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균형발전은 없었다…서울·광역 집값 격차 3배로 벌어져 [오대열 리얼 포커스]

    현 정부 집권 5년간 서울과 5대 광역시의 아파트 가격 격차가 더 크게 벌어졌다. 문재인 정부가 지방 분권과 국가 균형발전을 국정과제에 내세웠음에도 지역간의 양극화는 더욱 극심해지고 있는 양상이다.     KB부동산 리브온의 주택가격동향에 따르면 문재인 정부가 출범할 당시 2017년 5월 서울과 5대 광역시의 아파트 평균매매가격은 각각 6억708만원, 2억6200만원으로 두 지역간의 아파트 평균가격 격차는 3억4508만원으로 조사됐다.     하지만, 문재인 정부의 각종 부동산 규제로 똘똘한 한 채가 각광을 받으면서 서울 아파트 가격이 급격히 치솟아 올라 2021년 12월 서울 아파트 평균매매가격은 12억4978만원으로 대폭 급등했다. 이는 2017년 5월 대비 105.9%나 상승한 금액이다.     같은 기간 5대 광역시의 아파트 평균매매가격은 3억9701만원으로 2017년 5월과 비교해 51.5% 오르는 것에 그치면서 서울과 5대 광역시의 아파트 평균매매가격 격차는 3억4508만원에서 8억5277만원으로 대폭 벌어졌다.     서울과 5대광역시는 매매가격뿐만 아니라 전세가격도 격차가 확대되고 있다. 2017년 5월 서울과 5대 광역시의 아파트 평균전세가격은 각각 4억2619만원, 1억9250만원으로 두 지역간의 평균전세가격은 2억 3368만원의 격차를 보였다.     하지만, 2021년 12월에는 서울 아파트 평균전세가격은 6억6614만원으로 대폭 급등했지만, 5대 광역시는 2억5582만원으로 나타나 전세가격 격차도 4억1032만원으로 벌어졌다.   5대 광역시의 아파트 가격은 더디게 오른 반면, 서울 아파트 가격이 너무 급격하게 올라 지역간의 양극화가 극심해지고 있는 것이다. 실제로 이 같은 아파트 가격 격차는 실거래가로 보면 더욱 구체적으로 알 수 있다.   국토교통부의 실거래가 통계시스템에 따르면 서울 서초구 반포동에 위치한 아크로리버파크 전용면적 84㎡는 지난 2017년 5월 19억4500만원(17층)에 실거래가 이뤄졌지만, 지난해 11월 중순에는 45억원(11층)에 매매계약이 이뤄졌다. 이는 지난해 전국적으로 매매계약이 성사된 전용면적 84㎡형 아파트 가운데 가장 높은 금액이다.       ━   지방 상승폭 둔화, 서울 집중 가속   지난해 말부터 금융권의 대출 규제가 강화되고 집값이 고점이라는 인식이 확산되면서 해당 아파트의 84㎡형의 매매 가격이 39억8000만원(8층)으로 다소 떨어진 계약도 확인됐다. 하지만 이 또한 2017년과 비교하면 두 배 넘게 오른 것이다.     반면, 5대 광역시의 경우 아파트 가격 상승폭이 다소 낮은 것을 알 수 있다. 울산 남구 신정동에 위치한 문수로2차 아이파크 1단지 전용면적 84㎡는 2017년 5월 19일 5억7800만원(20층)에 거래됐지만, 2021년 12월 17일에는 11억3500만원(17층)에 거래돼 5억5700만원 오르고 96.4% 상승했다.     대전 유성구 상대동에 위치한 트리풀시티 5단지 전용면적 84㎡는 2017년 5월 13일 4억900만원(12층)에 거래됐지만, 2021년 12월 15일 7억1000만원(12층)에 계약이 이뤄져 3억100만원 오르고 73.6% 상승했다.   광주 북구 신용동에 위치한 광주첨단2지구호반베르디움1단지 전용면적 84㎡는 2017년 5월 4억2000만원(25층)에 계약됐지만, 2021년 12월 7억3750만원(20층)에 손바뀜이 일어나 3억1750만원 오르고 75.6% 상승했다.   같은 기간 대구 달서구에 위치한 월성 월드메르디앙 전용면적 84㎡는 4억750만원(25층)에서 2021년 12월 6억9000만원(24층)으로 69.3% 올랐다. 부산 동래구에 명륜 아이파크 1단지 전용면적 84㎡는 5억7800만원(19층)에서 9억원(12층)으로 55.7% 상승했다.   결국, 현 정부의 다주택자에 대한 보유세 강화와 1주택자 세 부담 완화로 똘똘한 한 채 선호현상을 만들어서 서울을 더욱 집중시키게 했고 정부의 균형발전이 제대로 작동하지 않은 것이다. 차기 정부에서는 서울과 5대 광역시 간의 지역 양극화를 획기적으로 줄일 수 있는 정책을 제시해야 할 것으로 보인다.       오대열 경제만랩 리서치 팀장균형발전 오대열 서울 아파트 아파트 평균매매가격 아파트 평균전세가격

2022-01-15

"내년 DSR 규제 피하자" 수익형 부동산에 막차 수요 몰려 [오대열 리얼 포커스]

      정부의 강력한 부동산 규제가 주택시장에 집중되면서 비교적 규제를 덜 받는 상업·업무용 부동산 시장이 반사이익을 누리고 있다. 상업·업무용 부동산은 아파트와 비교해 전매가 자유로운데다 주택 수에도 포함되지 않아 다주택 관련 과세 대상에도 제외된다. 뿐만 아니라 대출받기도 수월하다는 장점에 실수요자는 물론 투자자들에게 주목을 받고 있다.     특히, 5대 광역시는 상업·업무용 부동산 거래량이 2006년 관련 통계작성 이후 역대 최고치를 기록하면서 관심이 커지고 있다. 부동산 정보제공 업체 경제만랩이 한국부동산원의 건축물 거래현황을 살펴본 결과, 올해 1~10월 5대 광역시의 상업·업무용 부동산 거래건수는 5만1151건으로 나타났다.     5대 광역시에서도 상업·업무용 부동산 거래량이 가장 많은 곳은 부산으로 꼽혔다. 올해 1~10월 부산의 상업·업무용 부동산 거래건수는 2만4470건으로 조사됐다. 이어 대구 1만613건, 광주 6471건, 대전 5831건, 울산 3766건 순으로 나타났다.     거래량뿐만 아니라 거래비중 또한 역대 최고치를 기록했다. 5대광역시 부동산 전체 거래 중 상업·업무용 거래가 차지하는 비중은 16.9%로 2006년 관련 통계작성 이후 최고치다. 반면, 부동산 거래 중 주택이 차지하는 비중은 80.6%로 역대 최저치를 기록했다. 상업·업무용 거래비중은 늘어나고 있는 셈이다.     ━   오피스텔, 아파트 대체제로 꼽히며 가격 상승세   이 같은 5대 광역시의 상업·업무용 부동산의 거래건수 상승세는 연말까지 이어질 것으로 보인다.  지난 10월 금융위원회가 발표한 '가계부채 관리 강화방안'에 따라 내년 1월부터 차주단위 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 규제가 시행돼 아파트뿐만 아니라 오피스텔, 생활형숙박시설 등의 비주택담보대출도 DSR 규제에 포함돼 막차 수요가 몰리고 있는 것이다.     특히, 오피스텔은 아파트 대체제로 꼽히며 가격 상승까지 이어져 관심이 뜨거워지고 있는 분위기다. 국토교통부의 실거래가 통계시스템에 따르면 부산 해운대구 우동에 위치한 센텀리더스마크 오피스텔 전용면적 103.2㎡는 2020년 11월 10일 4억6500만원(36층)에 실거래가 이뤄졌다. 하지만, 올해 11월 10일에는 해당 오피스텔의 같은 평형대가 8억6000만원(32층)에 거래돼 1년간 무려 3억9500만원이나 올랐고 84.9% 상승률을 기록한 것으로 조사됐다.     대전 유성구 도룡동에 위치한 오피스텔 도룡KCC웰츠타워 전용면적 62.58㎡도 지난해 11월 27일에만 하더라도 3억5000만원(5층)에 거래됐지만, 2021년 11월 26일에는 5억원(10층)에 계약돼 1년간 1억5000만원 치솟고 42.9% 상승률을 기록했다.       오피스텔 가격이 치솟으면서 수요가 늘어나자 DSR 규제를 받지 않는 오피스텔들이 연내 마지막 분양 행렬에 서둘러 있다. 부산 부산진구 부전동 일대에 들어서는 더 스테일 서면 해링턴 타워 오피스텔은 전용면적 25~75㎡, 총 259실 규모로 서면역 역세권 오피스텔이다.    대전 중구 선화동 일대에는 대전 하늘채 스카이앤 2차가 공급된다. 해당 단지는 전용면적 84㎡ 아파트 743가구와 오피스텔 50실을 합쳐 총 793가구로 조성된다. 대구 달서구 본동 일대에는 달서 롯데캐슬 센트럴 스카이를 들어선다. 해당 단지는 아파트 481가구(전용 84㎡), 오피스텔 48실(전용 84㎡) 총 529가구로 공급된다.     이렇게 아파트 규제 강도가 높아질수록 풍부한 유동자금이 오피스텔에 쏠릴 것으로 보인다. 뿐만 아니라 오피스텔은 아파트와 비슷한 구조와 면적을 갖춰 아파트 대체재로 확실히 자리잡은 만큼 오피스텔의 가격 상승세도 한동안 지속될 것으로 분석된다.   ※ 필자는 데이터를 기반으로 각종 부동산 통계를 분석, 제공하는 큐레이션 서비스 ‘경제만랩’의 리서치 팀장이다. 한양대 신문방송학과 졸업 후, 언론사에서 취재기자로 활동하다가 경제만랩 리서치팀에 합류해 부동산시장의 변화를 분석하고 있다.   오대열 경제만랩 리서치 팀장포커스 오대열 업무용 거래비중 부동산 규제 업무용 부동산

2021-12-25

주거 vs 비주거 부동산의 엇갈린 명암 [오대열 리얼 포커스]

      신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)이 전세계 대유행하고 지난해 2월 국내에서 코로나19 확진자가 처음 발생하면서 코로나 시대로 접어든지 18개월째다. 코로나19 사태에 따른 급격한 환경 변화로 경제 상황이 악화되거나 국민의 삶의 유형에도 큰 변화를 줬던 지난해에 비해 올해 상반기에는 이러한 변화 환경에 적응해 나가는 분위기다.     부동산도 마찬가지다. 코로나19로 단기간에 무너진 경제 상황에 더해 정부의 ‘폭탄급’ 부동산 규제들로 지난해는 마치 전쟁통과도 같은 상황이었다. 큰 폭의 집값 상승과 함께 ‘로또 청약’이라 불리는 신규 아파트 공급에는 내 집 마련을 하기 위한 청약자들이 대거 몰리면서 부동산 분위기는 격양됐다.     하지만 올해 상반기에는 다소 다른 양상도 나타났다. 집을 마련하고자 하는 수요는 지속되고 있으면서 이와 함께 아파트와 주택을 떠나 상업·업무용 부동산에도 많은 관심이 몰리고 있는 것이다. 장기간 경기 침체와 소비 부진을 겪고 있는 상황에서 설상가상으로 코로나 사태까지 겹친 상황임에도 상업·업무용 부동산에 대한 관심은 남달랐다.       ━   오피스텔 규제하자 비(非)오피스텔로 투자수요 이동   경제만랩이 국토교통부 산하 한국부동산원의 건물용도별 거래량을 살펴본 결과, 지난해 상반기 전국 상업·업무용 부동산 거래량은 15만6031건 수준이었다. 하지만, 올해 상반기에는 18만1335건을 기록, 전년 대비 2만5304건이나 증가한 것으로 나타났다.     지난해 대비 거래 건수가 가장 많이 늘어난 곳은 경기도로 2020년 상반기에는 4만9089건이었지만, 올해 상반기에는 6만743건으로 지난 1년 동안 1만1654건의 큰 폭으로 늘어난 것으로 조사됐다.     이 중에서도 오피스텔과 같은 주거상품이 아닌 비주거 상품에 투자 수요 비중이 늘어났다. 올해 상반기 상업·업무용 부동산 거래량 중에 비(非)오피스텔의 거래량은 10만2048건으로 전년 대비 30.9%이나 증가했고, 한국부동산원이 관련 통계를 작성하기 시작한 2017년 이후 역대 최고치로 확인됐다.     이렇게 비(非)오피스텔 거래량이 급증한 것은 오피스텔에 대한 규제의 영향이 크다. 지난해 연말 정부가 투기과열지구와 조정대상지역을 확대하고, 이들 지역에 새로 공급되는 100실 이상의 오피스텔에 대해 분양권 전매 제한을 강화했다. 게다가 정부는 다주택자에 대한 규제를 강화하면서 지난해 8월 12일 이후 취득한 주거용 오피스텔도 주택 수에 포함시켰다. 오피스텔도 정부의 주택시장 감시대상에 들어간 것이다. 이에 따라 비교적 상대적으로 규제가 적은 오피스·빌딩·상가·숙박시설 등으로 수요가 옮겨간 것이다.     또한, 장기화된 저금리 기조와 3기 신도시의 막대한 토지보상금, 정부가 경기를 부양하기 위해 내놓은 통화량이 증가한 점도 비(非)오피스텔에 대한 관심이 커진 배경 중 하나로 꼽힌다.     이에 더해 비정상적인 집값 상승으로 아파트 투자 진입장벽이 높아졌고, 다주택자를 겨냥한 부동산 대책 등 주택시장이 전방위로 압박 받으면서 비교적 자유로운 투자가 가능한 수익형 부동산이 반사이익을 누리고 있는 것으로 분석된다.         ━   기업수요·소비심리 회복 조짐에 오피스·쇼핑몰 관심   최근 분양시장에도 연일 비주거 상품의 완판 소식이 들리며 뜨거운 시장 분위기를 대변하고 있다. 부동산시장에선 기업·산업 수요를 개발 호재 중 으뜸으로 친다. 기업·산업 수요는 해당 지역에 인구 유입, 경제 활력, 세수 증대, 상권 발달, 주택·빌딩 수요 증가 등을 이끌어 지역 경제에 활력을 불어넣어주기 때문이다.     실제로 지난해 고양 향동지구에 선보인 오피스 DMC 스타비즈 향동지구역은 단기간에 완판됐다. 업체는 증가하고 있는 투자수요를 붙잡기 위해 2차 공급 물량인 DMC 스타비즈 해링턴타워를 연달아 내놓고 있다. 향동지구는 서울 서북쪽 외곽에 위치하고 있지만 우수한 서울 접근성과 인접한 디지털미디어시티 산업단지 덕에 투자 수요가 관심을 나타내고 있는 것으로 보인다.     정부의 계속된 규제에 막힌 투자 수요가 규제를 피한 비주거 상품으로 발걸음을 우회하고 있는 것으로 보인다. 업체들도 투자수요 증가에 맞춰 공급을 늘리고 있는 모습이다. 시화MTV에 복합스트리트쇼핑몰 시화TV 보니타가도 그 한 예로 꼽을 수 있다.     시화MTV는 한국수자원공사와 지방자치단체와 손잡고 시흥시와 안산시 일대 시화호 북측간석지 약 301만평에 첨단·벤처업종 중심의 지식기반 산업에 국내 첫 해양 레포츠를 테마로 한 관광·휴양 기능이 어우러지는 첨단 복합산업단지를 조성하는 사업이다. 이곳에 체험형 엔터테인먼트를 즐길 수 있는 테마형 쇼핑몰을 짓는 것이다. 그동안 코로나 사태로 억눌렸던 소비수요가 올해 들어 분출되고 있는 분위기를 고려해 향후 포스트 코로나 시대를 예상하면 투자수요의 구미를 당길 것으로 보인다.       이러한 분위기 속에서도 돌다리는 두드리고 건너야 한다. 규제를 비껴간 비주거 상품일지라도 모두 투자가치가 높다고 보기엔 위험요소가 크기 때문에 투자 전에 주변 입지와 배후수요, 개발호재 등 향후 상승가치를 면밀히 분석하는 것이 중요하다.     특히 교통망 확충으로 접근성이 크게 개선되는 지역을 중심으로 유의해 살펴보고, 상업시설은 유동인구 외에 이용할만한 유효 수요가 얼마나 되는 지까지도 꼼꼼히 살펴보아야 한다.     ※ 필자는 데이터를 기반으로 각종 부동산 통계를 분석, 제공하는 큐레이션 서비스 ‘경제만랩’의 리서치 팀장이다. 한양대 신문방송학과 졸업 후, 언론사에서 취재기자로 활동하다가 경제만랩 리서치팀에 합류해 부동산시장의 변화를 분석하고 있다. 오대열 경제만랩 리서치 팀장

2021-08-22

나랏님 경고에도 집값·매수 ‘묻지마 질주’…이유가 있다 [오대열 리얼 포커스]

      정부가 부동산 가격 거품을 우려하고 있다. 서울지역 아파트 가격 폭등으로 수익 기대심리, 젊은 층을 중심으로 한 ‘패닉 바잉’(Panic Buying·공포에 기인한 사재기), 불법·편법 부동산 거래 등이 부동산 가격의 거품을 형성하고 있다는 것이다.     지난달 28일 홍남기 경제 부총리 겸 기획재정부 장관은 “4월 이후 수도권을 중심으로 주택과 전세 가격이 불안한 모습을 다시 보이는 데 대해 송구스럽게 생각한다”며 “기대심리와 불법거래가 가격 상승을 견인하고 있어 주택가격이 지속적으로 오를 수 밖에 없다”고 말했다.   게다가 이르면 이달에 한국은행이 기준금리 인상을 단행할 가능성에 무게도 실리고 있다. 한국은행 금융통화위원회가 기준금리를 1년 2개월 동안 0.50%로 이어가는 가운데 기준금리를 0.75%로 올릴 필요가 있다는 내부 의견이 나온 것이다. 가파른 경기 회복과 물가 상승세 속에서 더 이상 금리 인상을 미룰 수 없다는 의미다. 이주열 한국은행 총재도 수 차례 연내 금리 인상의 필요성을 강조해 왔다. 부동산 가격이 상승하고, 가계부채가 급증하는 금융 불균형 문제가 발생하고 있다는 것이 발언의 주요 배경이었다.     이렇게 정부와 한국은행이 부동산 가격의 과열을 우려하고 있지만, 전국 아파트 매수심리는 좀처럼 꺾이질 않고 있는 분위기다. 한국부동산원에 따르면 지난 7월 26일 기준 전국의 아파트 매매수급지수는 107.8로 조사됐다. 매매수급 지수는 부동산원의 회원 중개소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석해 수요와 공급 비중을 지수화한 것으로, ‘0’에 가까울수록 공급이 수요보다 많음을, ‘200’에 가까울수록 수요가 공급보다 많음을 뜻한다. 기준선인 100을 넘어 높아질수록 매수심리가 강하다고 해석할 수 있다.         ━   서울 거주자들의 타 지역 아파트 매입 열기 여전   최근에는 전국 아파트 가격도 여전히 빠지지 않고 올라가고 있다. 게다가 서울보다 상대적으로 아파트 가격이 덜 오른 지역에선 상승 여지가 아직 남아있다는 기대심리가 작용해 서울 거주자들이 타 지역 아파트를 사들이는 원정 매매도 여전히 뜨거운 분위기다.     올해 상반기 서울 거주자들의 타 지역 아파트 매입이 역대 상반기 거래량 중 가장 많은 것으로 조사됐다. 부동산 정보 제공 업체 경제만랩이 한국부동산원의 매입자거주지별 아파트 매매거래 현황을 분석한 결과, 서울 거주자가 타 지역 아파트를 매입한 거래량은 올해 1~6월 동안 약 3만2420건으로, 지난해 3만1890건을 이미 넘어섰다. 이는 2006년 관련 통계 작성 이래 상반기 기준 역대 최고치를 기록한 것으로 조사됐다.     올해 상반기 서울 거주자가 가장 많이 매입한 지역은 경기도로 1만9641건에 이른다. 이어 인천이 3723건, 강원 1647건, 충남 1489건, 충북 1128건, 전북 1058건 등으로 확인됐다. 특히, 전국단위로 서울 거주자의 타 지역 아파트 매입 거래량이 가장 큰 폭으로 상승한 곳은 제주도로 나타났다. 지난 2020년 상반기 서울 거주자의 제주도 아파트 매입 건수는 84건이었다. 하지만, 올해 상반기에는 164건으로 지난해 상반기 대비 82건 증가했고, 100% 상승률을 보였다.     서울 거주자들은 경남 지역의 아파트도 대거 사들였다. 지난해 상반기 서울 거주자의 경남 아파트 매입 거래량은 412건이었지만, 올해 상반기에는 711건으로 전년 대비 72.6% 증가한 것으로 나타났다. 같은 기간 경북도 387건에서 629건으로 62.5%, 강원 1030건에서 1647건으로 59.9%, 충남 932건에서 1489건으로 59.8% 각각 늘어난 것으로 조사됐다.     반면, 서울 거주자들의 전국 아파트 매입 거래량이 가장 줄어든 곳은 대전으로 조사됐다. 지난해 상반기 서울 거주자들이 대전 아파트를 사들인 건수는 531건이었지만, 올해 상반기에는 337건으로 전년대비 36.5%이나 하락한 것으로 확인됐다. 이어 대구가 287건에서 198건으로 31.0% 하락했고, 경기도도 2만 1998건에서 1만 9641건으로 10.7% 하락한 것으로 조사됐다.     정부의 아파트 가격 고점 경고에도 가격이 좀처럼 안 잡히자 서울 거주자들이 타 지역 아파트를 사들이면서 아파트 가격은 계속 높아지고, 내 집 마련을 하려는 국민들의 주거 불안정이 더욱 커지고 있는 악순환이 반복되고 있는 것이다. 시장과 맞서는 부동산 전쟁이 아닌 시장과 함께 움직일 수 있는 부동산 정책을 찾아야 할 것으로 보인다.        ━   밀려난 주택수요 몰리자 외곽 아파트까지 폭등세   올해 상반기 서울 거주자가 가장 많이 사들인 경기도 지역은 ‘고양시’로 확인됐다. 올해 서울 거주자가 고양시 아파트를 사들인 건수는 1858건으로 나타났다. 이어 남양주가 1758건, 의정부시가 1332건, 용인시가 1260건, 부천시 1224건, 수원시가 1215건 등으로 확인됐다.     주목할 점은 서울 거주자들이 경기도에서도 더 외곽으로 빠져나가고 있다는 점이다. 지난해 상반기 대비 상승률이 가장 높은 곳은 동두천시로 조사됐다. 지난해 서울 거주자가 동두천 아파트를 매입한 건수는 118건에 불과했지만, 올해 상반기에는 509건으로 전년 대비 331.4%나 상승했고, 이어 이천시가 2020년 상반기 56건에서 2021년 상반기 236건으로 321.4% 상승했고, 포천시도 같은 기간 43건에서 160건으로 272.1% 상승하는 등 서울 거주자들이 외곽으로 밀려나고 있다.     이렇게 서울 거주자들이 경기도 외곽으로 몰리면서 동두천시의 경우 아파트 가격이 1년간 120%나 상승한 단지도 나왔다. 국토교통부의 실거래가 통계시스템에 따르면, 경기 동두천 생연동 부영아파트 6단지 전용면적 49.847㎡의 경우 지난해 7월 4일에는 9700만원(12층)으로 1억원 미만에 거래됐다. 하지만, 올해 7월 5일에는 2억 1500만원으로 1년간 121.6%나 치솟아 올랐다. 동두천시 지행동 송내주공1단지 전용면적 59.56㎡도 지난해 7월 7일 1억4500만원(13층)에 매매됐다. 하지만, 올해 7월 11일에는 2억9900만원(13층)으로 치솟으면서 1년간 106.2% 상승률을 보인 것이다.     정부의 아파트 가격 고점 경고에도 가격이 좀처럼 안 잡히자 서울 거주자들이 타 지역 아파트를 사들이면서 아파트 가격은 계속 높아지고, 내 집 마련을 하려는 국민들의 주거 불안정이 더욱 커지고 있는 악순환이 반복되고 있는 것이다.     결국, 정부의 25번의 부동산 규제에도 끄떡없고 정책 신뢰성이 무너지면서 시장을 좌우할 힘마저 무너져가고 있는 만큼, 정부는 정책 불신을 만회하고, 신뢰를 회복할 수 있는 방법을 찾아야 할 것이다. 시장과 맞서는 부동산 전쟁이 아닌 시장과 함께 움직일 수 있는 부동산 정책을 찾아야 할 것으로 보인다.     ※ 필자는 데이터를 기반으로 각종 부동산 통계를 분석, 제공하는 큐레이션 서비스 ‘경제만랩’의 리서치 팀장이다. 한양대 신문방송학과 졸업 후, 언론사에서 취재기자로 활동하다가 경제만랩 리서치팀에 합류해 부동산시장의 변화를 분석하고 있다.   오대열 경제만랩 리서치 팀장

2021-08-08

한국뿐 아니라 전세계 집값이 펄펄…주범은 코로나 [오대열 리얼 포커스]

      “세계지도를 펼쳐 놓고 다트를 던져 어디에 꽂히던 그 나라는 집값 상승으로 골머리를 싸맨다고 해도 과언이 아니다.”   빌딩 컨설팅회사 존다의 알리 울프 수석 이코노미스트가 최근 한 인터뷰에서 던진 화두다. 이는 그만의 얘기가 아니다. 세계 주요국들의 집값 상승률이 14년여 만에 최고 수준이라는 보도도 나오고 있다. 지난 6월 블룸버그 통신은 세계적인 부동산정보업체 나이트 프랭크의 '1분기 글로벌 주택가격 지수' 조사 결과를 인용해 "조사 대상 56개 국가의 3월 기준 주택 가격은 지난해 동기 대비 평균 7.3% 올랐으며, 연간 상승률이 2006년 4분기 이후 최고치’라고 전했다.   이번 조사 결과를 나라별로 살펴보면 터키 집값은 1년간 32.0%나 급등해 최고 수준의 상승률을 기록했다. 이어 뉴질랜드(22.1%)가 두 번째로 높은 상승률을 나타냈다. 룩셈부르크(16.6%), 슬로바키아(15.5%), 미국(13.2%), 스웨덴(13.0%), 오스트리아(12.3%), 네덜란드(11.3%), 러시아(11.1%), 노르웨이(10.9%), 캐나다(10.8%), 영국(10.2%), 페루(10.0%)도 10.0% 이상의 상승률을 보였다.   한국의 집값은 5.8% 올라 조사 대상 중 상승률이 29번째였다. 하지만 아시아권에서는 싱가포르(6.1%)에 이어 두 번째로 높은 상승률을 기록했다. 일본과 중국은 각각 5.7%, 4.3%의 상승률을 보이며 한국의 뒤를 이었다.     이 같은 집값 상승 현상은 지난 2008년 금융위기 후 각국의 경기 부양책과 경제 불확실성 탓에 부동산으로 뭉칫돈이 몰리면서 시작됐다. 특히 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 발생 후에는 훨씬 낮아진 금리와 급증하는 주택 수요까지 더해지면서 수직 상승하는 모양새다.     코로나19 대유행 사태가 발생하자 전문가들은 집값이 내려갈 것으로 예상했다. 자영업자들의 폐업, 실업률 증가 등으로 가처분소득이 줄어들면 주택 소유자들이 시장에 집을 급매로 내놓을 것으로 전망했기 때문이다. 그러나 역설적이게도 집값을 밀어 올리고 있는 것이 현재 코로나19 시국이다.       ━   “전염병이 집값 상승 자극” VS “경기부양 탓 곧 거품 붕괴”   코로나19 사태 전에도 전 세계 집값은 꾸준히 오름세를 나타냈다. 주요 국가들마다 계속 금리를 내리고 양적 완화 정책을 시행한 덕에 시중에 풀린 수많은 돈이 비교적 안정적인 투자처인 부동산으로 흘러갔다. 국제통화기금(IMF)에 따르면 국제주택가격지수는 2017년 4분기 161로 역대 최고를 기록하며 기존 최고치(2008년 159)를 뛰어넘었다. 2010~2019년 동안 주택 가격은 독일(54.0%), 미국(52.8%), 영국(38.5%) 등에서 치솟았다.     이후 코로나19 대유행 사태가 발생하자 전문가들은 집값이 내려갈 것으로 예상했다. 자영업자들의 폐업, 실업률 증가 등으로 가처분소득이 줄어들면 주택 소유자들이 시장에 집을 급매로 내놓을 것으로 전망했기 때문이다. 그러나 역설적이게도 집값을 밀어 올리고 있는 것이 현재 코로나19 시국이다.     각국이 경제 회복을 위해 앞다퉈 금리 인하에 나서고 경기 부양 정책을 편 것은 주택수요가 대출을 받아 집을 사는 일을 더욱 수월하게 만들었다. 또한 코로나19는 집을 둘러싼 불평등이 더욱 심화할 것이란 명제를 깨우쳐줌과 동시에, 역설적으로 집의 소중함을 일깨워주면서 주택 소유 욕구를 부채질했다. 가장 오랜 시간을 보내는 곳, 집이란 무엇인가라는 본질적인 질문을 제기한 것이다.   이 같은 집값 상승이 이어지면서 반대급부로 부동산 거품 붕괴를 우려하는 전문가들의 경고 또한 지속적으로 제기되고 있다. 가장 큰 요인은 미래의 금리 인상이다. 이자와 원금 상환 압박이 증가한다면 대출받은 집을 감당하지 못할 수 있으며, 경기 침체로 인해 소득이 줄고 직장을 잃은 채무자들이 앞다퉈 집을 내놓을 수 있을 것이란 비관적 예측이다.     반면 과거와 달리 투기가 아닌 실수요자가 많고, 안정세를 찾을 때까지 저금리와 경기 회복이 뒷받침될 것이라는 반박도 나오고 있다. 2008년 국제금융위기 후 각국이 건전한 금융 구조 구축을 위해 노력했고, 이번에 주거 상품을 구입한 사람들의 경우 과거에 비해 신용 등급이 높으면서 현금으로 비용을 선지급한 사람도 많다는 게 근거다.     또한 중앙은행들이 금리를 빠르게 올릴 수 없다는 점도 이 같은 논리를 뒷받침 한다. 경기 회복을 위해서는 낮은 금리를 유지해야 하기 때문에 이 같은 저금리에서 촉발되는 유동자금 흐름이 주택 시장 상승을 이끌 것이란 전망이다.       ━   금리 인상 코앞 투자수요 빠지면 주택거래 줄어들 전망   이렇게 혼란스러운 전세계 부동산 시장 흐름 속에서도 우리나라의 사례는 좀 더 특별하다. 세계적 흐름과 비슷하게 저금리로 인한 주택 대출이 증가하고 있지만, 대도시와 신규 아파트에 대해 수요가 여전히 쏠려 있다. 한국부동산원 통계를 기준으로 전국의 집값은 2017년 5월에서 올해 4월까지 10.8% 올랐는데 서울 집값은 같은 기간 15.4% 상승했다.   이 같은 추세가 이어지면서 정부도 부동산 규제를 통해 집값 잡기에 안간힘을 쓰고 있으며, 최근에는 한국은행 또한 우려의 목소리를 낸 바 있다. 지난 15일 한국은행 금융통화위원회는 통화정책방향 결정회의를 열고 기준금리를 0.50%로 동결했는데 이날 이주열 한국은행 총재는 “코로나19 재확산이 진행 중이지만 경기 회복세, 물가 오름세 확대 금융불균형 누적을 종합적으로 고려해서 다음 회의부터 통화정책 완화 정도의 조정이 적절한지 아닌지를 구체적으로 논의하고 검토할 시점이라고 본다”고 밝혀 기준금리를 높일 수 있다는 여지를 내비쳤다.   아울러 이 총재는 현재 주택가격이 고평가 돼 있는 상태며 부채 증가와 밀접한 연관이 있다고 경고했다. 그는 최근 부동산 가격 수준에 대해 묻는 질문에 “현재 주택가격을 평가해 보면 상당히 고평가돼 있다고 판단한다”며 “임대료 기준, 수익측면에서 봐도 과거의 장기 평균치와 비교해 보면 소위 수도권 지역의 주택가격은 상당히 높다”고 밝혔다.   이러한 상황에서 올해 말, 그리고 내년 초 우리가 맞이할 ‘포스트 코로나19’ 부동산 시장에서는 ‘금리인상에 따른 불확실성’을 주의해야 할 것으로 예측된다. 한국은행이 향후 1년 내 0.5%포인트 정도 금리를 올려 기준금리가 1%가 되면 주택담보대출금리는 3% 초반이 될 것으로 보이는데, 이 경우 투자나 단기차익 목적의 거래는 줄어들 수 있기 때문이다. 실수요자에겐 부담이 크지 않거니와 당장의 공급 부족이 곧바로 해결되지는 않아 주택 가격이 크게 내려가지는 않을 것으로 보이지만, 투자의 입장에서는 좀 더 신중한 결정이 필요할 것이다.       ※ 필자는 데이터를 기반으로 각종 부동산 통계를 분석, 제공하는 큐레이션 서비스 ‘경제만랩’의 리서치 팀장이다. 한양대 신문방송학과 졸업 후, 언론사에서 취재기자로 활동하다가 경제만랩 리서치팀에 합류해 부동산시장의 변화를 분석하고 있다.     오대열 경제만랩 리서치팀장

2021-07-25

로또 1등 맞아도 내 집 마련 아득~ [오대열 리얼 포커스]

    45개의 숫자 중에서 숫자 6개를 맞히면 1등이 되는 다소 단순한 방식의 로또복권은 인생 대역전의 대명사로 불린다. 하지만, 이 로또 1등에 당첨될 확률은 욕조에 넘어져 죽을 확률인 80만1923분의 1보다 열 배나 더 희박하고, 벼락에 맞을 죽을 확률 428만9651분의 1보다 두 배나 더 높은 814만 5060분의1이 로또 1등 당첨률이다.     이 엄청난 확률을 뚫고 로또 1등에 당첨된다면 가장 하고 싶은 일이 무엇인가. 다들 갑작스럽게 생긴 큰 돈에 어떻게 사용할까 행복한 고민을 하겠지만, 최근에는 로또 1등 당첨되면 가장 하고 싶은 일로 부동산 구입을 꼽았다. 실제로 기획재정부와 복권 사업자 동행복권이 지난해 상반기 로또 1등 당첨자 271명을 대상으로 설문 조사한 결과, “주택, 부동산을 구입할 것”이란 응답이 42%로 나타났다. 과거에는 로또 당첨으로 수십 억원이 주머니로 당장 들어오자 인생역전이 아닌 불행한 미래를 맞는 경우가 많았지만, 이제는 로또 당첨이 되면 부동산을 매입을 하겠다는 결과가 나타난 것이다.     그도 그럴 것이 로또 1등 당첨금이 예전보다 못하는 것도 있고, 아파트 가격이 짧은 기간 수 십 억 원씩 커져가는 모습을 보면서 아파트에 대한 갈망이 더욱 커졌기 때문이다. 실제로 지난 947회 로또 번호 1등 당첨금은 12억7585만원으로 나타났다. 여기에 세금 33%를 제외하면 실수령 금액은 8억원대로 떨어진다. 이 액수도 분명 상당히 큰 당첨금이지만, 로또 1등으로는 서울 아파트를 마련하기는 쉽지 않다.   지난 2017년 문재인 정부가 출범하면서 서민들의 주거 안정을 위해 온갖 부동산 규제를 쏟아냈지만, 부동산 규제는 또 다른 풍선효과를 불러일으키면서 아파트 가격이 오히려 더 올라가고 있는 분위기다.     KB부동산의 주택가격동향에 따르면 지난 2017년 5월 문재인 대통령이 취임할 당시 서울 아파트 중위가격은 6억635만원 수준이었지만, 4년이 지난 올해 5월에는 9억9833만원으로 3억 9199만원이나 올랐고, 64.6%나 상승한 것으로 조사됐다. 아파트 전셋값도 2억원 가까이 상승했다. 2017년 5월 서울 아파트 서울 중위가격은 4억807만원이었지만, 2021년 5월에는 6억 696만원으로 4년간 48.7%나 상승한 것으로 나타났다.     이런 상황에 정부는 실수요자 중심인 분양환경을 만들기 위해 민간택지 분양가상한제를 시행했다. 분양가상한제로 신규 아파트 공급이 대폭 줄어들 것이란 우려로 준공된 지 1~2년 된 새 아파트들의 가격은 하늘로 치솟았고, 아파트 분양가도 주변 아파트보다 저렴하게 분양되기 때문에 이제는 로또 청약이라는 말까지 생기게 된 것이다.     로또 1등 당첨자 271명을 대상으로 설문 조사한 결과, “주택, 부동산 구입할 것”이란 응답이 42%로 나타났다. 과거에는 로또 당첨으로 수십 억원이 주머니로 당장 들어오자 인생역전이 아닌 불행한 미래를 맞는 경우가 많았지만, 이제는 로또 당첨이 되면 부동산을 매입을 하겠다는 결과가 나타난 것이다. 그도 그럴 것이 로또 1등 당첨금이 예전보다 못하는 것도 있고, 아파트 가격이 짧은 기간 수 십 억 원씩 커져가는 모습을 보면서 아파트에 대한 갈망이 더욱 커졌기 때문이다.     ━   ‘하늘의 별따기’ 로또보다 더 뜨거워진 아파트 청약    아파트 청약이 로또로 불리는 이유 중 하나가 당첨만 되면 수억 원을 거둬들일 수 있기 때문이다. 실제로 지난 6월 18일 1순위 청약을 한 서울 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리(신반포3차·경남 재건축)은 청약 접수에만 3만6000명이 몰렸고, 평균 청약경쟁률이 161.2대 1 최고. 1873.5대 1로 뜨거운 청약열기를 보였다.     그도 그럴 것이 래미안 원베일리에 청약 당첨만 되면 시세차익만 최소 10억원을 가뿐히 넘길 것으로 관측됐기 때문이다. 해당 아파트 3.3㎡당 평균 분양가가 5653만원이지만, 래미안 원베일리 바로 옆에 위치한 ‘아크로리버파크’가 3.3㎡당 1억원 정도에 거래되는 점을 감안하면 약 2배 가까운 시세차익을 누릴 수 있어 너도나도 아파트 청약에 도전하고 있는 모습이다.     아파트 청약뿐만 아니라 미분양 아파트도 빠르게 해소되고 있는 분위기다. 그동안 미분양 아파트라고 하면 부정적인 인식이 앞서있었지만, 이제는 저평가된 아파트라는 의미로 불리면서 미분양 아파트가 빠르게 팔려나가고 있는 것이다. 국토교통부 통계누리에 따르면 지난 2020년 4월 전국 미분양 아파트 물량은 3만6629가구 수준이었지만, 올해 4월에는 1만5798가구로 1년여 만에 2만831가구나 줄었고, 56.9%나 감소한 것으로 확인됐다. 특히, 수도권 미분양 물량은 지난해 4월 3783가구였지만, 올해 4월엔 1589가구로 58.0% 감소율을 기록했다.     이렇게 아파트 가격이 치솟고 미분양 물량과 시세차익을 노린 ‘로또’ 청약이 증가하면서 서민들의 내 집 마련을 더욱 어려워지고 있다. 부동산 규제에도 서울 아파트 가격은 결국 우상향한다는 학습효과와 서울 아파트는 가장 손 쉬운 재테크 수단으로 굳혀지면서 서민들의 주거 안정은 좀처럼 해결되지 않고 있다. 또한, 일부 아파트들의 무순위 청약홈페이지는 서버가 다운되는가 하면 홈페이지 접속이 로또였다라는 말이 나올 정도로 부동산 시장이 어지럽게 돌아가고 있다.     망치로 때려잡는 두더지게임처럼 이곳 저곳에서 튀어나오는 풍선효과로 부동산 시장 안정화의 길은 점점 멀어지고 있는 상황이다. 정말 정부가 말하는 부동산 안정화는 언제 찾아올지 서민들의 한숨은 갈수록 깊어져 가고 있다.   ※ 필자는 데이터를 기반으로 각종 부동산 통계를 분석, 제공하는 큐레이션 서비스 ‘경제만랩’의 리서치 팀장이다. 한양대 신문방송학과 졸업 후, 언론사에서 취재기자로 활동하다가 경제만랩 리서치팀에 합류해 부동산시장의 변화를 분석하고 있다.      오대열

2021-06-27

빌라 인기, 아파트 추월 ‘귀하신 몸’ [오대열 리얼 포커스]

  문재인 정부가 지난 4년여 동안 날뛰는 아파트 값을 잡기 위해 부동산 대책을 25번이나 바꾸며 내놨다. 하지만, 규제를 강화할수록 풍선효과만 반복하면서 특히 서울을 비롯한 수도권 아파트 가격은 무섭게 상승했다. 문 정부가 규제보다는 공급에 무게를 두겠다며 3기 신도시 사전청약 카드까지 꺼내 들어 성난 주택시장을 달래고 있다. 이를 계기로 올해부터 안정화 될 거라던 정부의 전망에도 불구하고 서울지역 아파트 값 상승세는 지금도 끝 모르는 현재진행형이다.    KB부동산의 주택가격동향에 따르면 서울의 아파트 중위가격은 2020년 4월 9억1998만원이었다. 중위가격은 9억2000만원대에서 한동안 유지되다 같은 해 11월부터 9억3510만원으로 상승세를 시작했다. 이후부터 가파른 상승세를 줄곧 지속하더니 올해 4월에는 9억8667만원에 다다랐다. 1년 만에 6669만원이나 오른 것이다.     서울 아파트의 중위가격이 2020년 1월에 9억원을 넘기 시작했는데 1년여 만에 1억원 올라 이젠 10억원 시대에 다가서고 있는 분위기다. 중위가격은 ‘중간가격’으로, 주택 매매가격을 순서대로 나열했을 때 중간에 있는 가격을 의미한다. 전체 집값을 합산해 주택 수로 나누는 평균가격과 다르다.       ━   “빌라라도 사고 보자” 서울 빌라 거래량 아파트 추월해     아파트 값이 천정부지로 치솟자 주택수요는 빌라(연립·다세대 주택 등)로 눈을 돌렸다. 그에 따라 올해 주택 거래량에서 빌라가 아파트를 앞지르기 시작했다. 서울 지역의 아파트와 빌라의 매매 거래량을 비교해보면, 아파트는 올해 1월 이후 거래량이 크게 줄어들었다. 지난해 12월 7520여 건에서 올해 1월 5770여 건으로 줄어든 데 이어 올해 4월 3410여 건까지 감소세를 이어갔다.     반면, 빌라는 거래가 꾸준히 이뤄져 아파트 거래량을 추월했다. 1월 5860여 건에서 2월 4430여 건으로 주춤거렸으나 3월 5090여 건, 4월 5330여 건으로 2개월 연속 증가세를 이어갔다. 올해 4월 거래량은 지난해 같은 기간보다 약 27%(1140여 건)나 증가한 수치다. 통상적으로 아파트 거래량이 빌라보다 2배 정도 많은데, 올해는 역전 현상이 나타난 것이다.     이렇게 빌라 수요가 증가하면서 빌라 가격도 오름세를 나타내고 있다. 서울 지역 연립주택의 평균 매매가격은 지난해 8월 3억원 선을 넘어서더니 올해 4월 3억2600여 만원까지 상승세를 이어가고 있다.     이는 아파트 값이 천정부지로 뛰면서 내 집 마련에 어려움 겪는 실수요가 아파트에 비해 비교적 저렴한 금액으로 내 집을 마련할 수 있기 때문이다. 특히 정부의 부동산 규제가 아파트에 초점이 맞춰져, 빌라에 대한 규제 강도가 상대적으로 낮았던 좀도 실수요자의 구미를 댕긴 것으로 보인다.     정부는 부동산투기 규제 지역 내 3억원 이상 아파트에 대해 전세자금 대출을 제한했지만, 빌라는 규제 적용 대상에 포함하지 않았다. 또한 7·13부동산 대책에서 주택임대사업 등록제도를 손질했지만, 빌라는 세제 혜택을 그대로 유지해 세금 부담이 적었던 것도 장점이 됐다. 재개발·재건축 규제 완화를 공약한 오세훈 서울시장이 취임하면서 재개발 기대감이 높아진 점도 빌라 거래량 증가에 한 배경이 됐다.     일반적으로 아파트는 업 계약을 하기 어렵지만, 빌라는 규모가 대부분 30가구 이하여서 사업, 분양 승인을 받지 않아도 된다. 이 때문에 업 계약 문제가 종종 발생하는 경우가 있다. 여기서 문제는 업 계약 대부분이 주변 시세보다 분양가나 매매가격이 높은 경우가 많아 상대적으로 환금성이 적은 빌라의 경우 매도 시 매수자에게 큰 짐이 될 수 있다는 것이다.       ━   환금성 적은 빌라 ‘업’ 계약 시 매수인에게 짐이 돼 ‘주의’       이같이 빌라 매입이 늘면서 피해 사례도 증가하고 있다. 아파트는 거래 정보가 정부 부처나 시중 금융권을 통해 일반에 많이 공개되고 있지만, 빌라는 정보가 잘 공개되지 않고 정보량도 부족한 상황이다. 이 때문에 매매 시 고려해야 할 점도 정형화돼 있지 않아 거래 당사자들이 어려움을 느끼고 있다.     대표적인 문제가 ‘업(Up)’ 계약이다. 업 계약이란 부동산을 거래할 때 실제보다 높은 가격으로 계약하는 일이다. 주로 은행 등의 금융회사에서 주택을 담보로 대출을 받을 때 더 많은 금액을 대출받거나 또는 되팔 때 양도 차익을 줄여 양도소득세를 적게 내려는 목적으로 불법 행위에 해당한다.     일반적으로 아파트는 업 계약을 하기 어렵지만, 빌라는 규모가 대부분 30가구 이하여서 사업, 분양 승인을 받지 않아도 된다. 이 때문에 업 계약 문제가 종종 발생하는 경우가 있다. 여기서 문제는 업 계약 대부분이 주변 시세보다 분양가나 매매가격이 높은 경우가 많아 상대적으로 환금성이 적은 빌라의 경우 매도 시 매수자에게 큰 짐이 될 수 있다는 것이다.     재개발구역 내 신축 빌라를 매입할 때도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 권리산정일 이후에 준공된 빌라의 경우 현금 청산 대상이 될 수 있기 때문이다. 권리산정일은 무분별한 지분 쪼개기를 막기 위한 제도로 단독주택이나 비주거용 건물을 허물고 여러 개의 입주권이 나올 수 있는 빌라를 짓는 행위를 막기 위한 조치다. 이 지분 쪼개기 금지일로 권리산정일을 정해 이후 준공된 빌라는 현금 청산을 당할 수 있다.     또한, 빌라의 불법 건축물도 주의해야 한다. 불법 건축물이면 원상복귀 명령과 함께 벌금까지 받을 수 있기 때문이다. 빌라를 매입할 때 본래 용도에 맞게 쓰이고 있는지, 세대를 쪼개거나 합치지 않았는지, 창고·베란다·다락방 등을 불법으로 개조했는지 등 건축물 대장으로 불법 건축물인지 여부를 사전에 파악해야 한다.    

2021-06-12

[오대열 리얼 포커스] “5억짜리 아파트에 발코니 확장비가 1억원?”

  최근 아파트 분양시장의 열기가 뜨거워지면서 발코니 확장 비용과 관련, 옵션 비용에 대한 불만이 쏟아져 나오고 있다. 내 집 마련이 급해진 예비 청약자들은 아파트에 청약하기 위해 청약통장을 열심히 이용하고 있다. 하지만 주택을 공급(분양)하는 업체 입장에서는 뜨거운 분양시장의 열기를 기회로 여겨 수익을 극대화하기 위해 각종 유상 옵션들의 비용을 높이고 있기 때문이다.     민간택지 분양가상한제, 집값 과열지역 조정 등의 규제 강화에도 아파트 분양가는 상승세를 이어가고 있다. 그럼에도 분양가가 주변 아파트 시세보다 분명 저렴한 편이다 보니 집값 상승 분위기에 따라 당첨만 돼도 수억 원대의 웃돈이 붙기 때문에 청약 열기도 뜨겁다. 하지만 정부의 대출 규제로 인해 집값 마련이 어려워진 상황에서 이젠 필수처럼 선택해야 하는 옵션들까지 비용이 증가하고 있는 상황이다. 발코니와 펜트리·중문 등 각종 옵션들을 추가한다면 옵션 비용이 만만치 않게 올라가기 때문에 내 집 마련을 하려는 수요자들의 고민도 커지고 있다.     옵션 비용이 상승하는 주 요인 중 하나는 아파트 분양가와 달리 옵션 비용에 대해서는 분양보증 심사를 거치지 않기 때문이다. 건설사·시행사 등 분양업체는 분양에 들어가기에 앞서 주택도시보증공사(HUG)의 보증심사를 받아야 한다. HUG는 분양하는 아파트의 분양가가 최근 1년 내 분양한 아파트의 분양가나 매매가의 110%를 초과하지 않도록 규제하고 있다. 하지만, 아파트 유상 옵션 비용의 경우 건설사와 시행사가 자율적으로 정할 수 있다. 그래서 분양업체들은 분양가를 심사 문턱을 넘을 수 있을 정도만큼만 낮추고 유상 옵션 비용을 높게 받는 방식을 통해 수익을 극대화하려고 한다.     아파트 옵션도 목적에 따라 추가하거나 빼는 것이 현명하다. 실거주를 목적으로 한다면 취향에 맞게 필요한 옵션들을 선택하면 되고, 분양권 전매나 임대의 목적이라면 가장 기본인 발코니 확장과 중문 정도만 하는 것이 좋다. 불필요한 옵션이 많으면 그만큼 취득세율도 올라가기 때문이다. 취득세는 유상 옵션 비용까지 전부 포함한 총 분양가를 기준으로 계산하기 때문에 불필요한 옵션이 많다면 매도하기 어려울 수 있다.      ━   발코니 확장비, 건설사·지역 같아도 ‘천차만별’     유상 옵션에 들어가는 품목 중 가장 대표적인 것이 발코니 확장이다. 발코니 확장은 이제 누구나 꼭 해야 하는 필수 옵션으로 자리 잡았다. 건설사들도 발코니 확장을 염두하고 혁신 평면 설계를 하는 경우가 많아졌다.     이런 발코니 확장 비용은 최소 1000만원에서 시작하는 경우가 일반적이지만 이 부분도 아파트마다 천차만별이다. 같은 지역이라도 비용은 각자 다르게 책정된다. 서울 강남구 일원동에 있는 디에이치포레센트는 발코니 확장 비용이 1950만원으로 책정됐지만, 서울 서초구 방배동 그랑자이는 1100만원으로 850만원이나 차이 나는 것으로 확인됐다.     또한, 같은 건설사라 할지라도 발코니 확장비용이 다르다. 서울 태릉 해링턴 플레이스는 1300만원이지만 서울 청량리 해링턴 플레이스는 1144만원으로 156만원의 차이를 보였다. 에어컨도 태릉 해링턴 플레이스는 3대 필수로 옵션 비용이 663만원이었지만, 1대부터 선택 가능한 방배 그랑자이는 3대 값으로 따져보면 558만원으로 확인돼 지역뿐만 아니라 아파트마다 각기 다른 금액 차이를 보이고 있다.     아파트 당첨자가 옵션을 자율적으로 책정할 수 있다 보니, 발코니 확장 비용이 1억에 달하는 단지도 나타나기도 했다. 지난해 10월 경기도 부천에서 분양한 한 아파트에서는 발코니 확장비로 면적별 8600만~1억4100만원을 책정해 논란을 일으킨 바 있다. 해당 아파트의 분양가는 3억4500만~6억6200만원선이었지만, 확장비를 포함한 실질 분양가는 4억3100만~8억300만원으로 나타났다. 전용 59㎡ 주택형을 분양 받은 소비자의 경우 분양가의 25%에 육박하는 발코니 확장비를 부담해야 했다. 부천 지역은 분양가 통제를 받지 않는 지역임에도 발코니 확장비를 높게 책정해 아파트 현장은 결국 시 당국의 경고를 받기도 했다.   이 같은 조삼모사식 옵션가 책정에 따른 피해가 수요자들에게 돌아가고 있다. 옵션 비용의 경우 분양가로 책정하지 않기 때문에 중도금 대출에서 제외되기 때문이다. 심지어 옵션 비용을 현금으로 부담해야 하는 경우도 많아 자금 마련이 어려운 청약자들의 고충도 더욱 커지고 있다.     건설업계에서는 최근 땅값 자체가 높아져 분양가로는 수익을 얻기가 어려워졌다고 토로한다. 정부가 분양가를 누르고 있고 분양가를 두고 HUG와 실랑이를 벌여야 하기 때문이다. 이 때문에 발코니 확장 비용과 추가 옵션을 적용해 수익을 거두는 것이 수월하다는 인식도 퍼지고 있다.       ━   옵션, 용도에 맞춰 골라야 ‘마이너스 옵션’도 활용을       이에 아파트 옵션도 목적에 따라 추가하거나 빼는 것이 현명하다. 만약 실거주를 목적으로 한다면 취향에 맞게 필요한 옵션들을 선택하면 된다. 분양권 전매나 임대의 목적이라면 가장 기본인 발코니 확장과 중문 정도만 설치하는 것이 좋다. 불필요한 옵션이 많으면 그만큼 취득세율도 올라가기 때문이다. 취득세는 유상 옵션 비용까지 전부 포함한 총 분양가를 기준으로 계산하기 때문에 불필요한 옵션이 많다면 매도하기 어려울 수 있다.     반면 선택의 폭이 더욱 세분화된 옵션제도가 나쁘기만 한 것은 아니다. 입주자가 취향에 맞게 내부나 마감재를 개별적으로 선택하는 마이너스 옵션제도 활용할 수 있다. 건설사가 제공하는 것이 아니라 취향에 맞춰 옵션을 빼는 곳이다. 이럴 경우엔 값비싼 옵션 비용을 지불하지 않아도 되고, 절세 효과까지 얻을 수 있다.     이처럼 분양가를 낮추기 위해 건설사나 시행사는 옵션을 더욱 세분화하고 있는 만큼, 청약을 준비한다면 분양가만 볼 것이 아니라 나에게 어떤 옵션이 맞는지도 함께 꼼꼼히 따져봐야 할 것이다.       ※ 필자는 데이터를 기반으로 각종 부동산 통계를 분석, 제공하는 큐레이션 서비스 ‘경제만랩’의 리서치 팀장이다. 한양대 신문방송학과 졸업 후, 언론사에서 취재기자로 활동하다가 경제만랩 리서치팀에 합류해 부동산시장의 변화를 분석하고 있다.

2021-05-31

[오대열 리얼 포커스] “우리 집 반으로 분리해주세요”

 최근 한 지붕 두 가구로 불리는 세대 분리형 아파트에 대한 관심이 커지고 있다. 세대 분리형 아파트는 1990년대 한국토지주택공사(LH)가 ‘부분 임대 아파트’라는 개념으로 처음 도입했다. 당시에는 세입자와 집주인이 자주 마주칠 수 있는 사생활 문제와 명확하지 않는 관리비 책정 때문에 인기를 얻지 못했다.     하지만 최근 세대 분리형 아파트의 인기는 분명 과거와 다르다. 정부가 다주택자를 겨냥해 세금을 늘리고 대출 규제를 강화하면서 이른바 ‘똘똘한 한 채’인 대형 아파트의 가치가 커졌다. 게다가 1인 가구 증가에 따른 시대적 분위기가 뒷받침되면서 세대 분리형 아파트에 대한 수요가 급등하고 있는 탓이다.     최근 들어 대형 아파트의 가격 상승세는 다른 규모의 아파트보다 압도적이다. KB부동산에 따르면 지난해 4월 전국 대형 아파트 평균 매매가격은 9억4937만원이었다. 하지만, 올해 4월에는 11억 3983만원으로 1년간 1억9000만원이나 올랐다. 같은 기간 중대형 아파트는 1억4900만원 올랐고, 중형 1억1000만원, 중소형 8300만원, 소형 5000만원 상승한 것으로 조사됐다.     정부의 부동산 규제로 부동산 매매 투자가 불안해지자 내 집에서 얻을 수 있는 임대수익이라는 장점을 활용, 신 부동산 재테크로 주목 받고 있는 것이다. 뿐만 아니라 세대 분리형 아파트는 주택법상 1주택으로 인정되기 때문에 비과세 혜택을 받을 수 있고 해당 아파트 매매가격이 9억원이 넘지 않는다면, 임대소득세를 납부하지 않아도 되기 때문에 안정적인 임대수익을 얻을 수 있다. 다만, 주택을 처분할 때에는 분리해서 팔 수 없다.       ━   새 아파트 옵션에도 ‘세대 분리’ 항목 추가돼       서울 강남구 대치동에 있는 우성 아파트 2차를 리모델링 해 2014년 입주한 대치래미안하이스턴은 전국 최초로 세대 분리형 리모델링을 진행해 눈길을 끌었다. 기존 354가구를 리모델링해 전용면적 84㎡를 전용면적 110㎡로 확장하면서 3가구를 세대 분리형으로 만든 것이다. 집주인이 거주하는 전용면적 69㎡와 임대용 주택인 전용면적 41㎡로 각각 나눴고, 임대용 주택은 거실을 갖춘 투 룸으로 만들었다.     리모델링한 대치래미안하이스턴 세대 분리형 아파트는 명문 학군과 투룸 세대 분리형 아파트인 희소성으로 매물을 내놓지 않아도 입소문 만으로 임대차를 구할 수 있을 정도라는 말이 나온다. 전세 시세는 7억5000만원, 반전세는 보증금 6억원에 월세 50만원 수준인데 이마저도 입주 경쟁이 벌어지면 월세가 치솟아 정해진 가격이 없다는 업계 이야기도 나오고 있다.     이런 세대 분리형 아파트는 대부분 대형 아파트의 쪼개기 형태에서 나타난다. 최근에는 국민면적으로 불리는 33평형대에서도 나타나면서 세대 분리형 아파트의 인기가 커졌다라는 것을 재 확인할 수 있다. 또한, 최근에 분양하는 아파트에서는 옵션선택 사항에 세대 분리형을 항목을 넣어 분양하는 경우도 생기고 있다.     세대 분리형 아파트는 주택법상 1주택으로 인정돼 비과세 혜택을 받을 수 있고 매매가격이 9억원이 넘지 않으면 임대소득세가 없다. 세입자 입장에서도 오피스텔이나 원룸보다 보안과 안전설비가 뛰어나다. 다만, 모호한 관리비 책정 기준, 소음·주차 문제, 높은 임대료 등이 단점으로 꼽힌다.        ━   1인 가구 늘어 세대 분리형 아파트 수요도 증가     이처럼 세대 분리형 아파트가 인기를 누리게 된 것은 1인 가구가 빠르게 급증하는 것도 밀접한 연관이 있다. 1인 가구가 증가하면서 주거형태가 더욱 다양해지고 있기 때문이다. 실제로 통계청에 따르면 지난 2016년에만 하더라도 1인 가구수는 540만 가구로 27.9% 비중이었지만, 2019년에는 1인 가구수가 615만 가구수로 3년간 13.8%나 증가했고 1인가구 비중도 30.2%로 껑충 뛰어 올랐다.     세대 분리형 아파트는 집주인뿐만 아니라 세입자들 사이에서도 큰 관심을 보이고 있다. 1인 가구가 주로 거주하는 오피스텔이나 원룸보다 세대 분리형 아파트가 보안과 안전설비가 뛰어나고, 무엇보다 아파트 내 커뮤니티 공간과 편의시설을 함께 이용할 수 있기 때문에 선호도는 날로 높아지고 있는 것이다.     하지만, 세대 분리형 아파트도 분명한 단점이 있다. 대표적인 것이 관리비 책정이다. 전기료 등의 관리비를 집주인과 세입자가 나눠서 부담해야 되는데 이 기준이 마땅치 않다는 것이다. 또한, 1주택에 두 가구가 살아야 하기 때문에 소음에 대해서도 취약할 수 밖에 없고, 세대수 증가에 따른 주차문제와 구조 부실이 발생할 수 있다. 또한, 세입자 입장에서는 기존 주택보다 높은 임대료도 단점으로 꼽을 수 있다.     그럼에도 세대 분리형 아파트에 대한 관심이 늘어나고 있는 것은 임대를 주지 않더라도 다양하게 활용할 수 있다는 점도 있기 때문이다. 노부모를 부양하거나 성인이 된 자녀에게 독립적인 생활 공간을 제공할 수 있고, 최근에는 재택근무가 일반화되면서 업무 공간으로 활용하거나 취미 공간으로도 사용할 수 있다. 이처럼 똘똘한 한 채가 각광받고 있는 현재 대형 아파트에서 세대 분리함으로써 임대수익과 절세효과까지 누릴 수 있는 만큼, 세대 분리형 아파트에 대한 관심은 한동안 지속될 것으로 보인다.     ※ 필자는 데이터를 기반으로 각종 부동산 통계를 분석, 제공하는 큐레이션 서비스 ‘경제만랩’의 리서치 팀장이다. 한양대 신문방송학과 졸업 후, 언론사에서 취재기자로 활동하다가 경제만랩 리서치팀에 합류해 부동산시장의 변화를 분석하고 있다.  

2021-05-15

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