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요즘 흥하는 신탁방식 부동산개발, 계약내용 중요한 이유 [임상영 부동산 법률토크]

      부동산개발사업을 시행함에 있어 자금조달은 매우 중요합니다. 금융기관으로부터 부동산 프로젝트 파이낸싱 대출(이하 ‘부동산PF 대출’)을 받을 수 있느냐에 따라 해당 개발사업의 진행 여부가 결정되는 것이죠. 부동산PF 대출은 개발사업 초기에 이루어지는데, 이때는 대출을 위한 충분한 담보가 존재하지 않기 때문에 부동산PF 대출을 해주려는 대주(돈 빌려주는 사람 또는 기관)는 해당 개발사업의 진행 과정에서 발생하는 현금흐름이나 장래의 가치 등을 보고 대출 실행을 결정할 수밖에 없습니다. 이런 이유로 부동산PF 대출을 실행할 때는 사업부지에 대한 선순위 담보권 확보는 물론 개발사업의 안정적 추진과 개발사업으로 완성될 부동산에 대한 권리 확보가 중요합니다.     이 같은 상황에서 최근 신탁방식 부동산개발사업이 주목을 받고 있습니다. 요즘 대부분의 부동산개발사업은 신탁방식으로 진행되며 재개발·재건축 등 다수의 도시정비사업 역시 신탁방식 활용을 적극 검토하고 있는데요. 신탁방식을 통해 시행사(위탁자)가 신탁회사(수탁자)에게 부동산개발사업을 목적으로 사업부지를 신탁함으로써 신탁회사로 하여금 사업을 추진하게 하면 보다 투명하고 안정적인 진행을 기대할 수 있습니다.     무엇보다 신탁방식에 따라 부동산PF 대출을 해준 대주는 신탁부동산의 환가대금(환산한 가치)에서 채권을 선순위로 변제받을 권리를 보장받는 동시에 시행사(위탁자)의 다른 채권자들에 의해 사업부지에 대한 집행이 개시되어 사업이 중단되는 위험을 방지할 수 있습니다. 또 당사자가 합의한 다양한 방식으로 신속하게 신탁부동산을 현금화해 자신의 채권 변제에 충당할 수 있는 장점이 있어 대주 입장에서 신탁방식 부동산개발사업은 위험도가 낮은 편입니다. ​ 또한 신탁법은 “위탁자와 수탁자 간의 계약, 위탁자의 유언, 위탁자의 선언 등에 의하여 신탁이 설정될 수 있다(신탁법 제3조 제1항)”고 규정하고 있는데요. 실제 부동산개발사업에서는 신탁의 목적, 신탁부동산의 관리, 처분 운용 방식, 이에 따른 수탁자의 권한 행사 범위, 수익권의 내용 및 행사방법에 이르기까지 신탁과 관계된 대부분의 권리관계가 모두 위탁자와 수탁자 간 신탁계약에 의해 결정됩니다.   그리고 신탁계약 체결 후 신탁등기가 완료되어 신탁부동산이 수탁자에게 이전되면, 신탁부동산의 소유권은 대내외적으로 수탁자에게 완전히 귀속된다고 봅니다. 대외적으로 수탁자의 소유이지만 대내적으로는 여전히 소유권이 신탁자에게 있다고 보는 부동산 명의신탁과는 다른 부분이죠. 이처럼 신탁법에 의한 신탁은 신탁재산의 소유권을 수탁자에게 완전히 이전하는 행위이기 때문에, 신탁계약을 체결한 위탁자와 수탁자의 내부관계에서도 수탁자가 신탁재산의 소유권을 온전히 취득하게 됨으로써 위탁자는 수탁자에 대하여 자신이 신탁부동산의 소유자라고 주장하거나 그에 따른 권리를 행사할 수 없습니다.     다만 신탁계약에 따라 사업부지를 담보신탁한 후 추진하는 부동산개발사업에서 위탁자인 시행사는 해당 부지를 이용해 건물을 신축하는 방식으로 신탁부동산을 이용할 수 있습니다. 그러나 이렇게 위탁자인 시행사가 신탁의 대상이 된 사업부지나 건물을 사실상 관리·이용하고 있다고 하더라도 그 권리는 신탁계약이 정한 채권적 권리에 불과해서 신탁계약에 따라 사후적으로 소멸할 수 있다는 점을 유념해야 합니다.   한편 신탁법 제22조 제1항 본문은 “신탁재산에 대해서는 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분 또는 국세 등 체납처분을 할 수 없다”고 하고 있습니다. 즉, 앞서 본 것처럼 신탁을 통해 수탁자 앞으로 소유권이전등기가 이루어지면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 이전되어 과거의 소유자인 위탁자의 채권자는 더 이상 신탁재산을 집행의 대상으로 삼을 수 없습니다.     이 조항에선 신탁재산을 압류나 강제집행 금지 재산으로 규정했다기 보다 신탁이 되면 그 소유권 변동으로 인해 위탁자의 채권자가 더 이상 신탁재산에 대한 강제집행 등을 할 수 없다는 점을 확인한 것으로 봐야 합니다. 같은 항 단서를 보면 “다만, 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우에는 그러하지 아니하다”며 예외를 설정하고 있습니다. 여기서 '신탁 전의 원인으로 발생한 권리에 기한 경우'란 신탁 전에 이미 신탁부동산에 저당권이 설정된 경우 등 신탁재산 그 자체를 목적으로 하는 채권이 발생되었을 때를 의미합니다(대법원 1987. 5. 12. 선고 86다545, 86다카2876 판결). 이 같은 사례에서 신탁 전에 압류 등의 등기를 통해 대항력을 갖춘 위탁자의 채권자는 여전히 신탁재산에 대해 강제집행 등을 할 수 있는 반면, 저당권을 설정하지 않은 금전채권만으로는 신탁재산에 대해 보전처분 등의 조치를 할 수 없습니다.   또 위 조항에서 ‘신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기인한 경우’는 부동산개발 과정에서 신탁사무를 처리하는 수탁자와 공사도급계약이나 분양계약 등을 체결한 제3자가 수탁자에 대해 계약의 이행을 구하는 판결을 받은 것과 같은 상황을 의미합니다. 이 경우 수탁자에 대해 확정판결과 같은 집행권원을 확보한 채권자는, 신탁재산의 한도를 넘어 수탁자의 고유재산에 대하여도 집행이 가능합니다(대법원 2004. 10. 15. 선고 2004다31883 판결). 그러나 수탁자의 책임범위는 신탁계약으로 달리 정하는 것이 가능해서 수탁자의 책임을 신탁재산 한도 내로 한정하는 특약을 두는 경우가 많은데, 법원도 이러한 책임한정 특약을 유효하다고 보고 있어 주의가 필요합니다.   이처럼 신탁방식 부동산개발사업의 구체적인 내용은 개별 신탁계약에 따라 정해지기 때문에 불필요한 분쟁을 예방하기 위해서는 신탁의 목적 및 계약의 내용을 정확하게 이해하고 그에 맞는 이해관계를 형성하는 것이 필요합니다. 신탁계약의 내용은 신탁등기 시 생성되는 신탁원부를 통해 누구나 확인할 수 있으며 법원은 신탁원부를 등기의 일부로 보아 신탁원부에 첨부되어 있는 신탁계약의 내용에 대해 대항력을 부여하기도 하므로 신탁 부동산 관련 거래를 하는 경우에는 신탁원부를 반드시 확인하는 것이 좋습니다.   ※필자는 법무법인 테오 대표 변호사로 활동하고 있다. 현대건설 재경본부에서 건설·부동산 관련 지식과 경험을 쌓았으며 부산고등법원(창원) 재판연구원, 법무법인 바른 소속 변호사로 일했다. 임상영 변호사부동산개발 신탁방식 신탁방식 부동산개발사업 목적 신탁부동산 신탁방식 활용 1652호(20220919)

2022-09-19

래미안 만들던 삼성맨, 신탁사 정비사업 성장에 ‘날개’ 달아

      최근 부동산 신탁사가 대형 재개발·재건축을 비롯한 각종 정비사업에 점차 보폭을 넓히면서 국내 주요 신탁사에 소속된 삼성물산 출신 인력들의 역할이 주목 받고 있다.     11일 관련 업계에 따르면 둔촌주공 재건축 공사중단 사태를 맞아 기존 조합방식 대신 신탁방식 정비사업이 더욱 각광 받는 가운데 삼성물산 등 대형 건설사 출신 위주의 영업조직 역시 ‘셀링 포인트’로 신탁사 수주에 더욱 보탬이 되고 있다.     특히 지난 몇 년 사이 정부규제와 시공사와의 공사비 협상 문제가 재건축·재개발의 걸림돌이 되면서 초기 소형 사업 위주로 시작됐던 신탁사의 정비사업 수주가 수도권 주요 지역 및 대형 정비사업까지 확산되는 추세다.     일부 신탁사는 이 같은 수주 과정에서 '삼성물산 출신으로 구성된 전문팀'을 내세우기도 하는 것으로 알려졌다.     2000년대 초반부터 ‘래미안 신화’를 써온 삼성물산 건설부문 출신 정비사업 인력은 도시정비업계에서 ‘S급 인재’로 평가 받는다. 사업지 수주과정에서 필요한 영업력은 물론 정비사업 진행 시 시공사와 협상, 인허가 문제 해결 등에 국내 최고 수준의 노하우를 갖추고 있기 때문이다.     이 같은 인재들 다수는 삼성물산이 2014~2016년 주택사업을 축소하고 희망퇴직을 실시하면서 타 대형 건설사나 시행사는 물론, 신탁사로도 다수 흡수됐다. 2016년 ‘도시 및 주거환경정비법’이 개정되며 신탁사가 정비사업을 대행 및 시행할 수 있게 된 것이 계기가 됐다. 신탁사들이 사업 다각화를 위해 정비사업을 새 먹거리로 주목하게 되면서 때 맞춰 대형 건설사 출신 전문 인력을 대거 채용하게 된 것이다.   이후 한국토지신탁, 한국자산신탁 등 대형 신탁사를 비롯해 정비업계에서 두각을 나타내는 국내 주요 신탁사에선 삼성물산 출신이 관련 조직의 본부장 및 팀장급을 이루며 주류를 형성하고 있다.     한 정비업계 관계자는 “부동산 신탁사에 삼성물산 출신들이 많이 가서 자리를 잡았다”면서 “아무래도 대형건설사 출신 인력이 PF(프로젝트 파이낸싱)를 조달하는 타이밍이나 시공사와 협상하는 노하우 등을 잘 알고 있다 보니 정비업체들이 채울 수 없는 재건축·재개발 소유주들의 니즈(needs)를 충족시킬 수 있을 것”이라고 말했다.   다만 신탁업계의 정비사업 진출이 초기단계를 지나며 각 신탁사들은 인적구성을 점차 다양화하는 추세다.     한 신탁사 고위 관계자는 “신탁사들이 정비사업 진출 초기에 관련 노하우를 지닌 대형 건설사 출신 인력을 다수 영입하면서 당시 구조조정을 하고 있던 삼성물산 출신이 많이 채용된 것은 맞다”면서도 “요즘엔 신탁사들의 채용방식이 변해 수시채용을 통해 다양한 분야 출신의 실무자들을 뽑거나 내부인력을 육성하는 등 인적 구성이 다양화하고 있다”고 설명했다.     이 관계자는 “금리인상 시기를 맞아 사업기간을 단축하는 것이 사업 성공에 더욱 중요한 요소가 되고 있는 데다 도시정비사업이 더욱 투명하게 선진화돼야 한다는 필요성이 커지면서 전문 인력이 사업을 대행하는 신탁방식 정비사업의 향후 전망은 밝을 것”이라고 덧붙였다.  민보름 기자 brmin@edaily.co.kr삼성 정비사업 정비사업 인력 신탁방식 정비사업 정비사업 수주

2022-07-11

창원 자산구역 재개발, ‘코리아신탁’ 업고 사업 급물살

      10년간 지지부진했던 창원 자산구역 재개발 사업이 사업대행자 교체 이후 1년 만에 관리처분인가를 신청하며 급물살을 타고 있다. 이에 신탁방식 정비사업 추진 과정에서 부동산 신탁사 선정의 중요성이 더욱 부각되고 있다.     26일 부동산 업계에 따르면 이달 ‘코리아신탁’이 창원 자산구역 재개발 사업에 대한 관리처분인가를 신청했다.     해당 재개발 조합은 지난해 5월 코리아신탁을 사업대행자로 선정했다. 코리아신탁은 이후 조합원 분양 및 관리처분총회 등 사업 진행에 필수적인 절차를 신속하게 진행한 것으로 알려졌다.     이에 대해 코리아신탁 관계자는 “원만한 자금조달을 시작으로 각종 문제를 신속히 해결하고 있다”면서 “올해 말 이주, 내년 말 착공을 목표로 사업을 추진 중”이라고 밝혔다.     그는 “(코리아신탁이) 그간 여러 정비사업 현장에서 역량을 쌓아온 만큼 이번 프로젝트 역시 성공적으로 마무리 지을 것”이라고 강조했다.     창원시 마산합포구 자산동 70번지 일원에 추진되고 있는 창원 자산구역 재개발 사업은 6만8775㎡ 부지에 아파트 22개동(지하 2층~지상 33층) 1250가구, 근린생활시설을 조성하는 대규모 프로젝트다.     그럼에도 경기침체로 자금조달이 어려워지는 등의 문제로 2012년 3월 조합설립인가, 2016년 1월 사업시행인가 이후 한 차례 사업이 중단될 정도로 위기를 겪었다. 결국 조합은 상황을 타개하기 위해 대행자 방식과 시행자 방식 개발사업에서 모두 수주 실적 및 사업 노하우를 갖춘 코리아신탁을 새 대행자로 선정했다.         코리아신탁은 주무관청 및 시공사와 원활한 커뮤니케이션을 통해 그간 정비업계에서 강한 추진력을 발휘했다. ‘업계 최초’ 타이틀도 여러 건 보유하고 있다.     지난 2018년 9월 사업 대행자 방식으로는 최초로 ‘대영연립 재건축 사업’을 준공까지 이끌었다. 이보다 앞선 2016년 9월에는 안양 진흥로얄 재건축 현장에서 사업시행자로 선정되며 신탁사 최초로 단독 사업시행자로서 지정·고시됐다.   이 같은 성과는 적극적인 인력자원 투자에 따른 것이다. 코리아신탁은 신탁사가 정비사업에 참여하도록 허용한 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안 시행 전부터 정비사업 조직을 신설했다. 그리고 매년 정비사업 인력 채용을 확대하며 내부 역량을 강화했다. 그 결과 1개 부문 4개 팀을 갖추는 등 신탁사 최고 수준의 조직을 갖추게 됐다.   한 정비업계 관계자는 “코리아신탁은 적극적으로 수주고를 올리는 동시에 내실을 쌓는 데 집중함으로써 정비사업 분야의 실력자로 자리매김했다”면서 “앞으로도 창원 자산구역 재개발뿐 아니라, 다수의 대규모 도시정비사업에서 주목할 만한 성과를 낼 것”이라고 분석했다. 민보름 기자 min.boreum@joongang.co.kr코리아신탁 자산구역 창원 자산구역 신탁방식 정비사업 코리아신탁 관계자

2022-04-26

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