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미분양 쌓이며 심상찮은 집값…규제지역 해제 가속화할까?

      주택거래가 급감하며 전국 집값이 주춤한 가운데 지난 정부에서 지정한 규제지역을 해제해야 한다는 목소리가 커지고 있다.     최근 한국부동산원 집계결과 6월 3주(20일 기준) 전국 주간아파트가격이 0.03% 하락한 것으로 나타났다. 전 주인 6월 2주에 0.02% 떨어진 것보다 하락폭이 커진 셈이다.     지역별로 보면 올해 들어 미분양이 쌓이던 지방은 물론 서울, 수도권 지역의 하락세도 두드러지는 모양새다. 수도권과 서울의 주간 매매가격지수 변동률은 전 주에 각각 -0.03%, -0.02%를 기록했던 것이 한 주 만에 -0.04%, -0.03%로 0.01%p씩 낮아졌다.            지방 역시 -0.01%에서 -0.02%로 집값이 점점 더 떨어지는 추세를 보였다. 특히 5대광역시는 같은 기간 -0.04%에서 -0.05%로 하락폭을 넓히며 지방 전체 평균보다 집값이 빨리 떨어지고 있었다.     이에 지방광역시를 중심으로 조정대상지역, 투기과열지구 등 규제지역 지정을 해제해야 한다는 움직임이 커지고 있다. 규제지역으로 지정되면 주택담보대출 한도가 강화되고 분양권 전매제한 등 각종 부동산 규제가 적용되기 때문이다. 조정대상지역에선 담보인정비율(LTV)이 50%(9억원 초과분은 30%) 적용되고 분양권 전매 또한 최대 3년까지 제한된다.     현재 주택경기가 꺾이고 부동산 규제가 겹치면서 미분양관리지역 외 광역시에도 점차 미분양이 발생하고 있다. 몇 년 새 주택공급이 많았던 대구에선 지난 4월 미분양 물량이 6827가구로 전국에서 가장 많았다.     결국 대구광역시와 울산 남구, 전북 전주시, 충북 청주시 등 지방도시에서 조정대상지역 해제 요청이 이어지고 있다. 올해 들어 주택 물량이 쌓이며 집값 시세가 떨어지고 있어 규제지역 요건도 벗어난 지 오래다.     이에 따라 다음 주로 예정된 국토교통부 주거정책심의 위원회에서 대구, 세종 등 집값 하락 현상이 눈에 띄는 지역으로 중심으로 규제지역 해제 결정이 나올 수 있다는 기대감이 커지고 있다.     그동안 각종 규제가 집중됐던 서울에서도 규제 완화의 필요성을 주장하는 의견이 높아지고 있다. 서울 역시 미분양 주택수가 3월 180가구에서 4월 360가구, 5월 688가구로 매월 두 배 가까이 늘고 있기 때문이다.     특히 서울시가 삼성·청담·대치·잠실을 이달 토지거래허가구역으로 1년 재지정하면서 해당지역 주민들의 불만은 한층 높아진 상태다. 그동안 지역 내 주택 매수세가 잠긴 데다 집값 안정 효과는커녕 서초구 등 인근지역으로 ‘풍선효과’가 나타났기 때문이다. 6월 3주 들어 송파구(한국부동산원 주간 매매가격지구 변동율-0.02%), 강남구(0.00%) 아파트 시세 역시 조정, 또는 보합 상태에 이르면서 허가구역 지정의 필요성 또한 희석되고 있다.    토지거래허가구역으로 지정되면 해당지역에서 주택(주거용 토지)을 구입할 시 지자체 허가를 받아야 하며 주택에 임대차 계약이 남아있어 매수인의 실거주가 불가능하다면 매매계약에 대한 허가를 받을 수 없다. 4개 지역은 잠실과 강남 일대 마이스(MICE) 개발사업 영향에 대비해 부동산 가격안정이 필요하다는 이유로 지난 2020년 6월 토지거래허가구역으로 지정된 바 있다.     이번 토지거래허가제 재지정에 대해 배현진 국민의힘 의원(서울 송파을)은 “토지거래허가구역 지정 이후 실패한 정책의 부작용으로 주민들이 극심한 재산권의 피해를 받아왔다”면서 “실효성 없이 위헌 문제만 다분한 제도를 또다시 무분별하게 적용하는 것은 부동산 폭등의 책임을 죄 없는 주민들에게 떠넘기는 꼴”이라고 비판했다.  민보름 기자 brmin@edaily.co.kr규제지역 미분양 규제지역 해제 규제지역 지정 규제지역 요건

2022-06-26

6월 아파트 분양경기 나빠질듯…주산연 "자잿값‧금리 인상 영향" [체크리포트]

    원자잿값 폭등 현상과 금리 상승 여파로 6월 아파트 분양전망은 지난달에 비해 전국적으로 위축될 전망이다.   주택산업연구원은 주택사업자들을 대상으로 설문조사한 결과 6월 아파트 분양전망지수는 70.9로 5월(87.9)보다 17포인트 감소했다고 21일 발표했다.   지역별로 보면 수도권은 21.9포인트(전망지수 102.9→81.0) 낮아질 것으로 보인다. 지방 광역시는 22.4포인트(88.9→66.5), 시·군지역은 11.1포인트(81.6→70.5) 낮아질 것으로 주산연은 전망했다.     특히 세종은 전망치가 지난달 100에서 이달 중 56.3으로 무려 44포인트나 악화할 것으로 조사됐다. 대전 역시 전망치가 23.6포인트(100.0→76.4) 하락하며 주요 지방도시의 분양전망이 크게 위축된 모습이다.   주산연은 전반적인 경기침체에 대한 우려와 원자잿값 폭등으로 인한 공급자 부담과 금리 상승으로 인한 주택가격 하락에 대한 우려가 수요자의 부담이 전반적으로 전망에 반영된 것이라고 분석했다.   반면 서울, 광주, 제주는 80선 이상의 전망치를 나타내며 분양경기에 대한 기대감을 일정 수준 유지하고 있다. 서울(전망지수105.0→93.0)은 90선, 광주(90.0→85.0), 제주(76.4→80.0)는 80선으로 최근 아파트 분양물량이 비교적 적었던 지역에서는 전망치의 하락폭이 작거나 소폭 늘어난 것으로 집계됐다.     5월 대비 6월 전국평균 분양가격은 12.7% 상승, 분양물량은 2.1% 감소, 미분양물량은 2.5% 증가할 것으로 주산연은 전망했다. 주산연에 따르면 신규주택에 대한 수요로 분양가격에 대한 전망은 기준선을 상회하고 있는 상황이다. 하지만 정책여건과 사업환경에 대한 불확실성이 커지면서 분양물량이 감소할 것이라는 인식이 확산된 것으로 나타났다.   주택산업연구원 관계자는 “미분양물량 전망은 기준선을 상회하는 전망치를 지속해 지역별 분양경기와 분양가격 추이 등을 고려한 모니터링이 필요하다”며 “세계적인 원자재 공급 위축과 거시경제 악화로 인한 부담이 장기화하면 분양시장이 악화할 가능성이 있기 때문에 면밀한 시장모니터링과 함께 사업환경 변화에 따른 대비책 마련도 필요하다”고 지적했다. 박지윤 기자 jypark92@edaily.co.kr분양경기 아파트 아파트 분양전망지수 아파트 분양경기 지역별 분양경기 주택산업연구원 아파트 분양경기 악화 주산연 미분양 분양 분양가 상승

2022-06-25

'한방 보단 안전' 택하는 건설사들, '지주택' 시공에 관심 높아져

      “지역주택조합 시공이 건설사 입장에선 안정적이에요 조합원이라는 분양자가 정해져 있잖아요.”     건설사들의 지역주택조합(지주택) 시공권에 대한 관심이 높아지고 있다. 금리 인상과 집값 고점 인식으로 부동산 거래절벽이 심화되자 미분양 리스크 줄이기에 나선 모양새다.   23일 건설업계에 따르면 건설사들이 지역주택조합이 시행하는 시공권을 확보하기 위한 움직임을 보인다. 최근 원자잿값 인상, 금리 인상 등으로 사업 리스크가 커지면서 건설사들이 이제는 안정적인 사업 관리를 하는 쪽으로 방향을 틀고 있다.     ━   지주택, 조합에는 지옥 난이도지만 건설사엔 안정적     지역주택조합은 ‘원수에게 추천해라’라는 말이 있을 정도로 조합 입장에서는 리스크가 큰 사업이다. 이유는 토지 매입 절차가 어려워서다. 이 때문에 새 아파트를 비교적 저렴한 가격에 받을 수 있다는 장점이 있음에도 성공률은 매우 낮다.     지주택은 최소 20명 이상이 조합추진위원회를 만들고, 주택 건설 예정 세대의 절반 이상의 조합원을 모집한 뒤 80% 이상의 사업지 토지사용 승낙을 받아야 조합설립이 인가된다. 이후 사업 대상지의 95% 이상을 매입해야 사업계획이 승인되는데 95% 토지 매입 조건 때문에 위험성이 크다고 인식된다.   업계에서는 90%까지 토지 사용 승낙을 받고 난 후에도 조건을 채우기 위한 마지막 ‘5%’ 때문에 기존보다 더 긴 시간과 비용이 드는 게 지주택 사업이라는 이야기가 나온다. 이후 공사비에 따른 추가 분담금이 나올 수 있는 점도 큰 변수다.     하지만 건설사 입장에서는 지주택은 오히려 리스크가 적은 사업 중 하나다. 지주택 조합원이라는 분양자가 이미 정해져 있기 때문이다. 일반적으로 지주택은 일반분양 분이 크지 않고, 대부분이 지주택 조합원의 분양 물량이다. 이에 일각에서는 지주택 사업에서 시공사는 ‘건물만 짓고 빠진다’라는 이야기까지 심심찮게 들리기도 한다.   한 건설업계 관계자는 “지주택은 시공사 입장에선 분양자가 있는 상황에서 시공권 계약을 진행하는 거라 다른 사업보다 훨씬 안정적”이라며 “부동산 경기가 안 좋을 때 미분양 리스크는 회사 입장에선 큰 부담인데 지주택인 미분양 리스크가 거의 없는 편”이라고 말했다.   다만 “지주택은 사업 속도가 매우 느리고, 사업 진행이 쉽지 않다는 점 때문에 철저한 분석과 준비 단계를 거친 후에 지주택 사업 입찰 물밑 작업에 들어간다”고 설명했다.     ━   부동산 시장 전망 '흐림'에 위험도 높은 사업 꺼려     건설사들이 실적보다는 안정적인 선택에 나서는 이유는 부동산 전망이 밝지 않아서다. 집값 고점 인식에 미국의 ‘자이언트 스텝’으로 인한 금리 인상 전망이 나오면서 높은 이자 부담에 선뜻 주택 구매에 나서지 못하고 있다.   아파트 분양 전망도 좋지 않은 실정이다. 주택산업연구원(주산연)이 지난 21일 발표한 아파트분양전망지수에 따르면 이번 달 전국 아파트분양전망지수는 70.9로 지난달 87.9보다 17p(포인트) 하락했다. 수도권도 이달 81을 기록하며 전달 102.9보다 21.9p 떨어졌다. 지방에 경우는 부정적인 전망이 더욱 크게 나왔다. 이달 지방의 아파트분양전망지수는 68.8이 나왔는데 전달 84.7에서 15.9p 더 떨어졌다.   이 지수는 공급자 입장에서 분양을 앞두고 있거나 분양 중인 단지의 분양 여건을 종합적으로 판단하는 지표로, 한국주택협회, 대한주택건설협회 회원사를 대상으로 매달 조사를 진행한다. 지수가 100을 초과하면 분양 전망이 긍정적이라는 것을, 100 미만이면 그 반대를 의미한다.    주산연은 “세계적인 원자재 공급 위축과 거시경제 악화로 인한 부담이 장기화될 경우 분양 시장이 더 악화될 가능성이 있다”고 진단했다. 김두현 기자 wannaDo@edaily.co.kr건설사 미분양 미분양 리스크 지주택인 미분양 건설사 입장

2022-06-23

미분양 쌓이는 지방…HUG, 경북 포항·경주 미분양관리지역 연장

      최근 지방에 미분양 주택이 쌓이며 일부 지역에 대한 미분양관리지역 지정 기간이 연장됐다.     경북 포항시와 경주시는 주택도시보증공사(HUG)가 이들 지역에 대한 미분양관리지역 지정 기간을 올해 7월까지로 연장했다고 21일 밝혔다. 강원 평창과 경남 사천도 이번에 미분양관리지역에 포함된 것으로 알려졌다.     HUG는 미분양 주택 수가 500가구 이상인 시·군·구에서 미분양이 늘거나 미분양 해소가 저조한 지역, 미분양 우려가 있거나 모니터링이 필요한 지역 등 4개 요건 중 한 개에 해당하는 지역에 대해 미분양관리지역으로 지정하고 있다.     포항에선 지난해 12월 미분양 아파트가 41가구였던 것이 올해 2월 3240가구로 급증한 바 있다. 지난달에는 2861가구로 줄었으나 여전히 높은 상태를 유지 중이다.     경주에서도 미분양 아파트가 지난해 12월 120가구였다가 올해 2월 1779가구, 3월 2078가구로 늘었다가 지난달 1415가구로 감소하는 추세다. 그럼에도 HUG에선 여전히 추가 미분양에 대해 모니터링을 할 것으로 보인다.       HUG는 지난 3월 16일부터 4월 30일까지 약 한달 반 동안 포항과 경주를 미분양관리지역으로 지정한 뒤 기간을 한 달씩 연장한 바 있다. 이 같은 미분양관리지역에 주택을 공급하려는 사업예정자는 예비심사 또는 사전심사를 받아야 분양보증을 받을 수 있다. 민보름 기자 brmin@edaily.co.kr미분양관리지역 미분양 경주 미분양관리지역 미분양관리지역 지정 지역 미분양

2022-06-21

서울 미분양 물량, 한달 새 2배 늘었다…강북구가 절반 넘어

      서울 미분양 주택이 한 달 사이 약 2배나 늘어난 것으로 나타났다.   31일 국토교통부가 발표한 '4월 주택 통계'에 따르면 서울 미분양 물량은 360가구를 기록했다. 이는 전월 180가구와 비교하면 2배 늘어난 것이다.   서울 자치구 가운데 미분양 물량은 강북구에서 크게 늘어난 것으로 조사됐다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울 미분양 물량 가운데 절반이 넘는 195가구가 강북구에서 나왔다. 동대문구(95가구), 강동구(36가구), 구로구(29가구)가 뒤를 이었다.   특히 고분양가 논란이 일어난 강북구 수유동 칸타빌 수유팰리스에서 대규모 청약 미달이 나오면서 강북구 미분양 물량이 급증했다. 216가구 중 90% 이상인 195가구가 미분양됐다.   칸타빌 수유팰리스는 분양가 상한제 적용지역에서 벗어나 고분양가 논란이 발생했다. 분양가는 3.3㎡당 3249만원으로 주변 평균 매매가격 시세(최근 2년 기준 2440만원)보다도 30%가량 비쌌다.   전국 미분양 물량은 감소했다. 4월 말 기준 전국 미분양 주택은 모두 2만7180가구로  전월(2만7974가구) 대비 2.8%(794가구) 줄었다. 지방 물량이 전월 2만5053가구에서 2만4210가구로 3.4%(843가구) 감소한 영향이다. 인천(532가구→464가구)과 경기(2209가구→2146가구)에서도 미분양이 줄어들었다.   악성 미분양으로 불리는 ‘준공 후 미분양’은 6978가구로 전월(7061가구) 대비 1.2%(83가구) 감소했다. 2021년 4월 9440가구에 비하면 1년 새 26% 감소했다. 규모별로 보면 85㎡ 초과 중대형 미분양은 1773가구로 전월(1689가구) 대비 5.0%(84가구) 증가했다. 85㎡ 이하는 2만5407가구로 3월(2만6285가구) 대비 3.3%(878가구) 감소했다. 박지윤 기자 park.jiyoun@joongang.co.kr미분양 서울 미분양 물량 서울 미분양 강북구 미분양 서울 미분양 물량 서울 아파트 부동산

2022-05-31

분양가상한제 적용 여부에 희비 엇갈리는 청약 시장

      분양가상한제 적용 지역에 들어가는 단지와 이에 해당하지 않는 아파트가 청약 시장에서 전혀 다른 성적표를 받아들고 있다. '청약불패'로 인식했던 서울 지역에서도 분양가상한제 미적용 단지에서는 속속 미분양이 나타나고 있다.   10일 부동산업계에 따르면 올해 서울 강북구, 구로구 등에서 분양한 일부 아파트에서 미분양이 발생한 것으로 나타났다.   서울 구로구 일대에 공급한 '신영지웰 에스테이트 개봉역'은 지난 3월 1순위 청약에서 평균 22대1의 경쟁률을 보였지만 당첨자 정당계약에서는 전체의 약 28%가 계약을 체결하지 않아 미분양됐다. 지난 4월 27일 전용 39㎡ 3가구와 59㎡ 25가구 등 총 28가구에 대한 무순위 청약을 진행했다.   올해 1월 서울에서 처음으로 분양한 강북구 미아동 '북서울자이 폴라리스'도 일반분양에서 18가구가 미계약됐다. 1순위 청약에서 295가구 모집에 1만157명이 몰려 평균 34대 1의 경쟁률을 기록했음에도 불구하고 계약이 이뤄지지 않으면서 지난 3월 30일 무순위 청약으로 넘어갔다.   서울 강북구 수유동 '칸타빌 수유팰리스' 역시 지난 1월 전체 216가구 중 198가구가 미분양됐다. 특별공급과 1순위에서 각각 367.1대 1, 34.4대 1의 경쟁률을 기록했지만 미계약되면서 지난달 11일 무순위 청약을 진행했다.   건설업계에서는 정부가 분양가상한제를 적용하지 않는 단지를 중심으로 고분양가라는 인식이 생기면서 미계약으로 이어지고 있는 것이라고 분석한다.   건설사 관계자는 "서울은 '청약불패'라는 수식어가 붙을 정도로 시세 대비 낮은 분양가의 새 아파트에 수요가 몰리면서 청약 시장이 뜨거웠다"며 "올해부터는 분양가상한제 적용 여부에 따라 양극화 현상이 나타나고 있다"고 말했다. 그는 "분양가상한제가 적용되는 단지에 비해 수요자들이 분양가가 비싸다고 느끼는 것"이라고 "대출규제, 금리인상 기조도 미분양에 한몫을 보탠 것 같다"고 덧붙였다. 박지윤 기자 park.jiyoun@joongang.co.kr분양가상한제 희비 분양가상한제 미적용 분양가상한제 적용 청약 시장 청약 서울 아파트 분양시장 미분양 미계약

2022-05-10

‘미분양 0가구’ 강원도 원주, 청약 흥행 이어갈까

      최근 강원도 원주시 주택이 청약시장에서 인기를 모으며 올해 공급될 단지에도 관심이 집중되고 있다.     4일 부동산 업계에 따르면 올해 원주시에 일반공급 될 주택 수가 4450가구에 달할 예정이다. 이는 강원도 전체 물량인 6784가구의 절반을 넘는 데다 같은 원주 지역 내에서 지난해 시장에 나온 1981가구의 두 배를 훌쩍 웃도는 규모다.     이 같은 공급량 증가는 원주 부동산이 활황을 그리고 있기 때문으로 분석된다. 지난해 11월 ‘호반써밋 원주역’이 평균 89대 1 경쟁률로 강원 지역 역대 최고 기록을 세운 바 있다. 그에 앞선 9월에는 ‘원주기업도시 EG the 1 3차’가 평균 7.15대 1로 1순위 마감에 성공했다. 그 후 올해까지 원주시 미분양 가구수는 ‘0’을 기록하며 완판을 이어가고 있다.   주택 가격도 오르고 있다. 부동산114 자료에 따르면 지난달 원주시 아파트 3.3㎡ 당 평균 매매가는 2년 전 565만원보다 14.16% 오른 645만원을 기록했다. 분양권 웃돈도 이를 반영한다. 지난해 11월 분양한 ‘호반써밋 원주역’ 84㎡B 타입은 올해 3월 불과 4개월 만에 분양가(4억4990만원)보다 7072만원 오른 4억2062만원에 거래됐다.     이에 따라 올해 시장에 나올 신규 청약 단지가 주목 받고 있다. 첫 공급단지는 원주시 관설동 옛 KT강원본부 부지에 지어지는 ‘초혁신도시 유보라 마크브릿지’다. 해당 부지는 원주 도심과 원주혁신도시가 모두 인접해 다양한 생활 인프라를 함께 누릴 수 있다. 단지 바로 앞에 홈플러스가 위치하며 원주시청, 터미널 등도 가깝다. 중앙고속도로와 연결되는 관설하이패스IC가 신설되는 등 교통 개발호재도 있다. 무엇보다 이자후불제 혜택이 있어 수분양자 부담을 덜 수 있다. 이 단지는 반도건설이 시공하며 전용면적 67~125㎡ 다양한 타입으로 총 476가구 조성된다. 지난달 29일부터 견본주택이 운영되고 있으며 이달 9일 특별공급을 진행한 뒤 10일 1순위, 11일 2순위 청약이 이어진다.   다음 달에는 역시 관설동에 금호건설이 관설동 금호어울림(가칭)을 619가구 공급한다. 같은 달 판부면에선 DL이앤씨(옛 대림산업)가 ‘e편한세상 원주 프리모원’을 공급한다. 총 572가구, 최고 25층 규모로 조성되는 이 단지는 중앙고속도로 인근에 자리한다. 서원주초등학교와 구곡초등학교, 남원주초등학교, 남원주중학교 등이 주변에 있어 입주민 자녀의 통학이 편리할 전망이다.     하반기 시장에 나올 단지는 모아건설이 7월에 공급하는 ‘단구동14통재개발 모아엘가(가칭)’가 있다. 가구별 타입은 전용면적 59~84㎡으로 구성되며 323가구가 일반공급으로 나온다. 부지는 단구동 531-9번지에 자리해 원주중학교가 단지 바로 앞에 있으며 명륜초등학교, 원주고등학교 등이 가깝다. 이밖에 하반기 내로 무실동에 ‘중앙근린공원2구역 제일풍경채(가칭)’ 997가구가 전용면적 93~135㎡ 중대형 타입으로 공급된다.     한 부동산 전문가는 “올해 마수걸이 아파트의 청약 결과가 원주시 아파트 시장과 분양시장의 흐름을 판가름하는 바로미터가 될 것”이라며 “원주는 주택 수요가 풍부한 지역이며 특히 인기 지역으로 꼽히는 관설동, 무실동, 혁신도시 등지에서 공급이 이어져 청약 인기가 이어질 것으로 보인다”라고 분석했다. 민보름 기자 min.boreum@joongang.co.kr미분양 강원도 원주 부동산 원주시 미분양 원주시 관설동

2022-05-04

한신공영, 지난해 외형·수익성 악화…자체사업 준공 감소 영향

      시공능력평가 20위 한신공영의 실적이 심상치 않다. 지난해 자체사업 준공 물량이 전년 대비 크게 줄어들면서 외형과 수익성이 대폭 급감했다. 미래 먹거리를 책임질 대규모 자체사업 현장 한 곳에서 미분양이 대거 발생하면서 향후 실적 개선에 부담으로 작용할 수 있다는 분석도 나온다.   1일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 한신공영은 지난해 연결 기준 매출액 1조3029억원, 영업이익 354억원을 기록했다. 전년과 비교하면 매출액은 16.3%, 영업이익은 70.5% 감소한 것이다. 당기순이익도 446억원으로 57.6% 줄어든 것으로 나타났다.   지난해 매출액이 줄어든 주요인은 주택사업 의존도가 높은 한신공영의 주요 자체분양사업 현장들이 재작년 대부분 준공을 마쳤기 때문이다. 한신공영에 따르면 새로 도입한 IFRS 회계기준에 따라 분양사업에서 매출을 인식하는 기준이 준공 시점이기 때문에 분양을 통해 계약금, 중도금을 받더라도 공사를 마쳐야 매출로 인식할 수 있다.   2017~2019년 분양에 들어갔던 인천 청라 한신더휴, 부산 일광 한신더휴 등 대규모 자체분양사업이 2020년까지 대부분 준공 단계에 들어갔다. 지난해에는 준공에 다다른 자체사업 현장이 전년 대비 줄어들면서 외형과 수익성이 감소한 것으로 분석된다.   한신공영의 수익성 감소는 신규 수주 증가로 설계비가 늘어났고, 인왕산주상복합사업 공사미수금 대손상각비 등을 반영한 것이 주된 영향을 미쳤다. 지난해 매출액 대비 영업이익률은 2.71%에 그쳤다. 2020년 7.7%에서 5.5%포인트 감소한 수준이다.     ━   사업비 8000억원 규모 '포항 한신더휴 펜타시티', 미분양 해결이 숙제     한신공영의 사업구조를 감안하면 향후 부동산 경기에 따른 자체사업의 성과가 실적의 향방을 가로지을 것으로 보인다. 한신공영의 사업구조를 보면 건축사업이 매출액의 70% 이상을 차지하고 있다. 이 가운데 한국토지주택공사, 서울주택도시공사 등이 발주하는 공공주택 물량이 30~40% 수준이다.    나머지 60~70%는 민간 주택사업이 차지하고 있다. 올해 1월 28일 기준 민간 주택사업(자체사업, 주상복합, 오피스텔 포함) 규모는 총 9778가구다. 전체 분양률은 82.5% 수준이다. 민간 주택사업 가운데 지방사업이 86.3%의 비중으로 대부분을 차지한다.   하지만 한신공영의 일부 대규모 자체사업 현장에서 미분양이 발생하면서 2~3년 뒤 실적과 현금흐름에 부담으로 자리할 가능성이 커지고 있다. 지난해 말 한신공영이 자체 분양한 포항 한신더휴 펜타시티에 대규모 미분양이 발생했기 때문이다.   포항 한신더휴 펜타시티는 경상북도 포항 펜타시티 2개 블럭(A2 블럭 1597가구, A4 블럭 595가구)에서 2192가구를 분양하는 대규모 자체사업이다. 예상 분양사업 수익금은 약 8000억원에 이르는 초대형 자체사업이다. 지난해 12월 분양에 나섰고 약 1000가구 이상의 청약 미달이 발생했다. 이후 청약 포기 물량까지 대거 발생하면서 분양률이 21.9%(올해 1월 26일 기준)에 그치고 있다.   한신공영은 지난해 9월 말 포항 펜타시티 사업용지를 담보(장부가 약 1638억원)로 제공하고 국민은행 등으로부터 1260억원 규모의 차입금도 조달했다. 이 장기차입금은 연 이율 3.52%의 금리로 만기는 2025년 4월 14일까지다. 연간 약 44억원의 이자를 감당하고 있는 상황이다.   이밖에 지난해 자체사업으로 공급한 나머지 세종 한신더휴리저브2(569가구), 대전 한신더휴리저브(418가구) 등은 99%에 가까운 분양률을 기록하며 선전을 보이고 있다.    한신공영 관계자는 "지난 2020년 부산, 인천에서 추진했던 자체사업이 대부분 준공에 도달하면서 이에 비해 지난해에는 상대적으로 매출액이 감소한 것"며 "분양 후 2~3년 이후 준공 단계에 들어가는데 한신공영은 준공 시점에 수익을 회계에 한꺼번에 인식하는 구조"라고 설명했다.     ━   3조4000억원의 탄탄한 주택 수주고…4000가구 자체 공급 예정     신용평가업계에서는 한신공영이 올해 자체사업을 중심으로 넉넉한 수주고를 보유하고 있기 때문에 외형 성장 여력은 충분하다고 전망한다.   한국기업평가 연구원은 "한신공영은 매출액과 수주잔고에서 건축(자체사업 포함) 비중이 70%를 웃도는 만큼 건축부문 집중도가 높다"면서도 "민간 주택사업 수주 증가로 지난해 9월 말 기준 수주 잔고는 3조4000억원으로 양호한 매출기반을 보유하고 있다"고 분석했다.   한기평 연구원은 "2020년 코로나비이러스 감염증(코로나19) 팬데믹에 따른 발주 지연과 공공택지 전매제한 등으로 용지 확보에 어려움을 겪으면서 3분기까지 수주가 부진했지만 이후 지연을 겪었던 민간 주택사업 수주가 집중되면서 수주 잔고가 늘어났다"며 "포항 펜타시티 A2, A4 블럭과 아산권곡동 공동주택 등 대규모 자체사업을 포함한 가계약 단계의 수주 잔고 약 2조2000억원도 확보한 상태"라고 말했다. 이어 그는 "올해 상반기부터 포항 펜타시티(2192가구), 울산 율동(1082가구) 등 대규모 자체사업들이 본격적으로 매출을 인식하면서 외형 성장이 가능할 것"이라고 덧붙였다.   한국신용평가 연구원은 "지난해 대규모 자체사업장인 포항 펜타시티 현장 사업 진행이 본격화한 데 이어 올해도 종속회사 시행사업을 포함해 약 4000가구의 자체사업 공급을 계획하고 있는 점을 감안하면 중단기적으로 주택사업 중심의 매출 기반이 이어질 것"이라고 평가했다. 그는 "자체분양사업은 분양성과 용지 매입, 분양대금 유입 등에 따라 영업과 재무적 변동성이 크게 발생할 수 있다"며 "포항 펜타시티 분양실적을 조기에 제고하지 못한다면 영업실적과 현금흐름 전반에 상당한 부담으로 작용할 수 있다"고 설명했다.   한신평 연구원은 "지난해 9월 말 기준 3조원 이상의 착공 수주잔고를 확보한 가운데 공공주택 물량과 상대적으로 리스크가 낮은 재건축, 재개발, 신탁사업, 프로젝트금융회사(PFV)사업 등을 통해 사업 리스크 일부를 통제하고 있다"며 "향후에도 일정 수준의 경기 대응력을 유지할 수 있을 것"이라고 전망했다. 박지윤 기자 park.jiyoun@joongang.co.kr한신공영 수익성 지난해 한신공영 대규모 미분양 자체사업 물량 포항 한신더휴 펜타시티 자체사업 수익성 악화 매출 감소 미분양

2022-03-01

1월 주택매매량 전년대비 ‘반토막’…강력한 옥죄기에 '거래절벽'

      올해 1월 전국 주택 매매량이 전년 동월과 비교해 반토막이 나며 거래절벽 현상이 심화되고 있다. 강력한 대출 규제와 금리 인상 등의 여파로 풀이된다.     28일 국토교통부에 따르면 지난달 전국의 주택 매매량은 총 4만1709건으로 전년 동월(9만679건) 대비 54.0% 감소했다. 전달(5만3774건)과 비교하면 22.4% 줄었다.   주택 매매량은 시중은행들이 신용대출 한도를 '개인 연소득 범위 이내'로 조이기 시작한 작년 9월에 8만2000여건을 기록하며 증가세가 꺾였다. 이어 10월 7만5000여건, 11월 6만7000여건, 12월 5만4000여건 등으로 하향 곡선을 그리고 있다.   지방에 비해 수도권의 감소폭은 더 커졌다. 지역별로 보면 지난달 서울의 주택 매매량은 4831건으로 전년 같은 달보다 60.6% 감소했다. 서울·경기·인천 등 수도권(1만6209건) 전체로는 65.6% 줄었다. 같은 기간 지방(2만5500건)은 41.4% 감소했다.     지난달 전체 매매량을 주택 유형별로 보면 아파트가 2만4465건으로 전년 동월보다 62.0%, 전월보다 19.7% 각각 감소했다. 아파트 외 주택은 1만7244건으로 전년 동월보다는 34.5%, 전달보다는 26.0% 감소했다.   전·월세 거래량은 전년보다 늘었지만 지난달 보다는 줄어들었다. 임대차 신고제 자료와 확정일자 신고 자료를 합산한 전·월세 거래량(신고일 기준)은 지난달 총 20만4497건으로 집계됐다. 이는 전달과 비교하면 5.1% 감소한 것이고, 전년 같은 달보다는 13.9% 늘어난 규모다.   그 중 월세 거래는 더욱 늘었다. 전·월세 거래에서 월세가 차지하는 비중은 45.6%로 작년 같은 기간(41.0%)과 비교해 4.6%포인트(p) 높아졌고, 최근 5년 평균(41.1%)과 비교하면 4.5%p 늘어난 수준이다.   주택 인허가 실적은 증가하는데 지방을 중심으로 미분양 주택은 늘어나는 모습이다. 주택 인허가 물량은 전국 기준 3만9614호로, 작년 1월과 비교해 51.3% 증가했다. 이 가운데 수도권은 1만5164호로 1년 전보다 24.7% 늘었고, 지방은 2만4450호로 74.4% 증가했다. 서울만 놓고 보면 지난달 인허가 물량은 3790호로 40.6% 증가했다. 주택 유형별로는 아파트가 3만3521호로 전년 동기 대비 71.5% 증가했고 아파트 외 주택은 6093호로 8.3% 감소했다.     지난달 말 기준 전국의 미분양 주택은 전달보다 22.7% 증가한 2만1727호로 파악됐다. 수도권 미분양은 1325호로 전월 대비 12.2% 줄었으나 지방은 2만402호로 25.9% 증가했다. 반면 건물이 완공된 뒤에도 주인을 찾지 못하는 '준공 후 미분양'은 7165호로 전월(7449호) 대비 3.8% 감소했다. 전체 미분양 물량을 규모별로 보면 85㎡ 초과 중대형이 1424호로 전달보다 39.7% 증가했고, 85㎡ 이하는 2만303호로 21.6% 늘었다. 이승훈 기자 lee.seunghoon@joongang.co.kr주택매매량 전년대비 주택 매매량 미분양 주택 거래절벽 현상

2022-02-28

조영광 연구원 "올해 아파트값 5% 오른다" [부동산 전문가 인터뷰④]

       "올해 전국 아파트값은 약 5% 상승할 것이다." 조영광 대우건설 빅데이터 연구원이 아파트 거래량 데이터를 분석해 내놓은 답변이다. 아파트 거래량 통계를 집계하기 시작한 2006년 이후의 모든 데이터를 분석했다고 한다. 유독 부동산 시장 전망에 아파트 거래량 통계를 활용한 이유에 대해선 거래량 증감은 아파트값을 예측할 수 있는 선행지표라고 설명했다.     ━   미분양 증가는 아파트가 아닌 도시형생활주택   조영광 연구원이 분석한 통계에 따르면 2006년부터 2020년까지 우리나라 아파트 연평균 거래량은 65만건 수준이다. 집값 상승 광풍이 불었던 지난해 역시 11월까지 64만건으로 연평균 거래량과 비슷했다. 정부와 일각에서 주장하는 전년 대비 거래량 감소라는 통계를 근거로 한 거래절벽과 집값 하락의 전조 현상이라는 주장은 적절하지 않다는 설명이다.    조 연구원은 "2020년 전국 아파트 거래량(90만건)과 비교하면 지난해 거래량은 29% 줄어든 것이지만 이는 기저효과"라며 "2006년 통계 작성 이래로 90만건을 넘어선 것은 2020년이 유일하다"고 말했다. 그는 이어 "지난해 거래량은 평균 수준으로 절대 과하지 않았다"며 "올해도 아파트값이 연평균 수준으로 오를 것"이라고 강조했다.   최근 일부 지역에서 나타나고 있는 미분양 증가 현상에 대해서도 위험한 수준이 아니라는 입장이다. 조 연구원은 "역사적으로 공급 과잉이라고 판단할 때 미분양 물량은 7만호에서 8만호를 넘어섰다"며 "지난해 11월 기준 미분양 물량은 1만4000호 정도로 상당히 적은 수준"이라고 주장했다.   그는 이어 "최근 세종에 미분양이 생겼다는 소식이 들리는데 아파트가 아닌 도시형생활주택에서 미분양이 발생한 것"이라며 "주택 규제상 도시형생활주택을 사게 되면 다주택자가 되기 때문에 청약 인기가 떨어진 것"이라고 분석했다.   정부의 아파트 공급 강화 대책에 대해서는 부동산 시장에 긍정적인 신호를 주는 것이라고 평가했다. 하지만 실질적으로 집값을 안정화하는 데는 한계가 있다고 분석했다.   조 연구원은 "정부에서는 공공재개발 또는 민간재개발을 통해 향후 4~5년 안에 분양까지 마치겠다는 계획을 밝혔다"며 "하지만 재개발사업은 토지주들의 동의를 일정 기준 이상으로 받아야 하고 조합원 간 내홍 등 다양한 변수가 자리하고 있기 때문에 단 기간에 분양까지 마치기에는 한계가 있을 것"이라고 말했다.     ━   서울 용산‧성동구 주목…여·순·광은 투자 유의   재테크 관점에서 주목해야 할 지역으로는 서울의 경우 용산구와 성동구를 추천했다. 조 연구원은 "2020년의 주택 소유 통계를 보면 서울 거주자 가운데 25%가 용산구 아파트를 보유하고 있고, 성동구 아파트 보유 비율도 급등하고 있다"며 "한남 재개발, 용산 정비창부지, 성수 전략 정비구역 등 개발이슈가 많이 남아있기 때문에 용산구와 성동구가 장기적인 투자처로 좋다고 본다"고 말했다.   수도권과 지방의 부동산 시장은 비정상화의 정상화로 이어질 것이라고 관측했다. 그는 "송도를 보면 유사한 입지에 자리한 두 단지가 분양을 했는데 한 곳은 초기 미분양이 많이 발생한 반면, 다른 곳은 2만명이 청약에 뛰어들었다"며 "미분양이 발생한 단지는 분양가격이 9억원을 넘었고 청약 경쟁률이 높았던 단지는 분양가가 9억원 미만이었다"고 설명했다.   그는 이어 "2020년 전국에 있는 모든 집이 거래됐다고 봐도 무방할 정도로 비정상적으로 많은 거래가 이뤄진 것"이라며 "지방에서 투자에 유의해야 할 곳으로는 미분양 물량이 증가하는 여수, 순천, 광양"이라고 전망했다.   박지윤 기자 park.jiyoun@joongang.co.kr아파트값 조영광 전국 아파트값 조영광 연구원 아파트값 향방 올댓머니 부동산 시장 전망 아파트값 상승률 미분양 거래량

2022-02-19

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