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Real Estate - 중소형 위주, 분양가 거품 쫙~

Real Estate - 중소형 위주, 분양가 거품 쫙~

판상형 평면 도입해 채광·환기 문제 해결 … 상업·업무·문화·교육시설 다양
서울 천호동 래미안 강동 팰리스 모델하우스에 최근 인파가 몰려 북새통을 이뤘다.



11월 15일 서울 문정동에 문을 연 ‘송파 파크하비오 푸르지오’의 모델하우스에 17일까지 주말 3일간 5만2000여명의 방문객이 몰려 북새통을 이뤘다. 이 단지는 전용면적 84~151㎡ 아파트 999가구와 21~74㎡ 오피스텔 3456실, 스트리트형 상업시설과 공연장·컨벤션·워크파크 등으로 구성되는 서울 강남권 최대 복합단지다. 주상복합아파트임에도 중소형 위주로 구성됐다.

분양가도 아파트가 3.3㎡당 평균 1690만원으로 인근 시세보다 20% 저렴해 실수요자들의 관심을 이끌어낸 것으로 분석됐다. 같은 날 문을 연 서울 천호동 ‘래미안 강동 팰리스’ 모델하우스에도 개관 첫날부터 8000여명이 다녀가 주말 포함 총 2만5000여명이 방문한 것으로 집계됐다.



유망지역 모델하우스 북새통래미안 강동 팰리스는 지상 45층 규모 아파트 3개동과 오피스 1개동, 판매시설 등으로 구성된다. 주상복합임에도 총 999가구 중 99%인 987가구가 59~84㎡의 중소형으로 구성되고 분양가를 3.3㎡당 평균 1650만원으로 책정, 4억~5억원대에 구입할 수 있다. 연말까지 주어지는 양도소득세 감면 혜택도 받을 수 있다.

삼성물산 분양관계자는 “요즘 같은 불황기에 소비자는 단순히 값이 싼 제품이 아닌 가격에 비해 높은 가치를 가진 제품을 선호하는 ‘가치 소비’의 성향을 보인다”며 “시세보다 저렴한 분양가와 다양한 상품구성에 만족감을 느끼는 고객이 많았다”고 말했다.

다기능 복합단지(Mixed Use Development, MXD)가 변신하고 있다. MXD는 주거뿐 아니라 상업·업무·문화·교육 등이 서로 밀접한 관계를 갖고 상호보완이 되도록 연계해 하나의 도시를 형성하게 개발한 단지다. 보행 동선으로 모든 기능을 쉽게 연결해 편리한 생활이 가능하고 수준 높은 커뮤니티를 형성할 수 있다는 장점이 있다.

하지만 복합단지에 들어서는 주거시설은 중대형 위주의 주상복합아파트여서 주택시장 침체에 따른 집값 하락폭이 크다는 한계도 있다. 하지만 최근 개발되는 복합단지들은 침체된 주택시장을 고려해 중소형 위주로 설계해 분양가의 거품을 빼고, 주상복합임에도 판상형 평면을 도입해 채광과 환기 문제를 해결했다. 동시에 차별화된 서비스를 제공해 실수요자들의 관심을 이끌어내고 있다.

최근 분양한 복합주거단지 세 곳의 공통점은 주상복합이지만 중소형 위주로 구성해 분양가가 저렴하다는 점이다. 서울 송파 파크하비오 푸르지오는 아파트 999가구 중 919가구를 84㎡형으로 구성했다. 3.3㎡당 분양가는 평균 1690만원으로 책정했다. 84㎡형을 5억원대에 구입할 수 있다. 1989년에 입주한 인근 ‘올림픽훼미리’ 아파트의 같은 평형의 시세(6억7500만원)보다 20% 가량 싸다. 최근 공급된 송파구 인근 위례신도시 아파트의 분양가(3.3㎡당 1781만~1795만원)보다 저렴하다.

송파 파크하비오 푸르지오는 오피스텔(2,283실)의 평균 분양가도 인근에 들어서는 오피스텔보다 3.3㎡당 저렴한 200만원 가량 저렴한 928만원으로 책정했다. 래미안 강동 팰리스도 주상복합이지만 총 999가구 중 펜트하우스(전용면적 151·155㎡) 12가구를 제외한 987가구를 59~84㎡의 중소형으로 구성했다. 특히 전용 59㎡가 231가구에 달한다.

서울 독산동 옛 육군도하부대 부지에 조성되는 ‘금천 롯데캐슬 골드파크’도 아파트 1562가구 중 94%인 1457가구가 85㎡ 이하 중소형이다. 래미안 강동 팰리스와 금천 롯데캐슬 골드파크는 분양가를 각각 3.3㎡당 평균 1650만원과 1300만~1400만원 초반대에 책정해 85㎡ 이하 주택형은 모두 6억원 이하 주택에 주어지는 양도세 감면 혜택을 받을 수 있다.

이들 복합주거단지들은 중소형 위주로 구성되지만 설계나 서비스는 강남권 고급주택과 비교해도 손색이 없다. 부동산 경기침체로 주택시장이 실수요자 중심으로 재편되면서 분양가가 저렴한 소형 아파트의 선호도가 높아졌다. 그러나 소비자의 눈높이를 고려해 평형은 중소형이지만 과거 중대형 아파트에서만 누릴 수있던 차별화된 고급 주거서비스를 제공한다.

업계의 한 관계자는 “불황 속에서 상대적으로 가격 부담이 적은 상품에서 명품이 주는 최대 만족감을 누리려는 이른바 ‘스몰 럭셔리(small luxury)족’을 겨냥해 중소형 아파트에도 설계와 서비스에 많은 공을 들이고 있다”고 말했다.

국내 다기능 복합단지는 부동산 경기가 활황세를 보이던 2000년대 중반부터 본격적으로 개발되기 시작했다. 충북 청주시 흥덕구의 옛 대농 공장 부지에 들어선 ‘지웰시티’와 경남 창원시 두대동 일원에 조성된 ‘더시티7’이 대표적이다. 지웰시티는 총 52만㎡의 부지에 45층 높이의 아파트 17개동과 쇼핑몰·백화점·호텔·오피스텔·학교·공공청사 등이 들어서도록 계획됐다.

총 부지 5만9128㎡ 규모의 더시티7은 43층 높이의 아파트 4개동과 318실 규모의 호텔을 비롯해 오피스·트레이드센터·컨벤션센터·쇼핑몰을 갖추고 있다. 이후 경기 화성 동탄신도시 ‘메타폴리스’를 비롯해 서울 구로구 ‘디큐브시티’, 부산 해운대 ‘센텀시티’, 대구 북구 ‘이시아폴리스’, 경기 성남 판교신도시 ‘알파돔시티’, 경기 고양시 ‘일산 요진 와이시티’ 등의 복합주거단지가 잇따라 개발됐다. 부산 남구 용호동과 경기 남양주 별내지구에도 각각 ‘The W’와 ‘메가볼시티’가 조성될 예정이다.

2008년 글로벌 금융위기 여파로 상당수 복합단지들이 사업이 축소되거나 지연되기는 했지만 이미 입주한 단지들은 지역 랜드마크로 자리매김하면서 점차 활성화하고 있다. 양지영 리얼투데이 팀장은 “복합주거단지는 단지 먹고, 소비하고, 자는데 그치지 않고 각종 문화나 레저, 엔터테인먼트 등까지 원스톱으로 해결할 수 있어 생활이 편리한데다 지역 랜드마크 역할을 하기때문에 경기 회복 때 주택가치가 상승할 가능성이 크다”고 말했다.

물론 복합주거단지가 모두 인기를 끈 것은 아니다. 입지와 상품 구성 등에서 편차가 크다. 올 상반기 공급된 알파돔시티와 경기 일산 요진 와이시티는 희비가 크게 엇갈렸다. 알파돔시티는 6월 최고 399대 1, 평균 26대1의 청약경쟁률을 기록하며 1순위에서 중대형 931가구를 모두 팔았다.

판교신도시에서도 노른자위인 판교역 일대에 들어서는데다 인근 아파트 시세보다 3.3㎡당 500만원 이상 저렴한 1897만원에 공급된 때문이다. 반면 일산 요진 와이시티는 전체 2404가구 중 60%를 중소형 아파트로 구성했음에도 대거 미분양이 발생했다. 일산신도시에서 오랜만에 공급된 신규 아파트임에도 입지 및 상품경쟁력이 떨어진 것이 실패 원인으로 지목됐다.



입지·개발 호재·분양가 따져봐야함영진 부동산114 리서치센터장은 “복합주거단지는 상업시설과 업무·문화시설 등 인프라를 두루 갖춰 생활 편의성이 뛰어나고 지역의 랜드마크 역할을 하면서 시장 가격을 선도하지만 입지나 개발호재 등의 영향을 받는 것은 일반 단지와 별반 다르지 않다”며 “입지와 개발호재 여부를 꼼꼼하게 따지는 것은 기본이고 분양가의 적정성과 단지 내 시설의 다양성, 주상복합아파트의 문제점을 얼마나 해결했는지 여부 등을 고려해 청약에 나설 필요가 있다”고 말했다.

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