받는다.

오른 전셋값 마련에 고심하고 있는 수요자들이 눈 여겨 볼 만한 단지도 있다. 입주 후 1~3년 후에 잔금을 내면 되는 잔금 납부 유예혜택을 도입한 단지가 많다. 이들 단지는 주변 전셋값보다 적은 자금으로 입주해서 1~3년간 별다른 자금 부담 없이 새 아파트에 살 수 있는 것이 특징이다. 현대건설은 경기도 수원시 이목동에 지은 장안힐스테이트를 분양 받으려면 분양가의 20%만 있으면 된다.

회사가 입주 후 3년이 지나서 잔금(분양가의 80%)을 받기 때문이다. 분양가의 20%만 있으면 3년간 별다른 자금 걱정 없이 새 아파트에서 살 수 있는 셈이다. 잔금을 선납하면 분양가의 12%를 깎아준다. 현대건설은 경기도 성남시 중원구 중앙동의 삼남·삼창 아파트를 재건축한 중앙동 힐스테이트 1차의 잔금(분양가의 60%) 납부도 입주 후 2년간 유예한다. 이들 단지는 현재 입주가 진행 중이라 계약 후 바로 이사할 수 있다.

공공기관도 분양가 할인에 나섰다. 한국토지주택공사(LH)는 서울 마포구 신공덕동의 마포 펜트라우스를 최초 분양가보다 최고 2억5000만원 싸게 내놨다. 평균 16% 정도 할인했다. 현재 입주 중인 이 단지는 입주 후 2년 후에 잔금(분양가의 70%)을 내도 된다. 115㎡형의 경우 2억6977만원이면 2년간 별다른 자금 부담 없이 살 수 있다. SH공사도 서울 은평구 은평뉴타운 미분양 아파트를 분양가의 최대 20%까지 할인한다. 134㎡형은 최초 분양가가 6억7000만~8억6000만원, 166㎡형은 8억1000만~10억700만원선이다. 선납할인, 발코니 확장 무료 등의 혜택을 합하면 최대 2억1000만원(166㎡형 기준)의 할인 효과가 있다.

할인 분양가 주변 시세와 비교해야분양가 인하 등 금융 혜택이 넉넉해도 미분양 단지를 분양 받을 때는 신중해야 한다. 미분양으로 남은 이유를 반드시 따져봐야 한다. 교통여건이나 교육환경 등 입지가 좋지 않을 수 있다. 분양가를 내렸다고 해도 주변 시세와 비교해 어느 정도 수준인지 파악해야 한다. 애초 분양가가 비싸 할인한 가격도 주변 시세보다 높을 수 있기 때문이다. 분양가 인하 방식도 살펴봐야 한다. 선납 할인 등의 조건부 혜택이거나 발코니 확장이나 시스템 에어컨 설치 비용 등을 할인 금액에 포함하는 경우도 있다.