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‘리모델링 반대’ 소유주에 매도청구권 행사는 언제할까 [임상영 부동산 법률토크]

      최근 준공 후 상당기간이 경과한 아파트 단지들의 리모델링 사업이 주목을 받고 있습니다. 재건축 사업의 경우 안전진단 통과가 쉽지 않고 사업 진행에 상당히 오랜 시간이 소요되기 때문에 상대적으로 빠르게 진행이 가능한 리모델링 사업이 최근 들어 대안으로 떠올랐는데요. 특히 용적률 등을 고려할 때 재건축 사업을 추진하기에는 충분한 수익성이 나오지 않는 1기 신도시 단지에서 많은 관심을 보이고 있습니다.   ‘리모델링’이란 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 대수선 또는, 각 세대의 주거전용면적 증축·세대수를 증가시키는 증축 중 어느 하나에 해당하는 행위를 말합니다(주택법 제2조 25호). 리모델링 사업은 주택단지 전체를 대상으로 할 수도 있고 일부의 동만을 대상으로 진행할 수도 있는데 본 글에서는 주택단지 전체를 대상으로 리모델링 사업을 하는 것을 전제로 이야기하겠습니다.   먼저 리모델링 조합을 설립하기 위해서는 주택단지 전체의 구분소유자와 의결권 각 3분의 2 이상의 결의 및 각 동 구분소유자와 의결권의 각 과반수의 결의를 증명하는 서류를 첨부하여 관할 시장·군수·구청장의 인가를 받아야 합니다(주택법 제11조 제3항). 그리고 이렇게 조합이 설립된 이후 실제로 공동주택을 리모델링하려면 리모델링 설계의 개요, 공사비, 조합원의 비용분담 명세가 적혀 있는 결의서에 주택단지 전체 구분소유자 및 의결권의 각 75퍼센트 이상 동의와 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 50퍼센트 이상 동의를 받아 시장·군수·구청장의 허가를 추가로 받아야 합니다(주택법 제66조 제1항, 주택법 시행령 제75조 및 별표 4). 즉 조합을 설립할 때와 실제로 리모델링 사업 진행 허가를 받기 위한 법적 기준이 다릅니다.   그런데 모든 사업이 그렇듯이 리모델링 사업에도 동의하지 않는 사람들이 있기 마련인데요. 이들이 소수라면 그들로 인해 사업을 진행하지 않을 수는 없으니, 현행 주택법은 일정한 조건을 충족한 경우 리모델링에 동의하지 않는 구분소유자에 대해 매도청구를 할 수 있는 권한을 리모델링 주택조합에 부여하고 있습니다. 이처럼 사업 추진에 동의하지 않아 현금청산 대상인 자들의 부동산에 대해 재건축과 리모델링 사업은 매도청구의 방식으로, 공익성이 있다고 여겨지는 재개발 사업은 수용 방식으로 취득하게 돼 있습니다.   ​ 특히 리모델링에 대해 주택법 제22조 제2항은 “제66조 제2항에 따른 리모델링의 허가를 신청하기 위한 동의율을 확보한 경우 리모델링 결의를 한 리모델링 주택조합은 그 리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자의 주택 및 토지에 대하여 매도청구를 할 수 있다”고 명시하고 있습니다. 따라서 리모델링 허가 신청을 위해 주택단지 전체 구분소유자 및 의결권의 각 75퍼센트 이상의 동의와 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 50퍼센트 이상의 동의를 받은 리모델링 주택조합이 리모델링 사업에 동의하지 않는 구분소유자를 상대로 매도청구권을 행사할 수 있도록 한 것이죠. 이는 앞서 조합 설립 시 필요한 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상보다 상향된 비율임을 유의해야 합니다.   그런데 앞서 본 것처럼 리모델링 주택조합 설립 시에도 결의가 필요하고 조합 설립 후 리모델링 행위 허가를 받기 위해서도 각각 ‘결의’가 필요한데요. 위 주택법 제22조 제2항을 보면 매도청구권 행사의 상대방인 “리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자”에서 말하는 ‘리모델링 결의’가 대체 무엇을 의미하는지 명확하게 규정되어 있지 않습니다. 이에 매도청구권을 행사하기 위해서는 리모델링 주택조합 설립 인가만 받으면 되는 것인지 아니면 리모델링 행위 허가까지 받아야 하는 것인지 그 해석을 두고 의견이 나뉩니다.   실제로 일부 하급심 판결은 리모델링 주택조합 설립을 위한 결의만 거쳤어도 적법하게 매도청구권을 행사할 수 있다고 보기도 했으나, 조합설립을 위한 결의만으로는 부족하며 리모델링 행위 허가를 위한 결의를 거쳐야만 매도청구권을 행사할 수 있다고 판단한 사례도 있습니다. 리모델링 주택조합 설립 인가 결의가 있으면 매도청구권을 행사할 수 있다고 보는 입장에서는 매도청구권 행사의 주체가 리모델링 주택조합인 이상 조합설립인가 후에는 그 권리를 행사할 수 있고 주택조합 설립에 동의하지 않은 자는 리모델링 사업 추진에 동의하지 않았다고 볼 수 있다는 것을 이유로 내세웁니다.   반면 리모델링 행위 허가를 받은 이후에야 매도청구를 행사할 수 있다고 보는 측에서는 리모델링 주택조합 설립 인가 후 행위 허가를 받기까지 짧지 않은 시간이 소요되므로 그 과정에서 총공사비와 조합원의 비용 분담 내역 등 리모델링 사업의 구체적인 시행 내용이 변경될 수 있다는 점을 고려해야 한다고 주장합니다. 리모델링 주택조합 설립 인가를 신청할 때만이 아니라 행위 허가를 신청할 때에도 공동주택의 구분소유자들로 하여금 결의서에 나와 있는 정보들을 토대로 소요되는 비용을 부담하면서 리모델링 사업에 함께 참여할 것인지, 아니면 자신의 부동산을 매도하고 리모델링 사업에 참여하지 않을 것인지를 선택할 수 있도록 해야 한다는 것이죠.   어느 정도 리모델링 사업의 내용이 구체화 된 시점, 즉 리모델링 행위 허가 이후에 리모델링 주택조합이 매도청구권을 행사할 수 있다고 하는 것이 타당해 보이지만 2022년 6월 기준으로 리모델링 주택조합의 매도청구권 행사가 언제부터 가능한지에 대한 구체적인 대법원의 판단은 아직 나오지 않았습니다. 실무상 혼란을 방지하기 위해서는 입법을 통한 보완이나 대법원의 명확한 법령 해석이 필요한 부분인데, 현재 대법원에서 관련 쟁점을 심리 중이라고 하니 그 결론에 따라 리모델링 주택조합의 매도청구권 행사 가능 시점이 정리될 것으로 보입니다. 따라서 리모델링 사업을 추진하는 조합으로서는 판결의 내용을 잘 살펴보고 매도청구권을 행사해야 합니다.   ※필자는 법무법인 테오 대표 변호사로 활동하고 있다. 현대건설 재경본부에서 건설·부동산 관련 지식과 경험을 쌓았으며 부산고등법원(창원) 재판연구원, 법무법인 바른 소속 변호사로 일했다.  임상영 변호사매도청구권 리모델링 리모델링 주택조합 리모델링 사업 리모델링 조합 1646호(20220801)

2022-07-31

"리모델링 우리도 합니다"…현엔·SK에코·한화건설 단독 수주 눈앞

      건설사들의 리모델링 수주 경쟁이 한층 더 뜨거워지고 있다. 관련 시장이 급속도로 커지면서 그동안 적극적으로 나서지 않았던 건설사들이 부랴부랴 뛰어드는 모습이다. 특히 리모델링 시공 기술력 미비로 컨소시엄 형식의 부분 참여만 했던 건설사들이 이제는 기술력을 확보하고 단독 수주까지 성공하고 있다.   21일 정비업계에 따르면 한화건설은 지난 19일 서울 강서구 염창무학아파트 리모델링 사업에서 시공사 선정의 우선협상대상자로 선정됐다. 오는 9월쯤 총회를 통해 최종 시공사로 선정되면 이곳은 한화건설의 첫 단독 리모델링 사업지라는 상징성을 가지게 된다. 앞서 한화건설은 지난 1월 리모델링 전담팀을 구성하며 리모델링 사업 진출을 본격화했다.   SK에코플랜트도 리모델링 첫 단독 수주를 눈앞에 두고 있다. SK에코플랜트는 지난 5월 경기 용인시 수지구 뜨리에체아파트 리모델링 사업에서 단독으로 우선협상대상자 지위를 획득했다.   오는 8월쯤 최종 시공사 선정을 위한 총회가 개최될 것으로 보인다. 앞서 SK에코플랜트는 리모델링 전통 명가인 쌍용건설과의 컨소시엄으로 인천 부평구 부개주공3단지 리모델링 수주를 시작으로 리모델링 사업 시작을 알렸고, 컨소시엄에서 벗어나 단독 수주도 앞둔 상태다.   지난해 3월 쌍용건설과 컨소시엄으로 리모델링 시장에 첫 발을 들인 현대엔지니어링은 지난 6월 경기도 용인시 수지구 삼성1차아파트 리모델링 사업 우선협상대상 시공사로 선정돼 첫 단독 수주를 앞두고 있다. 오는 9월 총회를 통해 최종 시공사 선정이 결정될 예정이다.     ━   판커진 리모델링 시장, "더 치열해진다"     이들 건설사들이 총회를 거쳐 최종적으로 리모델링 단독 수주에 성공한다면, 국내 건설산업에 큰 이정표를 남기게 된다. 지난해 국토교통부 건설업체 시공능력평가 상위 11위 내의 모든 건설사가 완전히 리모델링 사업에 뛰어들었음을 의미하기 때문이다. 현대엔지니어링(6위), SK에코플랜트(10위), 한화건설(11위) 만이 그동안 리모델링 단독 수주 실적이 없었다.   이들 건설사가 그동안 리모델링 사업에 진출하지 않았던 이유는 재개발이나 재건축 사업과는 다른 공사 방식 때문이다. 모든 건물을 철거 후 착공에 들어가는 재건축, 재개발과는 달리 리모델링은 기존 아파트의 뼈대 만 남긴 후 공사를 진행한다. 당연히 공사의 난이도가 높아 마진율이 낮다.   특히 지하 주차장이 뼈대를 남긴 상태에서 없던 지하주차장을 만드는 것은 매우 어려운 공사로 시공 경험이 없는 건설사는 리모델링 경험이 많은 건설사 손을 잡은 뒤 컨소시엄 형태로 사업 수주에 나서는 형태를 보여왔다.   앞으로 정비사업에서 리모델링 시장의 경쟁은 더욱 치열해질 것으로 보인다. 호반건설, 코오롱글로벌 등 중견 건설사들도 다양한 형태로 리모델링 시장의 문을 두드리고 있어서다.   한 정비업계 관계자는 “1기 신도시를 비롯한 경기도의 많은 단지가 리모델링을 추진하면서 덩달아 건설사들도 리모델링 시장 공략에 적극적으로 나서고 있다”며 “앞으로 리모델링 시장은 더욱 치열해질 것”이라고 내다봤다. 김두현 기자 wannaDo@edaily.co.kr리모델링 수주 리모델링 수주 리모델링 시장 리모델링 사업

2022-07-21

대형 건설사 수주고된 수원시 영통구 리모델링 시장

      수원시 영통의 리모델링 사업이 대형건설사들의 수주고가 되고 있다. 영통동에서 리모델링을 추진하는 단지 모두 국토교통부 시공능력평가 10위권 내 건설사가 리모델링 시공권을 따냈다.   13일 정비업계에 따르면 경기도 수원시 영통구 영통동의 리모델링 사업 추진 단지에서 조합설립을 마친 6곳 중 5곳이 시공사 선정을 완료했다. 1곳은 우선협상대상자를 지정한 단계다.   우선협상대상자를 지정한 1곳을 포함해 6곳 모두 지난해 국토부의 건설 시공능력평가 10위권 내 6개의 건설사가 시공권을 거머쥐었다. 지난해 시공능력평가에서 2위에 올랐던 현대건설부터 GS건설(3위), 포스코건설(4위), 대우건설(5위), 현대엔지니어링(6위), DL이앤씨(8위) 등이다.   가장 최근 시공사 선정을 마친 곳은 벽적골 두산우성한신아파트다. 지난 9일 대우건설을 시공사로 선정했다. 공사비 5383억원 규모로 기존 1842가구를 1956가구로 증축하는 리모델링 사업이다. 이외에도 현대건설은 지난해 12월 신나무실 동보·신명 아파트 리모델링 사업을 수주했다.   GS건설은 신나무실 주공 5단지, 포스코건설은 벽적골 삼성태영, DL이앤씨와 현대엔지니어링은 컨소시엄 형태로 참여해 신나무실 신성신안쌍용진흥 아파트 리모델링 사업 수주에 각각 성공했다. 벽적골 주공 8단지는 지난 5일 포스코건설을 우선협상대상자로 선정하며 최종 시공사 선정을 앞두고 있다.     ━   재건축 사업성 낮아 리모델링으로 선회     영통구는 수원시 내에서도 리모델링 사업이 가장 활발히 진행되는 곳이다. 영통구 내에서도 영통동이 가장 리모델링 추진 속도가 빠른 곳이다. 영통동 리모델링은 신나무실 마을과 벽적골 마을 내에서 추진되는데 아파트 단지의 준공연도가 대부분 1997년으로 재건축 연한인 30년에는 못 미치는 상황이다. 게다가 이 지역은 용적률이 최저 196%에서 최대 220%로 재건축을 통한 사업성이 높지 않은 곳으로 리모델링이 사업이 활발히 진행되고 있다.   특히 올해 들어 리모델링 안전진단을 통과하는 곳들도 속속 등장하고 있다. 지난 4월 신성신안쌍용진흥이 수원 리모델링 단지 가운데 처음으로 안전진단을 통과했다. 이후 동보·신명, 삼성태영 등이 한 달 사이에 리모델링 안전진단을 통과하며 리모델링 사업이 순항 중이다.   대형건설사들이 영통구 내에서 리모델링 시공권을 따내는 이유는 당장 실적 쌓기라는 명분도 있지만, 리모델링 시공권 선점을 통해 수원시 내에서 리모델링 사업의 입지를 다지겠다는 복안이다. 수원시 내에서만 리모델링 대상 아파트 단지가 300개가 넘는 것으로 알려졌다.   한 정비업계 관계자는 “수원은 리모델링 사업을 추진하는 대단지가 경기도 내에서도 많은 편에 속하는 곳”이라며 “대형건설사들이 수주를 바탕으로 수원 내에서 리모델링 사업 입지를 다지려고 한다”고 전했다. 김두현 기자 wannaDo@edaily.co.kr삼성 리모델링 수원 리모델링 수원 영통구 리모델링 사업

2022-07-13

현대엔지니어링, 사상 첫 리모델링 단독 수주 눈앞

      지난해부터 리모델링 사업을 본격화한 현대엔지니어링이 처음으로 리모델링 시공권 단독 수주를 눈앞에 뒀다.   22일 정비업계에 따르면 현대엔지니어링은 지난 20일 경기도 용인시 수지구 삼성1차아파트 리모델링 사업의 우선협상대상 시공사로 선정됐다. 앞서 현대엔지니어링은 지난달 24일 1차 현장설명회와 지난 7일 2차 현장설명회에서 모두 단독으로 참여했다. 단독 참여로 인해 2회 모두 유찰됐고, 이에 조합은 지난 20일 현대엔지니어링에게 우선협상대상 시공사로 선정됐다고 통보했다.    이로써 현대엔지니어링은 이 단지의 시공권 수주의 유리한 고지를 점령했다. 현대엔지니어링은 조합이 제시한 입찰마감 기한까지 단독으로 입찰에 참여할 권리를 가지게 돼서다. 조합은 우선협상대상인 현대엔지니어링과 공사비 등 사업과 관련된 협상을 진행할 계획이다.    현대엔지니어링이 입찰 의향서를 제출하게 되면 이후 총회에서 안건을 통해 시공사 선정 여부를 최종 결정하게 된다. 다만 우선협상대상에 선정되더라도 협상이 최종적으로 결렬될 가능성은 있다.   수지 삼성1차아파트는 지난 1994년에 지어진 아파트로 최고 18층, 6개 동, 576세대 규모로 구성돼 있다. 전용면적 99㎡와 134㎡의 대형 평형으로만 구성된 것이 특징이다. 다만 용적률이 209%로 높아 재건축보다는 리모델링을 추진했다. 이에 지난해 7월 이 단지는 리모델링 추진위원회를 구성했고, 올해 초 용인시로부터 리모델링 조합 설립 인가를 받았다.   조합은 리모델링을 통해 용적률 284%를 적용한 아파트 662가구와 부대복리시설 등을 짓겠다는 계획이다. 리모델링 수평과 별동 증축을 통해 86가구가 더 늘어날 수 있기 때문이다.    수지 삼성1차아파트 리모델링 조합 관계자는 “오는 8월 초 입찰 마감을 한 후 9월에 총회를 통해 시공사를 최종적으로 결정할 계획”이라고 설명했다.     ━   리모델링 본격화하는 현대엔지니어링   현대엔지니어링이 이 단지 리모델링 사업의 최종 시공사로 선정되면 이 회사의 리모델링 사업에서 사상 첫 단독 수주하는 사업지가 된다. 그동안 현대엔지니어링은 컨소시엄의 형태로만 리모델링 사업을 추진해 왔다.     현대엔지니어링이 컨소시엄 형태로만 리모델링 사업을 진행한 이유는 리모델링 사업 경험과 실적이 전무했기 때문이다. 리모델링 공사는 난도가 높은 공사로 리모델링 시공 경험 없이는 단독으로 리모델링 공사를 진행하기 어렵다. 이러한 이유로 시공 경험이 없는 건설사는 리모델링 사업 단독 수주가 거의 불가능하다는 게 업계의 설명이다.     이 때문에 현대엔지니어링은 리모델링 업계 최고라고 평가되는 쌍용건설과의 컨소시엄을 통해 처음으로 리모델링 시장에 발을 들였다. 현대엔지니어링은 두 차례 동안 쌍용건설 컨소시엄에 참여했다. 지난해 3월과 5월 각각 시공권을 따낸 경기도 광명시 철산한신아파트와 서울 송파구 가락쌍용1차아파트다. 이후 지난해 6월에는 DL이앤씨 컨소시엄에 참여해 경기도 수원시 영통구 신성신안쌍용진흥아파트 리모델링 시공권을 따내기도 했다.   컨소시엄이었지만 3건의 리모델링 사업 수주 이후 현대엔지니어링은 도시정비영업실 산하에 있던 리모델링 TF(태스크포스)를 정규 조직인 리모델링 영업팀으로 격상했다. 리모델링 사업을 본격화한 것이다.     리모델링 사업을 본격화한 이후 리모델링 수주 성과는 현재까지는 없다. 하지만 이촌동 내 리모델링 추진 단지 중 가장 규모가 큰 용산구 이촌동 한가람아파트 리모델링 사업에 GS건설과 컨소시엄을 통해 우선협상대상자에 지정된 상태로 오는 8월쯤 최종 시공사 선정이 예정됐다.   현대엔지니어링 관계자는 “수지 삼성1차 아파트 리모델링 사업의 우선협상대상 시공사로 선정된 게 맞다"면서 "리모델링 사업에서 처음으로 단독 수주를 하는 만큼 우선협상 단계에서도 최선을 다할 것"이라고 밝혔다. 김두현 기자 wannaDo@edaily.co.kr삼성 현대엔지니어링 리모델링 사업 리모델링 시공권 1차아파트 리모델링

2022-06-22

송파현대아파트 수직증축 리모델링 사업 ‘꿈틀’

      서울시 송파구 송파동 소재 송파현대아파트가 리모델링 사업을 본격 추진하고 있다. 빠르면 하반기까지 조합설립 또한 가능할 전망이다.     8일 관련 업계 및 해당 아파트 소유주들에 따르면 송파현대아파트에선 리모델링 사업 진행을 위해 사전동의서를 걷는 작업이 진행되고 있다. 현재까지 동의율은 66.3%이며 리모델링 추진 단체는 설계업체 및 정비업체 선정 절차를 거치고 있다.     송파현대아파트 리모델링 추진위원회 관계자는 “업체 선정 후 소유주들을 대상으로 조합설립 동의를 본격적으로 받을 것”이라며 “올해 하반기까지 조합설립이 가능할 것으로 예상한다”고 밝혔다.   리모델링 방식으로는 수직증축과 수평증축 혼합방식이 고려되고 있다. 특히 아파트 부지 및 단지 규모가 작다는 점에서 수직증축 가능 여부가 사업성에 중대한 영향을 미칠 가능성이 크다. 수직증축은 가구 수를 늘리며 수평증축은 가구 수 증가 외에 각 가구별 면적을 넓히는 효과가 있다.         ━   인근 ‘성지아파트’ 벤치마킹…단지에 GS건설·포스코건설 현수막 걸려   송파현대아파트는 현재 2개동 243가구로 소규모 단지에 속하며 이미 법적용적률(제3종일반주거지역)을 초과한 상태로 사실상 재건축이 불가하다. 따라서 수직증축 리모델링을 통해 일반분양이 가능할 전망이다.     이에 국내 최초 수직증축 리모델링 사업으로 유명한 인근 성지아파트(잠실 더샵루벤) 사례를 참고할 것으로 보인다. 성지아파트는 지난 3월 30가구 미만인 29가구를 일반분양해 분양가 상한제를 피해갔다. 통상 수직증축 리모델링은 안전성 문제로 허가가 나기 어려우나 해당 단지는 암반지형 위에 세워져 수직증축이 가능했던 것으로 알려졌다.     송파현대아파트는 주변에 재건축, 리모델링 등 정비사업이 활발하게 추진되고 있는 데다 단지가 ‘강남3구’에 속해 소규모 리모델링임에도 사업진행이 본격화될 경우 주목받을 전망이다.   이미 쟁쟁한 1군 건설사들이 대거 관심을 보이고 있다.   현재 GS건설과 포스코건설이 아파트에 브랜드 현수막을 건 상태다. 이밖에 추진위원회와 접촉하고 있는 업체들도 있다. 추진위 관계자는 “현재까지 GS건설과 삼성물산이 접촉해 온 상태”라면서 “현재 시뮬레이션 결과 수직증축 시 27가구 일반분양이 가능할 것으로 보이나 확정되지는 않았다”고 설명했다. 민보름 기자 min.boreum@joongang.co.kr송파현대아파트 수직증축 송파현대아파트 리모델링 수직증축 리모델링 리모델링 사업

2022-06-08

이촌동 한가람아파트, 리모델링 후 ‘자이’로 재탄생하나

      대통령 집무실 이전 및 용산공원 임시개방으로 달아오르고 있는 용산구 이촌동에서 GS건설이 두 번째 정비사업 수주에 성공할 전망이다.     3일 [이코노미스트] 취재에 따르면 지난달 GS건설은 현대엔지니어링과 컨소시엄을 이뤄 이촌동 한가람아파트 리모델링 시공권 우선협상대상으로 선정됐다. 해당 리모델링 조합은 빠르면 시공단과 협의를 거쳐 오는 8월까지 시공사 선정 절차를 마칠 계획이다.     총 2036가구 19개동 규모인 한가람아파트는 이촌동 내 리모델링 추진 단지 중 가장 규모가 큰 곳이다.     GS건설이 이번에 한가람아파트 리모델링 시공사로 선정된다면 지난해 말 한강맨션 재건축 수주와 더불어 이촌동 최대 규모 재건축과 리모델링 사업 시공권을 모두 확보하게 되는 셈이다.     이에 따라 한강맨션 옆 이촌동 한강변 랜드마크 아파트 LG한강자이와 함께 인접한 세 개 단지가 ‘자이 타운’을 형성할 가능성이 커졌다.     한가람아파트 리모델링 조합은 지난 3월부터 현장설명회에 참여한 현대건설·현대엔지니어링 컨소시엄과 약 한 달간 우선협상대상 지정을 위한 협상을 진행한 바 있다. 그러나 조합과 현대건설 양측이 의견 차를 좁히지 못하면서 전부터 해당 사업에 관심을 보였던 GS건설이 ‘GS사업단’에 참여하게 됐다.   현재 GS건설은 ‘자이’, 현대엔지니어링은 현대건설과 공유하는 ‘힐스테이트’를 주택 브랜드로 사용하고 있으나 한가람아파트 리모델링에 양사 브랜드를 어떻게 적용할 지는 정해지지 않은 상태다.   GS건설 관계자는 “GS건설이 우선협상대상자로 선정된 것이 맞다”면서 “현재 자세한 사업 내용에 대해 협의하는 단계로 시공사 선정 총회 및 자세한 일정은 확정되지 않은 상태”라고 설명했다. 민보름 기자 min.boreum@joongang.co.kr한가람아파트 리모델링 한가람아파트 리모델링 이촌동 한가람아파트 리모델링 사업

2022-06-03

尹 "재건축 규제 완화"…건설사 리모델링 사업 다시 축소되나

      재건축 사업 대체재로 주목받은 리모델링 사업이 윤석열 대통령 당선 이후 위축될 수도 있다는 전망이 나오고 있다. 윤 당선인이 주택 공급 확대를 위해 재건축 규제 완화에 나서면 리모델링을 추진 중이거나 검토 중인 단지들이 재건축으로 발길을 돌릴 가능성이 커졌기 때문이다.   15일 건설업계에 따르면 윤 당선인이 내세운 안전진단 완화, 용적률 500% 허용 등 재건축 규제 완화 공약이 현실화되면 리모델링 사업이 축소 될 수 있다는 분석이 나온다. 지난해부터 리모델링 붐이 불었던 이유는 정부에서 재건축 규제를 강화한 이유가 큰데, 이 부분이 해소되면 사업성이 높은 재건축으로 다시 전환할 수 있어서다.   실제 1기 신도시에서는 리모델링을 추진하던 단지가 재건축 사업을 검토하는 사례까지 나오고 있는 것으로 알려진다. 윤 당선인이 '1기 신도시 재정비사업 촉진 특별법' 제정을 통해 체계적으로 재정비사업을 추진해 10만 가구 이상을 추가 공급하겠다는 계획을 밝혔기 때문이다.   그는 이 법에 정비사업 인허가 절차 간소화, 안전진단 제도 규제 완화, 재건축 초과이익 환수제 완화, 용적률 상향 등을 담겠다는 구체적인 내용과 방향도 제시했다. 또 준공 30년이 넘은 노후 공동주택에 대해서는 재건축 정밀안전진단을 면제하고, 신속한 리모델링이 가능하게 하는 법 제정도 추진하겠다고 공약했다.     일산·분당·평촌·중동·산본 등에 조성된 수도권 1기 신도시는 오는 2026년이면 '입주 30년'을 맞아 재건축 연한을 충족한다. 재건축 연한 충족에도 불구하고 리모델링 사업을 추진한 이유는 재건축 사업이 안전진단을 통과하기 어렵고, 다양한 규제가 있어서다. 특히 1기 신도시의 경우 평균 용적률이 170~226% 수준이라 재건축으로는 사업성이 떨어진다.       이처럼 대형건설사들이 새로운 먹거리로 리모델링에 눈을 돌렸던 이유는 각종 규제로 사업이 더딘 재건축보다 사업속도가 빠르기 때문이다. 통상 재건축은 조합 설립부터 입주까지 10년 이상의 시간이 소요됐지만, 리모델링은 6~7년이 걸리는 편이다. 또한 안전진단 기준 강화, 재건축초과이익환수제, 분양가 상한제 등 현재 재건축 사업의 발목을 잡고 있는 법적 규제가 리모델링 사업에서는 다소 자유롭기 때문이다.   이에 노후단지를 중심으로 시장에서도 리모델링에 대한 관심이 높아졌고, 건설사들의 리모델링 사업 수주 경쟁도 치열했다. 실제 지난해 대형 건설사의 리모델링사업 수주액은 총 8조666억원으로 지난 2020년보다 7조2791억원(924%) 늘었다. 재건축·재개발 등 도시정비사업 수주액이 같은 기간 17조6722억원에서 20조8438억원으로 18%가량 증가한 것과 비교했을 때 폭발적인 증가세를 보였다.     지난해 이어 올해 건설사들은 리모델링 전담 조직을 꾸리는 등 사업을 확장에 공을 들이는 분위기다. 최근 중흥그룹 그룹에 인수된 대우건설은 새로운 먹거리 발굴의 일환으로 리모델링 사업팀을 신설하기도 했다. 하지만 윤 당선인이 공약한 대로 재건축 규제 완화 시 리모델링 시장에 찬물을 끼얹을 수도 있다.   이은형 대한건설정책연구원은 “현 정부에서 재건축 허가를 받기 어렵다 보니 리모델링으로 선회한 단지들이 많았다"며 "규제 완화 정책에 따라 인허가 절차가 간소화된다면 리모델링을 추진하던 기존 단지들이 재건축으로 선회할 가능성이 높다”고 전망했다.   서진형 대한부동산학회장(경인여대교수) 역시 “정부가 재건축 활성화를 추진하기로 한 만큼, 결국 리모델링 시장은 후퇴하는 방향으로 갈 것으로 예상된다”고 말했다. 이승훈 기자 lee.seunghoon@joongang.co.kr리모델링 윤석열 리모델링사업 수주액 리모델링 사업 도시정비사업 수주액 윤석열 경제정책

2022-03-15

현대건설, 도시정비 5조 달성 눈앞…수원 영통서 3000억 규모 수주

      현대건설이 경기도 수원시 영통구의 신명동보아파트 리모델링 사업을 수주하며 지난해 세운 도시정비 누적 수주금액 최대 기록을 1년 만에 갈아치웠다. 또한 업계 최초로 도시정비 누적 수주금액 5조원 돌파를 눈앞에 두고 있다.   현대건설은 수원 신명동보아파트 리모델링주택조합의 시공사 선정을 위한 임시총회에서 최종 시공사로 선정됐다고 밝혔다. 지난 21일 안산 고잔연립3구역 재건축 사업을 수주한 데 이어 또 한 차례 수주에 성공했다.   신명동보아파트 리모델링 사업은 3052억원 규모로 기존 지하 1층, 지상 20층의 공동주택 8개 동, 836가구를 수평·별동 증축 리모델링을 통해 125가구 늘어난 지하 3층, 지상 21층의 아파트 961가구로 건설하는 사업이다. 현대건설은 단지명을 '힐스테이트 루미테르'로 제안했다.   이로써 현대건설은 올해 도시정비 누적 수주 금액을 4조8251억원으로 늘렸다. 이는 지난해 자신들이 세운 사상 최대 실적인 4조7383억원의 기록을 1년 만에 경신한 것이다. 리모델링 사업의 수주만도 누적 1조7408억원에 달한다.   현대건설은 올해 도시정비 누적 수주금액 5조원의 선을 돌파할 것으로 전망된다. 오는 31일 시공사 선정이 예정된 잠원 갤럭시1차아파트 리모델링 사업도 우선협상대상자로서 단독으로 입찰에 참여해 수주 가능성이 높게 점쳐지기 때문이다. 이 사업의 규모는 1850억원으로 현대건설이 시공사로 선정되면 올해 도시정비 누적 수주액 5조101억원을 달성하면서 업계 최초로 5조원의 선을 넘기게 된다. 김두현 기자 kim.doohyeon@joongang.co.kr신명동보아파트 현대건설 신명동보아파트 리모델링 리모델링 사업 수주액 5조101억원

2021-12-26

리모델링 수주 1위 포스코건설…비결은 발빠른 시장 선점

      포스코건설이 올해 리모델링 수주액 1조원을 돌파했다. 포스코건설은 2014년부터 리모델링 전담부서를 설립해 적극적인 영업을 통해 누적 수주액 4조원을 넘기는 등 리모델링사업 시장 1위 자리를 굳건히 지키는 모습이다.   포스코건설은 지난 10월 30일 비대면 전자총회로 개최한 ‘서울 신도림 우성 3,5차 리모델링사업’의 시공사 선정 총회에서 시공사로 최종 선정됐다고 31일 밝혔다.   포스코건설은 올해 송파 가락쌍용1차(2085억원), 수원 삼성태영(2858억원), 용인 수지동부(1778억원), 용인 광교상현마을 현대아파트(1927억원) 등의 리모델링 사업을 수주했다. 이번 신도림 우성 3,5차 리모델링 시공권을 추가하면서 공사금액 기준으로 총 1조626억원 규모의 누적 수주고를 기록했다.     서울 신도림 우성 3,5차는 총 공사비가 약 1978억원 규모다. 3차는 기존 284가구에서 313가구, 5차는 154가구에서 177가구로 늘어난다. 이 가운데 3차는 29가구, 5차는 23가구를 일반 분양할 예정이다.     이 단지에는 포스코가 개발한 포스맥 강판이 적용된 커튼월룩을 특화설계로 반영했다. 단지 개방감과 안전한 보행동선 확보를 위해 전체동을 1층 필로티로 설계했다. 기존 지하 1층에 불과했던 주차장을 지하 4층까지 확충해 우성 3차는 가구당 1.54대, 우성 5차는 가구당 1.4대의 주차공간을 확보했다. 지상은 조경으로 채워 공원화하고 최신식 커뮤니티 시설도 마련할 예정이다.   포스코건설은 2014년부터 리모델링 전담부서를 꾸리면서 리모델링 영업에 적극적으로 뛰어들기 시작했다. 이로 인해 현재까지 총 23개 단지, 약 4조원에 달하는 수주고를 올렸다. 포스코건설은 누적 시장점유율 업계 1위를 달리며 리모델링 강자로 입지를 공고히 다지고 있다.     포스코건설은 사업 실적에 있어서도 두각을 나타내고 있다. 서울 개포 우성9차 아파트(개포 더샵 트리에)’가 오는 11월 준공을 앞두고 있고 서울 강동구 둔촌동 현대 1차아파트는 올해 9월 착공에 들어갔다. 국내 수직 증축 인허가 1호 단지인 송파동 성지아파트는 올해 12월 착공 예정이다. 분당의 한솔 5단지, 무지개 4단지, 매화마을 1단지, 느티마을 3,4단지 등도 내년에 순차적으로 착공할 예정이다.   포스코건설 관계자는 “리모델링 사업은 신축이나 재건축과 달리 설계, 인허가, 시공에 이르기까지 고도의 기술과 경험이 필요하다”며 “포스코건설은 수년간 축적한 사업 경험과 함께 포스코그룹의 탄탄한 재무구조, 브랜드에 대한 신뢰에 힘입어 많은 사업지 조합원들에게 환영을 받고 있다”고 말했다.   포스코건설은 산본 개나리 13단지 리모델링사업에서도 우선협상자 지위를 획득했다. 내년에도 명일 중앙하이츠, 잠실 현대 등 서울을 비롯한 수도권뿐 아니라 부산, 창원 등 지방광역시를 중심으로 대단지 리모델링 사업에 적극적으로 참여한다는 계획이다. 박지윤 기자 park.jiyoun@joongang.co.kr리모델링 포스코건설 리모델링사업 시장 리모델링 사업 리모델링 전담부서 리모델링 수주 1위 신도림3차 신도림5차 리모델링사업 1609호(20211108)

2021-10-31

이촌동 리모델링 최대어 한가람, 조합설립총회 ‘눈 앞’

    서울 용산구 이촌동 최대 규모 리모델링 추진 단지인 한가람아파트가 조합설립을 앞두고 있다.     20일 정비업계에 따르면 한가람아파트 리모델링 추진위원회는 빠르면 이번 주 내에 조합설립을 위한 법정 동의율 66.7%(전체 가구 수의 2/3)를 달성할 전망이다. 지난 달 이미 동의율이 65%를 돌파한 가운데 조합설립 기준까지 필요한 동의서 상당수는 며칠 내 우편으로 도달할 예정이다.   이에 따라 한가람 리모델링 추진위는 오는 11월 13일 조합창립총회 및 임원·대의원 선거를 개최한다는 공고문을 소유주들에게 발송한 상태다.     ━   아쉬운 코로나19 여파, ‘전자총회’ 열까     이번 창립총회는 총 2036세대 단지로 이촌1동 최대 규모인 한가람아파트가 본격적인 리모델링 사업 출발을 알리고 첫 조합장을 선출하는 중대한 행사다. 한가람아파트는 4호선·경의중앙선 이촌역 역세권인 동시에 서빙고로 너머로 용산민족공원이 인접한 입지를 자랑한다. 이촌동에서 유일하게 단지별 시가총액 기준으로 선정되는 ‘KB 선도 아파트 50’에 속한 곳이기도 하다.     1998년 준공된 해당 단지는 제3종일반주거지역(용적률 300% 이하)에 위치한 상태에서 기존 용적률이 358%에 달해 재건축 대신 용적률 규제를 피해갈 수 있는 리모델링 사업을 추진하고 있다. 한가람 리모델링 추진위는 수평증축 및 별동증축을 통해 기존 세대 면적을 넓히고 약 300세대를 추가할 계획이다.   그러나 코로나19 확산에 따라 아파트 소유주들이 대규모로 모이는 대면총회는 불가능할 것으로 보인다. 지난 2월 시행된 주택법 시행령 제20조는 ‘여러 사람의 집합을 제한하거나 금지하는 조치가 내려진 경우에는 전자적(온라인) 방법으로 총회를 개최해야 한다’고 명시하고 있다. 전염병 여파로 한가람아파트의 조합설립 총회 역시 온라인 방식인 ‘전자총회’로 열릴 것으로 보인다.   한 추진위 관계자는 “총회 당일 조합장 및 임원에 대한 선거를 할 계획이며 현재 후보자 등록을 진행 중”이라면서 “하지만 코로나19 방역조치로 인해 대면행사를 열 수 없어 유튜브 등을 이용한 온라인 총회를 준비 중”이라고 밝혔다.       ━   메이저 시공사 경합, 현대건설 유력설도     현재까지 알려진 한가람아파트 리모델링 사업을 노리는 시공사로는 삼성물산, 현대건설, GS건설, 포스코건설, 현대엔지니어링(2021년 국토교통부 시공능력평가 순) 등이 있다. 실제 이촌동 아파트 단지와 리모델링 추진위 사무실에서는 해당 건설사의 현수막 및 축하화분이 있는 것을 확인할 수 있었다.     부동산업계에서는 이 중 현대건설의 수주가 유력한 상황으로 보고 있다. 현대건설은 지난 6월 한가람아파트 소유주를 대상으로 한 설명회를 통해 자사 하이앤드 브랜드인 ‘디에이치(THE H)’를 적용하겠다고 밝힌 바 있다.    지역 부동산 관계자는 “한가람아파트는 동부 이촌동 최대 규모의 리모델링 사업단지로 높은 사업성으로 인해 삼성물산, 현대건설 등 메이저 시공사들이 수주를 위해 공을 들이고 있다”고 설명했다. 민보름 기자 min.boreum@joongang.co.kr,김두현 기자 kim.doohyeon@joongang.co.kr

2021-10-20

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