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차명거래·보유 막는 부동산실명제, 어떻게 적용되나? [임상영 부동산 법률토크]

      다주택자에 대한 규제가 강화되면서 조세 부담을 회피하려는 목적 등 다양한 이유로 부동산을 다른 사람 명의로 취득하는 경우가 종종 있습니다. 이처럼 부동산에 관한 소유권을 취득하려고 하는 자(실권리자)가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자(명의신탁자)가 부동산에 관한 소유권을 보유하기로 하고 그에 관한 등기는 그 타인(명의수탁자)의 명의로 하기로 하는 약정을 명의신탁약정이라고 합니다{부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 부동산실명법) 제2조 제1호}.   이러한 명의신탁의 유형에는 ① 2자간 명의신탁, ② 3자간 명의신탁, ③ 계약명의신탁 세 가지가 있습니다. 먼저 ‘2자간 명의신탁’이란 명의신탁자가 이미 자신의 명의로 소유권이전등기가 되어 있는 부동산의 소유권이전등기 명의를 명의수탁자로 하는 것을 의미합니다. ‘3자간 명의신탁’은 제3자 소유의 부동산에 관해 그 제3자와 명의신탁자가 매매계약을 체결하고 단지 그 부동산의 소유권이전등기를 명의수탁자 앞으로 마쳐두는 것입니다. 마지막으로 ‘계약명의신탁’이란, 명의신탁자의 위임을 받은 명의수탁자가 직접 매매계약의 당사자가 되어 부동산을 소유한 제3자와 매매계약을 체결하고 명의수탁자 자신의 명의로 소유권이전등기를 하는 경우를 말합니다.     명의신탁자와 명의수탁자로서는 명의신탁약정이 존재한다는 사실을 굳이 매도인에게 알릴 이유가 없는 데다 매도인은 명의신탁약정의 존재는 모른 채 매매계약의 당사자인 명의수탁자가 부동산의 새로운 소유자가 되리라 생각하는 것이 보통이기 때문에, 현실에서 주로 문제 되는 것은 세 번째 유형인 계약명의신탁입니다.   기본적으로 부동산실명법은 명의신탁약정을 무효로 하면서, 무효인 명의신탁약정에 기초해 이루어진 소유권변동도 무효라고 하고 있습니다(부동산실명법 제4조). 다만 계약명의신탁에서 매도인인 제3자가 명의신탁자와 명의수탁자 사이에 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 해당 매매계약에 기초한 소유권변동은 유효합니다(부동산실명법 제4조 2항 단서). 즉, 명의신탁약정이 무효라도 소유권이전등기는 여전히 유효하고, 매매계약상 매수인인 명의수탁자(명의신탁자가 아님 주의)가 유효하게 소유권을 취득한다는 의미입니다(대법원 2002. 12. 26. 선고 2000다21123 판결).   이러한 경우 앞서 말씀드린 것처럼 소유권이전등기를 마친 명의수탁자가 적법한 소유자이지만 실제로 그 부동산을 점유하고 사용하는 것은 명의신탁자입니다.   그런데 시간이 흘러 명의신탁자가 부동산을 자신의 명의로 바꾸고 싶은데 명의수탁자가 그 부동산의 소유권을 명의신탁자에게 이전해주지 않는다면 명의신탁자는 어떻게 해야 할까요?   설령 명의신탁약정에 ‘명의수탁자는 명의신탁자 요구에 따라 부동산의 소유 명의를 이전한다’는 내용이 기재되어 있다고 하더라도 이는 부동산실명법에 의해 무효인 명의신탁약정을 전제로 그 부동산의 반환을 구하는 것이어서 역시 무효이기 때문에, 이러한 약정에 기초한 청구는 허용되지 않습니다(대법원 2006. 11. 9. 선고 2006다35117 판결).   명의신탁자가 명의수탁자로부터 아무것도 돌려받지 못한다면 무언가 불합리해 보이는데요. 이와 관련해 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 계약명의신탁약정이 부동산실명법 시행 이후에 체결된 경우라면, 명의신탁자는 애초부터 당해 부동산의 소유권을 취득할 수 없었으므로 위 명의신탁약정의 무효로 인하여 명의신탁자가 입은 손해는 당해 부동산 자체가 아니라 명의수탁자에게 제공한 매수자금이기 때문에 명의수탁자는 그 부동산 자체가 아니라 명의신탁자로부터 제공받은 매수자금을 명의신탁자에게 부당이득으로 반환해야 합니다(대법원 2005. 1. 28. 선고 2002다66922 판결). 즉, 다른 사정이 없다면 명의신탁자는 명의수탁자에게 그 부동산 자체의 이전을 요구할 수 없고 다만 자신이 지급한 매매대금의 반환만을 구할 수 있을 뿐입니다. 부동산의 가치가 상승했음에도 자신이 예전에 지급한 매매대금만을 돌려받을 수 있다고 하면 명의신탁자로서는 속이 쓰리겠지요.   만약 20년 이상 그 부동산을 점유하고 있었던 명의신탁자라면, 명의수탁자에게 점유취득시효 완성을 주장하며 부동산에 관한 소유권이전등기를 넘겨달라고 요구할 수 있을까요? 점유취득시효의 완성을 원인으로 소유권이전등기를 청구하기 위해서는 ① 20년 동안 부동산을 점유한 사실과 ② 자주점유, 즉 소유의 의사를 가지고 평온·공연하게 부동산을 점유한 사실이라는 요건이 충족되어야 합니다.     민법은 점유자가 소유의 의사로 평온·공연하게 점유한 것으로 추정하기 때문에(민법 제197조 제1항) 점유자가 이를 따로 입증할 필요가 없지만, 점유자가 점유 개시 당시에 소유권취득의 원인이 될 수 있는 법률행위 등이 없이 그러한 사실을 알면서 타인 소유의 부동산을 점유하였다면 소유의 의사가 있는 점유라는 추정은 깨집니다(대법원 1997. 8. 21. 선고 95다28635 전원합의체 판결). 이렇게 자주점유의 추정이 깨진다면 명의신탁자는 명의수탁자에게 점유취득시효 완성을 이유로 소유권이전등기를 요구하더라도 받아들여질 수 없을 텐데요.   명의신탁자의 부동산 점유가 과연 자주점유인지에 관해 최근 대법원은, “명의신탁자가 명의신탁약정에 따라 부동산을 점유한다면 명의신탁자에게 점유할 다른 권원이 인정되는 등의 특별한 사정이 없는 한 명의신탁자는 소유권 취득의 원인이 되는 법률요건이 없이 그와 같은 사실을 잘 알면서 타인의 부동산을 점유한 것이다. 이러한 명의신탁자는 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 가지지 않았다고 할 것이므로 소유의 의사로 점유한다는 추정은 깨진다”라고 판단했습니다(대법원 2022. 5. 12. 선고 2019다249428 판결 참조). 결국 명의신탁자가 20년 넘게 부동산을 점유했더라도 명의수탁자에게 취득시효완성을 이유로 소유권이전등기를 넘겨달라고 주장할 수 없다는 것입니다.   명의신탁약정은 종중, 배우자 및 종교단체에 특례를 인정하는 경우를 제외하고는 무효이고(부동산실명법 제8조), 명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억 원 이하의 벌금, 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금에 처해질 수 있을 뿐 아니라(부동산실명법 제7조 제1, 2항) 재산상의 손해도 입을 수 있으니 주의하시기 바랍니다. 민보름 기자 brmin@edaily.co.kr임상영 부동산 법률토크 부동산실명제 차명거래 명의신탁자가 부동산 명의신탁자 요구 소유권이전등기 명의

2022-07-02

서울 아파트도 살 사람 부족…부동산 하락기 진입하나

      전국 아파트 시세가 주춤하는 가운데 서울 강남지역에서도 매수세가 다소 꺾이며 부동산 시장이 본격 하락에 접어든 것인지 주목된다. 지난해까지 집값이 워낙 가파르게 오른 데다 글로벌 금리인상과 경기불황으로 인해 수요자가 선뜻 주택을 매입하기 힘든 환경이기 때문이다.   그러나 초고가 주택 수요가 여전한 데다 지난 몇 년간 공급부족이 적체된 결과 집값 급락은 어려울 것이란 전망도 나온다.   1일 한국부동산원에 따르면 수도권 아파트 매매수급지수가 6주 연속 하락한 결과 지난 6월 넷째 주에 89.9를 기록하며 90을 밑돌았다. 2019년 8월 넷째 주 당시(89.9) 이후 최저치다.   매매수급지수는 100을 기준으로 지수가 낮으면 집을 매도하려는 사람보다 매수하려는 사람이 적다는 의미다. 100보다 높으면 집을 매수하려는 사람이 더 많은 매도인 우세 상태를 나타낸다.   특히 서울 매매수급지수가 87.0으로 8주 연속 하락했다. 해당 기간엔 그동안 서울 집값의 방어선이었던 동남권(강남4구)과 대통령실 이전 및 개발 호재로 상승세를 이어온 용산 등 도심권까지 5대 권역이 일제히 하락세를 보였다.       ━   금리 오르며 중저가 아파트 먼저 타격 받아   이처럼 매수심리가 꺾이며 집값은 조정을 이어가고 있다. 한국부동산원이 전날 발표한 ‘2022년 6월 4주 주간 아파트가격 동향’을 보면 전국 아파트 가격이 전 주 대비 0.04% 떨어진 가운데 서울 아파트 가격 역시 0.03% 하락한 것으로 나타났다.     무엇보다 강북을 중심으로 중저가 아파트의 하락세가 두드러졌다. 강북에선 강북구와 은평구 아파트 가격이  중저가 주택의 매물 적체현상을 보이며 각각 0.07%, 0.05% 떨어졌다. 이에 강북 14개구 전체 아파트 가격 상승률은 -0.04%로 서울 전체 상승률보다 낮았다.   강남에서도 마천동, 석촌동 중저가 아파트 거래가 부진함에 따라 송파구가 0.02% 하락하고 강동구 역시 0.04% 떨어졌다. 강남 11개구 아파트 가격 상승률은 -0.02%로 강북보다 소폭 높았다.         한국감정원은 “전체적으로 추가 금리인상 우려와 매물 적체 현상 등으로 관망세가 지속되고 있다 거래심리가 위축되며 서울 전체 하락세가 지속됐다”고 설명했다.       ━   고가주택이 시세 방어하며 양극화 여전   그러나 세부적으로 보면 수십억원을 호가하는 일부 고가 아파트에선 여전히 신고가가 나오며 집값 양극화가 이어지고 있다. 특히 토지거래허가구역을 피해간 반포, 압구정 등에서 15억원 초과 초고가 주택 거래는 여전하다. 정부 대출규제에 따라 시가 15억원을 넘긴 아파트에 대해선 주택담보대출이 불가하다. 즉 금리상승의 타격을 받지 않는 고가 주택 위주로 거래는 여전한 셈이다.   지난 5월 서초구 반포자이 전용면적 59㎡A타입이 28억원에 거래되며 신고가를 쓴 데 이어 지난달 한강변 신축아파트의 대표격인 아크로 리버파크도 전용면적 129㎡가 68억원에 최고가를 기록했다. 강남구에선 현대아파트 1차 전용면적 131㎡가 47억6500만원에 팔렸다. 일부 초고가 거래에 힘입어 서초구 아파트 가격은 0.02% 상승했고 강남구는 0.00%로 혼조세를 보였다.     이 같은 국지적 상승과 더불어 주택공급 부족이 이어지며 일각에선 우려와 달리 큰 폭의 집값 하락이 없을 것이란 주장이 나오고 있다. 올 하반기 가을 이사철에 진입하면서 한 해 전체로는 완만한 상승 기조를 이어간다는 것이다. 주택산업연구원은 이미 경제성장률과 금리 등 경제변수와 주택수급지수를 고려해 올해 주택가격 상승을 예측한 바 있다.     주산연은 “그동안 집이 필요한 가구수는 통계청 예측치를 빗나가며 크게 증가했고 주택시장에 진입하는 30세 인구도 줄어들지 않아 오히려 2022년부터는 70만명 이상으로 늘어날 것으로 예측된다”면서 “인천·대구 등 일부 공급과잉지역과 단기 급등지역을 제외하고는 (집값이) 하락세로 돌아서지는 않을 것”이라고 밝혔다.         민보름 기자 brmin@edaily.co.kr아파트 부동산 중저가 아파트 아파트 거래 주간 아파트가격

2022-07-01

유동성 파티에 요동친 세계 집값은 지금... [빚내서 집사라 시즌2 ③]

      미국의 금리 인상 속도가 빨라지는 가운데, 우리나라를 비롯한 전 세계 주택의 거품 붕괴 우려가 커지고 있다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 팬데믹 위기 극복을 위해 세계 각국이 펼친 양적완화 정책의 후폭풍으로 끝없이 치솟던 주택시장이 변곡점에 도달했다는 관측이 제기된다.     지난 2008년 글로벌 금융위기 이후 완화적 통화정책 기조와 각국의 경기 부양책 등으로 부동산으로도 자금이 몰렸다. 이어 지난 2020년 이후 코로나19 타격 이후에는 경기 부양을 위해 각국이 돈을 풀고 더욱 금리를 낮추면서 글로벌 집값은 나날이 치솟았다.       ━   코로나가 부른 ‘글로벌 집값 폭등’ 이제 어디로?   우리나라 부동산 역시 문재인 정부시절 급격히 증가했다. 이에 문 정부의 부동산 규제 정책이 부동산 시장의 정상 기능을 망가뜨려 집값 상승을 더욱 부추겼다는 비판이 제기됐다. 하지만 단순히 정책 실패로만 집값 상승 요인으로 볼 수 없다는 시각이 나오는 이유는 문 정부 집권 당시가 코로나19 사태를 극복하기 위해 세계적으로 유동성이 늘었던 시기였기 때문이다. 이에 더해 주택 공급 부족 등이 맞물리며 집값은 크게 상승했다.     문제는 코로나19 기간 초저금리 영향으로 가격이 치솟았던 글로벌 부동산 시장이 각국 중앙은행의 강도 높은 긴축 정책으로 '거품 붕괴' 위험에 직면했다는 점이다. 전 세계 주요 부동산 가격이 펀더멘털(경제기초) 대비 과하게 올랐다는 평가가 나온다.     블룸버그 산하 경제연구 기관인 블룸버그이코노믹스에 따르면 경제협력개발기구(OECD)와 국제결제은행(BIS)의 자료를 토대로 주요 30개국의 올해 1분기 집값을 조사한 결과 임대료 대비 주택가격(price-to-rent) 비율과 소득 대비 주택가격(price-to-income) 비율 등 현 시점의 각종 지표가 2008년 글로벌 금융위기 당시 보다 더 높은 것으로 나타났다. 작년 6월 블룸버그 통신이 발표한 주택버블 순위 1위는 뉴질랜드, 2위가 캐나다, 3위가 스웨덴, 4위가 노르웨이, 5위가 영국이었다. 한국은 19위였다.     시장에서는 우크라이나 전쟁 장기화, 글로벌 공급망 붕괴, 인플레이션 등의 영향으로 주택 거품 붕괴를 우려하고 있다. 경제 불확실성 속에 전세계 중앙은행들이 금리를 빠르게 인상함에 따라 치솟는 차입 비용에 매수자들의 자금 조달이 한계에 다달았다는 분석에서다.   실제 올해 들어 전 세계 부동산 시장은 크게 흔들리는 모습을 보이고 있다. 블룸버그 통신이 지난해 주택버블 1위국가로 꼽은 뉴질랜드는 최근 3달간 전국 기준으로 3.5% 하락했다. 뉴질랜드의 집값은 2019년 12.3%, 2020년 19.3%, 2021년 21.5% 치솟은 바 있다. 끝없이 치솟던 캐나다 집값도 하락세로 돌아섰다. 캐나다부동산협회(CREA)에 따르면 4월 전국 평균 거래가격은 전달에 비해 6.3% 하락했다. 블룸버그 통신의 주택버블 순위에서 3위를 기록한 스웨덴도 집값이 하락세로 전환한 것으로 나타났다.     특히 캐나다와 뉴질랜드는 만성적인 주택공급 부족과 해외 이민 수요가 많아 집값이 절대 떨어지지 않는다는 인식이 강했다. 하지만 해당 국가의 중앙은행이 금리인상을 단행 한 것이 주요 요인으로 작용하며 부동산 불패 신화도 맥없이 무너졌다. 캐나다은행은 올해만 기준금리를 1.5%까지 세 차례 인상했고, 추가 인상도 예고했다. 집값 거품 1위로 꼽힌 뉴질랜드도 지난해 10월부터 금리를 세 번 올렸다.   주요 국가들의 긴축 행보는 더욱 빨라지고 있다. 미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed·연준)가 기준금리를 한 번에 0.75%포인트 인상('자이언트 스텝')하며 통화긴축에 속도를 내자 우리나라를 비롯한 신흥국들도 뒤따라 금리 인상 행렬에 나서고 있다.     ━   경기·금융 사이클 동시 하락 충   일부 전문가들은 글로벌 긴축정책이 동시 다발적으로 이뤄지면 부동산 가격 하락 가능성이 더욱 커질 것으로 보고 있다. 불룸버그 이코노믹스의 니라즈 샤 이코노미스트는 “글로벌 긴축정책이 동시에 이뤄지면 가격이 급락할 위험은 분명히 더 크다”면서 “차입비용이 커지면서 부동산 시장이 중대한 시험대에 직면하게 됐다”고 말했다.     우리나라 집값도 버블 붕괴 우려에서 예외가 될 수 없다. 스탠다드앤푸어스(S&P)는 명목GDP 대신 가계신용 위험, 가계부채 증가율, 집값 상승 속도 등을 근거로의 아시아에서는 한국의 집값이 취약하다고 분석했다.   실제 이러한 지표는 현실화 되고 있다. 국토연구원 UBS 글로벌 버블지수를 활용해 지난해 1분기 국내 17개 시도의 버블지수를 분석한 결과, 대전·경기·세종 등에서 버블 위험이 감지됐다고 밝혔다. 몇 년 간 집값 고공행진을 이어가던 해당 지역들은 최근 금리인상 등으로 인한 거래절벽이 이어지며 집값 하락세가 뚜렷해지고 있다.     해당지역 뿐 아니라 올해 하반기 전국의 집값이 하락 전환되며 주택시장이 변곡점을 맞을 것이라는 전망도 나왔다. 한국건설산업연구원은 27일 서울 강남구 건설회관에서 열린 '2022년 하반기 건설·부동산 경기전망 세미나'에서 올해 하반기 경제 상황 악화로 집값이 0.7% 떨어질 것으로 예상했다.   문제는 자산가격 침체가 경기침체를 불러올 수 있다는 점이다. 스탠다드앤푸어스(S&P)는 주요국 금리 인상이 가속화되면 자산 가격의 급격한 조정이 나타나고, 이는 소비 심리를 위축시켜 경기침체로 이어질 수 있다고 봤다.   금리가 올라가면 부채에 대한 이자 상환이 늘어나 소비까지 위축시킬 수 있기 때문이다. 우리나라 역시 가계 부채 부담이 만만치 않다. 국제금융협회(IIF)가 발표한 세계 부채보고서에 따르면 올해 1분기 세계 36개국의 GDP 대비 가계 부채 비율은 한국이 104.3%로 가장 높았다.   일본 투자은행(IB) 노무라홀딩스의 롭 서브바라만 이코노미스트는 “지난 10여년 간 양적완화(QE)가 주택 시장의 거품을 일으켰다”며 “경기와 금융 사이클이 동시에 하락해 경기침체가 장기화될 수 있다”고 설명했다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr유동성 붕괴 글로벌 집값 집값 상승 글로벌 부동산

2022-07-01

윤정부 부동산 정책 박근혜정부와 닮은꼴? [빚내서 집사라 시즌2 ②]

      6월 21일 열린 부동산 관계 장관회의에서 드러난 새 정부 정책은 규제 완화에 중점을 둔 모양새다. 이전 정권 시절 규제 일변도였던 정책 흐름이 다시 박근혜 정부 때로 회귀하는 것이 아니냐는 목소리가 나온다. 세제 완화와 대출 풀기, 그리고 도심공급이라는 큰 틀에서 박근혜 정부 초~중기 정책과 유사성이 보이기 때문이다.     이 같은 규제 완화 흐름은 지난 5년간 집값과 전셋값 동반 급등, 서울 주택공급 부족 같은 부작용을 불러온 문재인 정부와 눈에 띄게 차별화된다는 점에서 예상 가능한 부분이었다.       그러나 일각에선 현 정부가 “빚내서 집 사라는 거냐”며 볼멘소리를 듣던 박근혜 정권 기조를 따르는 것에 대해 우려하는 시선도 존재한다. 당장 집값 상승률이 꺾이며 주택 시장이 잠시나마 안정을 찾은 가운데 ‘건설 경기 띄우기’, ‘신속한 공급’에 집중하다 집값이 다시 뛰거나 갭투자를 양산하는 등 시장이 왜곡될 수 있다는 지적이다.       ━   윤석열 정책=‘온건한 박근혜’ 정책     윤석열 정부는 임기 시작 한 달 만에 ‘3분기 추진 부동산 정상화 과제’를 통해 양도세 비과세 요건 완화 및 취득세 중과 배제기한 확대, 생애최초주택에 한해 LTV 한도 상향 등 광범위한 규제 완화 정책을 발표했다. 이 같은 규제 완화가 주로 일시적 1가구 2주택, 무주택자를 대상으로 해 “큰 변화가 없다”는 비판도 나오지만, 공정시장가액 조정 및 3분기 나올 ‘종합부동산세 개편 방안’ 등 보유세 완화책은 결국 다주택자에게도 혜택으로 작용할 전망이다.         박근혜 정부 역시 임기 첫해를 맞은 2013년 4·1대책과 뒤이은 8.28 전·월세 대책을 통해 대표적 부동산 거래세인 양도소득세와 취득세 완화 혜택을 다주택자에게까지 적용했다. 당시 정부는 주택담보대출 담보인정비율(LTV)을 70%로 확대하고 금리를 낮춰주는 등 대출 측면에서도 과감한 행보를 이어갔다.     주택공급 측면에선 무엇보다 두 정부 모두 재건축·재개발 등 도시정비사업을 활성화한다는 공통점이 있다. 문재인 정부가 서울 집값 상승을 우려해 분양가 통제, 안전진단 강화 같은 대책을 통해 정비사업 진행을 억누르고 수도권 택지개발에 집중한 것과 대조된다. 실수요자들이 선호하는 핵심입지에 공급을 늘리겠다는 의도다. 이에 따라 박근혜 정부 당시 폐지됐던 민간주택에 대한 분양가상한제는 전 정권 때 부활했다가, 현 정권에서 결국 또다시 개편 또는 폐지 수순을 밟을 것으로 보인다.         ━   실현되기 힘든 부동산 ‘골디락스’의 꿈     유사한 대책은 유사한 문제의식에서 출발한다. 박근혜 정부 당시 정책 뼈대는 최경환 경제부총리를 중심으로 침체된 경기를 부양하려는 일명 ‘초이노믹스’에서 출발했다. 금융위기 이후 꺾인 매수심리와 건설투자로 인해 국내 GDP 15%를 차지하는 건설업 경기가 회복되지 못하고 있었기 때문이다. 조용한 매매시장에 비해 서민 주거의 바탕인 전세 시장이 꿈틀거리고 있었던 것 또한 문제였다. 결국 이때 정책 의도는 주택 매수인에게 각종 혜택을 줌으로써 임차수요를 매매수요로 전환하고 주택시장을 활성화해 공급을 늘리려는 데 있었다.     최근 국내외 상황 역시 불경기 신호를 보내고 있다. 올해 1분기 GDP 성장률이 0%대에 그치자, 한국은행은 7년 만에 최저치를 기록한 건설투자 등 ‘건설업 부진’을 가장 큰 원인으로 지목했다. 이 같은 상황에서 정부는 올해 들어 조정기를 맞은 매매시장에 비해 오는 8월 ‘임대차3법(계약갱신청구권제·전·월세상한제·전·월세신고제)’ 시행 2년을 맞아 급등할 수 있는 전세 시장에 대해 우려하고 있다.   문제는 당분간 잠잠했던 집값이 또다시 상승국면에 진입할 수 있다는 것이다. 박근혜 정부도 정권 후반기에 이르러 양적 완화로 인한 유동성이 부동산 시장에 집중되며 아파트 시세가 상승세를 타자 ‘가계부채 대책’, ‘주택시장 관리방안’ 등을 내놓으며 규제의 고삐를 당겼다. 저금리와 규제 완화, 높은 전세가율로 인해 갭투자가 양산된 것도 이때부터다. 너무 차갑지도, 너무 뜨겁지도 않은 부동산 시장의 ‘골디락스(Goldilocks)’를 찾기는 이토록 어려웠다.     윤석열 정부 앞에는 더욱 험난한 상황이 예고돼 있다. 자재비 급등을 비롯한 글로벌 물가상승 현상이 경기침체 속에서도 주택가격을 끌어올릴 가능성이 충분하기 때문이다. 6월 15일 열린 ‘새 정부의 주택시장 정상화를 위한  정책방향과 추진전략 토론회’에선 주택산업연구원이 “내후년부터 코로나와 우크라이나 전쟁의 여파가 대부분 정리되고, 미국의 테이퍼링 마무리와 대선 등으로 세계경기와 국내 경기가 본격적으로 회복될 가능성이 크다”면서 2024년부터 집값의 상승전환을 전망하기도 했다.     함영진 직방 데이터 랩장은 “윤석열 정부의 분양가 제도운용 합리화는 서울 등 도심의 공급절벽 문제를 일부 해결할 수 있을 전망이지만, 도심 및 구도시 알짜 정비사업지 일반분양 물량은 분양가 상승 등 수분양자 부담 증가로 연결될 수 있다”면서 “물가에 연동될 수밖에 없는 건자재 가격 상승에 기본형 건축비 상향이 높은 분양가로 연결된다면 서울 등 신축이 부족한 주요지역의 재고아파트가 매매가의 지지대 역할을 하게 되면서 공급으로 인한 큰 폭의 가격 조정을 기대하기는 제한적일 것”이고 분석했다.  민보름 기자 brmin@edaily.co.kr박근혜 부동산 정부 정책 정책 윤석열 윤석열 정책

2022-07-01

부동산 디지털화 ‘퍼스트 펭귄’에 금융권 1000억 투자 세례

    종합 프롭테크(Property+Technology 부동산기술)를 표방하는 직방이 KDB산업은행·IMM인베스트먼트·하나금융투자로부터 총 1000억원의 투자를 유치했다.     직방이 대규모 투자를 유치한 건 지난 2019년 이후 3년 만이다. 투자자들은 직방의 성장성과 잠재력에 점수를 줘 기업가치를 약 2조5000억원 규모로 평가했다. 투자자들은 특히 부동산 매물 정보를 제공하면서 3차원입체(3D)·가상현실(VR)·인공지능(AI)·빅데이터 등의 기술력을 적극 활용해 부동산 시장을 혁신해온 직방의 도전을 높이 평가했다.     직방은 현재 디지털 트윈 기술을 접목한 ‘3D 단지 투어’ 서비스를 전국 아파트 단지 99%에 제공하고 있다. 청약 시점엔 입주자모집공고 발표 24시간 안에 서비스를 개시해 미래에 지어질 아파트의 일조권과 동·호수별 전망을 확인할 수 있도록 해 소비자 신뢰를 높이고 있다.     직방은 저탄소 녹색성장에도 기여하고 있다. 견본주택을 온라인 상에 구현한 모바일 모델하우스를 선보임으로써 다량의 건축 폐기물을 배출하는 가설 건축물의 취약점을 개선하고, 분양 현장과 분양 정보를 소비자에게 생생하게 전달하는 디지털 비즈니스를 구축해 주목을 받고 있다.    투자자들이 특히 직방이 신사업 분야를 개척하는데 있어 적극적인 행보를 보인 점에 높은 점수를 줬다. 직방은 최근 자체 개발한 가상 오피스 플랫폼 ‘Soma’를 선보이고, 삼성SDS 홈 사물인터넷(IoT) 부문 인수를 통한 스마트홈 비전을 제시해 부동산 시장의 퍼스트 펭귄으로 활약하고 있다.     직방 측은 “직방의 신사업 비전에 공감한 KDB산업은행과 신영증권이 삼성SDS 홈 IoT 사업부문 인수를 지원하기 위해 최대 600억원의 대출 공동주선도 추진 중”이라고 밝혔다. 이와 함께 “이번에 확보하게 되는 투자금과 대출금을 서비스 고도화와 신사업 분야에 투자해 소비자가 집을 구하는 것부터 주택 정보, 주택 관리, 주거 등을 아우르는 종합 프롭테크 기업으로 도약할 계획”이라고 설명했다.     안성우 직방 대표는 "이번 투자 유치는 세계 경기 침체, 금리 인상 등에 따른 투자 한파 속에서 부동산 산업 발전과 주거 환경 혁신을 위한 값진 동력이 될 것”이라며 “삼성SDS 홈IoT 사업부문 인수를 마치는 올 하반기엔 경쟁력 있는 하드웨어를 기반으로 스마트홈 비전을 실현할 시너지를 내는 데 주력하겠다"고 전했다.     박정식 기자 tango@edaily.co.kr삼성 디지털화 technology 부동산기술 퍼스트 펭귄 부동산 시장

2022-06-30

올해 외국인 임대인 전월세 계약 최다…중국인 집주인 늘어

      외국인이 집주인인 임대차 계약이 급증하고 있다. 이 같은 사례는 서울 등 수도권 지역에 집중되었으며 국내에 주택을 취득하는 외국인 중에선 중국인 임대인 비중이 가장 높았다.     26일 법원 등기정보광장이 발표한 집계에 따르면 지난달 확정일자를 받은 외국인 임대인의 임대차 계약은 총 2362건으로 나타났다. 이는 사상 최고였던 지난 4월 1554건보다 51.9% 증가한 수치로 집계 이래 처음으로 2000건을 돌파했다.     외국인이 집주인인 임대차 가구의 절반가량은 수도권에 위치하고 있었다. 건수로 따지면 서울에서 619건, 경기 548건, 인천 85건 순으로 많았다.     전체 임대차 건수에서 외국인이 임대인인 비중은 1%보다 낮은 수준이지만 지난해와 비교하면 증가세는 더욱 두드러진다. 올해 초부터 지난달까지 외국인이 집주인인 임대차 계약은 총 8048건이며 이는 지난해 같은 기간 4719건을 기록한 것보다 70.5% 늘은 수준이다.     이 같은 추세는 외국인이 국내 주택을 취득하는 사례가 늘면서 앞으로 더욱 눈에 띌 것으로 예상된다. 특히 중국인의 매수세가 강한 모양새다. 윤석열 대통령의 대선후보 공약집에 따르면 지난해 외국인 아파트 취득 건수가 2010년보다 5배 증가한 가운데 중국인 취득 건수는 27배로 급증했다.     국적별로 보면 지난해 외국인 취득 건수 중 60.3%가 중국인이 매수한 사례였고 그 뒤를 미국(18.1%)과 캐나다(9.2%)이 이었다.     실제 정부가 관계부처와 함께 투기성 부동산 거래에 대해 합동 단속한 결과 8살 중국인 어린이가 경기도 아파트를 매수한 사례와 중국인 유학생이 인천에 빌라 2채를 사들여 월세 90만원을 받는 사례 등이 적발됐다. 40대 미국인이 수도권과 충청권에 주택 25채를 보유한 사례도 있었다.     외국인이 부동산을 거래할 때는 내국인과 달리 자국 금융기관을 통해 자금을 조달하는 데다 다주택자 확인 또한 어려운 상태다. 따라서 국내주택 구입 시 적용되는 대출제한을 피해가는 한편 취득세 및 양도소득세 중과 대상에서 빠지는 등 투기에 대한 규제가 제대로 작동하지 않는다는 비판이 제기됐다.     이에 정부는 특정지역을 외국인 부동산 거래허가구역을 지정하거나 국내에 거주하지 않는 외국인에 대해 자금조달계획서 제출을 의무화하는 방안 등을 도입하기 위한 검토작업에 착수한 상태다.   민보름 기자 brmin@edaily.co.kr중국 임대인 외국인 임대인 임대인 전월세 외국인 부동산

2022-06-26

[6·21 부동산대책] 금리 인상 전망에 거래절벽 해소 '역부족'

      정부가 주택 공급을 늘리고, 서민 주거 부담 완화라는 두 마리 토끼를 잡기 위해 ‘부동산 규제 완화’ 카드를 꺼냈다. 하지만 이러한 부동산 규제 완화에도 미국의 ‘자이언트 스텝’으로 인한 금리 인상 전망으로 촉발될 거래절벽은 해소되지 않을 것이란 전망이 지배적이다.   국토교통부는 21일 '부동산 정책 정상화 과제'의 일환으로 6·21 부동산 대책을 발표했다. 핵심은 규제 완화로 서민의 주거부담을 줄이고, 민간 공급을 확대하겠다는 것이다.   서민의 주거부담 완화를 위해서는 취득세 면제와 부동산 대출 확대 카드를 제시했다. 생애 최초 주택 구입자 누구라도 주택가격과 연 소득에 제한 없이 취득세 감면 혜택을 주기로 했다. 다만 고가 주택에 대한 과도한 혜택을 막기 위해 감면 한도는 현행 제도하에서 받을 수 있는 최대 감면액인 200만원으로 제한된다.   또한 생애 최초 주택 구매 시 주택담보대출비율(LTV)을 지역, 주택 가격, 소득에 상관없이 현재 60∼70% 수준에서 80%까지 완화한다. 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계가 오는 7월부터 시행됨에 따라 LTV 완화는 의미 없다는 지적에 대한 대책도 내놨다. 7월부터 신용대출의 연 소득 범위 내 제한이 폐지되고, 긴급생계용도 주택담보대출을 1억원 한도로 DSR에서 배제했던 것을 확대하는 방안이 추진된다.   이 밖에도 보금자리론에 청년 및 신혼부부 대상으로 50년 만기 모기지가 8월부터 도입될 예정이다. 아울러 규제지역에서 주택 구입 목적으로 주택담보대출을 받을 경우 기존주택 처분 의무 기한이 기존 6개월에서 2년까지 늘어난다.     ━   '자이언트 스텝'에 부동산 거래절벽 심화된다     각종 부동산 규제 완화에도 심화된 거래절벽을 해소하기에는 역부족이라는 평가다. 금리 인상에 대한 우려가 깊어서다. 미국 연방준비제도(Fed·연준)가 지난 16일 0.75%포인트 금리를 인상하는 ‘자이언트 스텝’을 단행하면서 금리가 더욱 높이 오를 것이란 전망이 나온다.   금융권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리은행의 주택담보대출(주담대) 혼합형(고정형) 금리는 지난 17일 기준으로 연 4.330∼7.140% 수준이다. 작년 말 3.600∼4.978%와 비교하면 올해 들어서만 6개월 사이에 상단이 2% 넘게 뛰었다.   미국의 금리 인상으로 한국과 미국의 기준금리가 1.75%로 동일해 지면서 한국의 기준금리 인상이 현실화될 것이라는 예측이 우세해 지고 있다. 이에 따라 주담대 금리 8%도 멀지 않은 것으로 보인다. 8%대 주택담보대출 금리는 2008년 금융위기 이후 처음이다.   금리 인상으로 인해 서민 이자 부담이 늘어나자 부동산 거래 절벽에 심화되고 있다. 서울부동산정보광장 통계에 따르면 지난달 아파트 매매는 1635건으로 집계됐다. 전년 같은 달 4901건에 비해 약 66% 하락했다. 21일 기준 6월의 아파트 매매 거래량 또한 340건에 불과했다. 지난해 6월 서울 아파트 매매거래량은 3943건에 10%도 못 미치는 건수다.   이번 규제 완화 대책에 대해 전문가는 금리 부담으로 인한 부동산 거래 절벽 해소에는 한계가 있다고 지적했다. 규제 완화의 초점이 생애 최초 주택 구매자에 한정돼 있기 때문이다.   서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 “앞으로 거래절벽 현상은 지속될 것”이라며 “다주택자에 대한 규제 완화가 실질적으로 이뤄지지 않았기 때문”이라고 설명했다. 김두현 기자 wannaDo@edaily.co.kr미국 금리인상 기준금리 인상 부동산 규제 부동산 거래절벽

2022-06-21

[6·21 부동산대책] “임대료 5% 이내 올리면 양도세 비과세…실거주 2년 면제”

      윤석열 정부의 첫 임대차 시장 안정 방안이 나왔다. 당장 임대차3법 폐지보다는 임차인에 대한 지원을 강화하고 임대인에 대한 인센티브를 확대하는 등의 보완책을 제시했다.     추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 “임대료를 자발적으로 5% 이내로 인상하는 임대인(상생 임대인)에 대해서는 1세대 1주택 양도세 비과세 및 장기 보유특별공제에 필요한 2년 거주요건을 완전히 면제하겠다"고 21일 말했다.     추 부총리는 이날 정부서울청사에서 '제1차 부동산관계장관회의'를 주재하고 “정부는 세제, 금융 지원과 공급 확대 등을 통해 하반기 임대차시장 불안 요인에 선제 대응하고자 한다”며 이 같이 밝혔다.   그는 “새 정부의 부동산 시장 정상화 노력과 금리인상 기조 등으로 최근 수도권을 포함한 전국 주택 매매·임대차시장은 안정세를 유지하고 있지만 단기적으로는 임대차시장에 일부 불안요인이 있다”며 “올해 8월부터 2년 전 임대차 2법에 따라 임대료를 5% 이하로 인상한 전세계약들이 순차적으로 만료되고, 가을철 계절 수요도 중첩됨에 따라 이사를 앞둔 임차인 부담이 가중될 우려가 있다”고 현 상황을 진단했다.     그러면서 추 부총리는 “정부는 세제, 금융 지원과 공급 확대 등을 통해 하반기 임대차시장 불안 요인에 선제 대응하고자 하는 것”이라고 말했다.   정부는 우선 하반기 계약 갱신이 만료되는 임차인에 대한 지원을 강화한다. 추 부총리는 “갱신계약이 만료되는 서민 임차인에 대해선 지난 4년간 전세가격 상승폭을 고려해 버팀목 전세대출의 보증금과 대출한도를 확대 지원하겠다”고 설명했다.     이어 “전월세 임차인 주거부담 완화를 위해 월세 세액공제율을 최대 12%에서 최대 15%로 상향 조정한다”며 “전세 및 월세보증금 대출 원리금 상환액에 대한 소득공제 한도를 연 300만원에서 400만원으로 확대하겠다”고 했다.     임대매물 공급 확대도 유도한다. 추 부총리는 “규제 지역 내 주택담보대출의 경우 기존주택 처분기한을 6개월에서 2년으로 완화하고 신규주택 전입 의무를 폐지해 주택구입 과정에서의 기존 임차인 퇴거 방지 및 임대매물 확대를 유도한다”며 “분양가상한제 실거주 의무요건을 기존 '최초 입주가능일'부터가 아닌, '해당 주택의 양도·상속·증여 이전'까지로 변경해 신축 아파트의 전·월세 공급이 확대되도록 하겠다”고 강조했다.   다주택자도 1주택자 전환시 상생임대인 인센티브가 적용된다. 방기선 기획재정부 1차관은 이날 “이제는 상생 임대계약 체결 시점에는 다주택자더라도 상생임대계약 후 양도 직전까지 1세대 1주택자로 전환한다면 양도세 실거주 요건 면제를 차별 없이 동일하게 적용하겠다”고 말했다.     그러면서 “이렇게 되면 갱신만료 임차인은 신규 계약 체결 과정에서의 가격 상승 부담이 완화된다”며 “임대인이 양도세 실거주 요건 충족을 위해 불필요하게 자가로 이주하고 이어서 임차인이 퇴거할 수밖에 없는 불가피한 상황을 방지할 수 있다”고 설명했다.   임대차 시장 외에 민간 건설임대 촉진 방안도 나왔다. 추 부총리는 “그간 주택가격 상승요인을 반영해 임대주택 양도시 법인세 추가 과세(20%) 면제를 위한 주택가액 요건을 6억원에서 9억원으로 완화해 서울·수도권 임대주택공급을 촉진한다”며 “10년 이상 임대한 건설임대주택에 대한 양도세 장기보유 특별공제 특례시한을 올해 말에서 2024년 말까지 연장한다”고 설명했다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr임대료 양도세 하반기 임대차시장 1주택 양도세 부동산 시장

2022-06-21

"이자 부담"…월평균 생애 최초 부동산 매수자 '역대 최저'

      월평균 생애 최초 부동산 매수자가 올해 들어 역대 최저치인 것으로 나타났다.   20일 직방이 대법원등기정보광장 통계를 분석한 결과에 따르면 올해 들어 지난달까지 전국 부동산 생애 최초 매수자는 월평균 3만8749명으로 집계됐다. 이는 2010년 관련 통계가 공개되기 시작한 이래 최저치다. 또한 월평균 부동산 생애 최초 매수자가 4만명을 밑도는 것도 이번이 처음이다.   올해 들어 전체 부동산 매수자 가운데 생애 최초 부동산 매수자가 차지하는 비중도 23.9%로 2017년 23.6%를 기록한 데 이어 두 번째로 낮았다. 연령별로는 전국에서 모든 연령대가 전년 월평균 매수자 수보다 감소했다. 특히 39세 이하는 2022년 월평균 1만9480명이 매수하면서 2010년 통계 집계 이래 처음으로 2만명을 밑돌았다. 비중도 50.3%로 최저치를 기록했다.   서울의 생애 최초 부동산 매수자는 올해 들어 월평균 4389명으로, 역시 통계 집계 이후 역대 최소를 기록했다.     이 같은 현상은 고강도 대출 규제의 영향을 받은 것으로 분석된다. 이와 함께 금리 인상과 인플레이션(물가상승) 등으로 부동산 거래 시장이 급격히 침체되고 있는 것으로 원인으로 지목된다.   직방은 “생애 최초 부동산 매수자의 감소는 자산에서 부동산 비중이 높은 국내 가계자산의 특성상 대출규제의 강화가 원인 중 하나로 작용했다”고 설명했다.   그러면서 “앞으로 생애 최초 주택 구매자의 경우 이전에 비해 완화된 대출 환경이 형성되는 부분은 부동산시장 진입의 장벽을 낮출 것으로 기대된다”면서도 “금리 인상으로 인한 금융비용 부담이 더 커질 것으로 전망돼 정부의 대출 확대를 적극적으로 활용하기에는 부담스러운 상황”이라고 진단했다. 김두현 기자 wannaDo@edaily.co.kr부동산 매수자 부동산 매수자 부동산시장 진입 부동산 비중

2022-06-20

부동산 중개수수료 외 컨설팅 비용, 내야 할까? [임상영 부동산 법률토크]

      저는 서울에 건물을 한 채를 가지고 있었습니다. 그런데 건물에 설정된 근저당권의 피담보채무를 갚지 못해 경매절차에 들어가게 됐습니다. 일단 경매절차를 최대한 미루고 좋은 가격에 건물을 처분하기 위해 부동산 컨설팅 업체와 중개수수료 1억원, 컨설팅 비용 2억원을 지급하기로 하는 계약을 맺었습니다. 이후 컨설팅 업체의 중개를 통해 건물을 15억원에 매도했습니다. 하지만 아무리 생각해도 컨설팅 업체로부터 중개 이상의 서비스를 제공받지 않은 것 같습니다. 컨설팅 업체에 중개수수료와 컨설팅 비용 전액을 지급해야만 할까요?     부동산 중개수수료는 법이 정한 기준에 따라 설정된 한도를 초과할 수 없고, 공인중개사가 이러한 한도를 초과하는 금액을 받는다면 1년 이하의 징역 또는 1000만원  이하의 벌금에 처해질 수 있습니다(공인중개사법 제49조 제1항 10호, 제33조 제1항 3호). 반면 부동산 컨설팅 수수료에는 이러한 제한이 없는데, 그렇다 보니 수수료를 많이 받기 위해 부동산 컨설팅 계약을 맺는 경우가 발생합니다.   이 같은 컨설팅이 공인중개사법상 중개행위에 해당하는지 여부는 중개업자의 주관적 의사가 아닌 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를위한 행위라고 인정되는지에 따라 판단하게 되는데요(대법원 2014. 7.10. 선고 2012다42154 판결). 법원은 부동산 중개행위가 부동산 컨설팅 행위에 부수해 이루어졌다고 해서 이를 공인중개사법 소정의 중개업에 해당하지 않는다고 볼 것은 아니(대법원 2007 1. 11. 선고 2006도7594 판결)라면서 법정 한도를 초과하는 수수료를 받은 공인중개사에게 유죄를 선고한 바 있습니다. 이 같은 행위가 공인중개사법의 입법취지를 훼손하고 위법에서 정한 규제와 처벌을 회피하려는 의도가 있어 그 죄질이 가볍지 않다고 판단한 것이죠.     질문자와 유사하게 경매절차를 피하기 위해 계약을 맺은 사례에서도 대법원은 “컨설팅 업체가 매수인과 매각가액을 조율한 것은 전형적인 부동산 중개행위에 해당하고, 컨설팅 업체가 매도인의 채무를 대납하고 경매를 정지시킨 행위 등도 부동산 중개의 부수적인 행위로 볼 수 있으며, 임대수익을 분석해주고 세무상담을 해 준 내용도 부동산의 일반적인 현황이나 간단한 세무상식에 불과해 컨설팅 업체가 부동산 중개와 별개인 권리분석이나 세무상담에 관한 컨설팅 용역을 제공했다고 보기 어렵다”면서 매도인이 법정 중개수수료 상한을 초과하여 컨설팅 업체에 지급한 수수료는 부당이득으로 반환해야 한다고 판단했습니다(대법원 2016. 6. 23. 선고 2016다206505 판결).   법정 한도를 초과하는 부동산 중개수수료를 받지 못하도록 한 공인중개사법 규정들은 중개수수료 약정 중 소정의 한도를 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당한다고 봐야 합니다. 따라서 부동산중개업법 관련 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효인데요(대법원 2007. 12. 20. 선고2005다32159 전원합의체 판결). 질문자께서 중개 이외의 서비스를 제공받지 못했다면 법정 중개수수료만 지급하시면 되기 때문에 그 한도를 초과하는 수수료에 관해서는 지급하지 않아도 되고, 이미 지급하였다면 부당이득반환을 청구해볼 수 있겠습니다.   ※필자는 변호사로 활동하고 있다. 현대건설 재경본부에서 건설·부동산 관련 지식과 경험을 쌓았으며 부산고등법원(창원) 재판연구원, 법무법인 바른 소속 변호사로 일했다.  임상영 변호사임상영 부동산 법률토크 중개수수료 부동산 부동산 중개수수료 부동산 컨설팅 법정 중개수수료 1640호(20220620)

2022-06-18

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