‘깡통전세’의 역습, 경계해야 할 점은 [오대열 리얼 포커스]

보증 사고 많은 지역인지 확인
우선변제·보증금반환 권한 확보

한국은행 기준금리가 2011년 6월 이후 10년 5개월 만에 3.25%까지 올랐다. 높아진 기준금리로 시중은행 전세자금대출 이자 역시 최고 7%에 육박하면서 세입자들의 고민 역시 늘고 있다. 특히 높은 전세 이자 때문에 월세로 전환하고자 하는 세입자들이 많아지면서 전세 수요가 줄고, 전셋값이 하락하는 형세가 되자 ‘깡통전세’에 대한 걱정도 커지는 상황이다.

요즘 뉴스에 연일 나오고 있는 깡통전세란 주택담보대출금과 전세보증금을 합친 금액이 주택 매매가격과 비슷하거나 높은 경우를 말한다. 즉, 매매가격이 1억원인 집을 9000만원~1억원 이상에 전세로 내놓을 경우 깡통전세가 되는 것이다. 보통 집주인의 주택담보대출금+세입자의 보증금=집값의 80% 이상인 집을 깡통전세로 분류한다. 한 예로 매매가 5억인 집을 4억원에 세를 놓을 경우 깡통전세를 의심해볼 수 있다.

전세보증금 사고 연일 증가 추이

깡통전세가 위험한 이유는 전세보증금 사고로 이어질 수 있기 때문이다. 정상적으로 계약을 하고 세입자의 과실 없이 계약하더라도 세입자는 전세보증금을 온전히 돌려받을 수 없을 가능성이 있다. 특히, 집주인이 주택담보대출을 많이 받은 집이라면 그 위험성이 더욱 커진다.

주로 신축 빌라를 중심으로 깡통전세 위험이 높은 것으로 알려져 있는데, 이는 신축 빌라의 경우 정확한 주택 가격 시세 확인이 어렵기 때문이다. 부동산에 대해 익숙하지 않은 청년세대나 신혼부부가 많이 거주하기 때문에 더욱 주의해야 될 필요가 있다.

실제로 깡통전세 문제가 심화되면서 전세보증금 반환보증보험 사고도 사상 최대치를 기록하고 있다. 전세보증금 반환보증보험은 전세 계약이 끝났을 때 임차인이 전세보증금을 돌려받지 못한 경우 보증기관이 임대인을 대신해 전세 보증금을 반환해 주는 제도다.

주택도시보증공사(HUG)에 의하면, 집주인 대신 세입자에게 물어준 대위변제액은 9월 누적 5,292억 원으로 총 2446가구에 전세금을 대신 갚아 줬다. 이는 지난해 1년 치 변제액인 5,040억 원을 뛰어넘는 수치. 해마다 전세보증금 반환 사고가 증가하는 추세로 올해 1~9월까지 전세보증금 반환보증보험의 누적 사고금액과 사고 건수는 각각 6466억원, 3050건으로 이미 지난해 연간 사고 규모인 5790억 원, 2799건을 넘어서 역대 최고 수치를 경신했다. 내년까지 금리 상승세가 지속될 것으로 예상돼 전세보증금 반환 사고 수치는 더욱 높아질 것으로 보인다.

계약 전 보증금 반환 대책 강구

깡통전세 피해를 예방하기 위해서는 대비책 마련이 필수다. 주택도시보증공사(HUG)의 ‘전세보증금 반환 보증’은 전세가 하락 등으로 임차인이 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못할 경우 보증금 전액을 기관에서 반환해 주는 상품이다. 반드시 상품에 가입이 되어 있어야 받을 수 있기 때문에 임차인들은 자신의 전세 보증금을 지키기 위해서는 필수로 가입해야 한다. 이는 주택도시보증공사, 주택금융공사, 서울보증보험 등에서 상담이 가능하다.

전세 계약 전에 확인해 봐야 할 몇 가지 사항도 있다. 먼저, 전세가율을 알아봐야 한다. 전세가율은 매매가 대비 전세가 비율로, 해당 지역의 아파트와 연립, 다세대 주택의 매매 전세 실거래 자료를 분석한 결과로 계약할 지역의 전세와 매매 시세를 미리 확인해야 한다. 매매가격 대비 전세가율이 80% 이상이면 깡통전세 위험지역으로 분류되니 주의가 필요하다. 특히 최근 1년, 3개월 전세가율이 높을수록 위험 부담이 크다는 것을 명심해야 한다.

또 보증사고가 많이 발생하여 사고율이 높은 지역인지 면밀히 살펴봐야 한다. 보증사고가 빈번한 지역이라면 최대한 피하는 것이 좋고, 혹시 모를 사고에 대비하기 위해 계약 이후 임대차신고, 전입신고를 통한 우선변제권 확보와 전세보증금 반환 보증 보험에 가입하는 등의 각별한 유의가 필요하다.

경매 낙찰 통계 역시 살피는 것이 좋다. 이는 부동산 시장 상황을 나타내는 지표로 집주인의 개인적인 사유 등으로 해당 주택이 경매에 넘어가는 경우 세입자가 돌려받을 수 있는 보증금액을 유추할 수 있다. 또한 전세 계약 시 집주인의 등기부등본, 국세완납증명서, 지방세완납증명서, 건축물대장 등을 부동산 관련 서류를 꼼꼼히 확인 후 계약을 해야 한다.

※ 필자는 데이터를 기반으로 각종 부동산 통계를 분석, 제공하는 큐레이션 서비스 ‘경제만랩’의 리서치 팀장이다. 한양대 신문방송학과 졸업 후, 언론사에서 취재기자로 활동하다가 경제만랩 리서치팀에 합류해 부동산시장의 변화를 분석하고 있다.

박정식 기자 tango@edaily.co.kr

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