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광고 믿고 산 분양권, 기대했던 도로가 안 뚫린다면? [임상영 부동산 법률토크]

    저는 지난해 한 아파트의 분양권을 매수했습니다. 분양 광고에는 그 아파트 앞 바닷가에 호텔·컨벤션 센터, 콘도·워터파크, 광장·쇼핑몰·레스토랑 등으로 구성된 해양공원이 조성될 것이라고 나와 있었습니다. 이런 점을 매력으로 느껴 청약 당첨자로부터 분양권을 매수했던 것이죠. 그런데 올해 아파트가 완공되고 보니 해양공원과 관련 시설들은 전혀 조성되지 않았고 언제 조성될지도 알 수 없는 상황입니다. 제가 분양광고의 주체를 상대로 손해배상책임을 물을 수 있을까요?   분양광고 당시 해양공원에 어떠한 시설이 설치되고 언제 완공될 것인지 등이 확정되지 않았음에도 수분양자들로 하여금 절대적으로 해양공원의 완공을 신뢰하게 하였다면, 이는 표시광고법상 허위·과장광고에 해당해서 분양광고 주체의 손해배상책임이 인정될 수 있습니다.   그런데 질문자께서는 최초로 분양을 받은 것이 아니라, 분양권 전매를 통해 수분양자 지위를 양도받으셨습니다. 이 같은 분양권 매수인에게도 허위·과장광고로 인한 손해배상청구권이 이전되는 지가 관건입니다.   하급심 법원에서는 표시광고법상 허위·과장광고로 인한 손해배상청구권도 당연히 이전된다는 전제에서, 분양광고를 한 주체는 수분양자의 지위를 승계한 사람들에게 허위·과장광고로 인한 손해를 배상할 책임이 있다고 판단했습니다.   그러나 대법원의 판단은 달랐습니다. “계약상 지위의 양도에 의하여 계약당사자로서의 지위가 제3자에게 이전되는 경우 계약상의 지위를 전제로 한 권리관계만이 이전될 뿐 불법행위에 기한 손해배상청구권은 별도의 채권양도절차 없이 제3자에게 당연히 이전되는 것이 아니다”라면서 “표시광고법상 허위·과장광고로 인한 손해배상청구권을 가지고 있던 아파트 수분양자가 수분양자의 지위를 제3자에게 양도하였다는 사정만으로 그 양수인이 당연히 위 손해배상청구권을 행사할 수 있다고 볼 수는 없다”고 판결한 것이죠(대법원 2015.7.23. 선고 2012다15336 판결). 그렇기에 기본적으로는 수분양자 지위를 양도받은 질문자께서는 분양광고의 주체에게 손해배상책임을 묻기 어렵습니다.     다만 대법원은 “허위·과장광고를 그대로 믿고 허위·과장광고로 높아진 가격에 수분양자 지위를 양수하는 등으로 양수인이 수분양자 지위를 양도받으면서 허위·과장광고로 인한 손해를 입었다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에만 양수인이 그 손해배상청구권을 행사할 수 있다고 할 것”이라고 덧붙였는데요. 만약 질문자께서 적지 않은 프리미엄을 지급하고 분양권을 구입하셨고 그 분양권 프리미엄이 해양공원 조성에 대한 기대감으로 인해 형성된 것이라면 허위·과장광고로 인해 손해를 입은 것으로 보아 손해배상을 청구할 수도 있습니다.   참고로 아파트 하자로 인한 하자 담보책임을 물을 수 있는 권리는 특별한 사정이 없는 한 현재의 소유자에게 귀속되는 점을 알아두시면 좋겠습니다.   ※필자는 뱅가드 법률파트너스 변호사로 활동하고 있다. 현대건설 재경본부에서 건설·부동산 관련 지식과 경험을 쌓았으며 부산고등법원(창원) 재판연구원, 법무법인 바른 변호사로 일했다.    임상영 변호사임상영 부동산 법률토크 분양권 인프라 분양권 프리미엄 분양권 매수인 분양광고 주체 1611호(20211115)

2021-11-21

과도한 중개수수료 요구, 어떻게 대처할까? [임상영 부동산 법률토크]

      저는 얼마 전 아파트 한 채를 6억원에 분양받게 됐습니다. 그리고 분양 계약금 6000만원과 중도금 2회(1억원)를 납입한 상태에서 부동산 중개인을 통해 웃돈(프리미엄) 1억원을 받고 해당 아파트 분양권을 매도하기로 했습니다. 당시 공인중개사가 “분양권 중개수수료는 200만원”이라고 하기에 법에 그렇게 정해진 것이리라 생각하고 알겠다고 했습니다. 그런데 알아보니 법정 상한요율은 거래금액(계약금·지급한 중도금·프리미엄)의 0.4%이기 때문에 104만원만이 합법적인 중개수수료였습니다. 그 공인중개사는 104만원에 대해서만 현금영수증을 발행해주겠다면서 나머지 96만 원은 현금으로 달라고 합니다. 그러면서 “200만원을 주지 않으면 중개를 하지 않겠다”고 으름장을 놓고 있습니다. 저는 어떻게 해야 할까요?   아파트 분양권 거래 시 중개수수료 산정 기준이 되는 매매금액은 분양가가 아니라 지금까지 납입된 계약금, 중도금 및 권리금(프리미엄)의 합계입니다. 그럼에도 일부 공인중개사들은 ‘관행’이라는 명목으로 전체 분양가에 법정 상한요율을 곱해서 중개수수료를 책정하거나 법정 요율을 초과하는 중개수수료를 요구하고는 합니다.     소비자 입장에서는 수수료를 최대한 낮게 조정하고 싶지만, 이것저것 따지다 보면 거래를 하기 어렵기 때문에 어쩔 수 없이 울며 겨자 먹기로 업계의 관행을 따르게 됩니다.   그러나 법이 정한 기준을 초과하는 중개수수료 약정을 맺었더라도 한도를 초과하는 금액 부분은 법적으로 무효라고 보고 있습니다. 즉, 질문자는 공인중개사에게 약정 금액을 모두 지급하지 않고 법정 상한요율인 104만원 이내의 금액만 지급하면 되는 것이죠.     2007년 대법원은 “중개업자가 관련 법령에 정한 한도를 초과하여 수수료를 받은 중개수수료 상당의 이득을 그대로 보유하게 하는 것은 투기적·탈법적 거래를 조장하여 부동산 거래질서의 공정성을 해할 우려가 있고, 고액의 수수료를 수령한 부동산 중개업자에게 행정적 제재나 형사적 처벌을 가하는 것만으로는 부족하고 관련 법령에 정한 한도를 초과한 중개수수료 약정에 의한 경제적 이익이 귀속되는 것을 방지하여야 할 필요가 있으므로, 부동산 중개수수료에 관한 관련 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효(대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결 참조)”라고 판결했습니다.   실은 104만원도 결국 상한요율을 적용한 것이므로 중개인과 합의 하에 이보다 더 낮게 중개수수료를 조정할 수 있습니다. 다만 거래의 현실을 무시할 수 없으니 공인중개사가 요구하는 수수료를 문제 삼아 거래를 하지 않기보다는 위에서 말씀드린 내용을 토대로 가격 조정에 대해 협의해보시는 게 어떨까요?   ※필자는 뱅가드 법률파트너스 변호사로 활동하고 있다. 현대건설 재경본부에서 건설·부동산 관련 지식과 경험을 쌓았으며 부산고등법원(창원) 재판연구원, 법무법인 바른 변호사로 일했다.  임상영 변호사

2021-10-16

마음 급한 ‘청포자’, 전매제한 기간에 분양권 산다면? [임상영 부동산 법률토크]

    내 집 마련을 꿈꾸는 30대 부부입니다. 새로 분양하는 아파트에 청약하고 싶지만, 가점이 낮아 당첨이 어려워서 당첨된 사람으로부터 분양권을 매수하려 합니다. 그런데 제가 매수하려는 아파트 분양권은 3년 동안 전매가 제한되어 있습니다. 최초 수분양자가 분양계약을 체결한 지는 채 1년이 되지 않았는데요. 공인중개사는 걱정하지 말라는데, 그냥 분양권을 사도 괜찮을까요?     많은 사람들이 아파트에 살고 싶어 합니다. 하지만 신축 아파트 공급물량이 많지 않은데다 청약당첨은 하늘의 별 따기다 보니 분양권 거래가 많이 일어납니다. ‘청무피사(청약은 무슨, 프리미엄 주고 사라)’라는 말도 있지요.     정부는 시세차익이 발생하는 분양권 거래가 집값을 상승시키는 요인 중 하나라고 보고, 세대원 전원의 해외 이주 등 법이 정한 예외 사유를 제외하면 청약 당첨 후 일정 기간 아파트 분양권을 전매하지 못하도록 하고 있습니다.   그런데 새 아파트 분양권이라도 더 오르기 전에 사야겠다는 급한 마음에 법을 위반하는 선택을 하는 분들이 있습니다. 보통 매수인은 매도인에게 계약금과 프리미엄을 주고 분양권 매매계약을 체결한 후, 대신 분양계약서와 담보서류들을 보관하는 식으로 암암리에 거래가 이루어집니다. 그러다 전매제한 기간이 지나면 명의를 이전하는 것이죠.   이같은 매매계약의 효력은 어떻게 될까요? 10년 전 대법원은 “구 주택법 제39조 제1항의 (전매)금지규정은 단순한 단속규정에 불과할 뿐 효력규정이라고 할 수는 없어 당사자가 이에 위반한 약정을 하였다고 하더라도 약정이 당연히 무효가 되는 것은 아니(대법원 2011. 5. 26. 선고 2010다102991판결)”라며 이런 계약을 유효하다고 봤습니다.   하지만 최근 하급심에서는 이와 달리 “전매제한 기간 동안 이루어진 전매계약의 효력을 인정하여 불법으로 얻은 이익을 보유하게 할 수는 없다”는 이유로 계약을 무효라고 보는 판결들이 나오고 있습니다. 분양권 불법전매계약 자체가 ‘사회질서에 반하는 법률행위로서 무효’라고 본다면, 매수인이 매도인에게 지급한 계약금과 프리미엄은 소위 ‘불법원인급여’(불법적 행위에 대해 재산이나 노무를 제공하는 것)에 해당하여 돌려받지 못할 가능성도 있습니다.     그리고 계약의 효력과는 별개로, 전매제한 기간에 분양권을 거래한 사실이 적발되면 3년 이하의 징역 또는 3000만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다(주택법 제101조). 그리고 전매제한 기간 내의 전매가 적발된 날부터 최대 10년간 주택 입주자 자격을 제한하는 주택법 조항이 신설되어 올해 2월 19일부터 시행되고 있는데요(주택법 제64조 제7항). 이렇게 입주자 자격이 제한되면 주택 청약은 불가능합니다.     분양권 불법전매가 적발되면 경제적 불이익은 물론 형사처벌까지 따를 수 있다는 점을 명심하시고, 문제가 발생하면 꼭 전문가 도움을 받아 해결책을 찾으시길 바랍니다.     ※필자는 법률사무소 서월 대표변호사로 활동하고 있다. 현대건설 재경본부에서 건설·부동산 관련 지식과 경험을 쌓았으며 부산고등법원(창원) 재판연구원, 법무법인 바른 변호사로 일했다.   임상영

2021-06-27

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