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서울 아파트 실거래가 1년 7개월 만에 하락…'집값 하락' 본격화하나

      지난해 11월 전국 아파트 실거래가격이 하락 전환한 것으로 나타났다. 주택시장의 바로미터인 서울마저도 1년 7개월 만에 실거래 지수가 하락하면서 집값 하락이 본격화하는 게 아니냐는 관측이 나온다.   한국부동산원이 14일 공개한 지난해 11월 공동주택 실거래가 지수에 따르면 서울 아파트 실거래가 지수는 179.9를 기록, 한 달 전보다 0.79% 하락했다.   서울 아파트 실거래가 지수가 하락한 것은 2020년 4월 이후 19개월 만에 처음이다. 경기 역시 2년 6개월 만에 처음 떨어졌다.   인천은 전월 대비 0.49% 올랐으나, 경기가 0.11% 하락하면서 수도권 전체 실거래가 지수는 0.27% 내려앉았다.   실거래가지수는 시세 중심의 가격 동향 조사와 달리 실제 거래된 실거래가격을 이전 거래가와 비교해 지수화한 것으로, 최근의 시장 상황을 가장 정확히 반영하는 것으로 평가된다. 다만 거래량이 적거나 비정상적인 거래가 포함될 경우 변동 폭이 불안정한 한계도 있다.   전문가들은 최근 서울의 아파트 시장이 정부의 강력한 대출 규제와 금리 인상, 집값 고점 인식 등으로 거래 절벽이 심화한 가운데 시세보다 싸게 나온 급매물만 거래가 되면서 실거래가 지수도 하락한 것으로 보고 있다.   실제 서울 아파트 시장에는 직전 거래가보다 하락해 팔린 사례들이 점차 늘어나는 추세를 보인다. 한국부동산원의 주간 아파트값은 이번 주 서울이 0.02% 오르는 등 아직 하락 전환되진 않았으나 노원·성북·은평구 등지로 하락 지역이 확산하고 있다.   경기지역에서는 지난해 아파트값이 급등했던 의왕, 시흥, 하남, 의정부 등지의 주간 아파트값이 떨어졌다.   부동산업계는 기준금리 인상 등으로 상승세 둔화 속도나 하락세가 가팔라질 것으로 봤다. 한국은행 금융통화위원회는 이날 기준금리를 종전 1.00%에서 1.25%로 0.25%p 인상했다.   한문도 연세대학교 금융부동산학과 겸임교수는 “부동산 시장이 하방압력을 받는 상황에서 기준 금리까지 인상됐다”며 “구매수요 관망과 매수 심리 위축이 가속되면서 하락세가 점점 심해질 것”이라고 말했다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “금리 인상, 대출규제, 보유세 부담증가 등의 영향으로 주택시장은 급격한 수요 둔화를 보이고 있다”며 “여기에 또 한은이 기준금리 인상을 발표한 만큼 조정국면은 상반기까지 이어질 것”으로 분석했다. 차완용 기자 cha.wanyong@joongang.co.kr하락 아파트 기준금리 인상 실거래가 지수 집값 하락

2022-01-14

[부동산 시장 눈치게임③] 서울외곽 집값 하락 조짐에 '우리 동네도?'

      최근 서울 외곽에서도 집값 하락 조짐이 감지된다. 지방과 경기도 일부 지역에 이어 서울 외곽까지 아파트 하락 조짐이 나타나자 ‘우리 동네도 내리지 않을까’하는 불안감이 커지고 있다.       한국부동산원이 발표한 지난해 12월 4주(27일 기준) 주간 아파트가격 동향에 따르면 전국의 아파트가격 변동률은 0.05%를 기록하며 전주(0.07%)보다 상승폭이 축소됐다. 수도권(0.07%→0.04%), 서울(0.05%→0.04%), 지방(0.07%→0.05%) 등 각 지역에서 상승폭이 줄었다.     우선 경기도(0.07%→0.04%)를 보면 전반적으로 상승폭이 축소됐고, 하락 전환 지역이 전주 2곳에서 6곳으로 늘었다. 수원 영통·화성에 이어 시흥(-0.04%), 성남시 수정구(-0.02%), 광명(-0.01%), 안양 동안(-0.01%) 등이 하락 전환했다.      ━   패닉바잉 주도했던 '노도강'까지 하락세 전환     경기도에 이어 서울 외곽지역의 하락세도 눈에 띈다. 서울에서는 은평구가 전주에 이어 2주 연속 하락했다. 지난해 패닉바잉 수요가 몰린 금천구와 관악구 등이 집값 보합세를 보였고, 특히 '노도강(노원·도봉·강북)' 지역에서는 집값이 하락 전환한 곳이 나왔다. 강북구(-0.02%)·도봉구(0.01%)는 지난해 5월 셋째주(18일) 이후 1년7개월(84주) 만에 하락세로 돌아섰다.      실제 노도강 지역 아파트 거래에서는 적게는 몇 천만원에서 많게는 억 단위로 떨어진 거래가 나타나고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 노원구 상계동에 있는 ‘노원현대’의 전용 84.78㎡은 지난해 9월 8억9700만원에 거래됐지만 12월에는 8억2000만원에 손바뀜했다.   노원구 중계동에 있는 ‘중계주공 7단지’ 전용 44.1㎡은 지난해 10월 8일 6억800만원에서 같은 달 23일 5억5000만원으로 6000만원 가까이 하락 거래됐다. 또한 도봉구 창동에 있는 ‘북한산아이파크 5차’의 전용 84.4516㎡은 지난해 10월 12억에서 12월 10억8000만원으로 1억2000만원이 빠졌다.   노원구 소재 공인중개업소 관계자는 “물건 자체가 많이 나오지 않아 거래는 별로 없지만 최근에는 12억원짜리가 10억원으로 조정돼 매매가 이뤄지기도 했다”고 전했다.     상대적으로 중저가 아파트가 많은 노도강 지역은 거래량 감소도 뚜렷해지고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 도봉구의 2021년 거래량이 1819건으로 2020년(4374건) 대비 58.4%나 급감했다. 강북구는 2020년 2112건에서 2021년 898건으로 57.5% 줄어들었다. 2020년 거래량이 8724건에 달했던 노원구는 2021년 거래량이 3834건으로 56% 감소했다. 송파구(-54.8%), 강동구(-53.2%), 강서구(-51.1%), 은평구(-51.4%) 등도 거래량이 전년과 비교해 반토막 났다.     이 같은 거래 침체는 금융당국의 강력한 가계부채관리 방안에 따른 대출규제와 금리인상, 올해 집값이 단기 급등한 데 따른 고점 인식 등이 합쳐진 결과로 풀이된다. 여기에 3월 대선 이후 양도소득세와 종합부동산세 등 세금 규제 완화에 대한 기대감에 시장의 관망세도 짙어지고 있다.   서울 외곽지역에서 시작된 하락 조짐은 도심으로 들어오는 분위기다. 지난해 상반기 거래된 매매가격보다 대폭 낮춰 매물을 내놓아도 좀처럼 거래가 이뤄지지 않고 있다. 왕십리 W공인중개업소 관계자는 “지난해 하반기부터 매매거래가 급격히 줄어들었다”며 “청계천 B주상복합아파트의 경우 주변 시세보다 2억~3억원을 낮춘 물건이 나오고 있지만 거래는 전혀 이뤄지지 않고 있다”고 말했다.     ━   서울 외곽 '하락세' VS 강남 '신고가'…양극화 조짐     하지만 집값 상승의 진원지인 강남은 전혀 영향을 받지 않는 모습이다. 오히려 거래가 위축되는 분위기 속에서도 신고가를 달성하는 곳들이 계속 나오고 있다. 서울 강남구 대치동 래미안 대치 팰리스의 전용 94.49㎡은 지난해 11월 38억5000만원에 거래됐지만 12월에는 40억5000만원으로 신고가를 경신했다. 한달 만에 2억원이 또 오른 것이다. 서울 서초구 반포동 반포래미안 아이파크 전용 99.92㎡은 지난해 8월 35억원에 거래됐지만 두 달 뒤인 10월에는 37억원으로 신고가를 다시 썼다.     서울 강남지역 공인중개업소 관계자는 “거래가 가끔 이뤄지고 있는데, 가격은 계속 오른채 거래된다”고 말했다. 또 “다만 오름 추세가 둔화된 모습"이라며 "몇 달전만해도 25억에 내놓으면 나중에 (주인들이) 26억 받겠다고 했는데, 최근에는 원래 내놓은 가격에서 수천만원 가량 조정해서 팔린다. 예전에는 금액 조정이 전혀 없었다”고 전했다.     서울 아파트 전반적으로 거래량이 급감하고 상승폭이 둔화되는 추세다. 하지만 외곽지역과 비교해 서울 주요 지역 및 강남 쪽은 아직도 오르는 곳이 생겨나며 양극화 조짐까지 보이는 모양새다. 서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)은 “정부의 강력한 대출 규제로 이러한 현상들이 발생하고 있다”며 “1가구 1주택 정책을 강조하다 보니 똘똘한 한채로 많이 가기 때문에 나타나는 현상이다”고 말했다. 서 교수는 “여러 가지 요소들이 복합적으로 작용해 서울도 지역 간 양극화가 심화되고 있다”고 분석했다. 이승훈 기자 lee.seunghoon@joongang.co.kr부동산 시장 눈치게임③ 서울 외곽 서울 외곽지역 집값 하락 아파트 하락 1619호(20220117)

2022-01-09

집값 하락 신호?…지방 8개도 아파트매매, 팔자 > 사자

    새해 들어 수도권과 광역시를 제외한 지방 8개 도에서도 아파트 ‘사자’보다 ‘팔자’는 사람이 더 많아진 것으로 나타났다.   한국부동산원이 7일 발표한 아파트 수급 동향에 따르면 1월 첫째 주 수도권과 광역시를 제외한 지방 8개 도의 매매수급지수가 99.9를 기록하며 100 이하로 떨어졌다. 지방 8개 도의 매매수급지수가 100 밑으로 떨어진 경우는 지난 2020년 11월 9일 기록한 98.9 이후 1년 2개월 만이다.   매매지수가 기준선인 100 미만이라는 것은 현재 시장에 집을 살 사람보다 팔 사람이 많다는 것을 의미한다.   이번 주 아파트값이 보합으로 전환된 전남(91.9)과 경북(99.4), 충북(98.3) 지역에서 지난주보다 매매수급지수가 떨어지며 8개 도 평균을 100 이하로 끌어내렸다. ‘사자’가 많던 곳에서도 매매수급지수가 하락했다. 경남(100.4)과 충남(101.7), 강원(102.4)은 지방에서 매매수급지수 기준선보다는 높은 곳이지만 지난주보다 지수가 하락했다.   이에 비해 전북은 지난주 101.5에서 이번 주 102.8로 지수가 상승했고, 제주는 99로 지난주와 동일한 수준을 보였다.     ━   서울아파트, 매도자 〉 매수자 시장 8주째 지속     서울 아파트 시장은 8주 연속 사자보다 팔자 행진이 많은 공급우위가 지속되고 있는 가운데 서울 아파트 시장의 매매수급지는 2년 4개월 만에 최저를 기록했다. 이번 주 서울의 매매수급지수는 92.8을 기록했다. 이는 2019년 9월 9일 기록한 92.6 이후 최저치다.   전국 아파트 매매 수급지수도 95.6으로 5주 연속 기준선 아래에 위치했다. 경기도는 93.2, 지방 5대 광역시는 94.4로 각각 지난주보다 하락했다. 특히 아파트값이 2년 9개월 만에 하락 전환한 대전은 수급지수가 지난주 96.1보다 1.7포인트 하락한 94.4를 기록했다. 김두현 기자 kim.doohyeon@joongang.co.kr아파트매매 지방 아파트매매 팔자 매매수급지수 기준선 집값 하락

2022-01-07

국민 10명 중 4명 “올해 집값 떨어진다”…연령대 높을수록 부정적 전망

    국민 10명 중 4명은 올해 주택 가격이 하락할 것으로 예상한다는 조사 결과가 나왔다.   3일 부동산 플랫폼 회사 직방이 공개한 설문조사에 따르면 설문에 참여한 응답자 중 43.4%는 “2022년 거주지역의 주택 매매 가격을 어떻게 예상하느냐”는 물음에 “하락할 것”이라고 답했다. “상승할 것”이라고 답한 응답자 비율은 38.8%였다. 이번 조사는 직방이 지난달 6~20일 직방 어플리케이션 접속자 1236명을 대상으로 실시했다.   집값 하락을 전망한 이유론 ‘현재 가격 수준이 높다는 인식(32.6%)’이 가장 많이 꼽혔다. 이밖에 금리 인상으로 인한 부담(24.2%), 부동산 대출 규제 강화에 따른 부담(18.8%), 코로나19로 인한 경기 불안 지속(6.5%), 대선·지방선거 공약(6.1%) 등도 집값 하락 요인으로 꼽혔다.   상승론자 사이에선 ‘신규 공급 물량 부족(22.5%)’을 집값 상승 요인으로 꼽은 응답자가 가장 많았다. 전·월세 상승 부담으로 인한 임차 수요의 매수 수요 전환(18.8%)과, 교통·정비사업 등 개발 호재(14.2%), 대선·지방선거 공약(11.3%)이 뒤를 이었다.   설문조사에 따르면 전반적으로 연령대가 높아질수록 하락론이 우세했다. 40대 이상 응답자 중엔 하락 전망이 더 많았지만 30대 이하에선 상승론이 하락론을 앞섰다.   지역별로는 서울(하락 47.6%)과 비수도권(하락 45.8%)에선 하락론이, 경기(상승 42.8%)·인천(상승 43.0%)이 우세했다. 주택 소유 여부 별로 보면 유주택자 가운데는 상승을 전망한 사람이, 무주택자 가운데는 하락을 전망한 사람이 많았다.   전세시장 전망에서는 응답자 46.0%가 상승을, 30.6%가 하락을 예상했다. 전세 시장에 관해선 지역이나 연령에 상관없이 상승론이 하락론을 앞섰다.   전셋값 상승 요인으론 ‘전세 공급 부족(37.3%)’이 가장 많이 꼽혔고 이어 ‘매매가격 상승 부담으로 인한 전세 수요 증가(22.0%)’와 ‘계약 갱신 청구권 소진 매물이 출회에 따른 임대료 인상 우려(17.9%)’가 그 뒤를 이었다.     김정훈 기자 kim.junghoon2@joongang.co.kr연령대 집값 집값 하락 집값 상승 상승론자 사이

2022-01-03

"서울 집값, 2년 뒤 하락… 무리한 '영끌' 하지 말라"

      한국부동산원의 전국주택가격동향조사 자료에 따르면 서울 아파트값은 올 상반기에만 3.18% 오르며 지난해 연간 상승률(3.01%)을 넘어선 것으로 나타났다. 경기·수도권 상승률도 이미 지난해 수치에 근접했다. 이러한 서울의 집값 상승세는 하반기에도 쉽게 꺾이지 않을 것이란 전망이 나온다.   천정부지로 치솟은 서울의 집값은 언제쯤 안정화될까. 부동산 빅테이터 전문가이자 [서울 아파트 마지막 기회가 온다], [앞으로 5년, 집을 사고팔 타이밍은 정해져 있다]의 저자인 강승우(삼토시)씨는 오는 2023년을 전후로 서울의 집값이 조정기를 거칠 것으로 내다봤다.     첫번째로는 금리 인상기조를 꼽았다. 강씨는 “최근 한국은행과 미국 연방준비은행이 금리 인상을 시사하고 있다. 집값 상승을 지탱하던 한축이 무너질 가능성이 높다”고 진단했다. 실제로 연준과 한은은 하반기, 0.50%인 현 금리를 소폭 인상할 수 있음을 시사하고 있다. 하지만 지난 2005~2008년 금리가 인상됐을 때는 집값에 큰 영향이 없었다. 이를 두고 강씨는 당시와 현재는 ‘가구소득 대비 원리금 상환부담’의 차이가 크다고 설명했다. 그는 “과거 집값이 정점을 찍었던 2008년 2분기, 가구소득 대비 원리금 상환부담이 41%였다”며 “하지만 올 1분기 원리금 상환부담은 46%를 기록하며 사상 최고치를 돌파했다. 어느 때보다도 원리금 상환 부담이 큰 상태”라고 지적했다.     그는 두번째 이유로 '입주물량 증가'를 들었다. 많은 전문가들은 서울의 입주물량이 계속 줄어들 것이라고 전망하고 있지만 강씨는 2023~24년 입주물량 증가로 공급이 확대될 것이라고 강조했다. 2017년 7만5000호에 이르는 인허가 물량이 2023~24년에 집중적으로 입주하면서 일시적 공급 확대가 이뤄질 것이라는 얘기다.    또한 GTX-A와 신안산선의 개통(2024년 예정)이 서울 집값 하락을 가져올 수 있다고 주장했다. 강씨는 “일부에서는 철도망 추가가 오히려 서울 핵심지로의 주거 쏠림 현상을 부추기는 ‘빨대효과’가 일어날 것이라 우려하지만 그건 상권의 이야기”라며 “신분당선 개통 당시 분당 정자동 상권은 망가졌지만 이 지역 매매가와 전세가는 서울 평균 상승률보다 오히려 더 올랐다”고 밝혔다.     2024년부터 주택 구입의 핵심 계층인 ‘서울·경기 10~11년차 부부’가 감소하며 집값 하락을 불러올 것이라고도 밝혔다. 강씨는 “서울·경기 10~11년차 부부는 2008년에 정점을 찍었고 2009년부터 감소하기 시작했다”며 “서울 집값도 2009년부터 2013년까지 하락세를 탔다. 이후 2014년부터 서울·경기 10~11년차 부부가 다시 증가하자 집값도 반등했다”고 말했다.      ━   높은 전세가로 집값 하락 폭은 제한적   하지만 강씨는 2023년 전후로 큰 폭의 집값 하락은 없을 것으로 내다봤다. 집값 조정기는 찾아오겠지만 현재 전세가율이 워낙 높아 충격이 올 정도의 하락폭은 아닐 것이란 전망이다. 강씨는 “KB부동산에 따르면 올 1분기 기준, 서울의 전세가율은 55%다. 과거 집값 하락 때 전세가율은 40%대 수준이었다. 지금은 너무 높은 상황”이라며 “2026년부터 3시 신도시가 입주하기 되면 이때부터 전세가가 조정될 가능성이 높다”고 설명했다.   다가오는 2023년을 전후로 서울 집값이 조정된다면 현재 내집 마련 계획이 있는 실수요자들은 어떻게 대처해야 할까. 그는 우선 '집값 상급지'일수록 2023년 전후로 하급지보다 하락폭이 거셀 수 있다고 전망했다.     강씨는 "2009~2013년 하락장 때 한강이남 지역 집값이 이북보다 더 떨어졌다. 서울과 경기지역을 비교해봐도 상대적으로 집값 상급지인 서울의 하락폭이 더 컸다"며 "하락장을 앞뒀거나 이미 진입한 상태에서 집값이 더 높은 지역으로 무리하게 이동하는 것을 권하지는 않는다. 특히 '영끌'로 자금을 마련해 상급지로 갈아타는 것은 더욱 위험할 수 있다"고 조언했다.   이어 "물론 내집이 주는 안정감을 무시할 수 없어 집을 아예 사지 말란 얘기는 아니다"면서 "다만 2년 뒤 집을 되팔 것이 아니라면 굳이 '영끌'까지 하면서 집을 구매할 필요는 없다. 집은 재테크 관점에서 가장 많은 돈이 드는 재산이다. 가급적 가격이 쌀 때, 타이밍을 보며 구매하는 것이 좋다"고 강조했다.  김정훈 기자 kim.junghoon2@joongang.co.kr

2021-07-23

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