이코노미스트 - 세상을 올바르게 세상을 따뜻하게 - 이코노미스트

Home > >

요즘 흥하는 신탁방식 부동산개발, 계약내용 중요한 이유 [임상영 부동산 법률토크]

      부동산개발사업을 시행함에 있어 자금조달은 매우 중요합니다. 금융기관으로부터 부동산 프로젝트 파이낸싱 대출(이하 ‘부동산PF 대출’)을 받을 수 있느냐에 따라 해당 개발사업의 진행 여부가 결정되는 것이죠. 부동산PF 대출은 개발사업 초기에 이루어지는데, 이때는 대출을 위한 충분한 담보가 존재하지 않기 때문에 부동산PF 대출을 해주려는 대주(돈 빌려주는 사람 또는 기관)는 해당 개발사업의 진행 과정에서 발생하는 현금흐름이나 장래의 가치 등을 보고 대출 실행을 결정할 수밖에 없습니다. 이런 이유로 부동산PF 대출을 실행할 때는 사업부지에 대한 선순위 담보권 확보는 물론 개발사업의 안정적 추진과 개발사업으로 완성될 부동산에 대한 권리 확보가 중요합니다.     이 같은 상황에서 최근 신탁방식 부동산개발사업이 주목을 받고 있습니다. 요즘 대부분의 부동산개발사업은 신탁방식으로 진행되며 재개발·재건축 등 다수의 도시정비사업 역시 신탁방식 활용을 적극 검토하고 있는데요. 신탁방식을 통해 시행사(위탁자)가 신탁회사(수탁자)에게 부동산개발사업을 목적으로 사업부지를 신탁함으로써 신탁회사로 하여금 사업을 추진하게 하면 보다 투명하고 안정적인 진행을 기대할 수 있습니다.     무엇보다 신탁방식에 따라 부동산PF 대출을 해준 대주는 신탁부동산의 환가대금(환산한 가치)에서 채권을 선순위로 변제받을 권리를 보장받는 동시에 시행사(위탁자)의 다른 채권자들에 의해 사업부지에 대한 집행이 개시되어 사업이 중단되는 위험을 방지할 수 있습니다. 또 당사자가 합의한 다양한 방식으로 신속하게 신탁부동산을 현금화해 자신의 채권 변제에 충당할 수 있는 장점이 있어 대주 입장에서 신탁방식 부동산개발사업은 위험도가 낮은 편입니다. ​ 또한 신탁법은 “위탁자와 수탁자 간의 계약, 위탁자의 유언, 위탁자의 선언 등에 의하여 신탁이 설정될 수 있다(신탁법 제3조 제1항)”고 규정하고 있는데요. 실제 부동산개발사업에서는 신탁의 목적, 신탁부동산의 관리, 처분 운용 방식, 이에 따른 수탁자의 권한 행사 범위, 수익권의 내용 및 행사방법에 이르기까지 신탁과 관계된 대부분의 권리관계가 모두 위탁자와 수탁자 간 신탁계약에 의해 결정됩니다.   그리고 신탁계약 체결 후 신탁등기가 완료되어 신탁부동산이 수탁자에게 이전되면, 신탁부동산의 소유권은 대내외적으로 수탁자에게 완전히 귀속된다고 봅니다. 대외적으로 수탁자의 소유이지만 대내적으로는 여전히 소유권이 신탁자에게 있다고 보는 부동산 명의신탁과는 다른 부분이죠. 이처럼 신탁법에 의한 신탁은 신탁재산의 소유권을 수탁자에게 완전히 이전하는 행위이기 때문에, 신탁계약을 체결한 위탁자와 수탁자의 내부관계에서도 수탁자가 신탁재산의 소유권을 온전히 취득하게 됨으로써 위탁자는 수탁자에 대하여 자신이 신탁부동산의 소유자라고 주장하거나 그에 따른 권리를 행사할 수 없습니다.     다만 신탁계약에 따라 사업부지를 담보신탁한 후 추진하는 부동산개발사업에서 위탁자인 시행사는 해당 부지를 이용해 건물을 신축하는 방식으로 신탁부동산을 이용할 수 있습니다. 그러나 이렇게 위탁자인 시행사가 신탁의 대상이 된 사업부지나 건물을 사실상 관리·이용하고 있다고 하더라도 그 권리는 신탁계약이 정한 채권적 권리에 불과해서 신탁계약에 따라 사후적으로 소멸할 수 있다는 점을 유념해야 합니다.   한편 신탁법 제22조 제1항 본문은 “신탁재산에 대해서는 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분 또는 국세 등 체납처분을 할 수 없다”고 하고 있습니다. 즉, 앞서 본 것처럼 신탁을 통해 수탁자 앞으로 소유권이전등기가 이루어지면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 이전되어 과거의 소유자인 위탁자의 채권자는 더 이상 신탁재산을 집행의 대상으로 삼을 수 없습니다.     이 조항에선 신탁재산을 압류나 강제집행 금지 재산으로 규정했다기 보다 신탁이 되면 그 소유권 변동으로 인해 위탁자의 채권자가 더 이상 신탁재산에 대한 강제집행 등을 할 수 없다는 점을 확인한 것으로 봐야 합니다. 같은 항 단서를 보면 “다만, 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우에는 그러하지 아니하다”며 예외를 설정하고 있습니다. 여기서 '신탁 전의 원인으로 발생한 권리에 기한 경우'란 신탁 전에 이미 신탁부동산에 저당권이 설정된 경우 등 신탁재산 그 자체를 목적으로 하는 채권이 발생되었을 때를 의미합니다(대법원 1987. 5. 12. 선고 86다545, 86다카2876 판결). 이 같은 사례에서 신탁 전에 압류 등의 등기를 통해 대항력을 갖춘 위탁자의 채권자는 여전히 신탁재산에 대해 강제집행 등을 할 수 있는 반면, 저당권을 설정하지 않은 금전채권만으로는 신탁재산에 대해 보전처분 등의 조치를 할 수 없습니다.   또 위 조항에서 ‘신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기인한 경우’는 부동산개발 과정에서 신탁사무를 처리하는 수탁자와 공사도급계약이나 분양계약 등을 체결한 제3자가 수탁자에 대해 계약의 이행을 구하는 판결을 받은 것과 같은 상황을 의미합니다. 이 경우 수탁자에 대해 확정판결과 같은 집행권원을 확보한 채권자는, 신탁재산의 한도를 넘어 수탁자의 고유재산에 대하여도 집행이 가능합니다(대법원 2004. 10. 15. 선고 2004다31883 판결). 그러나 수탁자의 책임범위는 신탁계약으로 달리 정하는 것이 가능해서 수탁자의 책임을 신탁재산 한도 내로 한정하는 특약을 두는 경우가 많은데, 법원도 이러한 책임한정 특약을 유효하다고 보고 있어 주의가 필요합니다.   이처럼 신탁방식 부동산개발사업의 구체적인 내용은 개별 신탁계약에 따라 정해지기 때문에 불필요한 분쟁을 예방하기 위해서는 신탁의 목적 및 계약의 내용을 정확하게 이해하고 그에 맞는 이해관계를 형성하는 것이 필요합니다. 신탁계약의 내용은 신탁등기 시 생성되는 신탁원부를 통해 누구나 확인할 수 있으며 법원은 신탁원부를 등기의 일부로 보아 신탁원부에 첨부되어 있는 신탁계약의 내용에 대해 대항력을 부여하기도 하므로 신탁 부동산 관련 거래를 하는 경우에는 신탁원부를 반드시 확인하는 것이 좋습니다.   ※필자는 법무법인 테오 대표 변호사로 활동하고 있다. 현대건설 재경본부에서 건설·부동산 관련 지식과 경험을 쌓았으며 부산고등법원(창원) 재판연구원, 법무법인 바른 소속 변호사로 일했다. 임상영 변호사부동산개발 신탁방식 신탁방식 부동산개발사업 목적 신탁부동산 신탁방식 활용 1652호(20220919)

2022-09-19

롯데건설, 아세아종합건설과 새 부동산 개발사업 발굴한다

      롯데건설이 오래 협력관계를 이어온 아세아종합건설과 향후 다양한 신규 부동산 개발사업을 공동추진하게 됐다.     롯데건설은 12일 롯데건설 본사에서 아세아종합건설과 ‘부동산개발 공동협력 업무협약(MOU)’을 체결했다고 밝혔다.     양사는 이번 협약을 통해 발전적인 프로젝트 구도를 공동개발하는 형태로 양질의 신규 부동산 개발사업을 발굴하고 안정적으로 사업을 진행할 계획이다. 공동사업 시행을 위해 롯데건설은 프로젝트 사업성 및 설계 검토, 시공과 공사관리업무를 비롯한 개발업무 전반에 있어 전문성을 제공할 예정이다. 아세아종합건설은 토지 확보와 인허가, 자금조달 등을 추진한다.     이날 협약식에 참석한 하석주 롯데건설 대표이사는 “이번 협약을 통해 다양한 형태의 우수한 부동산 개발사업을 발굴할 수 있기를 기대하고 있다”면서 “아세아종합건설이 추진하는 각종 신규 사업 발굴 등 사업영역 확장과 목표 달성을 지원해 양사 간의 시너지를 극대화할 수 있도록 할 것”이라고 강조했다.   아세아종합건설은 올해 롯데건설 우수 파트너 시상식 대상을 차지할 만큼 국내최고 수준의 조경 토탈 엔지니어링 업체로 알려져 있다. 1999년부터 롯데건설과 협력해온 아세아종합건설은 2010년 이후 추진한 공원 특례사업과 도시개발사업을 비롯한 신규 분야에서 개발과정 전 단계에 적극적으로 참여하며 성장하고 있다.     롯데건설과 아세아종합건설은 지난해 7월에도 강릉 최고 입지인 교동에 ‘롯데캐슬 시그니처’ 1305가구를 공급한 데 이어 현재 사업비 약 2조원 규모의 경기도 광주역 쌍령근린공원사업을 비롯해 수도권, 강원도에서 공동으로 사업을 추진 중이다.  민보름 기자 brmin@edaily.co.kr롯데 아세아종합건설 부동산 개발사업 부동산개발 공동협력 신규 부동산

2022-07-13

[단독] 김포 복합물류센터 개발사업, 금융주간사 선정 놓고 소송전 돌입

    김포 복합물류센터 개발사업을 둘러싸고 하나금융투자(하나금투)와 사업 시행사(모든로직스)가 소송전을 벌이고 있다. 사업을 추진하며 체결한 지분 출자 및 공동사업약정에 대한 위반 여부가 소송의 쟁점이다.   하나금투는 모든로직스가 공동사업약정 사항에 포함된 금융주관사 지위를 보전하지 못했기에 잠재적 손실을 시행사가 보상해야 한다고 주장하는 반면, 모든로직스는 중소시행사에 보복성 법적 조치를 취한 것이라며 보상해줄 수 없다는 입장이다.   28일 부동산개발업계에 따르면 하나금투는 지난 17일 김포 학운5일반산업단지 개발사업 추진을 위해 설립한 프로젝트금융투자회사(PFV) 가운데 시행사인 모든로직스가 보유한 주식을 가압류하는 내용의 소장을 법원에 제출한 것으로 알려졌다. 소송의 목적은 하나금투의 잠재적 손실 약 17억원에 대한 손해를 모든로직스가 배상하라는 것이다.   앞서 하나금투는 지난 5월 ‘마스턴제93호로지스포인트김포피에프브이(M93PFV)’에 5%의 지분 출자를 단행했다. 이와 함께 PFV 주주의 이익을 대변하는 금융조건을 제안하는 조건으로 금융주간사회사(이하 금융주간사) 지위를 가진다는 공동사업약정을 체결했다. 하나금투는 PFV 에쿼티 투자와 함께 금융주간사 수수료까지 얻을 수 있는 일석이조의 수익 구조를 만든 셈이다. M93PFV의 주요 주주 구성원으로는 국내 대형건설사인 SK에코플랜트, 최대 자산운용사인 마스턴투자운용, 중소시행사인 모든로직스, 하나금융투자, 하나자산신탁 등이 참여했다.   하지만 하나금투가 이 개발사업의 프로젝트파이낸싱(PF·자금지원) 금융주간사로 오르겠다는 목표는 실패로 돌아갔다. M93PFV는 10월 말 금융주간사 선정을 위한 입찰을 진행했고, 참여 의사를 밝힌 하나금투와 이베스트투자증권을 대상으로 입찰 제안서를 받았다. 그 결과 M93PFV는 이베스트투자증권을 금융주간사로 선정했다. M93PFV측은 “이베스트증권의 제안서와 하나금투가 제시한 제안서의 금융조건을 비교한 결과 이베스트증권의 조건이 주주에게 더 유리하다고 판단해 금융주간사로 선정하고 이달 24일 PF에 필요한 자금 조달을 마무리했다”고 밝혔다.   지분 출자 및 공동사업약정을 체결한 하나금투는 금융주간사 선정에서 탈락하자 손해배상을 청구하는 소송전에 나섰다. 하나금투 관계자는 "당초 PFV 지분 투자 당시 금융주간사를 하나금투가 담당하도록 하는 공동사업약정을 체결했다"며 "하지만 시행사에서 일방적으로 약정을 깨면서 하나금투가 금전적인 손실을 입었기 때문에 빼앗긴 권리를 다시 되찾기 위해 소송에 나선 것"이라고 주장했다.   IB업계에서는 하나금융투자가 금융주간사로 선정되지 못해 기대했던 수수료 수익을 날리게 되자 잠재적 손실을 보전하기 위한 법적 조치로 모든로직스 PFV 주식을 가압류한 것으로 보고 있다.    모든로직스 관계자는 “하나금투가 금융주간사 선정 과정이 부당하다고 느꼈다면 의사회 의결을 거쳐 금융주간사를 추려낸 M93PFV 상대로 소송을 걸어야 한다”며 “하지만 하나금투는 M93PFV 지분 가운데 가장 회사 규모가 작은 시행사가 갖고 있는 주식에 가압류를 신청했다”고 토로했다.   그는 이어 “모든로직스 지분만을 상대로 소송을 벌이는 이유는 현재 하나금투가 M93PFV 주주 구성원들과 다른 프로젝트들도 진행하는 데다 소송 리스크, 향후 하나금투 영업 방해 가능성 등을 염두에 뒀을 것”이라며 “하나금투에 적극적으로 대응하고 금융감독원 등 관련 기관에 민원도 제기할 계획”이라고 강조했다.    일각에서는 초대형 IB증권사를 꿈꾸는 하나금투가 상대적으로 영세한 시행사에게 보복성 소송을 제기한 것에 대해 비판의 목소리도 나오고 있다.   개발업계 관계자는 “일반적으로 증권사가 PFV 지분 5%를 출자해 주주로 자리하면 PF 금융주선도 담당하는 경우는 많다”면서도 “PFV도 아니고 주주 가운데 시행사 지분만을 대상으로 소송을 제기하는 것은 이례적”이라고 분석했다. 이어 “주주 이익을 극대화하기 위해 입찰을 거쳐 더 유리한 금융조건을 제시하는 증권사를 금융주간사로 선정한 것에 불복해 소송에서 승리할 가능성은 거의 없다고 본다”고 덧붙였다. 박지윤 기자 park.jiyoun@joongang.co.kr단독 중소시행사 초대형 초대형 ib증권사 하나금융투자 하나금투 김포 물류센터 개발사업 초대형 IB 모든로직스 시행사 소송 주식 가압류 소송전 개발사업 부동산개발 PF

2021-12-29

많이 본 뉴스

실시간 뉴스