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자재가 상승의 나비효과, 분양가 결국 오른다 [오대열 리얼 포커스]

    코로나19로 세계 공급망에 차질이 생긴데 이어, 러시아-우크라이나 사태로 원유 가격까지 치솟자, 건축 원자재 가격이 들끓고 있다. 이 나비효과로 결국 분양가가 오를 것이란 판단이다.     2021년 유럽 정유사들은 석유 공급을 줄였다. 코로나19로 인해 수요가 줄었기 때문이다. 그러다 코로나19 앤데믹을 바라보면서 2022년부터 수요가 급격히 늘었지만, 러시아-우크라이나 사태로 인한 사면초가에 빠졌다.     하지만, 미국·영국·캐나다를 비롯한 많은 국가들이 경제 규제 카드로 러시아의 석유 수입을 끊었고, 이로 인한 공급 부족으로 가격이 급등했다. 일반적으로 휘발유는 수송용으로 사용하지만, 경유는 수송용 외에도 발전용과 산업용, 농업용 등의 수요가 다양해 문제는 더욱 심각하다. 경유는 휘발유보다 연비가 좋고, 폭발력도 크기 때문에 산업 현장에서 흔히 사용된다.     이런데 가격이 급등하니, 건축에 필요한 원자재를 만드는 기계들의 단가도 높아지게 됐다. 경유값 폭등의 영향으로 발전과 시멘트 연료인 유연탄 국제가격은 사상 최고 수준으로 치솟았다. 2020년엔 평균 유연탄 국제가격이 1t당 60달러 수준이었지만, 우크라이나 전쟁 발발 후 400달러대로 뛰었다.     시멘트 가격뿐만 아니라 철근·레미콘·콘크리트·골재 등의 가격도 올라 건설업계는 당황하고 있다. 이는 우리나라뿐만 아니라 전 세계적인 현상인데다 공급 대란까지 벌어져 공사 자체가 멈출 수 있다는 우려가 커지고 있다.     자재 공급난이 장기화되면 주택 분양가 상승은 물론, 주택 시장 전반적에 악영향이 미칠 수 밖에 없다. 시행·시공사들이 분양가상한제와 정부의 규제에 막혀 원자재 가격 상승분을 제대로 반영하지 못하고, 수익성이 떨어지자 주택 분양에서 손을 놓으려 하고 있다. 아파트를 짓는 원가가 올라갔는데 분양가는 못 올리니, 시행·시공사는 위험을 안고 사업을 진행하지 않겠다는 것이다.       ━   윤 정부도 주택 공급 위해 건축비 기준 인상   이에 정부도 어느 정도 숨통을 풀어주는 모양새다. 사업성을 이유로 주택 공급이 끊기자 정부도 원활한 주택 공급을 위해 기본형 건축비를 올렸다. 국토교통부는 지난 2월 25일 원자재 가격 상승 등을 반영해 분양가상한제 대상 공동주택의 기본형 건축비를 3월부터 2.64% 인상했다.     건축비를 올리니 1㎡당 건축비 상한금액(16∼25층 이하, 전용면적 60∼85㎡ 기준)이 178만2000원에서 182만9000원으로 올랐다. 기본형건축비 인상률은 2021년 9월(3.42%)보다 낮지만, 역대 네번째로 높은 수준이다. 정부도 아파트 공급을 늘리기 위해 어쩔 수 없는 선택을 한 것이다.      윤석열 정부가 임기 내 주택 250만 가구 공급을 공약한 만큼, 분양가가 올라도 분양물량이 나올 수 있도록 했다. 기본형 건축비용은 분양가상한제가 적용되는 주택의 분양가격(택지비+택지가산비+기본형건축비+건축가산비)의 산정에 활용된다. 분양 원가가 높아진 만큼 분양가격도 올라가니 시행사와 시공사의 사업성이 생겨 아파트를 짓고 분양할 수 있게 되는 것이다.     주택도시보증공사의 민간아파트 분양가격 동향 통계를 보면, 전국 아파트 분양가격이 상당히 올랐다. 전국 평균 분양가격이 2017년 1월에는 3.3㎡당 958만원이었지만, 2018년 1038만원, 2019년 1126만원, 2021년 1301만원, 2022년 1월 1419만원으로 5년만에 48.1% 상승했다. 특히, 서울의 민간 아파트는 3.3㎡당 평균 분양가격이 2017년 2132만원이었지만, 2022년에는 3167만원으로 5년간 3.3㎡당 1035만원 48.6% 상승했다.   건축 원자재 가격이 진정돼도 분양 가격이 더욱 올라갈 수 밖에 없는 구조다. 중대재해처벌법으로 인한 안전관리비 상승도 분양가에 영향을 줄 수 있어서다. 올해 1월 27일부터 본격 시행된 이 법은 사업주나 경영책임자가 안전확보의무 등 조치를 소홀히 해 중대한 산업재해나 시민재해가 일어나 인명 피해가 발생하면 사업주나 경영책임자가 처벌하는 법이다. 기업의 안전보건조치를 강화하고, 안전투자를 확대해 중대산업재해를 예방하는 목적으로 건물 붕괴나 현장 등의 사고 등을 막는 취지로 마련됐다.       ━   3D 기피에 외국인 노동자도 부족, 인건비 인상   건설 현장도 마찬가지다. 안전한 주택건설현장을 위해 추가 안전관리요원이 필요하고, 이 비용이 분양가격에도 녹아들 수 밖에 없다. 건설현장의 임금도 분양가격 인상에 영향을 준다. 매년 적지 않은 진통을 겪고 있는 노사의 임금인상 줄다리기 문제가 계속 커지고 있어서다. 2022년 상반기 국내 물가상승률이 3~6%까지 치솟는 상황에 건설 근로자들의 살림살이가 물가 상승의 여파로 나빠지고 있어 파업이 일어나기도 했다.     3D 업종 기피로 발생하는 건설 현장 구인난도 분양가 상승의 요인이 된다. 건설근로자공제회가 2021년 발표한 자료를 보면, 2022년 건설업 총 인력 수요는 175만4000명, 내국 인력 공급 가능 규모는 153만9000명으로 확인됐다. 내국인 부족 인력 21만5000명은 외국인을 고용할 수 밖에 없는 상황이다. 하지만 고용허가제로 비자를 받아 입국한 합법적 외국인 근로자는 2022년 건설 현장에 6만5000명에 그친다.   통상 지하 공사는 한국인 노조원이 들어가고 지상 공사는 외국인 근로자가 주로 맡는다. 문제는 코로나19 사태로 외국인 근로자 입국이 제한적이었다. 국내 건설현장 수는 늘어났는데, 외국인 근로자 유입이 안 돼 인건비가 상승한 것이다.   지상부 형틀(거푸집) 작업을 위해 1㎡ 시공하는 단가가 2020년에는 9900원에서 2022년에는 1만7000원으로 70% 가까이 올랐다. 지하 작업도 4만~5만원에서 7만~8만원으로 늘었다. 외국인 유입 제한에 따른 인력수급 불균형이 최대 70%의 인건비 상승과 공사비 인상으로 올라가고 있는 것이다.     올해부터 거리두기가 해제됐지만, 외국인 근로자의 국내 유입이 늘어나지 않아 현장에선 인력 수급 관련 문제가 커지고 있다. 결국 건설사들은 주택건설 지연을 막기 위해서라도 임금을 높이고, 그 비용을 분양가에 적용할 수 밖에 없다.     주택 공사 가격이 갈수록 높아지고 있는 만큼, 분양가 상승은 어쩌면 당연한 상황이다. 한번 올라간 분양가는 결코 쉽게 내려가지 않을 것으로 보인다. 윤석열 정부는 분양가를 올리더라도 대규모 주택 공급을 통해 부동산 시장의 안정화를 이룰 것으로 보인다. 또한, 건자재 가격이 안정되더라도 건설현장 근로자가 부족해 공사비가 떨어질 가능성도 적고, 결국 분양가는 올라갈 것으로 전망된다.     ※ 필자는 데이터를 기반으로 각종 부동산 통계를 분석, 제공하는 큐레이션 서비스 ‘경제만랩’의 리서치 팀장이다. 한양대 신문방송학과 졸업 후, 언론사에서 취재기자로 활동하다가 경제만랩 리서치팀에 합류해 부동산시장의 변화를 분석하고 있다.   오대열 경제만랩 리서치 팀장나비효과 분양가 주택 분양가 주택 공급 건축비 기준 1652호(20220919)

2022-09-17

이전 계획에 함박웃음 ‘청와대 인근’, 규제와 시위 "이젠 안녕"

      윤석열 대통령 당선인이 용산구 국방부 청사로의 집무실 이전과 청와대 완전 개방을 발표하자 인근 지역들은 개발 기대감에 들썩이고 있다. 현재 청와대 인근에 위치한 지역은 옥인동·창성동·통의동 등 서촌 일대와 삼청동·가회동 등 북촌 일대, 청운효자동·부암동 등이다. 이들 지역은 모두 보안 문제 등을 이유로 고도제한 등 각종 규제를 받아오고 있다. 후보지 가운데 하나였던 광화문 일대도 대부분 종로구 관할지역이다.   따라서 대통령 집무실이 용산으로 이전하게 되면 개발규제가 완화되고, 주변지역 일대 정비사업도 크게 활성화될 가능성이 크다. 여기에다 각종 정치적인 집회 등으로 주말마다 겪었던 각종 소음 공해 등 생활불편이 사라질 수 있다는 기대감도 영향을 미쳤다.   23일 부동산업계에 따르면 대통령 집무실 이전으로 청와대 인근에 규제가 완화되면서 도시정비사업인 재개발·재건축이 활성화될 것이라는 기대가 나온다.   그동안 청와대 인근 지역(옥인동·창성동·통의동 등 서촌 일대와 삼청동·가회동 등 북촌 일대, 청운효자동·부암동 등) 약 119만㎡ 일대는 45년간 고도지구로 묶여 있었다. 이 때문에 1977년부터 고층 건물을 지을 수 없었고, 현재도 최고 4~5층 규모의 다가구·다세대 건물들이 즐비해 있다. 하지만 청와대 대통령 집무실 이전으로 고도 제한 등의 각종 규제가 풀릴 거라는 기대감이 부풀고 있다.   여기에 그동안 인근 주민들과 방문객들을 힘들게 했던 각종 집회와 시위도 용산으로 함께 이전될 것이라는 예상이 나온다. 청와대 인근은 항상 집회와 시위가 끊이질 않는 곳이었다. 2017년 6월 문재인 대통령이 청와대 앞길을 개방했지만, 관광객 발길이 늘어나기는커녕 이곳은 기자회견, 시위의 중점으로만 남았다. 이 때문에 청와대 집무실이 용산으로 이전할 경우 집회와 시위는 자연스레 사라질 전망이다. 청와대 인근 주민과 상인들은 시위 집회가 사라지는 것 만으로도 큰 호재로 여기는 분위기다.   삼청동 인근의 A 공인 대표는 “개발에 대한 기대감이 큰 것은 사실이지만, 주민들과 상인들은 더 이상 시위와 집회 등으로 인한 고통에서 해방되는 것 만으로도 청와대 이전을 반기고 있다"며 "시위와 집회 그리고 각종 규제에 지쳐 집을 팔고 떠라려 했던 주민들이 현재 매물을 다시 거둬들이고 있다”고 말했다.     ━   청와대 완전 개방으로 상권이 살아날 가능성 기대   도시정비사업으로 인한 개발 기대감과 더불어 청와대를 완전히 개방하면서 이 지역을 찾는 사람들의 발길이 늘어날 것이라는 전망도 나온다. 북한산과 북악산의 출입통제지역이 함께 풀리면 등산객들의 ‘핫플레이스’가 될 것이라는 전망과 함께 개방된 청와대를 찾는 관광객들로 인해 지역상권이 활성화 될 것이란 기대가 커지고 있다.   인근 공인중개사들은 청와대 이전이 침체된 현장의 부동산 분위기를 일거에 반전시킬 것으로 본다. 실제 삼청동·가회동 상가들은 공실이 오랜 기간 채워지지 않고 있다. A공인 대표는 “최근 몇 년 동안 코로나와 각종 시위 등으로 상권이 무너졌었다”며 "상가들의 임대로는 반토막이 났고, 이 마저도 공실이 심각했다"고 털어놨다. 그는 이어 "하지만 청와대 용산 이전 발표 이후 상가 문의가 이어지고 있다”며 “오늘만 해도 10여명이 문의를 해 왔고, 상가 주인들은 매물을 걷어들이고 가격을 크게 올려 다시 내놓고 있다”고 설명했다.   실제로 지난해 까지만 해도 삼청동 이면도로 상가들의 매매 가격은 3.3㎡당 5000만원 수준을 보였으나 최근 2000만원 가량 급등한 것으로 알려지고 있다.     ━   고도제한, 문화재 발굴 등 변수는 존재   부동산 전문가들은 교통 통제, 시위 등이 사라지면서 상권이 살아나고 개발이 확대되겠지만, 청와대 인근은 한계가 있는 지역이라는 게 중론이다. 서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)는 “대통령이 있을 때 진행됐던 교통 통제와 집회 등이 사라지면서 관광객 유치로 상권 활성화는 이뤄질 것”이라면서도 “이 지역들은 문화재 보존 구역, 경관 구역으로 지정이 돼 있어서 실질적으로 전면적인 확대 개발은 어려울 것”이라고 말했다.   현재 경복궁 인근은 고도 제한 지역으로 묶여 개발이 제한되고 있다. 이는 청와대 때문이 아니라 전통(궁) 보존과 자연경관(산) 보호 목적에 따른 것이다. 이로 인해 일각에서는 용산 대통령 시대가 열려도 규제가 풀리는 수준이 미미할 것이라는 전망도 제기된다. 다만 최근 서울어린이대공원 주변 건물 고도 제한이 26년 만에 폐지되는 등 규제 패러다임의 변화 조짐이 보이는 점을 고려해야 한다는 주장도 나온다.   또한 서 교수는 문화재 보존구역으로 문화재 발굴에 대한 위험도 고려해야 한다고 조언했다. 서 교수는 “세종로처럼 문화재가 발굴되면 개발이 지연될 수밖에 없다”며 “문화재 보존 구역인 이 구역들은 이러한 리스크를 충분히 감안해야 한다”고 설명했다. 김두현 기자 kim.doohyeon@joongang.co.kr靑 용산 시대 나비효과② 함박웃음 종로구 청와대 대통령 청와대 개방 청와대 인근 1628호(20220328)

2022-03-25

카카오페이, 상장 연기 ‘나비효과’…신사업·투자계획 영향 불가피

      최근 금융감독원이 카카오페이가 제출한 기업공개(IPO) 증권신고서에 대해 정정을 요청하면서 카카오페이가 공들여 온 신사업과 투자계획에 차질이 생길 가능성이 제기된다.     카카오페이는 지난 2일 증권신고서를 제출하고 29~30일 수요예측에 이어 오는 8월 4~5일 일반 청약을 예고했으나, 금감원의 정정신고서 제출 요구로 인해 해당 일정은 사실상 무산됐고 상장 일정은 1분기 뒤로 밀리게 됐다.     앞서 금감원은 지난 16일 기업가치 산정 방식에 의문을 제기하며 카카오페이에 증권신고서 정정을 요구했다. 공모가를 산정할 수 있는 근거나 투자위험요소 등 중요사항이 다소 미비해 이를 정정요청 했다는 것이 금감원 측 설명이다.   올 여름 IPO 최대어로 꼽힌 카카오페이의 상장에 제동이 걸리면서 일각에선 나비효과가 불가피할 것이란 전망이 나온다.     ━   촉박한 ‘135일 룰’에 꼼짝없이 4분기로 미뤄져     일정에 차질을 빚게 된 카카오페이는 IPO 일정을 이르면 10월경에 다시 진행하는 방안을 검토 중인 것으로 알려진다. 이른바 ‘135일 룰’ 때문이다. IPO를 진행하는 기업은 재무제표 작성일로부터 135일 이내에 납입을 포함한 상장 절차를 마쳐야 한다.   카카오페이는 1분기를 기준으로 재무제표를 작성했기에 해당 재무제표 작성일인 3월 31일로부터 135일이 되는 8월 13일 내에 상장을 마쳐야 ‘135일 룰’을 따를 수 있었다. 카카오페이가 금감원의 정정 요청을 받은 시점은 지난 16일. 8월 13일 내에 상장을 끝내려면 늦어도 지난 19일까지 정정신고서를 제출해야 했지만 물리적인 시간상 기간 내 제출은 어려웠다.     결국 카카오페이는 8월 중순 발표할 2분기 실적을 기반으로 증권신고서를 새로 작성해야 하는 처지에 놓였다. IPO 일정이 뒤로 밀리면서 사업계획 변경도 불가피해졌다.     당초 카카오페이는 IPO 조달자금을 이커머스 파트너십 구축, 금융 사업 확장 투자, 오프라인 결제 인프라 확충, 소액여신 사업 추진 등에 활용할 예정이었으나 이러한 신사업들이 줄줄이 늦춰질 것으로 보인다.  당시 이를 두고 금융권 내부에선 “금융당국이 사전예고 없이 촉박하게 정정요구를 하면서 기업의 사업계획에 차질이 생겨 부담을 안게 된 셈”이라는 불만의 목소리가 나오기도 했다.     ━   증권 3000억원·디지털손보 1500억원…자본확충 지연     특히 카카오페이 자회사인 카카오페이증권이 하반기를 목표로 선보일 계획이었던 모바일증권거래시스템(MTS) 서비스에도 빨간불이 켜졌다. 카카오페이증권 MTS 서비스가 출시되면 카카오페이를 비롯해 카카오 계열사 전반에 강력한 상승 동력이 될 것으로 전망돼, 카카오페이증권은 이를 올해 가장 큰 신사업으로 꼽았다.     디지털손해보험사 자본확충에도 제동이 걸렸다. 카카오페이는 지난 6월 금융당국으로부터 예비허가를 받았고, 이르면 올해 말 디지털손해보험사를 출범한다는 목표를 세운 바 있다. 이를 위해 IPO 조달자금 가운데 3000억원을 증권 리테일사업 확장에 사용하고, 1500억원을 디지털손해보험사 초기자본으로 투입하겠다는 구체적 계획까지 잡았으나 이 역시 최소 2~3개월 가량 지연되게 됐다.   카카오페이 측은 “MTS와 디지털손해보험사 등 신사업에 대해선 당초 계획대로 간다는 방침에 목표를 두고 있는 상황”이라는 입장이지만 자금수혈을 언제 받을지가 관건이 될 전망이다. 카카오페이 관계자는 “IPO 모금 자금을 활용해 자회사를 운용하고 신사업을 진행하는 등의 계획이 있긴 했었으나 여러가지 계획 중 일부”라며 “IPO가 연기되면서 영향이 아예 없진 않겠지만 얼만큼 영향을 미칠지 대해선 조금 더 지켜봐야 할 부분”이라고 말했다.   한편, 카카오페이가 희망공모가를 하향조정할 것인지 여부에 대해서도 관심이 쏠린다. 금감원의 이번 정정 요구가 결국 공모가 하향을 우회적으로 압박하는 것이라는 게 업계 내부의 시각이다. 앞서 금감원 증권신고서 정정 요구를 받은 크래프톤은 희망공모가를 10% 정도 내린 바 있다.     다만 카카오페이와 마찬가지로 플랫폼 경쟁력을 바탕으로 내세운 카카오뱅크가 공모가 고평가 논란에도 불구하고 최근 공모주 일반 청약에서 증거금 58조원을 휩쓸며 선방하고 있어, 카카오페이도 촉각을 곤두세울 것으로 관측된다. 강민경 기자 kang.minkyung@joongang.co.kr

2021-07-29

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