초보라면 권리분석 더 꼼꼼히…

요즘 경매 투자로 부자가 됐다는 사람이 많다. 일반인이 방송으로 경매 강좌를 쉽게 접할 수 있는 것이 하나의 이유다. 하지만 성공신화로 포장된 경매시장의 환상에 사로잡혀 무모하게 뛰어들면 안 된다.

경매 투자에서 안전하게 수익을 올리려면 기초를 탄탄하게 준비해야 한다. 기초를 준비하는 첫 단계는 권리분석이라고 할 수 있다. 간단한 원리를 이해하면 누구든 쉽게 할 수 있다고 지난 호에서 설명했지만 추가로 알아야 할 사항이 있다. 경매시장에 눈에 보이지 않는 함정이 있기 때문이다.

<글 싣는 순서>

1. 왜 지금 경매인가?
2. 돈은 현장에 있다

3. 눈에 보이지 않는 함정
4. 수익형 부동산을 찾아라
5. 2009년 경매 전략

겉보기에 하자가 없고 수익이 날 듯하지만 초보 투자자의 소중한 종자돈을 재물로 삼는 경매 물건이 있다. 이런 물건은 가뭄에 콩 나듯 나오는 것이 아니라 자주 등장한다.

낙찰자는 낙찰 후 추가로 인수해야 하는 하자를 정확하게 알고, 그 하자를 피하거나 없앨 능력을 갖춰야 한다. 초보자가 권리분석을 하면서 간과하는 부분이 있다.

권리분석을 할 때 해당 부동산에 임차인이 있으면 말소기준권리를 기준으로 임차인의 대항력 유무를 판단한다. 말소기준권리보다 전입일이 이르면 대항력이 있고, 확정일자까지 이르면 우선변제권이 있어 하자가 없다고 판단한다. 대부분 입찰자가 여기에서 권리분석을 마친다.

하지만 해당 부동산에 대항력이 있는 임차인이 있으면 반드시 한 가지를 더 체크해야 한다. 중요한 체크 포인트는 경매 부동산이 낙찰 후 채권자에게 어떻게 배당될 것인지 판단하고 대항력이 있는 임차인의 배당 여부를 확인하는 것이다. 만약 이런 배당 절차를 간과하면 당연히 배당되리라 여겼던 임차인의 보증금을 추가로 변제해야 하는 일이 생긴다.

말소기준권리보다 임차인의 전입일과 확정일자가 앞 순위에 있어서 당연히 다른 채권들보다 우선해 배당될 줄 알았던 임차인의 보증금이 배당되지 않는 경우도 있다. 이런 과정을 놓친 입찰자가 비싼 수험료를 치른 사례를 소개한다.

근로복지공단 임금채권 종류·금액 확인해야

경기도의 오피스텔이 경매 진행 중이다. 첫 번째 입찰에서 3명이 경합해 6130만원에 낙찰됐으나 대금이 미납됐다. 대금 미납이란 낙찰자가 낙찰 후 잔금 납부를 포기한 것을 말한다. 두 번째 입찰에서 유찰 상태로 12명이 경합해 5223만원에 낙찰됐지만 두 번째 낙찰자 역시 잔금 납부를 포기했다.

세 번째로 2009년 2월 26일에 5012만원에 낙찰 받은 사람은 과연 잔금을 낼 수 있을까? 일단 등기부등본의 권리 관계를 살펴보자(그림 참조). 그림의 등기부등본을 보고 권리분석을 해보면 말소기준권리는 2007년 1월 30일에 기입된 금천세무서의 압류라는 것을 알 수 있다.

다음으로 위 부동산을 점유하는 임차인의 대항력 유무를 따져야 하는데 말소기준권리인 금천세무서의 압류보다 이른 2006년 10월 4일에 임차인이 전입했고 확정일자를 받아두었으므로 대항력과 우선변제권이 있다. 적어도 세 번의 입찰에서 경합을 벌인 사람들은 그렇게 생각하고 입찰에 참여했을 것이다.

하지만 과연 그럴까? 등기부등본을 꼼꼼하게 확인하라. 등기부등본의 아래 부분에 말소기준권리인 금천세무서의 압류보다 늦은 2007년 11월 13일 날짜로 근로복지공단의 압류가 기입돼 있다. 아마도 대금을 미납한 낙찰자뿐 아니라 다른 입찰자들은 이 부분을 간과했을 것이다. 나머지 입찰자들은 오히려 낙찰 받지 못해 운이 좋았다고 여겨야 할 상황이다. 이유를 살펴보자.

이유를 알기 전에 먼저 위 낙찰대금을 경매법원이 어떻게 배당하는지 배당순위를 정확하게 알아야 한다. 낙찰대금 중 1순위로 경매비용이 배당된다. 중요한 것은 2순위와 3순위의 배당순위다. 주택임대차보호법에서 보호하는 임차인의 최우선변제금액과 임금채권이 동일한 2순위다.

위 경매에서 임차인의 보증금은 임대차보호법상 최우선변제 범위(과밀억제권역은 4000만원 이하의 임차인에게 1600만원까지 최우선변제를 해 줌) 안에 속하므로 임차인의 보증금 3000만원에 대해 1600만원이 최우선변제금액에 해당한다.

그런데 말소기준권리보다 뒤지고 임차인의 확정일자보다 후순위에 있는 2007년 11월 13일에 기입된 근로복지공단의 압류가 최우선변제에 해당하고 그 금액을 확인해보니 무려 8500만원이었다.

압류 금액을 확인하려면 입찰 전 해당 경매계나 근로복지공단에 문의하면 된다. 정리해보면 낙찰대금 5012만원에서 1순위 경매비용(약 300만원)이 배당되고 남는 금액(4712만원)과 두 번 미납된 보증금(1320만원)이 있는데 이 금액은 2순위인 최우선변제금액(1600만원)과 임금채권(8500만원)조차 충족할 수 없다.

결국 이 경매절차에서 대항력이 있는 임차인에게 950만원 정도 배당되고 2050만원이 배당되지 않는다. 따라서 낙찰자는 낙찰대금 외 추가로 임차인의 2050만원을 인수해야 한다.

낙찰대금(5012만원)과 인수금액(2050만원)을 합하면 7062만원에 위 부동산을 매입한 셈이고 이는 법원감정가격인 5500만원을 훨씬 웃돈다. 입찰자는 경매물건의 등기부등본에 근로복지공단의 압류가 있을 경우 임금채권의 종류와 금액을 정확하게 확인하고 입찰해야 한다. 당해세(3순위)가 있는 경우에도 낙찰금액에서 대항력이 있는 임차인의 우선변제순위(4순위)보다 앞서 배당되므로 경매가 진행되는 부동산의 채무자(소유자)가 법인이면(특히 모 건설회사, 모 토건 등) 체납된 세금내역을 확인하고 입찰해야 뒤탈이 없다.

용어설명

대항력 임차주택이 매매나 경매 등의 사유로 소유자가 변경되는 경우 새로운 소유자(낙찰자)에게 계속 임차권을 주장할 수 있는 권리. 우선변제권 임차인이 경매절차에서 후순위 권리자나 기타 일반채권자보다 우선적으로 배당 받을 수 있는 권리.