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전세대출 더 깐깐해진다…5대 은행 "전세값 상승분 만큼만 대출"

      KB국민, 신한, 하나, 우리, NH농협 등 5대 시중은행이 ‘전세대출 관리 방안’을 마련해 27일부터 본격 시행하기로 의견을 모으면서 향후 전세자금대출 받기가 더욱 까다로워질 것으로 보인다.    18일 은행권에 따르면 전세자금대출 잔액은 지난해 12월 말(105조2127억원)보다 올해 10월 14일 기준 121조9789억원으로 15.94% 늘었다. 오는 27일부터 전세 계약을 갱신하는 세입자들은 전셋값이 오른 만큼만 주요 은행에서 전세자금대출을 받을 수 있다.    예를 들어 전셋값이 5억원에서 7억원으로 2억원 올랐다면 세입자가 기존에는 전세보증금의 80%인 5억6000만원까지 대출받을 수 있었지만, 이제는 오른 금액인 2억원까지만 추가 대출이 가능한 것이다.   KB국민은행은 증액 범위 이내 대출 방안을 지난달 29일부터 도입했다. 하나은행 역시 지난 15일부터 시행했다. 농협은행은 이날부터 신규 전세자금대출을 재개하면서 갱신 한도를 증액 범위 이내에서 운영한다. 신한은행과 우리은행도 해당 방안을 적용할 계획이다.   전세 신규 계약에 대해서는 실수요자 보호를 위해 이전처럼 보증금의 80%까지 전세대출을 제공한다.   전세대출 신청이 가능한 시점도 변경된다. 지금까지는 전셋값을 내고 입주 3개월 이내까지 전세대출이 가능했다. 하지만 앞으로는 임대차계약서상 잔금 지급일 이전까지만 대출을 신청할 수 있다. 잔금을 이미 치르면 전세대출을 받을 수 없게 되는 것이다. 본인 자금으로 전셋값을 마련하고도 은행에서 추가 대출을 받아 다른 곳에 쓰는 것을 막기 위한 조치다.   또 1주택 보유자의 비대면 전세대출 신청을 막기로 했다. 1주택자는 은행 창구에서 심사를 통과해야만 대출이 가능하다. 대면 대출을 통해 대출 심사를 꼼꼼하게 검토하겠다는 것이다.    금융당국은 다음주에 발표할 가계부채 보완대책으로 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 시기를 앞당기는 방안도 검토 중이다. 앞서 당국은 차주별 DSR 규제를 2023년 7월까지 단계적으로 진행하기로 했다.   시중은행 관계자는 "전셋값을 증액 범위 이내로 대출해 주는 방안을 통해 과도한 투자 수요를 방지함과 동시에 실수요자가 불편함을 겪지 않도록 하겠다"고 설명했다.    홍다원 기자 hong.dawon@joongang.co.kr

2021-10-18

대출규제 더 촘촘해진다…"전세가 상승 이득, 임대인이 전부 차지"

  금융당국이 '실수요자 보호'라는 여론의 압박에 결국 전세대출 제한을 일부 완화하기로 했지만, 오히려 가계대출 규제 기조는 더욱 강화될 것이라는 전망이 나온다. 가계대출 규제 패러다임이 '금융당국 주도'에서 '금융사 책임'으로 옮겨감에 따라, 대출 심사가 더욱 까다로워질 수 있다는 이유에서다.     18일 서영수 키움증권 연구위원은 '금융당국의 전세자금대출 규제 변화의 영향 및 시사점' 보고서를 통해 "표면적으로는 규제를 완화했지만 사실상 대출 규제의 책임을 은행에 넘김으로써 (대출 규제를) 더욱 강화한 것으로 보여진다"고 분석했다.   최근 시중은행들이 전세자금대출, 집단대출 등의 공급을 중단해 실수요자들의 불만이 커지자 이들 대출에 대해 예외로 인정, 대출을 재개하기로 했지만, 각 은행들은 전세가격 증액분까지만 대출하기로 하고 잔금 지급 이전에는 대출을 제한하는 등 심사 강화 기조는 여전히 유지하고 있다.    그동안 전세대출에 대한 '규제 불가피론'을 주장해온 서 연구위원은 이날 보고서에서도 현행 전세대출 제도에 대해 부정적 시각을 드러냈다.     그는 "전세자금대출은 세입자들의 구매력을 늘려 능력보다 더 좋은 집에 살 수 있는 세입자를 위한 정책으로 알려져 있고, 실제로도 전국 월세 수익률이 2.3%로 전세자금대출을 이용해 월세 대신 전세를 선택한다면 세입자는 구매 능력의 최대 두배 이상 비싼 집에 거주할 수 있다"고 소개했다.   하지만 "그 혜택이 대부분의 세입자에게 부여되면 상황은 달라진다. 모든 세입자의 구매력이 증가하게 되면 그 만큼 전세가격이 상승함으로써 실질적 이득이 사라질 수 밖에 없기 때문"이라며 "결국 전세가격이 상승한 데 따른 이득은 장기적으로 임대인이 전부 차지하게 된다"고 지적했다.     이어 "더욱이 사실상 정부 세금이 투입되는 (전세)대출이 규제의 허점으로 갭투자와 같은 투기자금으로 전용, 부동산 버블의 단초 역할을 해왔다"며 "MB정부서부터 시작된 전세자금대출 지원책이 사실상 주택시장 부양책으로 인식했던 것도 같은 이유이다"고 분석했다.      서 연구위원은 "이런 이유로 대다수 선진국은 서민 주거 안정을 위해 특정 계층을 대상으로 저렴한 공공 임대주택을 공급하거나 바우처 방식의 현금 지원을 한다"며 "반면 전 세입자를 대상으로 대출을 지원하는 선진국은 찾아보기 어렵다"고 꼬집었다.   한편, 서 연구위원은 고승범호(號) 금융위원회의 가계부채 정책 기조 변화에 대해 긍정적으로 봤다.   그는 "금융당국 수장의 교체 이후 집값 급등의 원인을 무주택자의 전세자금대출, 신용대출 등을 이용한 갭투자로 인식해 이전보다 강력한 대출 규제를 추진하고 있다"며 "사실상 선언적 영향에 그쳤던 대출 증가율 한도(6%) 규제를 통해 은행에 대한 자발적 대출 규제를 유도했다"고 평가했다.   또 "정부 주도에서 은행 주도로 규제 방식을 변경해 은행 스스로 대출의 한도를 설정하고, 대출 심사를 강화할 수 있도록 했다"며 "현실적으로 기존 정부 규제 방식으로 실수요와 구분해 투기수요, 가수요를 구분해 규제하는 것은 불가능에 가깝다. 은행 스스로 대출 금리를 높이고, 고객에게 원리금 분할 상환을 요구한다면 자연히 투기수요, 가수요를 줄일 수 있을 것으로 판단한 것으로 보여진다"고 설명했다.   서 연구위원은 '은행 주도의 대출 규제 정책 전환'에 대해 은행산업에도 '긍정적' 영향을 줄 것으로 분석하며 ▲대출 규제 강화, 원리금 분할 상환 확대 등으로 인한 대출 증가율 둔화보다 대출금리 인상으로 인한 수익성 개선폭이 더 크고 ▲은행 주도의 규제를 보다 더 체계화하려면 금융소비자보호법 강화와 함께 중소형은행, 인터넷전문은행, 빅테크 회사에 대한 규제 강화가 수반될 것이기 때문이라고 설명했다.   그는 "현 시점에서 정부가 해야할 과제가 소비자 편익 확대보다는 가계부채 부실화 위험 축소 등 금융 안정에 있다는 점을 고려해 볼 때 변화된 정책 기조는 더욱 강화될 여지가 많다"며 "금주 발표된 가계부채 종합대책의 관전 포인트 역시 상기 정책이 얼마나 구체화될 것이지 여부가 될 것이다"고 덧붙였다. 공인호 기자 kong.inho@joongang.co.kr

2021-10-18

"주택시장 안정 위해선 전세자금대출에 DSR 규제 도입해야"

    부동산 시장의 과열이 좀처럼 잡히지 않는 배경으로 전세자금 대출로 인한 유동성 증가 및 규제 사각지대인 갭투자 등이 꼽혔다.   KB금융지주 경영연구소 강민석 박사는 13일 열린 ‘주택시장 안정을 위한 지속가능한 주택정책 모색’ 세미나에서 ‘주택시장 안정화를 위한 정책 제언’ 주제 발표를 통해 이같이 밝혔다.     이날 세미나는 KB금융그룹이 주택학회와 공동으로 국내 부동산시장 안정화를 주제로 최근 주택시장의 불안요인을 분석하고 분야별 정책 방안을 제시하고자 마련됐다.   우선, 강 박사는 주택시장이 불안정한 이유로 규제 변화 가능성에 따른 심리적 불안, 전세자금대출 등을 통한 유동성 증가, 규제의 사각지대인 갭투자 등을 언급했다.        이에 주택시장 안정화 방안으로 △실수요자의 수요 여력 정상화 △투기 수요 관리 강화·차단 △임차 시장 안정화 △안정적 공급체계 마련 △중장기 주택시장 관리 등 5개 정책 방안을 핵심 과제로 제시했다.   우선 주택 구입 실수요자를 위해, 1주택자 및 무주택자를 대상으로 15억 초과 주택에 대한 대출 금지 완화, 생애최초 구매자에 대한 취득세 비과세 및 중도금 대출 규제 완화를 제시했다. 중장기적으로는 대출 규제를 간소화 하면서 LTV(주택담보대출비율) 중심에서 DSR(총부채원리금상환비율) 규제로 전환하는 것이 바람직 하다고 강조했다.    또, 투기수요 관리를 위해서는 다주택자에 대한 간주임대료 혜택 축소로 전·월세 임대수익에 대한 형평성 있는 과세가 타당하다고 봤다. 특히 DSR 산정 시 전세자금대출을 포함시켜 전세자금을 통한 시장 유동성 조절 방안을 제시했다.     중장기적으로는 공적 기관의 전세자금대출에 대한 보증을 주거취약계층으로 제한하는 것이 바람직하다고 봤으며, 1주택자의 경우 빈번한 거래 시 양도세 비과세를 일부 제한하는 방안도 제시했다.   임차시장 안정을 위해서는 공공임대주택의 질적 개선과 대상 확대 등을 통한 공급 확대와 전세보증금에 대한 안정성 확보가 필요하다고 했다. 이를 위해 단기적으로 전세금 반환 보증을 확대하고, 중장기적으로 기존의 임대보증금보증과 전세보증을 일원화하고 임대인의 가입을 의무화하되 가입 비용을 낮추는 방안을 제시했다.     한편, 강 박사는 사회공헌 측면에서 금융사들이 기존 주택을 매입해 임대주택으로 활용하면서 향후 주택경기 침체 시 완충 장치로 활용하는 방안에 대한 검토가 필요하다고 제안했다.     또한, 안정적인 주택 공급을 위해 도심 노후주택 정비에 대한 로드맵을 마련하고, 강남권 대체 주거지 개발과 광역 역세권 전세주택 고밀화 등 도심 재정비 방안과 함께 분양가상한제지역의 채권입찰제 도입을 제시했다. 공인호 기자 kong.inho@joongang.co.kr

2021-10-13

은행 대출 릴레이 셧다운?…우리은행, 일부 저금리대출 판매 중단

    NH농협은행의 가계대출 중단 이후 '대출 조이기' 움직임이 은행권 전반으로 확산하는 양상이다. 우리은행이 최근 가계대출 총량 관리를 위해 비교적 낮은 금리를 적용받는 대출 상품을 11월 말까지 판매 중단하기로 하면서, '릴레이 대출 중단은 없을 것'이라던 금융당국의 예측이 빗나가는 분위기다.       14일 은행권에 따르면 우리은행은 지난 13일 홈페이지 공지글을 통해 부동산금융상품(부동산담보대출, 전세자금대출 등)과 신용대출 가운데 '신잔액 코픽스'를 기준금리로 하는 대출상품을 오는 15일부터 11월 30일까지 판매 중단한다고 밝혔다. 신규 또는 증액 신청 시 해당된다.   이번에 우리은행이 11월말까지 판매를 중단한 상품은 ▲우리아파트론 ▲우리부동산론 ▲우리WON주택대출 ▲마이스타일 모기지론 ▲i터치 전세론 ▲우리스마트전세론 ▲우리WON전세대출 ▲서울시 저층주거지 개량자금대출 등이다. ▲우리 새희망홀씨대출 ▲우리 드림카 대출 등 일부 신용대출 상품도 같은 기간에 판매 중단된다.   '신잔액 코픽스'는 신규취급액 기준 코픽스, 잔액 기준 코픽스 등에 비해 금리가 더 낮다. 이 때문에 신잔액 코픽스 적용이 제한될 경우 대출 금리가 0.14% 이상 올라가는 효과가 있다. 은행연합회 공시를 보면 7월 코픽스는 잔액 기준 1.02%, 신규취급액 기준 0.95%, 신잔액 기준 0.81%다.   우리은행 관계자는 "기존에 해왔던 가계대출 속도 조절 조치의 일환"이라며 "특정 금리 상품으로 수요가 몰리다 보니 한시적으로 제한 조치를 취하게 됐다"고 설명했다.   업계에선 대출 중단 사태가 다른 은행에서도 이어질 것으로 보고 있다. NH농협은행이 전세대출 등 부동산담보대출을 11월 30일까지 중단한 데 이어 각 은행들이 대출 한도를 축소하기 시작했고, 이번에 우리은행이 추가로 일부 대출 상품의 판매를 일시 중단했기 때문이다.     하지만 금융위원회는 이같은 대출 중단이 은행권 전반에 퍼지지는 않을 것으로 내다보고 있다. 일부 은행들의 대출 판매 일시 중단은 대출 취급 목표치 초과에 따른 잠정 조치일 뿐이라는 설명이다.     이와 관련해 금융위는 지난달 23일 보도 설명자료를 내고 "대출 취급 중단이 다른 금융사에까지 확산될 가능성은 매우 낮다"라며 "최근 농협은행의 주택담보대출 취급중단은 목표치 초과에 따른 계획 준수를 위한 조치"라고 전했다.     금융위에 따르면 농협은행은 금융당국이 제시한 연간 5~6%의 가계대출 증가율을 이미 넘어섰다. 다른 시중은행은 2.2~4.4%로 현재까지는 관리 가능한 수준이라는 평가다.  이용우 기자 lee.yongwoo1@joongang.co.kr

2021-09-14

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