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식어버린 서울 아파트 매매시장...매매수급지수 6주째 내리막

      금리가 오르면서 서울 아파트 매수심리가 6주 연속 내리막을 걷고 있다. 미국 연방준비제도가 한번에 0.75%포인트 기준금리를 인상하는 자이언트 스텝을 단행한 가운데 한국은행도 다음달 기준금리를 올릴 가능성이 커지면서 서울 아파트 매수세 위축이 더 심화할 것으로 관측된다.   17일 한국부동산원 주간 아파트가격 동향에 따르면 6월 둘째 주(13일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 88.8로 지난주 89.4보다 0.6포인트 떨어졌다. 서울 아파트 매매수급지수는 지난달 양도소득세 중과 한시 배제 시행 후 매물이 쌓이면서 떨어지기 시작해 6주 연속으로 하락세를 기록하고 있다.   매매수급지수가 100보다 작으면 집을 팔겠다는 사람이 사겠다는 사람보다 많다는 것을 의미한다.   매매수급지수는 서울 5대 권역 모두 하락했다. 도심권(88.4)과 동북권(84.3)은 지난주보다 지수가 각각 1포인트 하락했고, 서북권도 82.8로 0.5포인트 내려갔다. 강남권(94.5)과 서남권(91.7)은 지수가 90을 넘었지만 지난주보다는 각각 0.3포인트, 0.4포인트 떨어졌다.   금리 인상이 이어지면서 주택 매수자들이 대출 이자 부담 증가로 구매력이 줄어 매매에 나서지 않고 관망하는 자세를 취하고 있는 것으로 풀이된다.     주택업계 관계자는 "미국 물가가 41년 만에 최고치를 찍으면서 연준이 기준금리를 0.75%포인트 인상하는 자이언트 스텝을 택하면서 기준금리를 0.25%포인트 올렸던 한국은행도 조만간 0.5%포인트를 추가로 인상하는 빅스텝을 밟을 가능성이 크다"며 "대출 이자 부담이 더 커지는 상황에서 현금보유력이 크지 않은 이상 주택을 매수하려는 움직임은 작아질 것"이라고 분석했다.   전국 매매수급지수는 93.4를 기록하며 지난주(93.7)보다 0.3포인트 떨어졌다. 경기 매매수급지수는 91.6으로 지난주보다 0.1포인트 떨어졌다. 수도권은 지난주 91.1에서 0.3포인트 하락한 90.8을 기록했고, 지방(95.8)과 5대 광역시(91.3)도 떨어졌다.    서울 아파트 전세수급지수는 94.7로 지난주(95.0)보다 떨어졌다. 박지윤 기자 jypark92@edaily.co.kr매매수급지수 매매시장 전국 매매수급지수 경기 매매수급지수 서울 아파트 금리인상 서울 아파트 매매수급지수 6주 연속 하락세 대출 이자 부담 증가

2022-06-17

서울 아파트 경매 낙찰률 급락…관망세 짙어진 서울 아파트

      지난달 경매시장에서 서울 아파트의 낙찰률이 큰 폭으로 떨어졌다. 새 정부의 부동산 시장 규제 완화 신호의 영향으로 지난 4월 큰 폭의 오름새를 보였지만, 불과 한달 만에 급락했다.    8일 부동산 경매 전문업체 지지옥션에 따르면 지난달 부동산 경매 시장에서 서울 아파트의 낙찰률은 40.35%로 집계됐다. 4월 60%에 비해 20%p 가까이 하락했다. 낙찰률은 경매 건수 대비 낙찰 건수 비율을 뜻한다.   지난달 낙찰률은 올해 들어 최저치다. 올해 1월 46.1%, 2월 54.55%, 3월 55.1%, 4월60%로 꾸준히 오르던 낙찰률은 한 달 만에 40.35%까지 떨어졌다. 지난 1년 동안의 서울 아파트 낙찰률(59.42%)에 비해서도 한참 못 미치는 수준이다.   지난달 서울 아파트의 낙찰가율도 10%p 넘게 하락했다. 5월 서울 아파트의 낙찰가율은 92.67%를 기록했는데 이는 전달 104.34%에 비해 11.65%p 하락했다. 낙찰가율은 감정가 대비 낙찰가 비율을 의미한다. 낙찰가율이 100%를 기록하면 감정가와 낙찰 금액이 같다는 뜻이다.     지난 4월 서울 아파트의 낙찰가율은 전달(91.95%)에 비해 큰 폭으로 상승했다. 이는 윤석열 정부의 재건축 안전진단 규제 완화와 재건축 초과이익환수제 완화 공약 때문이다.   지지옥션의 4월 경매 동향 보고서에서도 “강남권 및 재건축 이슈가 있는 아파트에 많은 응찰자가 몰리면서 평균 낙찰가율이 상승했다”며 “새 정부의 부동산 규제 완화의 기대감 반영된 것으로 보인다”고 분석했다.     ━   ‘부동산 불패’ 서울 아파트도 관망세     이러한 현상은 시장에서의 관망세가 짙어졌음을 의미한다. 호가보다 비교적 저렴하게 살 수 있는 경매시장 수요자 인식보다 감정가가 높게 책정됐다는 인식이 커진 것이다.   경매로 나온 아파트 매물의 감정은 통상 경매 개시 6~10개월 전에 진행되는데 감정이 진행됐던 시기가 집값 꼭지라는 우려가 나왔던 지난해 하반기이기 때문이다.   이주현 지지옥션 선임연구원은 “현재 서울 아파트 매매시장에서 호가나 실거래가가 어느 정도 낮아졌지만, 경매 감정가는 지금 매매 호가나 실거래가보다 높기 때문에 사람들이 관망에 나서고 있다”며 “감정가보다 1~2회 유찰 이후 낮아진 가격에 입찰에 참여하다 보니 낙찰가율도 떨어질 수밖에 없다”고 설명했다.     ━   똘똘한 한 채 인기는 명불허전     다만 경매시장에서도 ‘똘똘한 한 채’에 대한 선호현상은 계속되고 있는 것으로 나타났다. 지난 2일 서울중앙지방법원에서 진행된 반포자이 전용면적 245㎡ 물건 경매에서는 감정가 48억7600만원의 매물이 응찰가 69억원에 낙찰되며 낙찰가율 141%를 기록했다.   이 연구원은 “대출이 전혀 나오지 않는 15억 원이 넘는 아파트들 같은 경우에는 오히려 낙찰가율이 상대적으로 높게 형성되는 현상이 나타나고 있다”며 “이는 똘똘한 한 채에 대한 선호 현상이 유지되고 있다는 방증”이라고 말했다. 김두현 기자 kim.doohyeon@joongang.co.kr아파트 서울 서울 아파트 아파트 매물 경매 감정가 1639호(20220613)

2022-06-08

서울 미분양 물량, 한달 새 2배 늘었다…강북구가 절반 넘어

      서울 미분양 주택이 한 달 사이 약 2배나 늘어난 것으로 나타났다.   31일 국토교통부가 발표한 '4월 주택 통계'에 따르면 서울 미분양 물량은 360가구를 기록했다. 이는 전월 180가구와 비교하면 2배 늘어난 것이다.   서울 자치구 가운데 미분양 물량은 강북구에서 크게 늘어난 것으로 조사됐다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울 미분양 물량 가운데 절반이 넘는 195가구가 강북구에서 나왔다. 동대문구(95가구), 강동구(36가구), 구로구(29가구)가 뒤를 이었다.   특히 고분양가 논란이 일어난 강북구 수유동 칸타빌 수유팰리스에서 대규모 청약 미달이 나오면서 강북구 미분양 물량이 급증했다. 216가구 중 90% 이상인 195가구가 미분양됐다.   칸타빌 수유팰리스는 분양가 상한제 적용지역에서 벗어나 고분양가 논란이 발생했다. 분양가는 3.3㎡당 3249만원으로 주변 평균 매매가격 시세(최근 2년 기준 2440만원)보다도 30%가량 비쌌다.   전국 미분양 물량은 감소했다. 4월 말 기준 전국 미분양 주택은 모두 2만7180가구로  전월(2만7974가구) 대비 2.8%(794가구) 줄었다. 지방 물량이 전월 2만5053가구에서 2만4210가구로 3.4%(843가구) 감소한 영향이다. 인천(532가구→464가구)과 경기(2209가구→2146가구)에서도 미분양이 줄어들었다.   악성 미분양으로 불리는 ‘준공 후 미분양’은 6978가구로 전월(7061가구) 대비 1.2%(83가구) 감소했다. 2021년 4월 9440가구에 비하면 1년 새 26% 감소했다. 규모별로 보면 85㎡ 초과 중대형 미분양은 1773가구로 전월(1689가구) 대비 5.0%(84가구) 증가했다. 85㎡ 이하는 2만5407가구로 3월(2만6285가구) 대비 3.3%(878가구) 감소했다. 박지윤 기자 park.jiyoun@joongang.co.kr미분양 서울 미분양 물량 서울 미분양 강북구 미분양 서울 미분양 물량 서울 아파트 부동산

2022-05-31

‘드디어 쏟아내나’ 서울 아파트 매물 1년 10개월 만에 최다

    최근 서울 아파트 매물 건수가 6만건을 넘어서는 등 매물이 늘고 있지만, 매수심리 지표인 매매수급지수는 3주 연속 하락한 것으로 나타났다.   27일 한국부동산원 집계에 따르면 이번 주 서울 아파트 매매수급지수는 90.6을 기록했다. 이달 첫 번째 주(91.1) 이후 3주 연속 하락세다. 매매수급지수가 기준선인 100을 밑돌면 시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 더 많다는 의미다.   이달 10일부터 시행된 다주택자 양도세 중과 한시 배제로 서울 전역에 걸쳐 매물이 늘고 있지만, 미국 중앙은행인 연방준비제도의 ‘빅스텝’(기준금리를 한 번에 0.5%포인트 인상)에 따른 국내 금리 인상과 집값 하락 우려, 금융시장 불안 등의 여파로 매수자들은 여전히 관망세를 이어오고 있다.   특히 한국은행이 전날에도 기준금리를 연 1.50%에서 1.75%로 0.25%포인트(p) 추가 인상하며 매수세 위축이 지속할 가능성이 높아졌다는 분석이다.   이에 비해 시장에서 다주택자의 양도세 절세 매물은 늘고 있다. 빅데이터업체 아실의 통계에 따르면 전날 기준 서울 아파트 매물 건수는 6만1574건이다. 이는 2020년 8월 2일(6만2606건) 이후 약 1년 10개월 만에 최대 규모다.     ━   강남4구·도심권·서남권 매매수급지수 하락해   서울 5대 권역 가운데 3개 권역의 매매수급지수가 지난주보다 떨어졌다. 지난주 나 홀로 상승세를 보였던 동남권(강남4구)의 지수가 96.5로 지난주(97.5)보다 1.0p 하락했다. 용산·종로구 등이 있는 도심권(90.8)과 양천·영등포구 등이 있는 서남권(92.3)도 지난주와 비교해 지수가 소폭 하락했다.   동북권(86.2)과 서북권(86.9)은 지난주보다 지수가 다소 상승했으나 여전히 90을 밑돌았다. 경기도와 인천은 92.1, 92.8을 각각 기록하며 지난주(92.4, 92.9)보다 지수가 다소 떨어졌다.   이에 따라 수도권 매매수급지수는 91.7로 지난주(92.0)보다 0.3p 내렸으며, 지방(96.1)의 지수 상승에도 전국 지수 역시 94.0을 기록하며 지난주(94.1)보다 하락했다. 이에 비해 전세수급지수는 서울이 94.9, 경기가 95.9를 각각 기록하며 지난주보다 0.1p, 0.4p 올랐다. 강필수 기자 kang.pilsoo@joongang.co.kr매수심리 아파트 서울 아파트 아파트 매물 서남권 매매수급지수

2022-05-27

尹 정부의 LTV 완화…한은 “서울·지방 집값 양극화 심해질 것”

    주택담보대출비율(LTV) 규제 완화가 지역별 집값 양극화 심화 등 부작용을 만들 수 있다는 분석이 나왔다. LTV를 완화하면 서울 아파트 자산가치는 높아지는 반면 지방 아파트의 자산가치는 하락할 것이라는 진단이다. 윤석열 정부가 LTV 완화를 통해 내 집 마련에 도움을 주겠다고 밝혔지만, 시장에선 집값 불균형 심화 등 부작용을 예상하고 있다.     23일 한국은행은 ‘자산으로서 우리나라 주택시장 특징 및 시사점’ 보고서를 발표하며 “LTV 상향조정(대출규제완화)은 서울지역 아파트의 자산가치를 높이는 반면 지방 아파트의 자산가치는 하락시킨다”고 분석했다.   규제 완화로 서울 아파트 구매를 위한 대출 여건을 개선시키는 것은 지방 아파트 수요를 위축시키는 요인으로 작용한다는 설명이다.   윤석열 정부는 생애최초 주택구입가구에는 LTV를 80%까지 완화하고, 나머지 가구는 지역과 관계없이 70%로 단일화하는 방안을 추진하기로 했다. 총부채원리금상환비율(DSR)은 기존 틀을 유지하기로 했다.    하지만 금융업계에선 DSR 변경 없이 LTV만 완화할 경우 소득 수준에 따라 주택 구매력 차이가 커져 대출 시장에서 고소득자에 더 유리한 정책이 될 것으로 보고 있다. 한은은 이에 더해 LTV 완화가 서울과 지방의 집값 불균형을 초래할 수 있다고 예상한 것이다.    대신 한은은 대출 규제 완화와 달리 ‘주택공급’ 정책은 자산가치 안정의 요인이 된다고 밝혔다. 한은은 “수요를 관리하는 정책인 금리와 대출규제는 지역에 따라 효과가 다르게 나타난다”면서 반면 “공급정책 효과는 상대적으로 뚜렷하다”고 덧붙였다.     또 “공급정책을 통해 우리나라 주택이 자산보다 내구재로서 중요도가 높아지게 된다”며 “이에 따라 선호지역이 다양화된다면 주택의 자산가치 안정에 기여할 가능성이 있다”고 밝혔다.     한은은 이 외에도 우리나라의 주택시장의 특징으로 ‘가치저장능력’이 뛰어나다고 설명했다. 한국의 주택시장에서 아파트 비중은 경제협력개발기구(OECD) 회원국 37개국 중 1위로, 주택의 동질성이 높아 매매 용이성이 높은 것으로 나타났다. 아울러 주요국 및 다른 자산과 비교해 주택의 가격 변동성이 낮고 상승률이 높아 가치저장능력이 뛰어난 것으로 분석됐다.     한은은 아파트가 가치저장수단으로서 우수하다고 인식되는 이유에 대해  ▶도시화로 인한 안정적 수요 ▶재개발·재건축 등에 따른 차익기대 등이 높은 점을 꼽았다. 또 서울과 수도권 중심으로 일자리와 교육에 대한 높은 선호도를 통해 아파트 수요가 지속 발생하는 점도 가치저장수단의 장점을 높였다.    한은은 “정기적으로 소비자의 선호, 수요 등 주택시장에 영향을 주는 다양한 여건변화에 따른 공급계획의 변동과 그 원인을 상세히 알리는 것도 정책 신뢰성을 높이는 데 기여할 것”이라고 조언했다.  이용우 기자 lee.yongwoo1@joongang.co.kr엠바고 양극화 서울지역 아파트 지방 아파트 서울 아파트 1637호(20220530)

2022-05-23

"전국 집값 상승 1위?…"빅데이터로 기회 포착하라"

        “2015년에 서울 아파트를 5억원에 판 시민을 만난 적이 있어요. 서울은 2015년 봄부터 대세 상승을 시작했거든요. 2년 뒤 전세기간이 끝났을 때에는 올라간 전세 보증금도 부족해 대출을 받았죠. 너무 안타까웠습니다.”   부동산지인 정민하 대표는 “투자자들은 당시 서울 지역의 상승을 예측하고 투자하던 시점에, 일반인들은 가격이 점점 상승할 것이라는 정보를 얻지 못했던 것이 안타까웠다”며 “우리나라 사람들의 가장 큰 자산인 주택의 가치를 지키기 위해 알아야할 분석 도구를 개발하게 됐다”고 말했다.   부동산지인은 아파트의 가격 변동, 전출입, 거래량 등을 한눈에 살펴볼 수 있는 부동산 빅데이터 제공 사이트다. 지금 해당 지역의 상승 기운(시장 강도↑)이 강한지, 예정된 입주 물량은 얼마나 되는지 등을 통해 가격 상승 및 하락의 흐름을 읽을 수 있는 틀을 제공한다. 투자자들이 대표적으로 꼽는 지역 분석 도구로 유용한 서비스가 대부분 무료 제공되고 있다. 정 대표는 “영원한 하락도, 상승도 없다”며 “지금 하락장 공부로 기회를 포착했으면 좋겠다”고 강조했다. 정 대표를 통해 새 정부 출범 직후 변곡점에 올라선 전국 아파트 시장의 흐름과 지역 분석법을 알아봤다.     빅데이터로 보는 서울 지역은 지금 어떤 상황인가. 지금은 서울 지역에 매물이 많이 점점 더 쌓여가고 있으며, 거래도 많이 지연되고 있다. 전국에서 가장 거래가 잘 안 되는 지역이다. 그런데 그중 서초구는 예외다. 서초구는 매물도 줄어들고 거래 소진에도 속도가 붙고 있고, 나머지 지역들은 아직 어려운 상황이다.     서초 지역의 움직임이 다른 서울과 다른 이유는 무엇일까. 시장이 움직일 때 ‘대장’이라고 하는 분위기를 리딩하는 지역들이 있다. 정권이 바뀌고 나서 새 부동산 정책들이 나오게 될 텐데 아직 확정이 안 돼 있는 상태이다. 여기에 대한 기대감들을 아무래도 가장 좋은 지역에서 먼저 반영을 하고 있는 것으로 보인다. 서울의 다른 지역들은 대장 지역의 움직임을 주시하게 될 것이다. 만약 서초구 가격이 반등을 시작하고 거래가 잘 되기 시작하면 그게 빠르게 옆으로 번져갈 수 있다. 반면에 서초구 거래가 잘 안 되고 가격 상승의 힘을 잃는다고 하면 그 분위기도 역시 주변으로 빠르게 전해질 것이다.   경기 지역 부동산의 상황은 어떤가. 경기도는 사실 경기도 자체의 어떤 힘으로 움직인다기보다는 서울 지역이 상승하게 되면 하남이나 분당이나 남양주 등으로 그 기운이 번져가는 형태를 보이게 된다. 그래서 지금 경기도는 서울에서 외곽 쪽인 이천이나 여주, 포천 이런 지역의 움직임이 더 좋다. 서울 가까이에 있는 하남, 광명 등의 분위기는 약간 식어가는 느낌이다. 서울 지역이 정체가 되다 보니까 아무래도 그 영향을 받는 지역들이 같이 정체가 돼 있는 상태고, 서울에서 멀리 있는 지역들은 아직 상승의 여파들이 남아 있는 상황으로 보인다.      전국에서 상승 또는 하락의 움직임이 뚜렷한 곳은 어디인가. 현재 다른 지역에 대비해서 상승 분위기가 있는 지역들이 강원도, 전라도 광주 그리고 제주도 등이다. 이들 지역을 잘 보면 우리나라 중심에서 약간 외곽 쪽에 있다. 평소에 크게 관심을 못 받던 지역들이다. 서울의 영향을 받는 경기도의 상황과 흡사하다. 다른 지역에 비해 늦게 상승을 시작했고 다른 지역에 비해서 상승을 못 했던 지역들이 이제 관심을 받아서 가고 있다. 반대로 관심이 많이 떨어진 지역들도 있다. 대표적으로 세종과 대전, 대구 등이다. 지역별로 원인이 다른데, 대구는 입주 물량이 너무 많은 것이 문제다. 아무리 새 아파트를 필요로 하는 사람이 많다고 해도 공급이 더 많아지면 관심도가 낮아질 수밖에 없다. 어떤 아파트는 현재 마이너스 프리미엄까지 나와 있다. 그 분위기 때문에 다른 신축 아파트의 청약률이 저조해지고 가격 상승이 어려워지는 상황이다.     그렇다면 침체지역(대구) 미분양을 선점하는 것은 투자 관점에서 어떤가. 실제로 지금 대구 미분양 아파트를 사는 투자자들이 있다. 부동산 가격이라는 게 장기간 놓고 보면 상승하게 돼 있으니까 10년, 20년 들고 있으면 가격이 오를 수는 있다. 하지만 투자라고 보기보단 ‘그냥 사놓고 버틴다’ 이렇게 보여진다. 투자로는 적어도 하락이 멈추고 상승이 어느 정도 확인이 되는 시점에 들어가는 게 가장 안전하다.     최근 서울 분양 경쟁률이 낮아졌다는 것은 어떤 의미가 있나. 건설사나 투자자들이 분양 경쟁률을 계속 지켜보는 이유가 말 그대로 일반인들의 관심도라고 볼 수 있기 때문이다. 일반인들이 부동산에 굉장히 관심이 많고 ‘어떻게든 접근을 해보겠어’라고 하면 가장 쉽게 접근할 수 있는 게 청약이다. 그런데 서울의 청약 경쟁률이 계속 낮아진다는 것은 이전에 분양했던 것보다 상품성이 약하거나 기대가 줄어들었기 때문에 경쟁률이 낮아지고 있다는 의미다. 이 경쟁률이 극단적으로 낮아지면 미분양이 날 수도 있다.   주택 상향 이동(갈아타기) 전략은 어떻게 해야 하나. 모두 강남에서 살고 싶어 하고, 집 옆에 백화점이 있었으면 좋겠고 주차장에서 지하철로 바로 들어갈 수 있는 아파트를 원하지만, 현실적으로 그런 곳들은 진입 벽이 높을 수밖에 없다. 그러면 내가 현재 살고 있는 집을 조금 더 가치가 높은 집으로 갈아타기를 잘해야 된다. 그런데 현재 시장에서 가장 선호하는 신축이나 재건축 대상 아파트는 진입이 쉽지 않다. 그러면 어떻게 해야 할까. 현재 준공 30년을 넘어가는 주요 아파트들은 재건축에 관련된 관심 때문에 가격이 많이 올라가 있다. 그럴 때는 입지 여건이 괜찮고 5~6년 뒤에는 재건축 이슈가 나올 수 있는 20년 넘은 아파트를 찾아보는 것도 방법이다. 만일 서울이나 수도권 집값이 부담된다고 하면, 전국적으로 시야를 넓혀 봐도 된다. 지방에서 실거주는 어렵더라도 투자 가치가 있는 곳은 있다. 지방에서도 재개발도 하고 재건축도 한다. 서울이 한참 잘 가다가 조금 주춤할 때 지방들이 순차적으로 상승하기도 한다. 예를 들어서 지난해 같은 경우에는 마산이 관심을 많이 받았다. 부산의 초기 재개발과 재건축도 관심을 많이 받았고 제주, 광주, 원주 이런 곳들도 가격 상승이 있었는데, 투입되는 금액이 서울하고는 차이가 있다. 만약에 무주택이라고 하면 (실거주 아니라도) 지방 똘똘한 한 채를 찾아서 들어가는 것도 한 방법이다. 1주택은 세금 혜택도 있으니, 2년 이후 자산을 불려서 다시 경기도로 혹은 그 안에서 다시 서울로 순차적으로 이렇게 올라오는 것도 하나의 방법이 아닐까 생각한다.     부동산 지역분석을 하기 위해 기본적으로 알아야 할 것은. 가장 기본인 데이터가 가격 변동성이고, 그다음이 입주 물량, 거래량, 미분양 등이다. 시장에서 이러한 데이터가 어떤 의미를 가졌는지 이해하면 기초 공부는 된 것이다. 선행 지표들도 있다. 청약 경쟁률이 예전에는 몇백 대 1, 몇천 대 1이렇게 나오다가 지금 한 20대 1, 10 대 1 이렇게 나온다고 하면 아무래도 이제 시장에서 청약에 대한 관심도가 좀 낮아졌다고 볼 수 있다. 또 매물 추이를 통해 현재 시장에 나와 있는 매물이 많은지 적은지, 혹은 매물이 등록되고 나서 얼마 만에 거래되느냐에 따른 정보들도 제공하는데, 이를 통해 향후 흐름을 예측해볼 수 있다. 유의점은 며칠 공부하고 나서 ‘무엇을 사면 돈이 될까’ 하는 조급함은 버려야 한다. 남들보다 나은 어떤 관점과 스킬을 가지려면 시간이 필요하다. 이러한 데이터를 하나하나씩 보면서 지역을 분석해보면, 어느 시점에는 a라는 지역보다는 지금 b라는 지역이 더 좋은 타이밍이라는 것을 구분하게 된다. 그러면 어떤 지역의 주택을 매수해야 하는지를 판단할 수 있을 것이다.       ━   부동산지인을 활용한  ‘집값 오를 아파트’ 찾는 5단계   지난해 5월 이뤄진 ‘마산 합포구’ 지역 분석 사례를 통해, 앞으로 집값이 상승할 지역(아파트)를 찾는 방법을 알아본다. 당시 경남 창원은 매매·전세의 시장강도가 다소 하락하는 추세였지만, 거래가 회복되고 향후 입주물량이 적으며, 미분양이 감소하는 추세로 반등의 여지가 엿보였다.     분석 당시인 2021년 5월 월영SK오션뷰의 전용 84㎡시세는 3억9700만원. 이후 2021년 10월에는 5억원에 거래되는 등 뚜렷한 상승세를 기록 중이다.   1. 미분양 : 지난해 초, 굉장히 빠른 속도로 미분양이 줄어들고 있는 지역이 경남 창원시였다. 2021년 1월 861세대에서 3월 314세대로 미분양 물량이 빠르게 감소했다. 특히 악성 미분양으로 분류되는 준공 후 미분양이 감소해 시장의 수요가 살아나고 있음을 확인할 수 있었다.  2. 시세(시장 강도) : 2021년 5월 경남은 매매 시장 강도는 전국에서 12위로 낮은 편이지만, 전세 시장 강도는 전국에서 7위로 높은 편. 창원은 2019년 10월부터 시장 강도가 상승함을 보여주지만, 시장 강도가 상승함을 보여주지만, 2020년 12월 투기과열지역(의창구), 조정지역(성산구) 지정 여파로 시장강도 하락이 나타나고 있었다.   3. 거래량 : 2020년 12월 이후 감소한 거래량이 살아나고 있었다.   4. 수요/ 입주 : 경기 침체와 입주 물량 과다로 하락 폭이 깊었으나, 2020년 이후 입주물량이 감소함이 확인됐다.   5. 대장 아파트 : 당시 창원의 대장 아파트인 월영SK오션뷰는 인접해 있는 당시 미분양 아파트(월영마린애시앙)으로 인해 상승이 저조했던 상황. 전국에서 몇 안되는 비규제지역으로 4298세대의 대단지 마린애시앙의 입주가 정리되면 마산합포구도 가격 상승 가능성이 읽혀졌다.       배현정 기자 bae.hyunjung@joongang.co.kr,최기원 PD choi.kiwon@joongang.co.kr빅데이터 아파트 서울 아파트 전국 아파트 서울 지역 1636호(20220523)

2022-05-22

서울 아파트 매수심리 2주 연속 하락…강남·용산만 강보합세

      서울 아파트 매수심리 지표가 2주 연속 하락한 가운데, 강남권은 오히려 매수자가 늘어나고 있다. 다주택자 양도소득세 중과 한시 배제로 시중의 아파트 매물이 증가하고 있는 모습이지만 지역별로 매수세는 온도차를 보이고 있다.       20일 한국부동산원이 조사한 이번주 서울 아파트 매매수급지수는 90.8을 기록하며 지난주(91.0)에 이어 2주 연속 하락했다. 매매수급지수가 기준선인 100을 밑돌면 시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 더 많다는 것을 의미한다.   지난주부터 살아나려던 매수심리는 다시 꺾이는 양상이다. 서울 아파트 매매수급지수는 대선 이후 상승세를 보였다. 하지만 이달 10일 다주택자 양도세 중과 한시 배제 시행을 앞두고 매물이 늘고, 금리 인상 등 금융시장 불안 우려도 커지면서 하락 전환됐다.     부동산빅데이터 업체 아실에 따르면 전날 기준 서울 아파트 매물은 6만47건으로 6만건을 넘어서며 양도세 중과 한시 배제 시행 직전인 9일(5만5509건)에 비해 8.1% 증가했다.     권역별로는 용산·종로구 등이 있는 도심권(91.1)과 은평·서대문·마포구가 있는 서북권(86.7)은 지난주와 동일한 수준을 유지했다. 하지만 성동·광진·노원·도봉·강북구 등 동북권(86.1), 양천·강서·구로·영등포·동작·관악구 등의 서남권(92.4)은 지난주보다 지수가 하락했다.   이들 지역은 대통령 집무실 이전으로 개발 기대감이 커진 용산구를 제외하고는 이번주 아파트 매매가격도 지난주 수준의 약보합세를 보였다.   이에 비해 강남4구가 있는 동남권은 다시 지수가 반등했다. 이번주 동남권의 매매수급지수는 97.5로 지수만 놓고 보면 지난해 11월 마지막 주(29일·97.5)와 같은 수준을 나타내면서 약 6개월(24주) 만에 가장 높은 수치를 기록했다.   강남권 역시 매물이 늘었지만 토지거래허가구역이 아닌 서초구는 신고가 거래가 지속되는 등 대출과 무관한 고가주택과 재건축 단지를 중심으로 강세를 보이고 있다.   한편 경기도와 수도권 아파트의 수급지수도 오름과 내림으로 분위기가 교차하고 있다. 지난주 91.6으로 지수가 하락했던 경기도는 분당·일산 등 1기 신도시 지역의 재건축 기대감으로 한 주 만에 다시 92.4로 올라섰다. 경기의 수급지수는 최근 한 달 동안 매주 오르내림을 반복하고 있다.   이에 비해 인천의 수급지수는 92.9로 지난주(93.8)보다 하락했다. 인천의 아파트 매물은 양도세 중과 배제 시행 직전 2만4046건에서 현재 2만6181건으로 8.8% 늘어 최근 열흘새 전국 매물 증가율 2위를 기록했다.  이승훈 기자 lee.seunghoon@joongang.co.kr강보합세 매수심리 서울 아파트 아파트 매물 이번주 아파트

2022-05-20

올해 1분기 서울 거래 주택 30% 외지인이 사들였다

      올해 1분기 서울에서 거래된 주택 10건 가운데 3건은 외지인이 매입한 것으로 조사됐다. 서울 신규 주택공급이 줄면서 서울 고가 주택 한 채를 보유하기 위한 외지인들의 수요가 몰린 것으로 분석된다.   18일 부동산 정보제공업체 경제만랩이한국부동산원의 주택(아파트·연립·단독주택 포함) 매매거래 현황을 분석한 결과에 따르면 올해 1분기 서울의 주택 거래량 1만4544건 가운데 외지인이 매입한 거래는 4406건을 기록했다. 이는 전체에서 30.3%의 비중을 차지하는 것이다.   한국부동산원이 관련 통계를 작성하기 시작한 2006년 이후 1분기 기준으로는 가장 큰 수치다.   외지인 매입 비중이 가장 큰 곳은 대통령실 이전 호재가 있는 용산구다. 전체 거래량(282건) 가운데 39.4%(111건)를 외지인이 사들였다.   이어 금천구 39.3%, 강서구 39.0%, 송파구 38.1%, 양천구 37.3%, 서초구 35.3%, 영등포구 35.3%, 도봉구 32.6% 등의 순으로 비중이 컸다.   황한솔경제만랩 리서치연구원은 "정부가 다주택자 양도소득세 중과를 1년간 유예한 가운데 서울 외 타 지역거주자들이 외곽 지역의 주택을 처분하고 고가의 서울 주택 한 채를 매입하는 현상이 지속될 것"이라며 "지역 간 주택 가격 격차가 벌어지는 양극화도 심화할 수 있다"고 말했다. 박지윤 기자 park.jiyoun@joongang.co.kr외지인 서울 서울 주택 주택 거래량 다주택자 양도소득세 서울 아파트 서울 아파트 외지인 매입

2022-05-18

‘규제완화 기대감’ 서울 아파트 실거래가 지수, 5개월 만에 상승세

    새 정부의 부동산 규제 완화에 대한 기대감으로, 3월 서울 아파트 실거래가 지수가 5개월 만에 상승세로 돌아섰다.   17일 한국부동산원이 발표한 3월 서울 아파트 매매 실거래가지수는 175.1로 전월(173.7) 대비 1.4포인트 상승했다.   서울 아파트 매매 실거래가지수는 지난해 10월 180.0을 기록한 뒤 11월부터 올해 2월까지 4개월 연속 하락했다. 지난해 8월부터 시작된 대출 규제 여파로 매수심리가 위축된 데다 금리인상, 집값 고점 인식 등에 따른 관망세 확대로 급매물 위주로 거래가 된 영향이다.   그러나 3월 초 대선 이후 새 정부의 부동산 규제 완화에 대한 기대감으로 거래에 숨통이 트이면서 실거래가지수가 상승했다.   부동산원 관계자는 “3월 전체로 보면 직전 거래가 대비 상승 거래보다 하락 거래 비중이 높은 편”이라며 “다만 재건축 추진 단지나 일부 초고가 아파트에서 신고가 거래가 이뤄지면서 지수 상승이 나타난 것으로 보인다”고 말했다.   동북권의 지수가 지난 2월 178.8에서 3월에는 183.2로 가장 많이(4.4포인트) 올랐고 대통령실 집무실 용산 이전 호재로 도심권(176.4)이 전월(174.3) 대비 2.1포인트 상승했다. 서북권과 동남권(강남4구)은 각각 171.7, 171.9로 전월보다 1.2포인트, 0.3포인트 상승했다. 반면 서남권은 171.7로 서울 5개 권역 중 유일하게 0.7포인트 하락했다.   경기도 아파트 실거래지수도 162.5를 기록하며 5개월 만에 상승 전환됐다. 신도시 재건축 등에 대한 기대감이 반영된 영향으로 보인다. 다만 인천은 149.4를 기록하며 전월(150.1)보다 0.6포인트 하락했다.   지방 아파트 매매실거래가 지수(120.0)는 전월보다 0.3포인트 상승하면서 전국 지수(140.0)도 전월(139.4)보다 0.7포인트 오른 것으로 조사됐다.     원태영 기자 won.taeyoung@joongang.co.kr규제완화 기대감 아파트 실거래지수 규제완화 기대감 서울 아파트

2022-05-17

서울 주택 거래 비중, 빌라가 아파트 추월 ‘역대 최고’

      천정부지로 치솟은 서울 아파트 가격과 대출 규제와 이자 부담 등이 맞물리면서 빌라 거래가 한국부동산원이 2006년 관련 통계가 집계되기 시작한 이래 월별 기준 역대 가장 높은 것으로 나타났다.     경제만랩이 한국부동산원의 주택유형별 매매 거래량을 분석한 결과, 올해 3월 서울의 주택 매매거래량은 총 5098건으로 집계됐다. 이 중 빌라의 매매거래량은 3303건으로 전체 주택 매매거래 비중의 64.8%에 달했다. 반면 같은 기간 서울 아파트 매매 비중은 24.2%로 역대 가장 낮은 것으로 확인됐다.   2020년까지는 아파트 매매 비중이 빌라를 훨씬 웃돌았다. 빌라는 거래가 잘 이뤄지지 않아 환금성이 낮고, 아파트에 비해 가격 상승 여력도 떨어져 상대적으로 거래시장에서 그동안 찬밥 신세였다. 그러나 문재인 정부 후반기에 접어들면서 아파트가 가격 급등에 따른 피로감, 대출 규제와 금리 인상 압박 등이 겹치면서 거래가 급감한 게 빌라의 거래 비중이 늘어난 요인이 됐다.    한편 서울 아파트 가격과 빌라의 평균매매가격은 갈수록 벌어지고 있는 분위기다. KB부동산의 주택가격동향에 따르면 지난 2021년 4월 서울 아파트 평균매매가격은 11억1123만원, 빌라는 3억2648만원으로 가격 차이는 7억8475만원이었다.         ━   강북구, 재개발 기대감에 빌라 매입 비중 가장 커    하지만, 올해 4월에는 서울 아파트 평균매매가격은 12억7722만원으로 나타났고, 빌라의 평균매매가격은 3억4697만원으로 9억3024만원 차이나는 것으로 확인됐다. 이렇게 평균매매가격 차이가 지속적으로 벌어진다면, 빌라로 눈을 돌리는 매수가 늘어날 것이라고 전망된다.      서울에서 빌라 매입비중이 가장 높은 자치구는 강북구로 조사됐다. 올해 3월 강북구의 주택매매거래 226건 중 빌라매매 건수가 191건으로 빌라 매입비중이 무려 85%에 달하는 것으로 조사됐다.     이어 강서구 빌라 매입비중이 83.3%, 양천구 79.7%, 금천구 74.5%, 은평구 72.8%, 송파구 72.6%, 도봉구 71.9%, 강동구 71.7% 등을 보였다.     강북구 빌라매매 건수가 높은 것은 노후 주거지의 재개발 기대감이 커진 것이 한몫 한 것으로 분석된다. 오세훈 서울시장 취임 후 재개발 규제 완화 정책이 속속 나오면서 빌라 수요를 견인하고 있다는 분석이다. 더불어 6월 지방선거가 끝나면 공공·민간 재개발 사업에 탄력이 붙어 빌라 몸값이 더 치솟을 것으로 보고 있다.       ━   빌라, 싸다고 ‘묻지마 매수’ 지양해야   이런 분위기 속에서 무조건적으로 빌라를 매매하는 것은 지양해야 한다.     아파트는 거래 정보가 정부 부처나 시중 금융권을 통해 일반에 많이 공개되고 있지만, 빌라는 정보가 잘 공개되지 않고 정보량도 부족한 상황이다. 이 때문에 매매 시 고려해야 할 점도 정형화돼 있지 않아 거래 당사자들이 어려움을 느끼고 있다.    특히 환금금성 등을 고려해 매수에 신중해야 한다. 추후 부동산 시장이 꺾인다면 가장 먼저 타격을 받는 게 빌라 같은 비아파트 유형이기 때문이다.  이에 빌라 투자시 반드시 인근 시세와 비교하고 내재가치가 있는 물건을 골라야 한다.     ※ 필자는 데이터를 기반으로 각종 부동산 통계를 분석, 제공하는 큐레이션 서비스 ‘경제만랩’의 리서치 팀장이다. 한양대 신문방송학과 졸업 후, 언론사에서 취재기자로 활동하다가 경제만랩 리서치팀에 합류해 부동산시장의 변화를 분석하고 있다.     오대열 경제만랩 리서치 팀장아파트 빌라 빌라 매입비중 서울 아파트 주택 매매거래량 1636호(20220523)

2022-05-14

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