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서울 주택 매입에 외지인들 불나방처럼 뛰어들었다

      올해 1분기(1~3월)에 매매거래한 서울 주택 10건 중 3건은 외지인이 매입해 통계 상 역대 최고 수준을 나타났다. 특히 외지인들의 서울 주택 매입 비중은 집값이 폭등하던 문재인 정부 지난 5년 동안 가파르게 급증한 것으로 드러났다.     서울 집값은 떨어지지 않을 것이라는 학습효과에 따른 투자 형태로 보인다. 개발할 부지가 부족하고 정부가 공급 확대를 강조할만큼 한동안은 수요 대비 공급량이 부족할거라는 판단에 따른 것으로 분석된다.     부동산정보 제공 업체 경제만랩이 한국부동산원의 주택매매 거래현황을 분석한 결과 올해 1분기 서울 주택 매매거래량 1만4544건 가운데 외지인이 매입한 거래량은 4406건으로 외지인 매입 비중이 30.3%에 달한다. 이는 한국부동산원이 관련 통계를 작성하기 시작한 2006년 이래 1분기 기준 역대 최고 수준이다.     외지인의 서울 주택 매입 비중은 2006년 17.7%에서 2007년 22.6%로 급증했다. 이듬해 2008년 20.1%, 2010년 20.0%로 하향세를 나타냈다. 이후 2016년까진 소폭의 등락을 나타내며 16~17% 대를 유지했다.       하지만 문재인 정부가 들어서 부동산 규제를 강화하기 시작한 때인 2017년부터 외지인의 서울 주택 매입 비중이 가파르게 급증했다. 2017년 19.0%로 증가세로 반등하기 시작해 올해 3월까지 줄곧 급등세를 이어갔다.   2018년 21.7%를 기록, 한계선으로 여겼던 20% 선을 넘기 시작해 2019년 22.9%, 2020년 26.6%, 2021년 26.7%, 이어 올해 30% 선을 초과해 30.3%를 기록했다. 10년 전 수준에 비해 2배 가까이 급증한 것이다.     올해 1분기, 서울에서 외지인의 매입 비중이 가장 높은 곳은 용산구로 확인됐다. 올해 1~3월 용산의 주택 매매거래량 282건 중 외지인이 매입한 거래량은 111건(39.4%)에 이른다.     이어 금천구(39.3%), 강서구(39.0%), 송파구(38.1%), 양천구(37.3%), 서초구(35.3%), 영등포구(35.3%), 도봉구(32.6%), 강북구(32.5%), 관악구(31.4%) 등의 순으로 집계됐다.     윤석열 정부가 최근 앞으로 1년 동안 다주택자에 대한 양도세 중과를 유예하기로 하면서 서울 주택 중 똘똘한 한 채를 선호하는 투자 경향은 더욱 두드러질 것으로 전망된다.     황한솔 경제만랩 리서치연구원은 “서울 비거주 외지인들과 다주택자들이 외곽 지역의 주택을 처분하고 고가의 서울 주택 한 채를 택하는 ‘똘똘한 한 채’ 전략이 지속할 것으로 보인다”며 “이에 따라 지역간 주택시장의 양극화도 더욱 심해질 수 있다”고 전망했다.     박정식 기자 park.jeongsik@joongang.co.kr외지인 문정부때 외지인 매입 서울 주택 주택 매매거래량

2022-05-19

서울 주택 거래 비중, 빌라가 아파트 추월 ‘역대 최고’

      천정부지로 치솟은 서울 아파트 가격과 대출 규제와 이자 부담 등이 맞물리면서 빌라 거래가 한국부동산원이 2006년 관련 통계가 집계되기 시작한 이래 월별 기준 역대 가장 높은 것으로 나타났다.     경제만랩이 한국부동산원의 주택유형별 매매 거래량을 분석한 결과, 올해 3월 서울의 주택 매매거래량은 총 5098건으로 집계됐다. 이 중 빌라의 매매거래량은 3303건으로 전체 주택 매매거래 비중의 64.8%에 달했다. 반면 같은 기간 서울 아파트 매매 비중은 24.2%로 역대 가장 낮은 것으로 확인됐다.   2020년까지는 아파트 매매 비중이 빌라를 훨씬 웃돌았다. 빌라는 거래가 잘 이뤄지지 않아 환금성이 낮고, 아파트에 비해 가격 상승 여력도 떨어져 상대적으로 거래시장에서 그동안 찬밥 신세였다. 그러나 문재인 정부 후반기에 접어들면서 아파트가 가격 급등에 따른 피로감, 대출 규제와 금리 인상 압박 등이 겹치면서 거래가 급감한 게 빌라의 거래 비중이 늘어난 요인이 됐다.    한편 서울 아파트 가격과 빌라의 평균매매가격은 갈수록 벌어지고 있는 분위기다. KB부동산의 주택가격동향에 따르면 지난 2021년 4월 서울 아파트 평균매매가격은 11억1123만원, 빌라는 3억2648만원으로 가격 차이는 7억8475만원이었다.         ━   강북구, 재개발 기대감에 빌라 매입 비중 가장 커    하지만, 올해 4월에는 서울 아파트 평균매매가격은 12억7722만원으로 나타났고, 빌라의 평균매매가격은 3억4697만원으로 9억3024만원 차이나는 것으로 확인됐다. 이렇게 평균매매가격 차이가 지속적으로 벌어진다면, 빌라로 눈을 돌리는 매수가 늘어날 것이라고 전망된다.      서울에서 빌라 매입비중이 가장 높은 자치구는 강북구로 조사됐다. 올해 3월 강북구의 주택매매거래 226건 중 빌라매매 건수가 191건으로 빌라 매입비중이 무려 85%에 달하는 것으로 조사됐다.     이어 강서구 빌라 매입비중이 83.3%, 양천구 79.7%, 금천구 74.5%, 은평구 72.8%, 송파구 72.6%, 도봉구 71.9%, 강동구 71.7% 등을 보였다.     강북구 빌라매매 건수가 높은 것은 노후 주거지의 재개발 기대감이 커진 것이 한몫 한 것으로 분석된다. 오세훈 서울시장 취임 후 재개발 규제 완화 정책이 속속 나오면서 빌라 수요를 견인하고 있다는 분석이다. 더불어 6월 지방선거가 끝나면 공공·민간 재개발 사업에 탄력이 붙어 빌라 몸값이 더 치솟을 것으로 보고 있다.       ━   빌라, 싸다고 ‘묻지마 매수’ 지양해야   이런 분위기 속에서 무조건적으로 빌라를 매매하는 것은 지양해야 한다.     아파트는 거래 정보가 정부 부처나 시중 금융권을 통해 일반에 많이 공개되고 있지만, 빌라는 정보가 잘 공개되지 않고 정보량도 부족한 상황이다. 이 때문에 매매 시 고려해야 할 점도 정형화돼 있지 않아 거래 당사자들이 어려움을 느끼고 있다.    특히 환금금성 등을 고려해 매수에 신중해야 한다. 추후 부동산 시장이 꺾인다면 가장 먼저 타격을 받는 게 빌라 같은 비아파트 유형이기 때문이다.  이에 빌라 투자시 반드시 인근 시세와 비교하고 내재가치가 있는 물건을 골라야 한다.     ※ 필자는 데이터를 기반으로 각종 부동산 통계를 분석, 제공하는 큐레이션 서비스 ‘경제만랩’의 리서치 팀장이다. 한양대 신문방송학과 졸업 후, 언론사에서 취재기자로 활동하다가 경제만랩 리서치팀에 합류해 부동산시장의 변화를 분석하고 있다.     오대열 경제만랩 리서치 팀장아파트 빌라 빌라 매입비중 서울 아파트 주택 매매거래량 1636호(20220523)

2022-05-14

“빌라라도 잡자” 아파트값 급등에 빌라 매입 역대 최고

      올해 3월 서울 지역에서 매매 거래된 주택의 절반 이상은 빌라(다세대·연립주택)로 나타났다. 서울 아파트 가격이 천정부지로 치솟은 데다 대출 규제, 금리 인상, 이자 부담 등 금융 상황도 바뀐데 따른 것으로 보인다.     부동산 정보제공 업체 경제만랩이 한국부동산원의 주택유형별 매매 거래량을 분석한 결과, 올해 3월 서울의 주택 매매거래량은 총 5098건으로 집계됐다. 이 가운데 빌라의 매매거래량은 3303건으로 전체 주택 매매거래의 64.8%에 달한다.     이는 한국부동산원이 2006년 관련 통계가 집계되기 시작한 이래 월별 기준 역대 가장 높은 비중이다. 같은 기간 서울 아파트 매매는 24.2%로 역대 가장 낮은 수준으로 나타나 대조를 이뤘다.     서울에서 빌라 매입이 가장 많은 지역은 강북구로 파악됐다. 올해 3월 강북구의 주택매매거래 226건 중 빌라 매매 건수가 191건으로 빌라 매입 비중이 84.5%에 달한다.     이어 강서구(83.3%), 양천구(79.7%), 금천구(74.5%), 은평구(72.8%), 송파구(72.6%), 도봉구(71.9%), 강동구(71.7%) 순으로 나타났다.        ━   아파트 값과 빌라 값 양극화 커져   빌라는 가격이 잘 오르지 않는다는 인식이 커 주택 수요자들은 환금성을 고려해 빌라보다 아파트를 선호하는 경향이 크다. 하지만 아파트 가격이 급등하면서 주택 수요가 빌라로 눈길을 돌린 것으로 보인다.     이런 가운데 서울 아파트 가격과 빌라의 평균매매가격은 갈수록 벌어지고 있다. KB부동산의 주택가격동향에 따르면 2021년 4월 서울 아파트 평균매매가격은 11억1123만원, 빌라는 3억2648만원으로 가격차이는 7억8475만원이었다.     하지만, 올해 4월 서울 아파트 평균매매가격은 12억7722만원으로 나타났고, 빌라의 평균매매가격은 3억4697만원으로 격차가 9억3024만원으로 커졌다.     황한솔 경제만랩 리서치연구원은 “서울 아파트 가격 급등하면서 내 집 마련을 원하는 수요자들이 상대적으로 저렴한 빌라로 눈길을 돌릴 수 밖에 없었다”며 “차기 정부의 정비사업 규제 완화 기대감에 아파트 시세가 뛰고 있는 점도 빌라 매입을 부추긴 것으로 보인다”고 말했다.     박정식 기자 park.jeongsik@joongang.co.kr아파트값 매입 아파트 값 아파트값 급등 주택 매매거래량

2022-05-06

‘집값 하락 본격화?’…거래절벽 심화에 미분양까지 증가

      지난해 12월 전국 주택 매매거래량이 13년 만에 최저치를 기록했다. 미분양 주택도 급증했다. 집값 하락의 전조 현상이 보다 뚜렷해지는 모양새다.   다만 미분양 물량이 여전히 과거에 비교해 낮은 수준인 데다 거래량 감소가 최근 정부의 고강도 대출 규제 등에 의한 일시적 현상이라는 반론도 있어 속단하기는 이르다는 지적도 나온다.     ━   12월 주택 매매 '뚝', 2008년 이후 최저     4일 국토교통부에 따르면 작년 12월 전국 주택 매매거래량은 총 5만3774건으로 집계됐다. 이는 전달보다 19.9% 감소한 것이며, 2020년 12월과 비교하면 61.7% 줄어든 것이다. 지난해 1년간 누적 주택 매매거래량은 101만5171건으로 2020년보다 20.6% 감소했다. 12월 기준만 놓고 보면 2008년 이후 최저치다.   지난해 주택 거래량 감소는 5월 이후 두드러졌다. 5월 주택 매매거래량 9만8000여건을 기록한 이후 6월 8만9000여건, 7월 8만9000여건, 8월 8만9000여건, 9월 8만2000여건, 10월 7만5000여건, 11월 6만7000여건, 12월 5만4000여건으로 지속적으로 감소했다.   지역별로는 수도권의 경우 2만1573건으로 전달(2만6365건)보다 18.2%, 전년동월(6만3203건) 대비 65.9% 감소했다. 지방은 3만2201건으로 같은 기간 21.1%와 58.2%씩 줄었다.   유형별로는 아파트 거래 감소폭이 더 컸다. 지난해 12월 아파트 매매거래는 3만484건으로 전월 대비 25.9%, 전년 동월 대비 71.2% 감소했다. 아파트 외 주택 매매거래는 2만3290건으로 전월 대비 10.5%,전년 동월 대비 32.0% 감소했다.   지난해 1년간 누계 기준으로는 아파트 거래량(66만9182건)이 전년 대비 28.4% 감소한 반면 아파트 외 주택(34만5989건)은 0.2% 증가했다.   특히 서울 아파트 거래량은 누계 기준 4만9751건으로 전년대비 절반 수준(49.5% 감소)이 돼 수도권(37.6% 감소)과 전국(20.6% 감소)에 비해 감소폭이 더 두드러지게 나타났다. 지난해 더욱 강화된 부동산 세금과 대출규제에 금리인상 여파까지 더해져 거래가 위축된 영향으로 풀이된다.     ━   12월 전국 미분양 주택 전월보다 25.7%↑     작년 12월말 기준 전국 미분양 주택은 총 1만7710가구로 전월보다 25.7%(3616가구) 늘었다. 수도권은 1509가구로 전월보다 2.5%(37가구) 증가에 그쳤지만 지방은 1만6201가구로 전월(1만2622가구) 보다 28.4%(3579가구) 늘었다.   지난해 전국 주택 인허가 실적은 1년전보다 늘었다. 전체 주택은 54만5000가구, 아파트 42만3000가구로 작년보다 각각 19.2%, 20.4% 증가했다. 서울 아파트의 경우 5만4000가구로 1년전 3만가구보다 76.5% 급증했다.   다만 추세적 하락 국면에 진입했다고 속단하기는 이르다는 지적도 나온다. 최근의 집값 하락의 근거로 제시되는 통계들이 ‘일시적 현상’으로 해석된다는 이유에서다.   김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “최근 발표되는 정부의 서울 집값 하락 데이터는 거래량이 워낙 적다 보니 유의미한 통계라고 보기 어렵다”며 “정확히는 보합으로 봐야 한다”고 주장했다. 그는 이어 “하락의 근본적인 원인은 지난해 4분기 금융권의 대출 중단에 있다”며 “대출이 풀리면 거래절벽기가 끝나고 다시 시장이 활성화되면서 집값이 오름세를 보일 것”이라고 설명했다. 차완용 기자 cha.wanyong@joongang.co.kr거래절벽 본격화 주택 매매거래량 아파트 거래량 미분양 주택

2022-02-04

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