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한강변 초고층 신고가 매직…한강맨션 재건축 얼마나 오를까?

규제 완화시 68층 아파트 단지 변모 기대
이촌동 ‘첼리투스'(56층), 성수동 '트리마제'(47층) 뛰어넘을 수도

 
 
한강맨션 재건축 조감도. [사진 GS건설]

한강맨션 재건축 조감도. [사진 GS건설]

 
용산구 이촌동 ‘한강맨션’이 한강변 초고층 단지로 변신할 것이란 기대가 커지는 가운데, 아파트 가격이 어디까지 상승할 수 있을지 관심이 쏠린다. 최근 서울 아파트 거래량이 감소하고 가격 하락 징후도 심심찮게 보이지만, 한강변 초고층 아파트 단지에서는 신고가 행진이 계속돼서다.
 
한강맨션은 현재 저층 아파트 단지임에도 매매가 체결될 때마다 최고가를 새롭게 쓰고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 한강맨션 전용 120㎡는 지난해 12월 44억5000만원에 실거래됐다. 두 달 전인 10월 실거래가(40억원)와 비교하면 4억5000만원 오른 가격이다. 지난해 연초만 하더라도 해당 면적은 29억원에 거래됐었다. 1년 사이 무려 15억원이나 올랐다.  
 
이는 서울 한강변 재건축 대장 아파트로 꼽히며 기대감이 반영된 것으로 보인다. 한강맨션은 지난 2017년 재건축 조합을 설립했고 2019년 서울시 건축위원회 심의를, 2021년 환경영향평가 심의를 통과했다. 한강맨션 재건축 조합은 지난 22일 개최한 정기총회에서 수의계약으로 GS건설을 재건축 시공자로 선정하고, 공사 도급 계약을 체결하는 안건을 가결했다. 총 조합원 697명 가운데 570명 참석해 547명(96%)이 찬성표를 던졌다.
 
재건축 사업 계획안에 따르면 한강맨션은 지하 3층∼지상 35층, 15개 동, 1441가구 규모로 조성될 예정이다. 도급액은 6224억원에 달한다. 공사는 오는 2024년 1월 착수해 36개월 동안 진행된다.
 
한강맨션은 1970년 한국토지주택공사(LH) 전신인 옛 대한주택공사가 중산층을 겨냥해 지은 최초의 고급 아파트로, 올해 준공 52년째다. 대한주택공사가 한강 매립지에 지상 5층 규모 24개 동(660가구)으로 조성했다. 가구당 전용면적은 88㎡(26평)~179㎡(54평)로 당시로써는 대형 평형에 고급 자재를 적용했다. 32평형 이상 세대에는 부엌 주변에 식모가 사용하는 2평가량의 쪽방도 배치했다. 온돌방을 없애고 서양식 중앙난방을 도입한 우리나라 최초 ​입식 구조 아파트이기도 하다.  
 
한강맨션의 강점은 저층이라 가구당 대지지분이 커 재건축 수익성이 높다는 점이다. 단지 용적률이 101% 수준이며 전용 103㎡의 대지지분이 74.58㎡(22.6평)다. 다만 재건축 초과이익환수제 적용 대상이라는 점은 염두에 둬야 한다.
 
특히 GS건설은 한강맨션 재건축 조합에 서울시에서 인가받은 35층 설계안과는 별도로, 추후 규제가 풀리는 것을 전제로 한 '68층 설계안'도 제시한 상황이다. 한강맨션의 층수는 오는 6월 지방선거 결과에 따라 결론이 날 것으로 관측된다. 만약 오세훈 서울 시장이 재선에 성공할 경우 규제 완화 필요성에 대한 공감대가 높은 만큼 현재 한강변 아파트 가운데 가장 높은 용산구 이촌동 ‘래미안 첼리투스’(56층)의 높이를 뛰어넘을 수도 있다.  
 
지난해 4월 보궐선거를 통해 당선된 오 시장은 한강 변 아파트 15층과 35층 규제를 폐지하는 방침으로 선회했다. ‘35층 룰’은 일조권, 조망권의 일부 독점을 막겠다는 취지로 만들어졌지만 충분한 아파트 공급을 제약하고, 서울 스카이라인을 단조롭게 한다는 비판도 받아왔다.
 
오 시장은 과거 재임 시절 ‘한강 르네상스’ 프로젝트 등으로 한강변 개발을 활성화하는 정책을 펼쳤다. 그 결과 현재 한강변 아파트 가운데 가장 높은 용산구 이촌동 ‘래미안 첼리투스’(56층), 성동구 성수동 1가 ‘트리마제’(47층) 등이 초고층 아파트로 거듭났다.  
 
한강변에 있는 아파트는 한강뷰 여부, 층, 동, 향 등에 따라 많게는 수억원이 차이 난다고 알려진다. 실제 한강변 초고층 아파트 단지에서는 최근에도 신고가 거래가 이뤄졌다. 래미안첼리투스 전용면적 124㎡ 46층은 지난해 6월 26일 43억원에 거래됐다. 반면 14일 전 같은 면적 26층 매물은 32억7998억원에 거래됐었다. 무려 10억원 가까운 차이가 났다. 트리마제 전용면적 140㎡ 41층은 지난해 11월 45억9000만원에 거래됐다. 하지만 5층에 있는 같은 면적 매물은 4달 전인 7월에 32억원에 거래됐었다. 13억원이나 차이 났다.  
 
이에 한강맨션도 규제 완화에 따라 68층 초고층 아파트 단지로 지어진다면 한강변 최고가도 넘볼 수 있지 않을까 하는 기대가 나온다. 한강맨션 일대 한 공인중개사 사무소 관계자는 “매물 자체가 아예 나오질 않는다"며 "이미 가격이 많이 올랐지만, 앞으로 더 오를 것으로 예상한다”고 귀띔했다.

이승훈 기자 lee.seunghoon@joongang.co.kr

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