1억원 채무자 재산이 아파트 일부 지분뿐이라면? [임상영 부동산 법률토크] - 이코노미스트

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1억원 채무자 재산이 아파트 일부 지분뿐이라면? [임상영 부동산 법률토크]

지분 경매는 매각 어려워…지분 취득 후 공유물 분할청구 하는 것이 유리

 
 
24일 경매법정에서 배부받은 입찰봉투, 기일입찰표, 매수신청보증봉투[사진 김두현 기자]

24일 경매법정에서 배부받은 입찰봉투, 기일입찰표, 매수신청보증봉투[사진 김두현 기자]

저는 A라는 사람에게 1억원을 빌려준 상태입니다. 그런데 A는 이미 빚이 재산보다 많은 채무초과 상태라 앞으로도 제가 돈을 돌려받기 어려울 것 같은데요. 그의  재산이라고는 아파트 한 채도 아닌 아파트 공유지분 1/7뿐입니다. 이런 상황에서 제가 아파트를 경매로 넘겨 A의 지분만큼 채권을 변제 받을 수 있을까요?  
 
결론부터 말씀드리자면 질문자께서 채권을 변제 받기 위한 방법으로 경매를 생각하신다면 우선 해당 부동산 지분을 대물변제 방식으로 직접 취득하는 과정이 필요해보입니다.
 
질문자 사례처럼 채무자 재산이 부동산 공유지분밖에 없는 경우, 먼저 생각해볼 수 있는 것은 경매 등 해당 지분에 대한 강제집행입니다. 그런데 부동산의 일부 지분을 취득하는 것만으로는 해당 부동산을 제대로 활용할 수 없으므로 지분만 나온 경매는 매수자가 없어 흔히 유찰되곤 합니다. 설령 운이 좋게 매각되더라도 대금은 채권자가 원하는 수준에 미치지 못할 가능성이 큽니다.
 
다음으로 생각해볼 수 있는 방법은 공유물 분할청구입니다. 법원은 공유물 전체를 경매를 통해 매각한 다음 각 지분에 따라 공유자에게 경매대금을 배당하는 절차 또한 진행하고 있는데요. 만약 채무자의 공유물 분할청구권을 채권자가 대신 행사할 수 있다면, 채권자는 최종적으로 해당 부동산 전체를 경매하는 것과 같은 효과를 얻을 수 있습니다. 공유부동산 전체를 일괄 매각하면 공유지분만을 매각할 때보다 매각 가능성이 높아지고 매각대금도 올라갈 가능성이 커서, 채권자 입장에서는 변제받을 가능성이 커짐은 물론 실제로 변제받게 될 금액이 높아지는 아주 좋은 방법이 될 것입니다.과거 대법원은 채무자가 공유지분을 가지고 있는 부동산에 이미 선순위 근저당이 많이 설정돼 경매가 진행되더라도 채권자에게 배당될 금액이 없어 공유지분 경매가 사실상 불가한 사례에 한해 공유물 분할청구권 대위 행사를 허용했습니다.  
 
과거 대법원은 채무자가 공유지분을 가지고 있는 부동산에 이미 선순위 근저당이 많이 설정돼 경매가 진행되더라도 채권자에게 배당될 금액이 없어 공유지분 경매가 사실상 불가한 사례에 한해 공유물 분할청구권 대위 행사를 허용했습니다.  
 
그런데 최근 대법원은 전원합의체 판결을 통해 “채권자가 금전채권을 보전하기 위해 채무자를 대위해 부동산에 관한 공유물분할청구권을 행사하는 것은 채권의 현실적 이행을 적절하게 확보하기 위해 필요하다고 보기 어렵고, 채무자의 자유로운 재산관리행위에 대한 부당한 간섭이 되므로 보전의 필요성을 인정할 수 없다”는 이유로 극히 예외적인 경우가 아니라면 금전 채권자는 부동산에 관한 공유물분할청구권을 대위 행사할 수 없다고 판단했습니다(대법원 2020. 5. 21. 선고 전원합의체 판결). 이 같은 판례 변경에 따라 금전 채권자의 채권회수를 위해 채무자의 공유물 분할청구권을 대위행사하는 방법은 더 이상 현실적으로 행사하기 어렵게 됐습니다.
 
결국 질문자께서는 직접 해당 아파트의 공유자가 되어 공유물 분할청구권을 행사하는 방법을 고려해야 할 필요가 있어 보입니다. 채무자로부터 부동산 공유지분 일부 또는 전부를 대물변제받는 방법으로 공유지분을 취득하게 되면 채권자 자신이 공유자가 되기 때문에 얼마든지 공유물 분할을 청구할 수 있습니다. 다만 공유지분 취득 과정에서 조세 등 개인적 부담이 발생할 수 있으니 신중히 검토하셔야겠습니다.

임상영 변호사

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