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전·월세 수요 급증 사업 전망 ‘맑음’

전·월세 수요 급증 사업 전망 ‘맑음’

주택임대관리 전문업체 속속 등장 정부의 세제·금융 지원 필요



부동산 시장 패러다임이 빠르게 바뀌고 있다. 저성장·저금리 구조 속에 부동산 시장 침체가 장기화하면서 주거용 임대시장이 주목 받는다. 더 정확히 말하면 매월 월세 소득이 발생하는 주거용 월세시장에 대한 관심이 크다. 부동산 투자 시장이 과거처럼 매매를 통해 큰 시세 차익을 기대하기 어렵게 됐다.

임차인들도 무리하게 자금을 확보해 부동산을 구입하기보다는 거주 목적으로 주거 부동산을 찾는 경향이 확산됐다. 이런 시장 흐름과 맞물려 주거용 전·월세 시장은 더욱 성장할 것으로 보인다. 시장 분위기를 반영하듯 전·월세 거래 중 월세가 차지하는 비중은 지난해 1월 35%에서 올 1월 42.3%로 꾸준히 커졌다.

부동산 투자는 시장가치와 사용가치를 잘 견줘야 좋은 투자 결과를 얻을 수 있다. 시장가치는 부동산 본연의 자본소득에 대한 것이다. 사용가치는 부동산을 잘 운영해 발생하는 월세에 대한 운영소득이다. 집값이 정체되거나 하락하고 매매가 뜸할 때는 부동산 사용가치를 높이는 데 주력해야 한다. 주택임대관리업에 관심이 쏠리는 것도 이와 무관치 않다. 민간 임대주택 수요가 증가하고 전세 임대가 월세로 전환하는 흐름에 맞춰 개인 자산가와 기존 임대사업자, 기관투자가, 건설사가 주택임대관리 시장에 관심을 보인다.

주택임대사업에서 성공하려면 세 가지 요소가 잘 융합돼야 한다. 첫째, 좋은 부동산을 선택해야 한다. 업무지역 인근 또는 사통팔달로 교통망이 갖춰져 임차인의 수요가 많은 지역이나 매매가 대비 전세가가 높은 지역에서 소형 주택을 중심으로 사업을 하는 것이다.

둘째, 운영 능력이다. 차별화된 경쟁력을 갖추고 주요 고객 대상을 선정해 이에 특화된 서비스를 제공해야 한다. 일례로 골드미스나 시니어 상대의 한 월세 서비스가 있다. 그리고 공실을 최소화하기 위한 마케팅 방안을 마련해야 한다. 셋째, 관리 능력이다. 관리 능력은 임차인의 만족도를 높여 재계약이나 구전 홍보 역할을 할 수 있으며 앞에서 언급한 부동산의 시장가치를 유지하기 위해서도 중요한 요소가 된다.



자가·위탁 관리형으로 분류임대사업 성공 세 요소 중 관리 능력을 높이려면 전문적이고 체계적인 임대관리회사에 맡기는 것이 좋다. 일본의 경우 임대관리 회사가 탄생한 지 40여 년 됐다. 일본 주택임대관리업체 상위 10위 기업이 관리하는 임대주택만 약 300만 가구다. 일본 전체 임대주택의 80%를 임대관리회사가 위탁 받아 운영한다.

국내도 민간 임대시장 활성화를 위해 2월 주택임대관리업 도입 등을 골자로 하는 주택법 개정안이 국회 상임위원회 전체 회의에서 수정 의결됐다. 이변이 없다면 이 개정안은 국회 본회의를 거쳐 올해 10월 시행될 전망이다.

관련 시장은 분주하다. 지난해 11월 주택관리업체인 우리관리와 일본 레오팔레스21이 합작해 국내 최초로 기업형 임대관리회사 우리레오PMC를 설립했다. KD리빙(KTestate와 日다이와리빙 합작)·플러스엠·신영홈스 등도 잇따라 회사를 설립해 시장 선점을 노린다(관계기사 20~21쪽). 관련 법 개정안에 따르면 주택임대관리업의 방식은 위탁관리형과 자기관리형 두 가지로 분류할 수 있다.

위탁관리형은 임차인 관리와 시설물 관리업무를 대행하는 형태다. 자기관리형은 임대료 지불을 보장하고 자기 책임으로 주택을 임대 관리하는 형태다. 공실과 임대료 미납의 위험이 있다.

주택임대관리업이 성공하려면 철저한 준비가 필요하다. 임차인이 입주 후 편리하게 이용하기 위한 입주가이드 매뉴얼, 임대료 징수를 위한 솔루션, 임대인에게 운영관리 결과를 보고할 수 있는 프로세스, 임차인 에프터서비스(AS) 요구에 즉각 대응할 방안 그리고 공실률을 최소화하기 위한 중개사무소와의 협력관계 구축 등이 필요하다.

그리고 임차인에게 꼭 필요한 서비스가 있다. 인터넷·케이블TV·전화 등이다. 이런 서비스를 제공하는 회사와 제휴해 임차인에게 필요한 서비스를 저렴하게 제공하고 서비스 회사로부터 제휴 수익도 취할 수 있다. 일본 주택임대관리 시장에서 성공한 업체들이 대부분 이런 전략을 폈다.

민간 임대주택시장을 활성화하려면 정부가 임대주택 투자에 대한 세제·금융 지원책과 임대관리회사에 대한 세제 혜택 방안을 마련해야 한다. 그리고 40㎡ 이하로 공급이 집중되는 것을 2~3인 가족 또는 노년층 등 다양한 형태의 임대주택이 보급될 수 있도록 정책적으로 유도해야 한다.

임대주의 입장에서도 임대료 협상이나 시설물 보수 등 다양한 임대관리 업무를 수행하기에는 한계가 있다. 새롭게 시작되는 임대관리업 시장에서 경쟁력 있고 체계적인 운영 프로세스를 갖춘다면 시장을 선점하고 규모의 경제를 이룰 수 있을 것이다.

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