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'조합 설립 눈앞' 목동 한신청구 리모델링에 건설업계 '군침'

      서울 양천구 목동 한신청구 아파트가 리모델링 사업에 속도를 내면서 삼성물산 건설부문, 현대건설, GS건설, 포스코건설 등 주요 건설사들의 움직임도 바빠지고 있다.   6일 정비업계에 따르면 목동 한신청구 리모델링 추진위원회(추진위)가 리모델링사업에 대한 단지 주민 동의율을 산정한 결과 8월 4일 기준 약 40%를 넘어선 것으로 나타났다.   목동 한신청구 아파트는 아직 리모델링 조합을 설립하기 이전 단계에 머물러있다. 지난해 12월부터 본격적으로 주민 동의를 받으면서 이달 들어 약 40% 이상(605가구)의 리모델링 동의율을 기록한 상태다. 조합을 설립하기 위해서는 전체 단지 주민 1512가구 가운데 약 66.7%인 1008가구 이상의 찬성을 받아야 한다.     목동 한신청구 리모델링 추진위는 조합원 분담금 규모, 공공 규제, 하이엔드 브랜드 보유 시공사 참여 가능성 등을 비교하면 재건축보다 리모델링이 유리하다고 분석했다. 서울 양천구 목동 대표 아파트 단지로 불리는 목동 신시가지 1~14단지 아파트는 용적률이 117~165%로 상대적으로 낮은 데다 대지 면적이 공급 면적의 80% 이상이기 때문에 대지 지분이 큰 편이다.    반면 목동 한신청구 아파트는 대지 지분이 전용 40㎡ 수준으로 전체 공급 면적의 40%에 불과하고, 용적률도 233%로 신시가지 단지들보다 재건축 사업성이 상대적으로 낮다. 단지는 1997년 지어져 건축 연한이 25년밖에 되지 않아 재건축 연한 30년 조건을 충족하려면 5년을 더 기다려야 한다.     단지 리모델링 추진위 관계자는 "현재 재건축 연한을 충족하고 대지 지분도 넓어 재건축 사업성이 좋은 목동 신시가지 단지들도 안전진단 절차 등을 거치려면 사업 기간이 최소 10년 이상 걸린다"면서도 "한신청구가 재건축하려면 신시가지 아파트들보다 더 오래 기다려야 하고 분양가상한제 적용, 초과이익 환수, 조합원 분담금 등 다양한 여건을 고려하면 리모델링으로 사업을 추진하는 것이 최선의 대안"이라고 강조했다.     리모델링을 향해 달리는 목동 한신청구 아파트를 바라보는 건설사들도 벌써 단지 입구에 각각 현수막을 내걸고 치열한 눈치싸움에 들어갔다. 앞서 건설사들은 지난 4월부터 3차례에 걸쳐 목동 한신청구 아파트 리모델링 사업설명회를 열고 각 사의 시공 역량을 강조하며 사업에 대한 의지를 드러냈다. 현대건설은 지난 4월 23일 1차 사업설명회를 열었고, GS건설도 같은 달 30일 2차 사업설명회를 개최했다. 삼성물산도 지난 5월 7일 3차 사업설명회를 통해 목동 한신청구 리모델링 사업에 대한 참여 의지를 표했다. 이어 포스코건설도 오는 20일 단지 주민들을 대상으로 4차 사업설명회를 열 예정이다.   목동 한신청구 리모델링 추진위 관계자는 "삼성물산, 현대건설, GS건설에 이어 포스코건설도 단지 리모델링 사업에 대한 열의를 보이면서 사업설명회 개최를 요청했다"며 "롯데건설, 현대엔지니어링 등 다른 건설사들도 목동 한신청구 리모델링에 관심을 표하고 있다"고 말했다.   건설사들이 이처럼 목동 한신청구 리모델링에 경쟁적으로 나선 이유는 약 1500가구 규모의 대단지인 데다 전용 103㎡ 단일 주택형으로 평지에 위치해 사업성이 좋다고 보고 있기 때문이다. 목동 한신청구는 별동증축, 수평증축 방식 리모델링을 통해 기존 전용 103㎡ 1512가구에서 전용 138㎡ 1737가구의 새 아파트로 탈바꿈할 수 있다.    단지는 단일 평형이기 때문에 리모델링 분담금 등 조합원 간 이견이 발생할 가능성이 작고 225가구를 일반분양할 수 있기 때문에 조합원 분담금 부담도 크게 줄어든다는 게 정비업계의 의견이다. 한 건설사가 제안한 사업성 분석에 따르면 목동 한신청구 리모델링 공사비를 3.3㎡당 600만원, 일반분양가를 3.3㎡당 5000만원(225가구 일반분양 수입금 총 4280억원 기준)으로 설정할 경우 조합원당 리모델링 분담금(3.3㎡당 476만원)은 약 1억9700만원으로 예상된다.   목동 한신청구 리모델링 추진위는 연내 조합 설립을 목표로 주민 동의율을 높이는 데 박차를 가할 계획이다. 이르면 내년 시공사 선정 입찰을 통해 단지 리모델링 공사를 담당할 건설사를 선정할 예정이다. 리모델링 추진위 관계자는 "전체 주민 가운데 단지 밖에 거주하는 소유주들이 30% 이상인데 아직 리모델링 추진 소식을 듣지 못한 경우가 많아 앞으로 적극적으로 홍보해 주민 동의율을 빠르게 높일 계획"이라고 말했다.   박지윤 기자 jypark92@edaily.co.kr목동 한신청구 한신청구 아파트 리모델링 조합 목동 한신청구 아파트 목동 한신청구 리모델링 아파트 리모델링 삼성물산 GS건설 현대건설 포스코건설 롯데건설 현대엔지니어링 목동 아파트

2022-08-06

‘리모델링 반대’ 소유주에 매도청구권 행사는 언제할까 [임상영 부동산 법률토크]

      최근 준공 후 상당기간이 경과한 아파트 단지들의 리모델링 사업이 주목을 받고 있습니다. 재건축 사업의 경우 안전진단 통과가 쉽지 않고 사업 진행에 상당히 오랜 시간이 소요되기 때문에 상대적으로 빠르게 진행이 가능한 리모델링 사업이 최근 들어 대안으로 떠올랐는데요. 특히 용적률 등을 고려할 때 재건축 사업을 추진하기에는 충분한 수익성이 나오지 않는 1기 신도시 단지에서 많은 관심을 보이고 있습니다.   ‘리모델링’이란 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 대수선 또는, 각 세대의 주거전용면적 증축·세대수를 증가시키는 증축 중 어느 하나에 해당하는 행위를 말합니다(주택법 제2조 25호). 리모델링 사업은 주택단지 전체를 대상으로 할 수도 있고 일부의 동만을 대상으로 진행할 수도 있는데 본 글에서는 주택단지 전체를 대상으로 리모델링 사업을 하는 것을 전제로 이야기하겠습니다.   먼저 리모델링 조합을 설립하기 위해서는 주택단지 전체의 구분소유자와 의결권 각 3분의 2 이상의 결의 및 각 동 구분소유자와 의결권의 각 과반수의 결의를 증명하는 서류를 첨부하여 관할 시장·군수·구청장의 인가를 받아야 합니다(주택법 제11조 제3항). 그리고 이렇게 조합이 설립된 이후 실제로 공동주택을 리모델링하려면 리모델링 설계의 개요, 공사비, 조합원의 비용분담 명세가 적혀 있는 결의서에 주택단지 전체 구분소유자 및 의결권의 각 75퍼센트 이상 동의와 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 50퍼센트 이상 동의를 받아 시장·군수·구청장의 허가를 추가로 받아야 합니다(주택법 제66조 제1항, 주택법 시행령 제75조 및 별표 4). 즉 조합을 설립할 때와 실제로 리모델링 사업 진행 허가를 받기 위한 법적 기준이 다릅니다.   그런데 모든 사업이 그렇듯이 리모델링 사업에도 동의하지 않는 사람들이 있기 마련인데요. 이들이 소수라면 그들로 인해 사업을 진행하지 않을 수는 없으니, 현행 주택법은 일정한 조건을 충족한 경우 리모델링에 동의하지 않는 구분소유자에 대해 매도청구를 할 수 있는 권한을 리모델링 주택조합에 부여하고 있습니다. 이처럼 사업 추진에 동의하지 않아 현금청산 대상인 자들의 부동산에 대해 재건축과 리모델링 사업은 매도청구의 방식으로, 공익성이 있다고 여겨지는 재개발 사업은 수용 방식으로 취득하게 돼 있습니다.   ​ 특히 리모델링에 대해 주택법 제22조 제2항은 “제66조 제2항에 따른 리모델링의 허가를 신청하기 위한 동의율을 확보한 경우 리모델링 결의를 한 리모델링 주택조합은 그 리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자의 주택 및 토지에 대하여 매도청구를 할 수 있다”고 명시하고 있습니다. 따라서 리모델링 허가 신청을 위해 주택단지 전체 구분소유자 및 의결권의 각 75퍼센트 이상의 동의와 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 50퍼센트 이상의 동의를 받은 리모델링 주택조합이 리모델링 사업에 동의하지 않는 구분소유자를 상대로 매도청구권을 행사할 수 있도록 한 것이죠. 이는 앞서 조합 설립 시 필요한 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상보다 상향된 비율임을 유의해야 합니다.   그런데 앞서 본 것처럼 리모델링 주택조합 설립 시에도 결의가 필요하고 조합 설립 후 리모델링 행위 허가를 받기 위해서도 각각 ‘결의’가 필요한데요. 위 주택법 제22조 제2항을 보면 매도청구권 행사의 상대방인 “리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자”에서 말하는 ‘리모델링 결의’가 대체 무엇을 의미하는지 명확하게 규정되어 있지 않습니다. 이에 매도청구권을 행사하기 위해서는 리모델링 주택조합 설립 인가만 받으면 되는 것인지 아니면 리모델링 행위 허가까지 받아야 하는 것인지 그 해석을 두고 의견이 나뉩니다.   실제로 일부 하급심 판결은 리모델링 주택조합 설립을 위한 결의만 거쳤어도 적법하게 매도청구권을 행사할 수 있다고 보기도 했으나, 조합설립을 위한 결의만으로는 부족하며 리모델링 행위 허가를 위한 결의를 거쳐야만 매도청구권을 행사할 수 있다고 판단한 사례도 있습니다. 리모델링 주택조합 설립 인가 결의가 있으면 매도청구권을 행사할 수 있다고 보는 입장에서는 매도청구권 행사의 주체가 리모델링 주택조합인 이상 조합설립인가 후에는 그 권리를 행사할 수 있고 주택조합 설립에 동의하지 않은 자는 리모델링 사업 추진에 동의하지 않았다고 볼 수 있다는 것을 이유로 내세웁니다.   반면 리모델링 행위 허가를 받은 이후에야 매도청구를 행사할 수 있다고 보는 측에서는 리모델링 주택조합 설립 인가 후 행위 허가를 받기까지 짧지 않은 시간이 소요되므로 그 과정에서 총공사비와 조합원의 비용 분담 내역 등 리모델링 사업의 구체적인 시행 내용이 변경될 수 있다는 점을 고려해야 한다고 주장합니다. 리모델링 주택조합 설립 인가를 신청할 때만이 아니라 행위 허가를 신청할 때에도 공동주택의 구분소유자들로 하여금 결의서에 나와 있는 정보들을 토대로 소요되는 비용을 부담하면서 리모델링 사업에 함께 참여할 것인지, 아니면 자신의 부동산을 매도하고 리모델링 사업에 참여하지 않을 것인지를 선택할 수 있도록 해야 한다는 것이죠.   어느 정도 리모델링 사업의 내용이 구체화 된 시점, 즉 리모델링 행위 허가 이후에 리모델링 주택조합이 매도청구권을 행사할 수 있다고 하는 것이 타당해 보이지만 2022년 6월 기준으로 리모델링 주택조합의 매도청구권 행사가 언제부터 가능한지에 대한 구체적인 대법원의 판단은 아직 나오지 않았습니다. 실무상 혼란을 방지하기 위해서는 입법을 통한 보완이나 대법원의 명확한 법령 해석이 필요한 부분인데, 현재 대법원에서 관련 쟁점을 심리 중이라고 하니 그 결론에 따라 리모델링 주택조합의 매도청구권 행사 가능 시점이 정리될 것으로 보입니다. 따라서 리모델링 사업을 추진하는 조합으로서는 판결의 내용을 잘 살펴보고 매도청구권을 행사해야 합니다.   ※필자는 법무법인 테오 대표 변호사로 활동하고 있다. 현대건설 재경본부에서 건설·부동산 관련 지식과 경험을 쌓았으며 부산고등법원(창원) 재판연구원, 법무법인 바른 소속 변호사로 일했다.  임상영 변호사매도청구권 리모델링 리모델링 주택조합 리모델링 사업 리모델링 조합 1646호(20220801)

2022-07-31

수도권 아파트 리모델링 열풍…조합 설립 끝낸 단지는?

      서울을 포함한 수도권에서 아파트 리모델링 열풍이 강하게 불고 있다. 정부 규제로 재건축, 재개발 등 정비사업에 비해 상대적으로 사업 추진이 자유로운 리모델링이 각광을 받고 있다.   2일 한국건설산업연구원에 따르면 지난해 국내 인테리어·리모델링 시장 규모는 전년 대비 1.5배 늘어난 41조5000억원을 기록했다. 올해 역시 성장을 통해 약 60조원을 돌파할 것으로 예상된다.   전국 중에서도 서울은 노후 아파트가 상당히 많은 곳이다. 통계청이 발표한 '2020 인구주택총조사'에 따르면 준공 20년 이상의 서울 아파트는 82만7978가구에 달한다. 재건축 연한인 30년을 초과한 아파트도 30만7366가구에 이른다.     ━   지난해 말 전국 리모델링 조합 설립 단지 94곳     전국에서 리모델링 사업을 추진하는 단지 가운데 지난해까지 리모델링 조합 설립을 마친 곳은 약 100곳이다. 한국리모델링협회에 따르면 지난해 12월 31일 기준 전국 리모델링 조합 설립을 마친 단지는 총 94개로 집계됐다.   지역별로 보면 서울에 절반 이상이 집중해있다. 서울은 민간에서 추진하는 리모델링 단지가 45곳, 공공지원을 받는 단지가 8곳이다.     서울에서 민간 조합으로 리모델링을 추진하는 단지는 송파 성지, 개포 대치 2단지, 대치 현대 1차, 잠원한신로얄, 송파 삼전현대, 오금 아남, 이촌동 현대, 이촌 코오롱, 이촌 강촌, 이촌 한가람, 이촌 미주아파트 B동, 한남타워가 있다. 둔촌 현대 1~3차, 신답극동, 이문 삼익, 개포 대청, 청담 건영, 청담 신동아, 강남 대치현대, 강남 삼성동시티빌 A~B동, 잠원 동아, 잠원훼미리, 잠원현대훼밀리, 잠원 신화, 잠원롯데캐슬갤럭시 1차, 잠원 미주파스텔도 있다. 이 밖에도 반포 엠브이, 송파 가락 쌍용1차, 풍납 강변 현대, 금호 벽산, 옥수 극동, 응봉 신동아, 광장 상록타워, 자양 우성1차, 목동 우성2차, 신정 쌍용, 마포 밤섬현대, 마포 신정 서강GS, 등촌 부영, 둔촌 프라자, 고덕 아남, 선사 현대 등이 있다.     ━   경기, 용인‧수원‧군포‧안양‧광명‧분당‧의왕‧부천‧김포 대기     서울 공공지원 아파트 리모델링 조합 설립 단지로는 남산타운, 문정 시영, 문정 건영, 길동 우성2차, 신도림우성1‧2‧3‧5차가 대기하고 있다.   경기에서는 용인, 수원, 군포, 안양, 광명 등 민간에서 총 24개 단지가 조합 설립을 마치고 리모델링을 추진하고 있고 16개 단지가 공공 지원을 통해 사업을 진행하고 있다. 경기 민간 단지로는 용인에서 수지 초입마을(삼익, 풍림, 동아), 수지 신정마을 8‧9단지, 수지 보원, 수지 동부, 수지 한국, 수지 현대, 수지 성복역리버파크, 수지 도담마을7뜨리에체가 있다.    수원에서는 신성신안쌍용진흥, 영통 삼성태영, 영통 신나무실주공5, 광교 상현마을 현대, 권선 삼천리 2차, 영통 신나무실6 동보‧신명, 매탄 동남, 영통 벽적골두산우성한신이 리모델링을 준비하고 있다. 군포에서는 산본 율곡 주공3, 산본 우륵 주공7, 산본 개나리 주공13이 있다. 안양에서는 평촌 목련2‧3차와 평촌 초원세경이, 광명에는 철산한신이 리모델링을 추진하고 있다.   경기 공공지원 리모델링 단지로는 분당 느티마을 3‧4단지, 분당 무지개 4단지, 분당 한솔마을 5‧6단지, 분당 매화마을 1‧2단지, 분당 경남‧선경 연립, 분당 정든마을 한진7단지, 고양 문촌마을 16단지, 안양 초원부영, 군포 충무주공2단지, 의왕 목련풍림, 부천 삼익세라믹, 용인 동성1차, 김포 북변산호 등이 있다. 수도권을 제외하면 전국에서 유일하게 대구 범어 우방 청솔맨션 아파트가 민간 조합을 설립해 리모델링 추진에 박차를 가하고 있다.   박지윤 기자 park.jiyoun@joongang.co.kr리모델링 아파트 리모델링 리모델링 조합 리모델링 시장 대구 범어 우방 청솔맨션 리모델링 아파트 리모델링 조합 설립 한국리모델링협회

2022-02-02

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