1주택자 ‘집 갈아타기’ 쉬워져

9.1 세제개편안이 발표되면서 부동산 시장에 영향을 주고 있다. 세제개편안의 핵심은 세율 인하다. 특히 1가구 1주택자는 내년부터 주택 매매에 따른 양도세 부담이 크게 줄어든다.

투자자들은 9·1 세제개편안 발표로 관련 개정 법령이 공포될 내년 이후로 증여나 주택 매각 시기를 늦추고 있다.

세법은 아직 개정되지 않았다. 그런데도 9월 1일에 발표한 정부의 세제개편안은 이미 부동산 시장에 큰 변화를 주고 있다. 주택의 거래는 자취를 감췄고 한때 유행처럼 번졌던 증여를 취소하는 분위기다.

이번 세제개편안은 무거웠던 상속세와 증여세, 양도소득세 부담을 대폭 덜어줄 것으로 기대된다. 개편안의 주요 내용은 일단 세율 인하로 압축할 수 있다.

현재 종합소득세율은 1200만원 이하에 대해 8%, 4600만원 이하는 17%, 8800만원 이하는 26% 그리고 8800만원을 초과하면 35%의 세율을 매긴다. 하지만 개편안에선 1%포인트씩 인하해서 7%, 16%, 25%, 34% 세율로 변경된다.

그리고 2010년 이후부터는 1%포인트가 추가 인하돼 6%, 15%, 24%, 33%로 낮아진다. 특히 2009년부터는 절세를 위해 특별한 노력을 하지 않더라도 상속겵叢㈋? 양도소득세가 크게 절감될 것이다.

1가구 1주택에 대해선 장기보유특별공제도 확대된다. 현행 장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 때부터 보유 기간에 4%씩 공제해서 최대 80%(보유 기간 20년 이상)까지 공제했다. 이 규정이 보유 기간에 8%씩 공제해 10년 이상 보유하면 80%의 공제를 받을 수 있도록 바뀌었다. 비사업용 토지는 규제가 완화됐다.

나대지나 부재지주농지가 공익 사업으로 사용될 경우 60% 세율이 아닌 일반 세율이 매겨진다. 단 10년 이상 보유해야 이 혜택을 받을 수 있다. 이번 개편안에선 1가구 1주택 보유자에 대한 양도소득세 부담이 대폭 줄어든다. 먼저 양도소득세율이 인하된다. 현행 양도소득세의 세율은 9~36%의 4단계 초과 누진세율 구조로 돼있다.

하지만 개편안에선 7~34%의 세율로 낮추고 2010년부터는 1%포인트를 추가로 낮춰서 6~33%의 세율을 적용할 계획이다. 또 고가주택 판정 기준이 상향 조정된다. 현행 고가주택은 6억원이지만 2009년부터 9억원을 기준으로 하게 된다. 9억원 이하는 양도소득세가 전액 비과세되고, 9억원을 초과하는 부분에 대해서만 양도소득세가 계산된다.

세제개편안 주요 내용

마지막으로 장기보유특별공제가 확대된다. 1가구 1주택 보유자에 대한 장기보유특별공제 기간이 20년에서 10년으로 변경된다.
이 세 가지 변화의 위력은 대단하다. 13년 전 2억원에 구입한 주택을 10억원에 매각한다고 가정하자. 올해 매각할 때와 내년에 매각할 때, 그리고 내후년에 매각할 때의 양도소득세가 모두 다르다.

올해 매각하면 양도소득세는 4226만원 정도 예상된다. 하지만 2009년에 매각하면 양도소득세는 106만원 정도 나온다. 내년에 처분하면 양도소득세를 4000만원가량 덜 내는 것이다. 그리고 해를 바꿔서 2010년 이후에 매각하면 1%포인트의 세율 인하 효과까지 기대할 수 있기 때문에 양도소득세는 불과 93만원으로 줄어든다.

이 개편안은 부동산 거래에 상당히 중요한 영향을 줄 것으로 예상한다. 무엇보다 지금까지의 부동산 세금의 문제점이 일부 개선될 것이다. 현행 부동산 세금은 부동산을 보유하고 처분하는 전 과정에 걸쳐 무거운 세금을 부과했다. 그래서 보유세가 부담스러워도 양도소득세가 무서워서 팔지 못하는 모순이 있었다.

비록 1가구 1주택 보유자에 한하지만 그래도 매각하는 단계에서 양도소득세 부담은 크게 가벼워진다. 이는 1가구 1주택자가 양도소득세 부담 없이 다른 집을 대체 취득하는 길을 열어준 셈이다. 기존에는 이사를 하고 싶어도 매각한 대금으로 비슷한 규모의 새 주택을 매입할 수 없다는 불만이 많았다. 하지만 앞으로는 고가의 주택을 매각해 규모를 줄여서 이사하는 일은 없어질 것이다.

세무 상담 Q&A

다주택자는 증여한 뒤에 파는 게 유리

Q 비사업용 토지를 매각하거나 여러 채의 주택을 보유한 사람이 집을 팔면 양도소득세가 50~60%의 세율로 과세된다. 또 장기보유특별공제를 받지 못하기 때문에 양도소득세 부담은 더욱 커진다. 그런데 2009년부터는 증여를 이용해 양도소득세를 줄일 수 있다는 이야기를 들었다. 세금 줄이는 방법은 뭔가.
A 이번 세제개편안에는 다주택 보유자가 매각하는 주택과 비사업용 토지의 매각에 대해서 양도소득세를 완화하는 조치가 없었다. 하지만 2009년 이후 낮아지는 증여세율을 이용하면 양도소득세를 줄일 수 있다. 현행 10~50%의 5단계 초과누진세율이 7~34%(2010년엔 6~33%)의 4단계 누진세율로 변경될 예정이다.

과세표준 구간이 넓어져 과세표준을 기준으로 5억원까지 가장 낮은 세율인 7%(2010년에는 6%)가 적용된다. 이젠 상속겵叢㈋섦?두려운 세금이 아니다. 오히려 소득세보다 부담이 작아진다. 사실 종합소득세는 세금을 납부할 때 10%의 주민세를 가산하기 때문에 주민세를 포함한 세율은 7.7~37.4%(2010년 이후에는 6.6~36.3%)로 상승한다.

반면 상속겵叢㈋섦?주민세가 없다. 뿐만 아니라 자진해서 신고하면 납부 세액의 10%를 세액에서 공제한다. 세액 공제 효과를 고려한 증여세율은 오히려 6.3~30.6%(2010년 이후에는 5.4~29.7%)로 낮아진다. 이제 상속겵叢㈋섦?특별한 노력을 하지 않더라도 30%를 넘지 않는 세금으로 바뀐다.

이렇게 낮아지는 증여세를 이용하면 주택이나 비사업용 토지의 양도소득세를 줄일 수 있다. 자녀나 배우자에게 증여 후 매각하는 방식을 취하면 된다. 수도권에 세 채의 주택을 보유하고 있는 사람이 그 중 한 채를 5억원에 매각하려 한다고 하자.

취득가액은 2억원이다. 이 주택을 직접 매각하는 경우와 증여 후 매각하는 경우의 세금을 비교해 보자. 특별한 조치 없이 제3자에게 직접 매각하면 60%의 세율이 적용돼 양도소득세는 1억7671만원에 달한다. 하지만 주택을 자녀에게 증여 후 처분하면 양도소득세 없이 증여세 2961만원만 납부하면 된다.

증여세는 5억원까지 가장 낮은 세율인 7%가 적용됐다. 이때 취득가액은 증여 금액인 5억원이 된다. 5억원짜리 주택을 5억원에 팔면 양도차익이 없기 때문에 양도소득세를 물지 않는 것이다. 단 증여받은 부동산은 반드시 5년이 지난 후에 팔아야 한다.

Q 9월 1일에 발표한 개정 세법안의 내용을 보면 상속겵叢㈋셈?부담이 크게 줄었다. 홍길동(42) 씨는 세제개편안이 발표되기 직전 2008년 8월에 부친에게서 아파트를 증여받았다. 이미 등기까지 마치고 취득세와 등록세, 증여세까지 납부했다. 이런 상황에서 증여를 취소하면 내년에 다시 증여가 가능할까.
A 이번 개정안에서 감세 폭이 가장 큰 세금은 상속겵叢㈋섦? 상속겵叢㈋섦?과세표준 구간도 넓어지고 누진세율까지 큰 폭 인하된다. 만약 바뀐 세법안이 원안대로 통과된다면 2009년 이후의 상속겵叢㈋섦?크게 줄어들 것으로 예상된다. 그래서 증여를 계획하고 있는 사람들은 증여 시점을 내년 이후로 변경하고 있는 실정이다.

실제 위 사례에서 홍 씨가 2008년이 아닌 2009년 이후에 증여를 받는다면 2961만원의 증여세만 납부하면 된다. 2008년에 납부한 7560만원의 증여세와 비교하면 4500만원이나 차이 난다. 그렇다면 증여로 이미 명의가 변경된 부동산의 증여를 취소하고 2009년에 다시 증여할 수 있을까. 제한적이지만 가능하다.

부동산이나 주식 등의 재산을 증여받은 사람이 3개월 이내에 증여세 신고를 취소하면 기존 증여는 없었던 것으로 본다. 납세자가 신고한 증여세는 돌려받을 수 있다. 다만 증여신고 후 세무서에서 증여 세액을 확정하면 증여를 취소할 수 없다. 반면 등록세는 다르다.

부동산에 대한 증여가 취소돼 증여한 사람에게 소유권이 환원되더라도 원칙적으로 등록세는 다시 부담해야 한다. 등록세가 등기 또는 등록의 절차에 부과되는 유통세의 한 종류이기 때문이다. 그래서 2009년에 다시 증여를 하더라도 등록세는 또 부과된다.

취득세는 증여세와 같이 돌려받을 수 있다. 취득의 원인을 무효 처리해 원상 회복됐다면 납부한 취득세는 환급해 줘야 한다는 심판 결정이 있기 때문이다. 결국 증여 후 3개월 이내에 증여를 취소하면 증여세는 줄일 수 있지만 등록세는 세 번 부담할 수 있다는 사실을 기억해야 한다.