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"민간 주도 새판 짠다"...정부, 5년간 270만가구 공급 확대

[주택공급 새판짜기①]
규제 합리화·절차 단축 등 통해 민간 주택공급 활성화
서울에 50만가구 짓고, 전국 22만가구 신규 정비지역 지정

16일 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 아파트 단지. [연합뉴스]

16일 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 아파트 단지. [연합뉴스]

 
 
 
정부가 향후 5년간 주택 270만가구를 공급하기 위한 청사진을 제시했다. 주민 수요가 몰리는 곳을 새로운 정비구역으로 지정하는 민간 주도 주택 공급의 교두보를 마련하고, 민간정비사업의 투명성도 강화할 계획이다.
 
국토교통부는 16일 향후 5년 공급 계획과 민간 활력 제고, 공공지원, 주택품질 제고 등 국민 삶의 질을 개선하기 위한 '국민 주거안정 실현방안'을 관계부처 합동으로 발표했다.  
 
지역적으로는 내년부터 오는 2027년까지 서울(50만가구)을 포함해 수도권에서만 158만가구가 공급되고, 비수도권에선 112만가구(광역시 52만·8개도 60만)가 공급될 예정이다. 사업 유형별로는 재건축·재개발, 도심복합사업 등은 52만가구(수도권 37만·비수도권 15만)를 공급한다. 3기 신도시 등 공공택지 88만가구(수도권 62만·비수도권 26만)를 공급하고, 도시개발과 지구단위계획수립 등 민간 자체 추진사업으로 전국 130만가구를 공급할 방침이다.  
 
국민 주거안정 실현방안을 살펴보면 ▶도심공급 확대 ▶주거환경 혁신 및 안전 강화 ▶공급시차 단축 ▶주거사다리 복원 ▶주택품질 제고로 나뉜다.
 
우선 정부는 도심에서 신축주택 공급이 원활히 이뤄질 수 있도록 재건축, 재개발 등 민간 정비사업을 정상화한다. 이를 위해 향후 5년간 전국에 22만가구 이상의 신규 정비지역을 지정할 계획이다. 이는 지난 2018~2022년 12만8000가구를 공급한 것과 비교하면 70% 이상 많은 수준이다.  
 

서울, 신통기획 10만가구 정비구역 지정

서울에서는 신속통합기획 방식으로 10만가구를, 경기와 인천에서는 역세권, 노후주거지 등에 4만가구를 지정한다. 지방은 광역시 쇠퇴 구도심 위주로 8만가구 규모의 새 정비구역을 지정할 예정이다. 오는 10월부터 수도권, 광역시를 대상으로 추가 정비사업 수요조사에 착수하고 한국토지주택공사(LH)를 통해 사업 컨설팅을 지원해 사업 시행 속도를 높일 방침이다. 주민들이 구역 경계만으로 정비구역 지정을 요청할 수 있도록 특별시, 광역시가 정비계획 가이드라인을 사전 제시하는 제도 개선도 병행한다.
 
재건축부담금도 현행 부과기준을 현실화하고 1주택 장기보유자, 고령자 등에 배려방안을 마련한다. 임대주택 공급 등 공익 기여 사업장은 재건축부담금을 감면할 계획이다. 오는 9월 안에 세부 감면안을 발표할 예정이다. 안전진단 기준도 완화한다. 구조안전성 비중을 기존 50%에서 30~40% 수준으로 조정해 재건축사업 문턱을 낮출 계획이다. 지방자치단체가 탄력적으로 평가항목 배점을 조정할 수 있도록 한다. 의무적이었던 공공기관 적정성 검토도 지자체 요청시에만 시행하도록 규제를 완화한다. 다만 적용범위나 시행시기는 올해 안에 제시할 방침이다.
 
또 정비사업 장기화를 막기 위해 전문 개발기관인 신탁사의 사업 시행을 촉진한다. 주민들이 원하면 조합 설립 없이 신탁사를 활용할 수 있도록 신탁사 사업시행자 지정 요건을 완화하고 계약의 공정성을 위해 표준계약서를 도입한다. 신탁사가 참여하는 사업장은 정비계획과 사업시행계획을 통합 처리해 사업 기간을 3년 이상 단축할 수 있을 것으로 예상된다.  
 

민간 도심복합사업 추진…공공 임대‧분양으로 기부채납

 
신탁사·리츠 등 민간 전문기관이 토지주와 협력해 도심, 부도심, 노후역세권 등에서 복합개발을 신속 추진하는 '민간 도심복합사업'도 새로 도입한다. 내년 상반기 공모에 착수할 계획이다. 교통이 편리하지만 낙후하거나 이용도가 낮은 지역은 첨단산업 중심의 '성장거점형'으로, 노후 역세권과 준공업지 등은 '주거중심형'으로 개발을 유도한다. 공공사업 수준의 용적률과 세제 혜택, 공원 및 녹지 기준완화 등 인센티브를 적용하면서 필요에 따라 규제특례(가칭 도시혁신계획구역 지정 등)를 통해 도시 경쟁력을 강화한다. 공급 주택의 일부는 공공임대나 공공분양으로 의무 기부채납을 통해 공공 기여가 이뤄지도록 한다. 필요할 경우 이익상한제 도입도 검토할 방침이다. 기존 공공 도심복합사업 후보지들은 기존 방식을 유지하고, 예정 지구지정 등의 후속 조치를 신속히 추진할 예정이다. 다만 호응이 낮은 사업장(동의율 30% 미만)의 경우 공공후보지 철회 후 민간사업으로의 전환을 적극 지원할 예정이다.
 
우수한 입지에 위치한 공공택지는 새로 지정한다. 안정적인 중장기 공급 기반을 확보하기 위해 내년까지 15만가구 안팎의 신규 택지 후보지를 발굴할 계획이다. 수도권·지방의 주거 수요가 많은 곳을 지정하면서 산업단지, 도심·철도 인접지역 등을 중심으로 발굴할 예정이다. 철도역 인근 부지의 경우 개발밀도를 높이고 주변부 연결성을 강화한 콤팩트시티(Compact-city) 콘셉트를 적용한다.
 
3기 신도시 등은 수도권광역급행철도(GTX)-A의 2024년 6월 이전 개통, GTX-B·C노선의 조기 착공 등 주요 교통사업을 신속히 이행하고, 2023년 하반기 도첨산단 중복지정, 개발밀도 확대 등을 통해 경쟁력을 제고할 방침이다. 2기 신도시 등 기존 신도시 128개 지구는 교통여건 개선을 위한 전수 조사를 8월부터 실시하고 광역버스 신설, 출퇴근 전세버스 투입, 광역교통축 지정 등 맞춤형 개선대책을 다음달부터 마련할 계획이다. 또한 1기 신도시는 연구용역을 거쳐 도시 재창조 수준의 재정비 마스터플랜을 2024년 수립할 예정이다. 지방권은 메가 시티를 중심으로 광역철도 선도 사업과 방사형 순환도로망 구축을 가속화할 계획이다.
 

재해취약주택 주거복지망 강화…민간 정비 통합 심의 도입

16일 서울 관악구 신림동 주택가에 위치한 반지하 가구들. [연합뉴스]

16일 서울 관악구 신림동 주택가에 위치한 반지하 가구들. [연합뉴스]

 
반지하, 고시원 등 재해취약주택에는 주거복지망을 강화해 연말까지 종합적인 해소방안을 마련할 예정이다. 재해취약주택을 우선 매입해 공공임대로 리모델링하고 지하층은 커뮤니티 시설 등 용도변경을 추진한다. 비정상거처 거주자 우선공급을 연 1만가구 이상으로 확대하고 도심 신축매입과 전세 임대 물량을 확대한다. 민간임대 이주 희망 시 전세보증금 대출을 무이자로 3000가구 이상 지원하고 주거급여 지원을 확대한다. 재해취약주택 밀집 지역은 정비구역 지정요건을 완화할 방침이다.

 
각종 심의나 영향평가를 통합하는 통합 심의를 민간 정비와 도시개발사업에 도입해 절차를 개선한다. 공공정비와 일반주택사업에도 통합 심의를 의무 적용해 공급 기간을 줄일 방침이다. 100만㎡ 이하 중소택지는 지구지정과 지구계획수립 절차를 통합하고, 정비사업 변경 시 총회 등 동일 절차는 일괄 처리한다.
 
소규모 정비에 대한 금융·세제지원과 절차도 간소화한다. 단일 공동주택 단지에서만 추진가능한 소규모 재건축을 연접 복수단지에도 허용해 개발밀도를 높일 계획이다. 도시형생활주택은 1~2인 가구 수요 및 유연한 주거 공간 활용이 가능하도록 총 가구수를 현행 300가구에서 500가구로 늘린다. 투룸 비중을 현행 전체 가구의 3분의 1에서 2분의 1까지 상향하고 교통혼잡, 주차난 방지 장치도 충분히 마련할 예정이다. 인허가 감소 등으로 향후 공급 부족을 우려하거나 노후주택 등 가용지가 많은 지역 등을 대상으로 도시규제 완화 등 인센티브를 적용하는 제도 신설을 검토한다.
 

청년원가‧역세권 첫 집, 민간분양 새 모델 마련

저소득층, 무주택 서민을 위해 청년원가‧역세권 첫 집, 새 민간분양 모델을 마련한다. 청년원가‧역세권 첫 집은 공공택지, 도심정비사업 용적률 상향 기부채납 물량 등을 활용해 건설원가 수준(시세 70% 이하)으로 공급하고 저리의 초장기 모기지가 지원되는 공공분양 주택이다. 분양가가 시세 대비 저렴한 점을 감안해 5년 거주 이후 공공에 환매하는 방식으로 시세차익의 30%를 정부에서 환수할 계획이다.
 
3기 신도시 선호지, 도심 국공유지, 역세권 등 우수 입지 중심으로 총 50만가구 안팎의 공급계획을 수립 중이다. 세부 공급 방안 등은 오는 9월 '청년 주거지원 종합대책'에서 공개할 예정이다.
 
임대로 살면서 분양여부와 시기를 자유롭게 선택할 수 있는 새로운 민간분양 모델도 도입한다. 공급 주체는 주택도시기금 등이 출자한 민간 리츠로 수분양자는 분양가의 절반(보증금 선납)으로 최대 10년간 임대거주가 가능하다. 나머지 절반은 분양전환 시(6·8·10년차) 감정가로 납부하면 된다.
 
아울러 주택 품질을 제고하기 위해 바닥두께 강화 시 분양가 가산 등의 인센티브를 제공하고 소음저감 매트 설치 지원을 추진한다. 또한 법정기준 이상의 주차 편의를 갖춘 주택을 공급하도록 추가 비용은 분양가에 가산할 수 있도록 한다. 양질의 공공임대주택과 부담 가능한 공공분양주택 공급을 늘리고, 주거급여 지원도 올해 132만가구 수준에서 2027년 175만가구를 목표로 단계적으로 확대한다.  
 
원희룡 국토부 장관은 “이제는 공급 정책을 과거의 물량 위주에서 주택의 품질, 정주환경, 안전, 주거복지까지 합쳐 근본적으로 혁신해 나가야 한다”며 “앞으로도 양질의 충분한 주택공급으로 근본적 시장안정을 도모하고 국민들께 내집 마련의 기회와 희망을 돌려드릴 수 있도록 모든 역량을 집중하겠다”고 말했다. 또 원 장관은 “이번 대책은 많은 법률 개정 과제를 포함한 만큼 국민의 주거안정 달성을 위해 국회 차원의 적극적 관심과 협조를 요청 드린다”고 덧붙였다.

박지윤 기자 jypark92@edaily.co.kr
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