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요즘 흥하는 신탁방식 부동산개발, 계약내용 중요한 이유 [임상영 부동산 법률토크]

      부동산개발사업을 시행함에 있어 자금조달은 매우 중요합니다. 금융기관으로부터 부동산 프로젝트 파이낸싱 대출(이하 ‘부동산PF 대출’)을 받을 수 있느냐에 따라 해당 개발사업의 진행 여부가 결정되는 것이죠. 부동산PF 대출은 개발사업 초기에 이루어지는데, 이때는 대출을 위한 충분한 담보가 존재하지 않기 때문에 부동산PF 대출을 해주려는 대주(돈 빌려주는 사람 또는 기관)는 해당 개발사업의 진행 과정에서 발생하는 현금흐름이나 장래의 가치 등을 보고 대출 실행을 결정할 수밖에 없습니다. 이런 이유로 부동산PF 대출을 실행할 때는 사업부지에 대한 선순위 담보권 확보는 물론 개발사업의 안정적 추진과 개발사업으로 완성될 부동산에 대한 권리 확보가 중요합니다.     이 같은 상황에서 최근 신탁방식 부동산개발사업이 주목을 받고 있습니다. 요즘 대부분의 부동산개발사업은 신탁방식으로 진행되며 재개발·재건축 등 다수의 도시정비사업 역시 신탁방식 활용을 적극 검토하고 있는데요. 신탁방식을 통해 시행사(위탁자)가 신탁회사(수탁자)에게 부동산개발사업을 목적으로 사업부지를 신탁함으로써 신탁회사로 하여금 사업을 추진하게 하면 보다 투명하고 안정적인 진행을 기대할 수 있습니다.     무엇보다 신탁방식에 따라 부동산PF 대출을 해준 대주는 신탁부동산의 환가대금(환산한 가치)에서 채권을 선순위로 변제받을 권리를 보장받는 동시에 시행사(위탁자)의 다른 채권자들에 의해 사업부지에 대한 집행이 개시되어 사업이 중단되는 위험을 방지할 수 있습니다. 또 당사자가 합의한 다양한 방식으로 신속하게 신탁부동산을 현금화해 자신의 채권 변제에 충당할 수 있는 장점이 있어 대주 입장에서 신탁방식 부동산개발사업은 위험도가 낮은 편입니다. ​ 또한 신탁법은 “위탁자와 수탁자 간의 계약, 위탁자의 유언, 위탁자의 선언 등에 의하여 신탁이 설정될 수 있다(신탁법 제3조 제1항)”고 규정하고 있는데요. 실제 부동산개발사업에서는 신탁의 목적, 신탁부동산의 관리, 처분 운용 방식, 이에 따른 수탁자의 권한 행사 범위, 수익권의 내용 및 행사방법에 이르기까지 신탁과 관계된 대부분의 권리관계가 모두 위탁자와 수탁자 간 신탁계약에 의해 결정됩니다.   그리고 신탁계약 체결 후 신탁등기가 완료되어 신탁부동산이 수탁자에게 이전되면, 신탁부동산의 소유권은 대내외적으로 수탁자에게 완전히 귀속된다고 봅니다. 대외적으로 수탁자의 소유이지만 대내적으로는 여전히 소유권이 신탁자에게 있다고 보는 부동산 명의신탁과는 다른 부분이죠. 이처럼 신탁법에 의한 신탁은 신탁재산의 소유권을 수탁자에게 완전히 이전하는 행위이기 때문에, 신탁계약을 체결한 위탁자와 수탁자의 내부관계에서도 수탁자가 신탁재산의 소유권을 온전히 취득하게 됨으로써 위탁자는 수탁자에 대하여 자신이 신탁부동산의 소유자라고 주장하거나 그에 따른 권리를 행사할 수 없습니다.     다만 신탁계약에 따라 사업부지를 담보신탁한 후 추진하는 부동산개발사업에서 위탁자인 시행사는 해당 부지를 이용해 건물을 신축하는 방식으로 신탁부동산을 이용할 수 있습니다. 그러나 이렇게 위탁자인 시행사가 신탁의 대상이 된 사업부지나 건물을 사실상 관리·이용하고 있다고 하더라도 그 권리는 신탁계약이 정한 채권적 권리에 불과해서 신탁계약에 따라 사후적으로 소멸할 수 있다는 점을 유념해야 합니다.   한편 신탁법 제22조 제1항 본문은 “신탁재산에 대해서는 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분 또는 국세 등 체납처분을 할 수 없다”고 하고 있습니다. 즉, 앞서 본 것처럼 신탁을 통해 수탁자 앞으로 소유권이전등기가 이루어지면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 이전되어 과거의 소유자인 위탁자의 채권자는 더 이상 신탁재산을 집행의 대상으로 삼을 수 없습니다.     이 조항에선 신탁재산을 압류나 강제집행 금지 재산으로 규정했다기 보다 신탁이 되면 그 소유권 변동으로 인해 위탁자의 채권자가 더 이상 신탁재산에 대한 강제집행 등을 할 수 없다는 점을 확인한 것으로 봐야 합니다. 같은 항 단서를 보면 “다만, 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우에는 그러하지 아니하다”며 예외를 설정하고 있습니다. 여기서 '신탁 전의 원인으로 발생한 권리에 기한 경우'란 신탁 전에 이미 신탁부동산에 저당권이 설정된 경우 등 신탁재산 그 자체를 목적으로 하는 채권이 발생되었을 때를 의미합니다(대법원 1987. 5. 12. 선고 86다545, 86다카2876 판결). 이 같은 사례에서 신탁 전에 압류 등의 등기를 통해 대항력을 갖춘 위탁자의 채권자는 여전히 신탁재산에 대해 강제집행 등을 할 수 있는 반면, 저당권을 설정하지 않은 금전채권만으로는 신탁재산에 대해 보전처분 등의 조치를 할 수 없습니다.   또 위 조항에서 ‘신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기인한 경우’는 부동산개발 과정에서 신탁사무를 처리하는 수탁자와 공사도급계약이나 분양계약 등을 체결한 제3자가 수탁자에 대해 계약의 이행을 구하는 판결을 받은 것과 같은 상황을 의미합니다. 이 경우 수탁자에 대해 확정판결과 같은 집행권원을 확보한 채권자는, 신탁재산의 한도를 넘어 수탁자의 고유재산에 대하여도 집행이 가능합니다(대법원 2004. 10. 15. 선고 2004다31883 판결). 그러나 수탁자의 책임범위는 신탁계약으로 달리 정하는 것이 가능해서 수탁자의 책임을 신탁재산 한도 내로 한정하는 특약을 두는 경우가 많은데, 법원도 이러한 책임한정 특약을 유효하다고 보고 있어 주의가 필요합니다.   이처럼 신탁방식 부동산개발사업의 구체적인 내용은 개별 신탁계약에 따라 정해지기 때문에 불필요한 분쟁을 예방하기 위해서는 신탁의 목적 및 계약의 내용을 정확하게 이해하고 그에 맞는 이해관계를 형성하는 것이 필요합니다. 신탁계약의 내용은 신탁등기 시 생성되는 신탁원부를 통해 누구나 확인할 수 있으며 법원은 신탁원부를 등기의 일부로 보아 신탁원부에 첨부되어 있는 신탁계약의 내용에 대해 대항력을 부여하기도 하므로 신탁 부동산 관련 거래를 하는 경우에는 신탁원부를 반드시 확인하는 것이 좋습니다.   ※필자는 법무법인 테오 대표 변호사로 활동하고 있다. 현대건설 재경본부에서 건설·부동산 관련 지식과 경험을 쌓았으며 부산고등법원(창원) 재판연구원, 법무법인 바른 소속 변호사로 일했다. 임상영 변호사부동산개발 신탁방식 신탁방식 부동산개발사업 목적 신탁부동산 신탁방식 활용 1652호(20220919)

2022-09-19

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