Real Estate - 경기침체에 60대 가입자 늘어

종신형으로 소득공제 혜택도 … 보증료·이자 부담해야

기초연금 논란으로 나라가 시끄럽다. 박근혜 대통령은 대선 후보 시절 65세 이상 어르신에게 매달 20만원의 기초연금을 지급하겠다고 공약했다. 그러나 정부 재정 부담이 너무 크다는 이유로 소득 하위 70%의 어르신에게만 국민연금 가입 기간에 따라 차등 지급하기로 하면서 ‘공약 파기’ 논란이 거세다. 정치적 공방과는 별개로 기초연금에 대한 국민들의 관심은 매우 크다.

고령화 시대를 맞아 기초연금이 국민연금과 함께 노후의 보루가 될 수 있기 때문이다. 안정적인 노후자금을 모으기란 쉽지 않다. 열심히 저축해도 자녀 교육이나 결혼자금 등으로 지출하다 보면 노후에 손에 남은 건 겨우 집 한 채인 경우가 많다. 그나마 집 한 채라도 있으면 다행이다. 자식에게 물려줄 집이라도 있으니 말이다. 그러니 대부분의 은퇴자는 국민연금이나 퇴직연금·기초연금에 의지할 수밖에 없다.

집 담보로 대출 쪼개 받는 격집이 있는 사람에게는 주택연금이라는 노후자금 마련 수단이 하나 더 있다. 주택연금은 집을 은행에 맡기고 매달 일정액을 연금형태로 받는 것이다. 한마디로 집을 담보로 분할 대출을 받는 것이라고 보면 된다. 만기는 죽을 때까지다. 대출금 상환은 담보로 잡은 집, 즉 대물(代物)로 한다는 게 특징이다. 가입자가 직접 집을 팔아서 갚을 필요는 없다. 주택금융공사가 담보로 잡은 집을 경매에 넘겨서 청산한다. 주택연금을 이른바 ‘역(易)모기지론’으로 부르는 것도 이 같은 대출·상환 구조 때문이다.

베이비부머(1955~63년생)의 은퇴가 본격화하면서 주택연금가입자가 가파르게 늘고 있다. 앞으로 부동산 가격이 크게 오르지 않을 것이라는 전망이 지배적인데다, 은퇴 후 장수할지 모르는 상황에서 덜컥 집을 팔아서 그 돈을 쓰기에는 위험이 크다. 과거에 비해 자식에게 집을 물려줘야 한다는 의식이 옅어진 것도 주택연금 가입자 수 증가에 한 몫한다.

한국주택금융공사가 4월 23일부터 한 달여 동안 주택을 보유한 일반 노년층 2000가구와 주택연금이용자 600가구를 상대로 노년층의 경제 실태 및 주택연금 인식을 조사한 ‘2013년 주택연급 수요실태조사’에 따르면 주택연금에 가입하지 않은 일반 노년층 중 보유 주택을 자녀에게 상속하지 않겠다는 응답이 25.7%에 달했다.

특히 일반 노년층의 주택상속 의향비율은 2008년 12.7%, 2010년 20.9%, 2012년 21.3%로 계속 낮아졌다. 장상인 주택금융공사 연금부장은 “자식에게 집을 물려주지 않는 대신 손 벌리지 않고 노후를 안정적으로 대비하겠다는 인식이 확산되고 있다”고 말했다.

주택금융공사에 따르면 주택연금은 출시 첫 해인 2007년 515건이 가입된 후 해마다 가입 건수가 꾸준히 늘었다. 지난해까지 누적 가입 건수가 1만2299건인 것으로 집계됐다. 올 들어서는 8월까지 3527건이 가입했다. 지난해 같은 기간의 3091건에 비해 14% 늘었다. 6월 사전가입 주택연금이 발표된 데 이어 8월 주택소유자가 만 60세 이상이어도 가입할 수 있도록 가입요건이 완화된 것이 영향을 미쳤다.

종전에는 부부 모두 만 60세 이상이어야 주택연금에 가입할 수 있었다. 부부가 공동으로 소유한 주택의 경우 종전에는 부부가 모두 만 60세 이상이어야 했지만 이제는 두 사람 가운데 연장자만 만 60세 이상이면 된다. 다만 이때 연금 수령액은 종전과 같이 부부 가운데 나이가 적은 사람을 기준으로 산정한다.

주택금융공사가 2007년부터 올해까지 6년간 주택연금 가입자를 분석한 결과 평균 연령은 72.3세(부부의 경우 낮은 연령 기준)에 평균 2억8000만원의 집으로 주택연금에 가입하는 것으로 나타났다. 매달 지급되는 연금은 평균 103만원이었다. 연령대로는 70대가 49.6%로 가장 많았다. 60대 이하(35.2%), 80대 이상 (15.2%)이 뒤를 이었다.

주택금융공사 관계자는 “2~3년 전까지만 해도 60대 가입자의 비중이 30%에 불과했는데 경기침체에 따른 조기 퇴직 증가에 따라 올해부터 가입이 부쩍 늘면서 평균 가입 연령도 낮아지고 있다”고 말했다.

주택연금의 가장 큰 장점은 종신형인데다 보유 주택에 계속 살 수 있다는 점이다. 또 집값이 떨어지더라도 가입할 때 보장 받은 연금이 그대로 지급된다. 또 다른 장점은 부부 중 어느 한쪽이 먼저 사망하더라도 나머지 한 사람이 해당 연금액을 계속 승계해 수령할 수 있다는 점이다.

배우자의 거주 역시 계속 보장된다. 별도의 중도상환 수수료 없이 전액 또는 일부 정산도 가능하다. 또 주택연금 대상 주택가액이 5억원 이하면 재산세가 25% 감면되고 이자비용은 200만원 한도 내에서 소득공제도 받을 수 있어 절세 효과도 있다.

집이 있는 은퇴자라고 모두 주택연금에 가입할 수 있는 건 아니다. 우선 1가구 1주택자로 부부 중 한 명이 60세 이상이어야 한다. 공동 소유일 경우 나이가 많은 사람을 기준으로 한다. 집값은 9억원 이하여야 한다. 가격은 한국감정원과 KB국민은행 시세가 기준이다. 1가구 1주택자로 대상을 한정하고 있지만 토지나 상가 등 주택 외 부동산이나 금융자산 보유 여부는 따지지 않는다. 가입자의 신용도 역시 영향을 미치지 않는다.

가입하려면 비용이 든다. 우선 집값의 2%에 해당하는 보증료를 내야하고 근저당 설정비 등과 같은 부대비용도 들어간다. 미래에 팔 집값을 미리 당겨서 쓰는 것인 만큼 대출 이자도 내야 한다. 다만 금리는 3개월 CD(양도성 예금증서)금리에 1.1%를 가산하기때문에 일반 주택담보대출금리에 비해 저렴한 편이다.

연금지급 방식은 두 가지다. 수시인출한도 설정 없이 매달 지급하는 종신 지급 방식과 수시인출한도를 설정한 후 나머지 부분을 매달 지급하는 종신 혼합 방식이 있다. 지급 유형은 꽤 다양하다. 정액형은 월 지급금이 평생 동안 같고, 정률 증가형은 월 지급금이 12개월마다 3%씩 증가한다. 반대로 정률 감소형은 월 지급금이 12개월마다 3%씩 줄어든다.

월 지급금이 일정하게 지급하다가 10년 경과 후 11년째부터 70%로 1회 감소한 금액으로 지급하는 전후 후박형도 있다. 정액형을 기준으로 60세에 5억원짜리 집을 담보로 주택연금에 가입하면 죽을 때까지 매달 115만원이 지급된다. 65세라면 138만원, 70세의 경우 167만원으로 더 늘어난다. 가입자 연령이 높을수록 수령액이 증가한다.

주택연금이 모두에게 좋은 상품은 아니다. 앞서 말한 것처럼 이자와 비용이 들기 때문에 필요한 경우에 가입하는 것이 바람직하다. 집 한 채 외에는 별다른 자산이 없고 별도의 소득이 없는 경우에 적당하다. 또 주택 가격이 너무 낮거나 높은 경우에도 효용이 크지 않다. 고가의 주택을 가진 경우라면 그 집을 팔아서 마련한 현금으로 작은 집을 마련하고 남은 돈으로 굴리는 게 이익일 수 있다. 실제로 현재 주택연금 가입자 대부분은 서울 강북권 등 수도권 소재 2억~4억원대의 주택 소유자들이다.

가입 의사 있다면 서두를수록 유리주택연금에 가입하기로 마음 먹었다면 빨리 가입할수록 유리하다. 연금 수령액을 책정할 때 쓰는 기대수명 추정치가 갈수록 늘어나기 때문이다. 과거에는 통계청의 2005년 생명표를 기준으로 했지만 2010년 생명표를 기준으로 바뀌면서 기대여명이 7~9%가량 늘어나 수령액이 줄었다. 국민연금과 마찬가지로 제도 도입 초기에는 정착을 위해 가입자에게 유리한 조건을 제시하지만 가입자가 본격적으로 늘어나게 되면 혜택이 줄어들 수 밖에 없다.

최근에는 주택담보대출금 상환에 어려움을 겪는 하우스푸어를 겨냥해 ‘사전 가입 주택연금’이 새로 출시됐다. 주택 소유자가 만 50세 이상이고 6억원 이하의 1주택자일 경우 일시 인출금을 연금 지급 한도의 100%까지 사용해 기존 주택담보대출을 상환한 뒤 그 집에서 평생 거주할 수 있도록 한 상품이다. 6월 출시된 후 9월 말까지 292건이 접수돼 이 기간 전체 주택연금 신청 건수(1611건)의 18% 가량을 차지했다.