"올해 전국 아파트값은 약 5% 상승할 것이다." 조영광 대우건설 빅데이터 연구원이 아파트 거래량 데이터를 분석해 내놓은 답변이다. 아파트 거래량 통계를 집계하기 시작한 2006년 이후의 모든 데이터를 분석했다고 한다. 유독 부동산 시장 전망에 아파트 거래량 통계를 활용한 이유에 대해선 거래량 증감은 아파트값을 예측할 수 있는 선행지표라고 설명했다.
 
조영광 연구원이 분석한 통계에 따르면 2006년부터 2020년까지 우리나라 아파트 연평균 거래량은 65만건 수준이다. 집값 상승 광풍이 불었던 지난해 역시 11월까지 64만건으로 연평균 거래량과 비슷했다. 정부와 일각에서 주장하는 전년 대비 거래량 감소라는 통계를 근거로 한 거래절벽과 집값 하락의 전조 현상이라는 주장은 적절하지 않다는 설명이다. 
 
조 연구원은 "2020년 전국 아파트 거래량(90만건)과 비교하면 지난해 거래량은 29% 줄어든 것이지만 이는 기저효과"라며 "2006년 통계 작성 이래로 90만건을 넘어선 것은 2020년이 유일하다"고 말했다. 그는 이어 "지난해 거래량은 평균 수준으로 절대 과하지 않았다"며 "올해도 아파트값이 연평균 수준으로 오를 것"이라고 강조했다.
 
최근 일부 지역에서 나타나고 있는 미분양 증가 현상에 대해서도 위험한 수준이 아니라는 입장이다. 조 연구원은 "역사적으로 공급 과잉이라고 판단할 때 미분양 물량은 7만호에서 8만호를 넘어섰다"며 "지난해 11월 기준 미분양 물량은 1만4000호 정도로 상당히 적은 수준"이라고 주장했다.
 
그는 이어 "최근 세종에 미분양이 생겼다는 소식이 들리는데 아파트가 아닌 도시형생활주택에서 미분양이 발생한 것"이라며 "주택 규제상 도시형생활주택을 사게 되면 다주택자가 되기 때문에 청약 인기가 떨어진 것"이라고 분석했다.
 
정부의 아파트 공급 강화 대책에 대해서는 부동산 시장에 긍정적인 신호를 주는 것이라고 평가했다. 하지만 실질적으로 집값을 안정화하는 데는 한계가 있다고 분석했다.
 
조 연구원은 "정부에서는 공공재개발 또는 민간재개발을 통해 향후 4~5년 안에 분양까지 마치겠다는 계획을 밝혔다"며 "하지만 재개발사업은 토지주들의 동의를 일정 기준 이상으로 받아야 하고 조합원 간 내홍 등 다양한 변수가 자리하고 있기 때문에 단 기간에 분양까지 마치기에는 한계가 있을 것"이라고 말했다.

 
재테크 관점에서 주목해야 할 지역으로는 서울의 경우 용산구와 성동구를 추천했다. 조 연구원은 "2020년의 주택 소유 통계를 보면 서울 거주자 가운데 25%가 용산구 아파트를 보유하고 있고, 성동구 아파트 보유 비율도 급등하고 있다"며 "한남 재개발, 용산 정비창부지, 성수 전략 정비구역 등 개발이슈가 많이 남아있기 때문에 용산구와 성동구가 장기적인 투자처로 좋다고 본다"고 말했다.
 
수도권과 지방의 부동산 시장은 비정상화의 정상화로 이어질 것이라고 관측했다. 그는 "송도를 보면 유사한 입지에 자리한 두 단지가 분양을 했는데 한 곳은 초기 미분양이 많이 발생한 반면, 다른 곳은 2만명이 청약에 뛰어들었다"며 "미분양이 발생한 단지는 분양가격이 9억원을 넘었고 청약 경쟁률이 높았던 단지는 분양가가 9억원 미만이었다"고 설명했다.
 
그는 이어 "2020년 전국에 있는 모든 집이 거래됐다고 봐도 무방할 정도로 비정상적으로 많은 거래가 이뤄진 것"이라며 "지방에서 투자에 유의해야 할 곳으로는 미분양 물량이 증가하는 여수, 순천, 광양"이라고 전망했다.
 

박지윤 기자 park.jiyoun@joongang.co.kr

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