만기된 대출금은 CD연동 상품으로 전환

대출 비중은 원금과 이자를 합쳐 연간 수입의 30~40% 이내가 적당하다.

일부 은행이 지난해 말부터 정부의 방침에 따라 억제해 오던 가계대출을 서서히 확대하고 있다. 50∼55% 정도를 유지하던 주택담보 대출비율(LTV)을 최근 금융감독원이 권고하고 있는 상한선(60%)까지 올렸다. 시중 금리가 크게 낮아져 은행들이 가계대출 외에는 마땅히 돈을 굴릴 곳이 없는데다 정부도 급격한 가계대출 축소에 따른 부작용을 우려하고 있기 때문이다. 2억원짜리 아파트를 구입할 때 대출비율이 5%포인트 상승하면 대출한도가 1천만원 추가로 발생한다.

대출금리 0.3%포인트까지 줄어 시중금리가 하락하면서 은행권 대출금리도 내리고 있다. 1년 전 연 6% 이하로 떨어졌던 대출금리가 정부의 잇따른 부동산 가격 안정대책에 따라 지난 연말에는 7% 가까이 상승했다가 최근에 다시 6.5% 아래로 하락한 것이다. 금리 하락과 함께 은행권의 대출경쟁도 본격화되고 있다. 신용도가 우수한 고객이나 담보비율이 충분한 대출고객에게는 영업점장 자율로 대출금리를 감면해 연 6.2%까지 적용하고 있다. 단골고객이나 자동이체 고객에 대한 대출금리 감면도 시행하고 있다.지난해 연말 폐지됐던 설정비 등 부대비용 면제도 최근 다시 부활하고 있다. 저당권 설정비 면제는 지난 2000년 외국계 은행에 의해 처음으로 도입된 후 2001년 초부터 국내 전 은행으로 확산됐지만, 지난해 말 부동산 가격 안정대책이 발표되면서 대부분의 은행에서 폐지된 바 있다. 설정비가 면제되면 대출고객은 초년도에 약 0.8∼1%포인트의 금리를 덜 부담하는 효과가 발생한다. 1억원을 대출받을 경우 설정비는 80여만원 정도이다. 정부는 3월부터 기업에만 허용된 대출금리 인하 요구권을 개인에게까지 넓히기로 했다. 은행에서 대출받은 개인고객이 대출계약을 체결한 당시보다 신용도가 높아지거나 재산이 많아지면 금리를 낮춰 달라고 요구할 수 있는 것이다. 이때 개인은 자신의 신용 상태가 좋아졌다는 사실을 증명할 수 있는 연말정산 서류나 세금납부증명서 등을 제출해야 한다. 직장이 바뀌어 전보다 더 많은 소득을 얻게 됐을 때도 금리인하를 요구할 수 있으며, 담보로 맡겼던 주택값이 올라 기준시가가 변동됐을 때도 가능하다. 담보대출을 받을 때 고객이 일방적으로 부담했던 근저당 설정비용은 은행과 고객이 협의해 분담할 수 있다.

생애최초주택구입 대출은 올해 말까지 생애 최초 주택을 구입하려는 이들은 가급적 올해 말까지 내집마련을 하는 것이 유리하다. 태어나서 처음으로 내집을 마련하는 사람에게 연 6%의 금리로 돈을 빌려주는 최초주택구입자금 대출은 당초 지난해 말까지 시행할 예정이었지만, 인기가 높아 올해 말까지로 연장됐다. 대출한도는 분양가격의 70% 이내에서 최고 7천만원이며, 20년 장기대출(1년 거치 19년 분할상환 또는 3년 거치 17년 분할상환 중에서 선택)이다. 서울과 수도권에 거주하는 무주택세대주(단독 세대주 포함)는 전용면적 85㎡ 이하 신규 또는 미분양 주택을 최초로 구입할 경우에만 해당되지만, 수도권 이외 거주자는 기존 주택을 매입할 때에도 대출 대상에 포함된다. 분양권 전매도 대출 대상에 포함된다. 정부는 지난해 말부터 무주택 서민에 대한 대출에 우대금리를 적용하고 있다. 12월부터 국민주택기금을 통해 지원하는 전세자금 및 주택구입자금 대출금리를 연 7∼7.5%에서 연 6.5%로 내렸으며, 65세 이상 직계존속을 부양하는 가구주에 대한 우대금리도 연 5∼5.5%에서 5%로 내렸다. 주택구입자금 금리도 7∼7.5%에서 6.5%로 인하했다. 근로자·서민 주택전세자금 대출은 연간 급여(소득)가 3천만원 이하인 근로자 및 서민으로서 대출신청일 현재 6개월 이상 무주택세대주 또는 대출신청일로부터 1개월 이내에 결혼 예정인 자가 신청할 수 있다. 주택구입 및 전세자금 대출한도는 6천만원이다. 주택취득자금 장기대출이자 소득공제를 적극 활용한다면 대출이자 부담을 상당히 줄일 수 있다. 봉급생활자가 85㎡(전용면적 25.7평) 이하 주택취득을 위해 해당 주택을 담보로 금융기관으로부터 10년 이상 장기주택자금대출을 받은 경우, 연간 6백만원까지 소득공제를 받을 수 있다. 지난해 말까지는 최고 한도가 3백만원이었다. 10년 이상 장기 대출만 해당되므로 현재 은행권에서 판매하는 CD(양도성예금증서)연동대출 등 10년 이내 단기 대출은 대상에 포함되지 않으며, 최초주택구입자금 대출(최고 7천만원 대출) 등 10년 이상 장기 대출만 해당된다. 은행권의 대출금리가 연 6∼8%대이므로 8천여만원을 대출받을 경우에 6백만원의 소득공제를 받을 수 있다.소득공제에 따라 실제 돌려받는 세금은 본인의 급여 수준에 따라 60만원 이상 2백40만원이다. 그만큼 대출이자를 덜 내는 셈이다. 소득공제 혜택을 받기 위해서는 저당권이 설정된 주택의 소유자가 대출신청자이어야 하며, 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내에 10년 이상 장기 대출을 신청해야 한다.

무리한 대출 통한 내집마련 금물 이미 대출을 받아 내집을 마련한 사람은 어떻게 대응해야 할까? 정부는 올해에도 현재의 저금리 수준을 이어 나갈 가능성이 높다. 부동산 가격 급등세가 한풀 꺾이면서 금리를 인상할 요인이 줄어든 반면, 미국·이라크 전쟁 위기와 북핵 문제의 전개 상태에 따라서는 오히려 현재의 콜금리(연 4.25%)를 인하해야 할지도 모른다. 저금리 기조가 유지된다면 대출 만기가 돌아오는 사람들은 고정금리 대출보다 CD(양도성정기예금증서)연동 대출을 선택하는 것이 유리하다. CD연동 대출이 고정금리 대출보다 1∼1.5%포인트 정도 이율이 낮고, 시중금리가 떨어지면 대출금리 인하의 혜택을 받을 수 있기 때문이다. 기존 대출자라도 본인의 신용관리에 주의를 기울여야 한다. 대출을 연장할 때 새롭게 적용하는 대출금리는 은행과의 거래실적이나 대출금 연체 상황 등 본인의 신용도에 따라 차이가 나기 때문이다. 대부분의 은행에서 중도에 대출금을 다른 은행으로 갈아탈 경우, 상환금액의 0.5∼1% 정도의 중도상환수수료를 물리기 때문에 대출금리가 낮은 은행으로 대출금을 갈아타는 것도 쉽지 않다. 지난해 연말부터 서울과 수도권 아파트 가격이 안정세를 유지하고 있으며, 당분간은 안정세가 지속될 것으로 예상된다. 이미 지난 2년여에 걸쳐 부동산 가격이 크게 올랐고, 신정부에서도 부동산 가격 안정을 위한 여러 가지 대책이 추진되고 있기 때문이다. 따라서 무리하게 대출까지 받으면서 내집마련을 서둘 필요는 없다고 본다. 개인의 능력에 따라 다르겠지만 대출 비중은 원금과 이자를 합쳐 연간 수입의 30∼40% 이내가 적당하다.