2억짜리 두 채보다 4억짜리 한 채가 유리

치안상태나 편의시설, 교통상황, 유지비용 등을 고려할때 아파트 인기는 계속될 전망이다.

새 정부의 경제원칙을 한마디로 하면 ‘성장’보다는 ‘분배’다. 새 정부는 분배와 국민 화합이라는 화두 아래 소위 ‘있는 자’들의 양보를 요구할 가능성이 크다. 특히, 새 정부는 현 주택 시장의 문제점을 ‘공급의 부족’보다는 ‘소유의 불균형’에 있다고 해석하고 있다. 즉, 현재 수치상으로 1백%에 달하는 ‘주택 보급률(주택수/가구수)’을 올리기보다는 60% 미만에 그치고 있는 ‘주택 자가 보급률(실제 집을 가진 가구수의 비율)’을 높이는 새 정부의 방향이 될 것이다. 이러한 인식은 부동산 시장에서는 세제 개혁의 형태로 나타날 가능성이 높다.

보유세 올리고 거래세 내리고 부동산 관련 세금의 종류는 보유세와 거래세 크게 두 가지로 볼 수 있다. 보유세는 재산세와 종합토지세를 포함하고 거래세는 취득할 때 부담하는 취득세·등록세 그리고 처분할 때 부담하게 되는 양도소득세를 말한다. 부의 재분배라는 측면이나 새 정부 지지 계층의 정서를 고려한다면 새 정부는 임기 내에 어떤 형태든 보유세(재산세·종합토지세)를 지금보다 획기적으로 올리려는 시도를 할 것이다. 그러나 작년 말 강남지역의 보유세를 인상할 때 보았듯이 보유세를 올리는 문제는 그리 쉬운 것이 아니다. 우선 상당한 조세 저항이 우려된다. 특히 재산세는 지방세에 포함되기 때문에 민심을 고려해야 하는 지방자치단체에서는 쉽게 결정할 수 있는 사안이 아니다. 두 번째 문제는 만약 보유세 인상이 성공하더라도 이것이 일정한 시간 차이를 두고 시장 가격(특히 전세)에 반영된다는 것이다. 따라서, 이러한 반발을 피하면서 보유세를 인상하기 위해 정부는 1가구 2주택 이상의 다주택 보유자에 대해 차별적으로 보유세를 중과세하는 방안을 선택할 가능성이 높다. 이 방법이 전세 시장에는 영향을 적게 미치면서, 주택 자가 보급률을 올리는 데 효과적이기 때문이다. ‘주택 자가 보급률’을 높인다는 가정 아래서 거래세는 어떻게 변할까? 1가구 다주택자가 소유 주택을 무주택자들에게 많이 팔도록 유도하려면 거래세와 양도소득세를 지금 수준보다 많이 낮춰야 한다. 소유하는 데는 부담이 없고 거래하는 데 부담이 많은 현행 세제에서는 양도소득세 때문에 그냥 여러 개의 주택을 보유하고 있는 경우가 많다. 보유세는 높이고 거래세(양도소득세율)는 낮추는 방향이 돼야 부동산 매물이 많이 나와 주택 가격이 하향 안정화될 것이다. 정부도 이러한 상황을 뻔히 알지만 양도소득세는 새 정부로서는 포기하기에는 아까운 세원이라는 어려움을 안고 있다. 햇빛 정책의 계승과 여러 공약의 실천에 필요한 막대한 비용을 확보해야만 하는 새 정부로서는 확실한 세원인 양도소득세를 포기하기는 쉽지가 않을 것이다. 그러므로 양도소득세가 인하되더라도 기대에 못 미치는 소폭 인하 수준이 될 가능성이 높다. 이러한 세제 개편이 현실화된다면 집 값에 어떠한 영향을 미칠까? 사과 두 개를 들고 있는 형에게 엄마가 ‘동생에게도 하나 나눠 주라’고 한다면 어떤 사과를 줄까? 대부분 작고 덜 맛있어 보이는 사과를 줄 것이다. 부동산도 마찬가지다. 1가구 다주택자에게 세제 개편을 통해 불이익을 주기 시작하면 상대적으로 가치가 적은 집을 먼저 팔 것이다. 즉 A급 아파트와 B급 아파트가 있다면 B급 아파트를 팔 것이다. 그렇다면 B급 아파트를 두 채 가지고 있다면 어떻게 될까? B급 두 채를 팔고 A급 한 채를 살 것이 분명하다. 그러므로 가격 조정기에 흔히 나타나는 차별화가 부동산 세제 개편으로 가속화될 것이다. 이에 따라 전통적 인기 지역이나 역세권·한강 조망권·청계천 뉴타운 등 재료가 있는 지역은 슬금슬금 오를 것이고, 나홀로 아파트나 비인기 지역의 아파트나 다세대·오피스텔 등 단기간에 공급이 많았던 부동산들은 다소의 하락을 감수해야 할 것이다. 여기서 비인기 지역이란 과거 미분양이 많았던 지역이라고 생각하면 된다.

하락세면 ‘말 갈아타라’ 이러한 상황에서는 1가구 1주택의 실수요자와 투자가 두 그룹으로 나누어 각기 다른 전략이 필요하다.우선 1가구 1주택자의 경우 맘 편하게 사는 내 집 가격이 ‘올라도 그만 내려도 그만’이라고 생각하는 것이 좋다. 그러나 약간 공격적인 전략을 지향한다면 집 값이 하향세를 타고 있을 때는 말을 갈아타서 향후 랠리에 대비하는 것도 좋을 것이다. 20평대를 소유하고 있다면 30평으로 갈 수 있는 좋은 기회일 수도 있다. 지역이 상대적으로 나쁘다면 소위 인기 지역으로 진입할 수도 있다. 단, 말을 갈아타는 시점을 잘 잡아야 한다는 어려움은 있다. 여기서 1가구 1주택자들이 빠지면 안 될 유혹이 하나 있다. 부동산을 주식과 같이 생각해서는 안 된다는 것이다. C라는 주식이 10만원 하는데 지금 1천주가 있다고 가정하고, 이 주식이 하락할 것 같으면 지금 팔았다가 9만원 때 되사면 1천만원이 이득이라고 주장하는 사람들도 있다. 물론 주식 시장에서는 맞는 이야기다. 그러나 주식 시장과 부동산 시장은 성격이 무척 다르다. 가장 큰 차이가 거래 비용(transaction cost)이다. 주식은 어떤 주식을 팔았다가 다시 되산다고 했을 때 거래 비용이 1%면 충분하지만, 부동산의 경우 팔 때 양도소득세·복비 그리고 되살 때 등록세·취득세·복비가 수반되는 이런 거래 비용이 전체의 10∼20%에 이른다. 즉 거래비용 이상으로 가격이 떨어진다는 확신이 있을 경우에만 그러한 전략이 가능하다. 그러나 주식은 하루에 상하 30%의 등락이 가능하고 유동성이 크기 때문에 그러한 전략이 가능하지만, 부동산의 경우는 하락한다 하더라도 수년에 걸쳐서 조금씩 하락하고 상승할 때는 매물이 일거에 사라지면서 급등하는 특성을 갖기 때문에 1가구 1주택자가 그런 전략을 쓰기에는 위험도가 너무 큰 편이다.

다주택자에게 불리한 상황될 것 그러면 1가구 2주택 이상을 소유하고 있는 사람은 어떤 전략을 쓰는 것이 좋을까? 과거에 DJ 정부에서 임대 사업자를 장려해 다주택자를 양산했지만 새 정부에서는 다주택에게 불리한 방향의 정책이 전개될 것이다. 이를 극복하기 위해서는 가능하면 자산을 집중화하는 것이 좋다. 예를 들어 2억짜리 집이 두 채라면 4억짜리 한 채로 말을 갈아타는 것도 좋은 전략이다. 이것이 정책에 순응하면서 실익을 얻는 방법이다. 그러나 더 장기적인 면에서 바라본다면 부동산은 언제나 금리보다 높은 수익성을 가져오기 때문에 자금의 유동성에 별 문제가 없는 투자가라면 계속 보유하는 것도 나쁘지 않을 것이다. 새 정부에서는 주택의 공급보다는 재분배에 관심이 높기 때문에 재건축을 포함해서 서울·수도권에 아파트 공급이 제한될 것이다. 이것은 장기적으로 집 값에 부담으로 작용할 것이다. 덧붙이자면 한국적 상황에서는 단독 주택·다세대 주택·주상 복합·오피스텔 등 여러 형태의 주거 형태가 있지만 아직까지는 아파트가 인기를 계속될 것이다. 물론 아파트가 가장 좋은 주거 형태는 아니다. 그러나 한국의 치안 상태나 편의 시설·교통 상황·유지비용 등을 고려할 때 당분간은 아파트 인기를 다른 주거 형태에 내주기는 어려울 것으로 보인다. 향후 수년간 부동산 시장에 영향을 줄 화두는 분배의 원칙, 차별화된 시장과 아파트의 인기 지속이라 하겠다. 시장이 숨고르기를 하고 있는 지금이 자신에 맞는 투자 전략을 세워야 할 적기로 보인다.