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광고 믿고 산 분양권, 기대했던 도로가 안 뚫린다면? [임상영 부동산 법률토크]

    저는 지난해 한 아파트의 분양권을 매수했습니다. 분양 광고에는 그 아파트 앞 바닷가에 호텔·컨벤션 센터, 콘도·워터파크, 광장·쇼핑몰·레스토랑 등으로 구성된 해양공원이 조성될 것이라고 나와 있었습니다. 이런 점을 매력으로 느껴 청약 당첨자로부터 분양권을 매수했던 것이죠. 그런데 올해 아파트가 완공되고 보니 해양공원과 관련 시설들은 전혀 조성되지 않았고 언제 조성될지도 알 수 없는 상황입니다. 제가 분양광고의 주체를 상대로 손해배상책임을 물을 수 있을까요?   분양광고 당시 해양공원에 어떠한 시설이 설치되고 언제 완공될 것인지 등이 확정되지 않았음에도 수분양자들로 하여금 절대적으로 해양공원의 완공을 신뢰하게 하였다면, 이는 표시광고법상 허위·과장광고에 해당해서 분양광고 주체의 손해배상책임이 인정될 수 있습니다.   그런데 질문자께서는 최초로 분양을 받은 것이 아니라, 분양권 전매를 통해 수분양자 지위를 양도받으셨습니다. 이 같은 분양권 매수인에게도 허위·과장광고로 인한 손해배상청구권이 이전되는 지가 관건입니다.   하급심 법원에서는 표시광고법상 허위·과장광고로 인한 손해배상청구권도 당연히 이전된다는 전제에서, 분양광고를 한 주체는 수분양자의 지위를 승계한 사람들에게 허위·과장광고로 인한 손해를 배상할 책임이 있다고 판단했습니다.   그러나 대법원의 판단은 달랐습니다. “계약상 지위의 양도에 의하여 계약당사자로서의 지위가 제3자에게 이전되는 경우 계약상의 지위를 전제로 한 권리관계만이 이전될 뿐 불법행위에 기한 손해배상청구권은 별도의 채권양도절차 없이 제3자에게 당연히 이전되는 것이 아니다”라면서 “표시광고법상 허위·과장광고로 인한 손해배상청구권을 가지고 있던 아파트 수분양자가 수분양자의 지위를 제3자에게 양도하였다는 사정만으로 그 양수인이 당연히 위 손해배상청구권을 행사할 수 있다고 볼 수는 없다”고 판결한 것이죠(대법원 2015.7.23. 선고 2012다15336 판결). 그렇기에 기본적으로는 수분양자 지위를 양도받은 질문자께서는 분양광고의 주체에게 손해배상책임을 묻기 어렵습니다.     다만 대법원은 “허위·과장광고를 그대로 믿고 허위·과장광고로 높아진 가격에 수분양자 지위를 양수하는 등으로 양수인이 수분양자 지위를 양도받으면서 허위·과장광고로 인한 손해를 입었다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에만 양수인이 그 손해배상청구권을 행사할 수 있다고 할 것”이라고 덧붙였는데요. 만약 질문자께서 적지 않은 프리미엄을 지급하고 분양권을 구입하셨고 그 분양권 프리미엄이 해양공원 조성에 대한 기대감으로 인해 형성된 것이라면 허위·과장광고로 인해 손해를 입은 것으로 보아 손해배상을 청구할 수도 있습니다.   참고로 아파트 하자로 인한 하자 담보책임을 물을 수 있는 권리는 특별한 사정이 없는 한 현재의 소유자에게 귀속되는 점을 알아두시면 좋겠습니다.   ※필자는 뱅가드 법률파트너스 변호사로 활동하고 있다. 현대건설 재경본부에서 건설·부동산 관련 지식과 경험을 쌓았으며 부산고등법원(창원) 재판연구원, 법무법인 바른 변호사로 일했다.    임상영 변호사임상영 부동산 법률토크 분양권 인프라 분양권 프리미엄 분양권 매수인 분양광고 주체 1611호(20211115)

2021-11-21

이주 거부하는 재건축 조합원, 사업지연 책임 있나? [임상영 부동산 법률토크]

      저는 서울 소재 한 재건축 아파트 조합원입니다. 해당 아파트는 관리처분계획 인가를 받아서 현재 이주가 진행 중입니다. 그런데 그 전부터 재건축을 반대하던 조합원 몇 명이 이주를 거부하고 있습니다. 이 때문에 철거가 지연되면서 사업 진행이 예정보다 늦어져 재건축 조합에 추가 금융비용을 비롯한 손해가 발생하고 있습니다. 이로 인해 향후 추가분담금 등 조합원들의 부담 또한 증가할까봐 걱정이 되는데요. 이주를 거부하는 조합원들에게 어떤 책임을 물을 수 있을까요?   관리처분계획 인가까지 났으니 재건축 사업이 큰 고비를 넘기고 이주, 철거 및 시공 등의 절차 진행만을 남겨두고 있는 상황이네요. 그런데 예상치 못한 문제가 생기니 걱정이 이만저만 아니겠습니다.   재건축 사업을 추진하는 과정에서는 사업에 반대하는 조합원들이 별도로 비상대책위원회 등을 만들어 조합설립 인가·사업시행계획 인가·관리처분계획 인가 등 각 단계별로 그 취소를 구하는 소송을 제기하는 사례가 종종 있습니다. 더불어 조합원으로서 이주(및 인도) 의무를 이행하지 않음으로써 사업 추진에 차질을 초래하고 막대한 손해를 끼치는 경우도 적지 않습니다.   그러나 이처럼 재건축 조합에 손해가 발생하더라도, 반대 조합원들에게 손해배상책임을 인정하지 않는 것이 그동안 하급심의 판단이었습니다. 하급심에선 재건축 조합에 발생한 손해와 반대 조합원들의 행위 사이에 인과관계가 있다고 보기 어렵다는 점을 이유로 들었죠.   그러나 최근 대법원은 합리적인 이유 없이 소송을 제기하고 이주를 거부한 반대 조합원에게 그로 인해 재건축 조합이 입은 손해를 배상해야 한다고 판결했습니다(대법원 2018. 7. 12. 선고 2014다88093판결 참조). 즉, 반대 조합원들의 이유 없는 이주 거부행위에 제동이 걸린 것이죠.   그리고 반대 조합원들이 배상해야 할 손해 범위에 대해서도 명시했습니다. 대법원은 “관리처분계획 인가고시가 되면 조합원들로서는 조합에 각 아파트를 인도할 의무가 있다“면서 ”기본 이주비와 사업비에 관한 대출금에 대하여 인도의무가 지체된 기간 동안의 이자와, 이주비를 신청하지 않은 조합원에게 같은 기간 동안 조합이 추가로 부담하게 되는 이자를 합한 1일 1500여만 원이 손해이므로 이에 각자 지체일수를 곱한 액수가 손해배상금액”이라고 봤습니다. 다만 이 사례에선 인도 여부에 대한 다툼의 여지가 있었다는 점을 고려해 반대 조합원들의 책임을 20%로 제한했습니다.     정리하면 정당한 이유 없이 이주를 거부하고 자신이 거주하는 아파트를 조합에 인도하지 않으면 이로 인해 조합이 추가로 부담하게 되는 이자 상당의 손해를 배상해야 한다는 것입니다. 그러니 이주를 거부하는 조합원들로 인해 골머리를 앓고 있는 재건축 조합이라면, 반대 조합원들에게 정당한 이유가 있는지 파악하여 손해배상을 청구하는 소송을 제기하는 방법을 고려해볼 필요가 있습니다.    ※필자는 뱅가드 법률파트너스 변호사로 활동하고 있다. 현대건설 재경본부에서 건설·부동산 관련 지식과 경험을 쌓았으며 부산고등법원(창원) 재판연구원, 법무법인 바른 변호사로 일했다.   임상영 변호사임상영 부동산 법률토크 사업지연 재건축 반대 조합원들 재건축 조합 재건축 아파트 1609호(20211108)

2021-11-07

과도한 중개수수료 요구, 어떻게 대처할까? [임상영 부동산 법률토크]

      저는 얼마 전 아파트 한 채를 6억원에 분양받게 됐습니다. 그리고 분양 계약금 6000만원과 중도금 2회(1억원)를 납입한 상태에서 부동산 중개인을 통해 웃돈(프리미엄) 1억원을 받고 해당 아파트 분양권을 매도하기로 했습니다. 당시 공인중개사가 “분양권 중개수수료는 200만원”이라고 하기에 법에 그렇게 정해진 것이리라 생각하고 알겠다고 했습니다. 그런데 알아보니 법정 상한요율은 거래금액(계약금·지급한 중도금·프리미엄)의 0.4%이기 때문에 104만원만이 합법적인 중개수수료였습니다. 그 공인중개사는 104만원에 대해서만 현금영수증을 발행해주겠다면서 나머지 96만 원은 현금으로 달라고 합니다. 그러면서 “200만원을 주지 않으면 중개를 하지 않겠다”고 으름장을 놓고 있습니다. 저는 어떻게 해야 할까요?   아파트 분양권 거래 시 중개수수료 산정 기준이 되는 매매금액은 분양가가 아니라 지금까지 납입된 계약금, 중도금 및 권리금(프리미엄)의 합계입니다. 그럼에도 일부 공인중개사들은 ‘관행’이라는 명목으로 전체 분양가에 법정 상한요율을 곱해서 중개수수료를 책정하거나 법정 요율을 초과하는 중개수수료를 요구하고는 합니다.     소비자 입장에서는 수수료를 최대한 낮게 조정하고 싶지만, 이것저것 따지다 보면 거래를 하기 어렵기 때문에 어쩔 수 없이 울며 겨자 먹기로 업계의 관행을 따르게 됩니다.   그러나 법이 정한 기준을 초과하는 중개수수료 약정을 맺었더라도 한도를 초과하는 금액 부분은 법적으로 무효라고 보고 있습니다. 즉, 질문자는 공인중개사에게 약정 금액을 모두 지급하지 않고 법정 상한요율인 104만원 이내의 금액만 지급하면 되는 것이죠.     2007년 대법원은 “중개업자가 관련 법령에 정한 한도를 초과하여 수수료를 받은 중개수수료 상당의 이득을 그대로 보유하게 하는 것은 투기적·탈법적 거래를 조장하여 부동산 거래질서의 공정성을 해할 우려가 있고, 고액의 수수료를 수령한 부동산 중개업자에게 행정적 제재나 형사적 처벌을 가하는 것만으로는 부족하고 관련 법령에 정한 한도를 초과한 중개수수료 약정에 의한 경제적 이익이 귀속되는 것을 방지하여야 할 필요가 있으므로, 부동산 중개수수료에 관한 관련 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효(대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결 참조)”라고 판결했습니다.   실은 104만원도 결국 상한요율을 적용한 것이므로 중개인과 합의 하에 이보다 더 낮게 중개수수료를 조정할 수 있습니다. 다만 거래의 현실을 무시할 수 없으니 공인중개사가 요구하는 수수료를 문제 삼아 거래를 하지 않기보다는 위에서 말씀드린 내용을 토대로 가격 조정에 대해 협의해보시는 게 어떨까요?   ※필자는 뱅가드 법률파트너스 변호사로 활동하고 있다. 현대건설 재경본부에서 건설·부동산 관련 지식과 경험을 쌓았으며 부산고등법원(창원) 재판연구원, 법무법인 바른 변호사로 일했다.  임상영 변호사

2021-10-16

아파트 복도를 창고로 사용하면 위법일까? [임상영 부동산 법률토크]

      저는 한 층에 여러 가구가 있는 복도식 아파트에 거주하고 있습니다. 그런데 좌측 복도 가장 끝에 위치한 집에 거주하는 가족이 지난해부터 자신의 집 앞 복도에 문을 달아 놓고는 물건을 쌓아 두는 등 개인공간으로 사용하고 있습니다. 게다가 그들은 아파트 단지 내 공용공간에 개인 수영장을 설치해서 아파트 수도를 이용해 그 안에 물을 채우고 아이들과 놀고 있더라고요. 이렇게 주민이 함께 쓰는 장소를 마구 사용하는 입주민에게 어떤 책임을 물을 수 있을까요?   복도 등 아파트의 공용공간을 일부 입주민 개인이 점유해 독점적으로 사용하는 문제는 흔하게 발생합니다. 그러나 이러한 행위는 명백히 법에 위반됩니다.     집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제10조 제1항은 ‘공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다’고 하여 입주민 공용으로 제공되는 건물 부분을 일부 개인이 소유할 수 없음을 밝히고 있습니다.   일부 주민이 정당한 권원(법률적 근거) 없이 집합건물의 복도와 계단 등과 같은 공유부분을 배타적으로 점유·사용함으로써 이익을 얻고 다른 구분소유자들이 해당 공용부분을 사용할 수 없게 되었다면, 이를 점유·사용함으로써 얻은 이익은 부당이득이므로 반환할 의무가 있다는 것이 대법원 판단입니다(대법원 2020. 5. 21. 선고 2017다220744 전원합의체 판결). 즉, 입주민 중 일부가 공용부분을 무단으로 독점 사용한다면, 나머지 주민들에게 부당이득반환 책임을 지게 될 수 있습니다.   또한 공동주택관리법 제35조 제1항 1호는 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외에 다른 용도에 사용하는 행위를 하기 위해서는 대통령령에 따라 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 하도록 정하고 있습니다. 이러한 절차를 거치지 않은 채, 공동주택 일부를 기존 용도와 다르게 개인 창고나 수영장으로 사용한다면 법에 위반됩니다.   특히 아파트 복도는 화재 발생 시 소방통로나 대피공간으로 이용됩니다. 이런 공간을 개인적으로 사용한다면 비상시 입주민의 안전을 위협할 수 있겠죠. 때문에 화재예방, 소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률 제10조는 복도와 같은 피난시설, 방화구획 및 방화시설을 변경하거나 그 주위에 물건을 쌓아 두는 행위 등을 금지합니다. 동시에 같은 법 제53조 제1항 2호는 이를 위반한 자에게는 300만 원 이하의 과태료를 부과하도록 명시하고 있습니다.   한편 질문 사례처럼 누군가 아파트 공용 수도나 전기를 무단으로 사용한다면 절도죄가 성립할 수 있습니다. 부동산·사물(유체물) 뿐만 아니라 사람이 관리할 수 있는 동력도 재물로 간주하고 있기 때문이죠. 게다가 여러 세대가 함께 거주하는 공동주택에선 각 가구의 수도 사용량에 공용 수도 사용량도 포함돼 요금이 부과됩니다. 즉 일부 입주민이 무단으로 수도를 사용해서 공용 수도 사용량이 증가했다면, 나머지 주민은 불필요한 추가 비용을 더 부담하게 되는 셈입니다. 따라서 다른 입주민들은 수도를 무단사용한 입주민에게 자신이 추가로 부담하게 된 수도 사용료에 대해 손해배상을 청구할 수도 있습니다.    ※필자는 뱅가드 법률파트너스 변호사로 활동하고 있다. 현대건설 재경본부에서 건설·부동산 관련 지식과 경험을 쌓았으며 부산고등법원(창원) 재판연구원, 법무법인 바른 변호사로 일했다. 임상영 뱅가드 법률파트너스 변호사

2021-10-02

개발 사업부지 내 토지, 시행사가 강제로 매수할 수 있을까? [임상영 부동산 법률토크]

      저는 아파트 건설 예정 부지에 토지를 소유하고 있습니다. 그런데 이 아파트 건설사업을 추진하는 시행사가 제 토지를 사겠다며 제시한 금액은 제가 기대한 금액에 한참 못 미칩니다. 시행사는 제게 토지를 팔지 않으면 법원에 매도청구소송을 제기하겠다고 합니다. 현재 상황에서 제가 어떤 대응을 할 수 있을 지 궁금합니다.   안타깝지만 이런 경우 법적으로 시행사가 유리한 사례가 많습니다. 통상 건설 시행사는 특정 구역 내 토지를 매수하고 사용권원을 확보해 사업을 하게 되는데요.     주택건설사업계획 승인을 득한 사업자는 사업에 반대하는 구역 내 토지주에게 토지를 자신에게 매도할 것으로 청구해 강제로 매수할 수가 있습니다. 사업자는 사업부지 면적 중 80% 이상의 사용권원을 확보하면 지구단위계획구역 결정고시일 ‘10년 이내’에 소유권을 확보한 자에 대해, 95% 이상의 사용권원을 확보하였다면 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에 대해 매도청구를 할 수 있습니다(주택법 제22조 제1항).   이 같은 주택법에 따라 필요한 요건을 갖춘 사업자가 매도청구소송을 제기한다면 토지 소유자는 대부분 패소할 수밖에 없습니다. 이렇게 되면 강제로 매매계약이 체결되고 법원 감정가에 따라 매매금액이 결정됩니다. 법원 감정평가액은 사업자가 당초 토지 소유자에게 제시한 금액에도 못 미치는 경우가 드물지 않습니다. 사정이 이렇다 보니 사업자가 “매도청구권을 행사해서 더 저렴한 가격에 강제매수 하기 전에 얼른 토지를 내게 팔아라”라고 토지 소유자들을 압박할 수 있는 것이죠.   그렇다고 해서 토지 소유자들이 사업자가 제시한 낮은 가격에 서둘러 토지를 팔아야만 하는 것은 아닙니다. 법은 토지 소유자의 최소한의 권리보호를 위해 사업자가 사업계획승인을 받은 다음 매도청구를 하기 전에 반드시 3개월 이상 협의를 하도록 규정하고 있습니다(주택법 제22조 제1항).   3개월 이상의 매수 협의는 단순히 협의의 형식만 갖춘다고 되는 것은 아니고 실질적인 협의가 이루어져야 합니다.     사업자는 사업을 최대한 빨리 진행해야 이익을 극대화할 수 있기 때문에 가능하면 합의로 토지를 확보하려고 합니다. 설령 매도청구소송을 제기하더라도 법원에서 감정 절차를 진행하는데 짧지 않은 시일이 소요되는 데다 2심, 3심까지 가게 되면 최소 2년을 허비하게 됩니다.   이런 사정 때문에 사업자들도 소송 중에 합의를 시도하는 경우가 많고, 법원 역시도 조정절차를 적극 활용하여 조기에 분쟁을 해결하려는 경향이 있습니다. 그러니 질문자께서는 무조건 높은 가격을 주장하기보다 사업자와 지속적으로 협의하시고, 사업자가 매도청구소송을 제기하더라도 상호 합의를 통해 원만히 해결될 수 있도록 대응하실 필요가 있습니다.    ※필자는 뱅가드 법률파트너스 변호사로 활동하고 있다. 현대건설 재경본부에서 건설·부동산 관련 지식과 경험을 쌓았으며 부산고등법원(창원) 재판연구원, 법무법인 바른 변호사로 일했다.     임상영 변호사

2021-09-11

주인 다른 상가 2개 터서 쓰던 임차인, 월세 밀린다면? [임상영 부동산 법률토크]

    저는 소유주가 같은 구분상가 2개 호실을 임차해서 하나의 가게로 운영하고 있었습니다. 그런데 그중 한 호실에 대한 경매가 진행되어 해당 호실을 기존 소유자가 아닌 다른 사람이 낙찰 받게 되었습니다. 이제 각 호실을 보유한 두 사람이 공동임대인이 된 셈인데요. 하필 제가 상가 월세를 3개월 정도 연체한 상황이었습니다. 새로운 소유자는 이를 이유로 제게 임대차계약 해지를 통보하였고, 해당 호실에 대한 상가 인도소송을 제기하겠다고 합니다. 저는 어떻게 대응해야 할까요?   실제로 인접한 부동산을 소유하고 있는 여러 사람이 공동으로 한 명의 임차인에게 부동산을 임대하는 경우가 많습니다. 임차인이 영업을 위해 집합건물의 여러 호실을 터서 사용하거나 여러 필지의 토지를 사용해야 할 필요가 있을 때 다수의 부동산 소유자들과 각각 임대차계약을 체결하지 않고 하나의 임대차계약을 체결하게 되는 것이지요. 또는 질문자 사례처럼 임대차 목적물 중 일부의 소유자가 변경되면서 임대인이 여러 명이 되는 사례도 있습니다.   그런데 임차인이 월세를 연체하는 등 계약을 위반했다면 임대차계약의 해지는 공동임대인 중 일부가 해도 효력이 발생하는 것일까요?   민법 제547조 제1항은 ‘당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대해 해야 한다’고 명백히 규정하고 있습니다. 해당 법 조항에 대해 대법원도 “여러 사람이 공동임대인으로서 임차인과 하나의 임대차계약을 체결한 경우에는 민법 제547조 제1항의 적용을 배제하는 특약이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한 공동임대인 전원의 해지의 의사표시에 따라 임대차계약 전부를 해지하여야 하고...(중략) 임대차목적물 중 일부가 양도되어 그에 관한 임대인의 지위가 승계됨으로써 공동임대인으로 되는 경우에도 마찬가지로 적용된다”고 판결했습니다(대법원 2015. 10. 29. 선고 2012다5537 판결). 즉, 민법 상 공동임대인 전원이 아닌 그중 일부만이 계약 해지의 뜻을 전한다면 효력이 없습니다.   다만 임대차계약서에 위와 같은 민법 규정을 배제하는 특약, 예컨대 계약 체결 및 해지의 권한을 공동임대인 중 대표자에게 위임하거나 각자가 행사할 수 있다는 내용의 특약이 존재한다면 그에 따르게 됩니다. 그렇지 않다면 공동임대인 전원이 빠짐없이 해지의 의사표시를 해야만 효력이 있습니다. 같은 법리가 임대인이 한 명이고 임차인이 여러 명인 경우에도 적용되어서, 특별한 사정이 없는 한 임대인은 공동임차인 모두에게 계약 해지의 의사표시를 해야 합니다.   그러니 질문자 사례에서는 해당 호실의 새로운 소유자가 단독으로 임대차계약 해지를 통보하더라도 아무런 효력이 없습니다. 이런 사실을 기초로 해지 통보에 대응하시고, 연체된 월세를 이른 시일 내에 납부하시어 임대인들이 계약을 해지할 수 있는 사유를 없애시기 바랍니다.   ※필자는 뱅가드 법률파트너스 변호사로 활동하고 있다. 현대건설 재경본부에서 건설·부동산 관련 지식과 경험을 쌓았으며 부산고등법원(창원) 재판연구원, 법무법인 바른 변호사로 일했다.   임상영 변호사

2021-08-29

구분상가 복도에서 무단영업하는 옆 가게, 대처법은? [임상영 부동산 법률토크]

    Q : 저는 상가건물 1층 점포 소유자이며 그곳에서 현재 커피숍을 운영하고 있습니다. 그런데 같은 층 골프연습장 운영자(해당 점포의 소유자)가 공용부분인 상가 복도와 로비에 무단으로 골프 퍼팅 연습시설을 설치해놓고 영업을 하는 탓에 다른 상가의 운영이 방해받고 있습니다. 해당 골프연습장 운영자를 상대로 문제를 제기하고 시정을 요구하고 싶은데 어떤 방법이 있을까요?   A : 다수의 소유자가 층과 호실을 구분하여 소유하는 상가를 흔히 구분상가라고 합니다. 이런 구분상가가 모인 집합건물의 복도, 계단, 로비 등은 전체 구분소유자의 공용부분입니다. 구분소유 대상인 전유부분은 각 구분소유자가 배타적으로 사용·수익할 수 있지만, 공용부분은 각 구분소유자가 용도에 따라 사용하되 공용부분의 부담 및 수익은 지분비율로 나눠야 합니다.   그런데 질문하신 사례처럼 한 구분소유자가 공용부분 일부를 무단 점유하면서 독점적으로 사용하고 있다면 다른 구분소유자들은 어떤 법적조치를 취할 수 있을까요?   과거 대법원은 공용부분을 무단점유한 구분소유자는 해당 부분의 무단점유를 풀고 이를 인도할 의무는 있지만 부당이득은 반환하지 않아도 된다고 보았습니다.   해당 공용부분은 임대의 대상이 아니어서 구분소유자 중 일부가 아무런 권원 없이 공용부분을 점유·사용하였다고 하더라도 이로 인해 다른 구분소유자에게 임료 상당의 이익을 상실하는 손해가 발생하였다고 볼 수 없다는 이유였죠(대법원 2014. 7. 24. 선고 2014다202608 판결).   그런데 최근 대법원은 전원합의체 판결로 이러한 입장을 변경했습니다. 즉, “구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 집합건물의 복도와 계단 등과 같은 공유부분을 배타적으로 점유·사용함으로써 이익을 얻고 다른 구분소유자들이 해당 공용부분을 사용할 수 없게 되었다면, 공용부분을 무단점유한 구분소유자는 특별한 사정이 없는 한 상가관리단에게 해당 공용부분을 인도할 의무가 있고, 해당 공유부분을 점유·사용함으로써 얻은 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있다”고 판결한 것이죠(대법원 2020. 5. 21. 선고 2017다220744 전원합의체 판결).   나아가 “공용부분을 무단으로 사용한 구분소유자가 이익을 얻었는데도, 다른 구분소유자들에게 손해가 없다는 이유로 부당이득 반환 책임이 없다고 본다면 이는 무단점유자에게 점유·사용으로 인한 모든 이익을 보유하게 하는 것이어서 부당이득제도의 취지인 공평의 이념에도 반한다”라고 덧붙였습니다.   그러니 질문자께서는 상가관리단을 통해 골프연습장 운영자를 상대로 무단점유 부분에 대한 인도 및 임대료(차임) 상당의 부당이득반환을 청구하실 수 있습니다. 그리고 이는 공유물의 보존행위에 해당하기 때문에 꼭 상가관리단을 통하지 않더라도 구분소유자 중 한 명인 질문자께서 직접 하실 수도 있습니다.    ※필자는 법률사무소 서월 대표변호사로 활동하고 있다. 현대건설 재경본부에서 건설·부동산 관련 지식과 경험을 쌓았으며 부산고등법원(창원) 재판연구원, 법무법인 바른 변호사로 일했다.     임상영 변호사

2021-08-15

내가 산 땅, 알고 보니 기획부동산이라면? [임상영 부동산 법률토크]

        저는 지난해 한 부동산 개발 업체가 소개한 경기도 토지 지분 일부를 샀습니다. 재테크 설명회에 참석했다 만난 업체 관계자가 “해당 토지로 이어지는 고속도로가 개통될 예정이고 현재 보호구역으로 지정되어 있지만 곧 해제될 것”이라며 매수를 권유했기 때문입니다. 그런데 토지 매매계약 이후 알아보니 해당 토지 지분을 소유한 공유자가 무려 20명 정도였고, 업체가 말한 내용은 사실과 달랐습니다. 게다가 제가 매수한 토지는 경사도 15%가 넘는 급경사지여서 개발이 불가능해 보입니다. 흔히 말하는 ‘기획부동산’을 매수한 것 같은데 저는 어떻게 해야 할까요?   확정되지 않은 개발 호재 등을 앞세워 투자자들을 모집, 토지를 쪼개 파는 방식의 전형적 ‘기획부동산 사기’ 수법이 활개를 치고 있습니다.   하나의 토지를 수십에서 수백 개로 지분을 쪼개어 거래하는 행위 자체는 문제 될 것이 없습니다. 다만 과반이 안 되는 지분만을 소유한 사람은 단독으로 해당 토지에 건물을 짓는다거나 제3자에게 임대하는 등의 행위를 할 수 없습니다(이러한 이유로 부동산 공동 소유는 다툼이 발생하여 소송까지 가게 될 확률이 높습니다).   나중에 해당 토지 지분을 처분하려고 해도, 활용할 방법이 없는 토지 지분을 살 사람은 없겠죠. 결국 해당 토지를 매입하는데 들인 대금은 회수하지 못하고 기약 없이 묶여있게 되겠지요.   기획부동산의 근본적인 문제는 무엇보다 기획부동산 업체들이 현실적으로 개발 가능성이 없고 해당 토지의 가치가 높지 않다는 사실을 알면서도 이를 감추고 “곧 개발이 될 예정이고, 이를 통해 큰 이익을 얻을 수 있다”면서 거짓말을 해서 사람들에게 비싼 값을 받아 챙긴다는 것입니다. 상품을 광고할 때 어느 정도의 과장이 수반되는 것은 자연스러운 일이지만 기획부동산 업체들이 실제 가치가 거의 없는 토지를 마치 큰 수익이 보장된 것처럼 매수인을 속여 시세보다 비싼 값에 팔아넘기는 행위는 명백히 매수인을 기망해서 재산상 이익을 얻는 사기죄에 해당합니다.   따라서 질문자께서는 우선 해당 업체를 사기 혐의로 고소하시기 바랍니다. 그리고 해당 업체의 기망을 이유로 해당 토지 지분을 매수하기로 한 계약을 취소하고, 이미 지급한 매매대금의 반환을 구하는 민사 소송도 제기하실 필요가 있습니다.   소액 부동산 투자가 가능하다거나 해당 토지의 개발계획이 확정됐다는 이유로 토지 공유지분 일부를 매수할 것을 권유받는다면 급한 마음에 계약금부터 보내기 전에 먼저 실제 개발계획이나 해당 토지의 용도 등 객관적인 가치를 먼저 확인해야 합니다. 또 토지등기부등본을 확인해 해당 토지의 공유자가 몇 명인지 확인하는 과정도 필수입니다. 만약 공유자들이 비슷한 시기에 비슷한 금액으로 지분매매를 했고 매매 상대방이 법인이라면 기획부동산일지도 모른다는 의심을 하는 것이 좋습니다.   ※필자는 법률사무소 서월 대표변호사로 활동하고 있다. 현대건설 재경본부에서 건설·부동산 관련 지식과 경험을 쌓았으며 부산고등법원(창원) 재판연구원, 법무법인 바른 변호사로 일했다.  임상영 변호사

2021-08-01

[임상영 부동산 법률토크] 내가 계약한 집, 새로운 사람에게 팔렸다면?

    올해 초 저는 부동산을 매수하기로 하는 매매계약을 체결하고 중도금까지 지급한 상태였습니다. 그런데 매도인이 얼마 전 새로운 매수인에게 해당 부동산을 팔고 소유권이전등기까지 넘겨주었다는 사실을 알게 되었습니다. 전 어떻게 대응해야 할까요?   우선 이중매매 문제에선 ‘중도금 지급 여부’가 중요하다는 사실을 말씀드리고 싶습니다.   일반적으로 부동산 매매는 계약금, 중도금을 지급하고 잔금 지급과 동시에 소유권이전등기를 넘겨받는 순서로 진행됩니다. 계약금은 해약금 역할도 하기 때문에, 계약금만 지급된 상태에서는 매도인은 계약금의 2배를 지급하고, 매수인은 계약금을 포기함으로써 계약을 자유롭게 해제할 수 있습니다. 그러나 매수인이 중도금을 지급하였다면, 양 당사자는 계약의 내용을 성실하게 이행해야만 합니다.   질문자 사례에선 두 가지 대응이 가능합니다. 우선 매도인이 해당 부동산을 제3자에게 처분함으로써 질문자께서는 이를 취득할 수 없게 되었으니, 계약을 해제하고 이미 지급한 계약금과 중도금을 돌려받는 방법이 있습니다. 그리고 이러한 계약의 해제와 관계없이 질문자께서 매도인의 이중매매로 인해 손해를 입었다면 손해배상청구가 가능합니다(민법 제551조).     다른 방법은 매도인과 새로운 매수인 사이 계약의 무효를 주장해서 해당 부동산 소유권을 취득하는 것입니다. 매도인과 새로운 매수인이 이러한 이중매매를 적극적으로 공모한 사실이 있다면 해당 계약은 선량한 사회질서에 반하는 것으로서 무효입니다. 질문자께서는 가지고 있는 소유권이전등기청구권을 기초로, 매도인을 대신해서 새로운 매수인 앞으로 이전된 소유권이전등기의 말소를 청구하여 해당 부동산을 매도인 명의로 되돌려 놓은 다음, 잔여 계약을 이행함으로써 해당 부동산의 소유권을 취득할 수 있습니다(대법원 1983. 4. 26. 선고 83다카57 판결). 위와 같은 공모사실을 입증해 새로운 매수인에게도 손해배상을 청구할 수 있습니다.   이처럼 민사상의 책임을 추궁하는 것과는 별개로 매도인에게 배임으로 형사 책임을 물을 수도 있습니다. 중도금이 지급되는 등 계약이 본격적으로 이행되는 단계에 이른 때에는 계약이 취소되거나 해제되지 않는 한 매도인은 매수인에게 부동산의 소유권을 이전해 줄 의무가 있습니다.   대법원은 “이러한 단계에 이른 때에 매도인은 매수인에 대하여 매수인의 재산보전에 협력하여 재산적 이익을 보호·관리할 신임관계에 있게 된다. -중략- 그러한 지위에 있는 매도인이 매수인에게 계약 내용에 따라 부동산의 소유권을 이전해 주기 전에 그 부동산을 제3자에게 처분하고 제3자 앞으로 그 처분에 따른 등기를 마쳐 준 행위는 매수인의 부동산 취득 또는 보전에 지장을 초래하는 행위이다. 이는 매수인과의 신임관계를 저버리는 행위로서 배임죄가 성립한다(대법원 2018. 5. 17. 선고 2017도4027 전원합의체 판결)”고 합니다.   전문가와의 상담을 통해 이러한 구제수단 중 질문자께 가장 적절한 방안을 찾아 권리를 회복하시기 바랍니다.      ※필자는 법률사무소 서월 대표변호사로 활동하고 있다. 현대건설 재경본부에서 건설·부동산 관련 지식과 경험을 쌓았으며 부산고등법원(창원) 재판연구원, 법무법인 바른 변호사로 일했다. 임상영 변호사

2021-07-25

[임상영 부동산 법률토크] 상가 월세 밀리는 임차인, 대응법은?

    지난해 초부터 식당 운영을 한다는 사람에게 제 소유 상가를 임대해주고 있습니다. 임차인은 처음 몇 달은 월세를 잘 냈습니다. 그런데 이후 한 달 걸러 한 번씩 임대료가 입금되지 않더니 어느새 4개월분의 임대료를 받지 못했습니다. 임대차계약을 해지하고 상가를 인도받고 싶은데 어떻게 해야 할까요?   코로나19 등으로 경제가 어렵다 보니 제대로 월세를 내지 못하는 임차인이 생기는 상황이 종종 발생하고 있습니다.   우선 연체액이 3기의 차임액(월세 기준으로 3개월)에 달할 때, 임대인은 상가 임대차계약을 해지할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의 8). 이때 연속으로 3기의 차임이 연체되어야만 하는 것은 아니고, 띄엄띄엄이라도 전체 임대차 기간 중에 연체한 금액이 3기에 이르면 됩니다. 판례에 따르면 임대차계약이 갱신된 사례에서도 갱신 전후를 통틀어 누적 연체 차임이 3기분에 이르면 임대차계약을 해지할 수 있습니다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결).   다만 주의해야 할 내용이 있는데요. 누적 연체 금액이 3기의 차임액을 넘었다고 하더라도, 임대인이 임대차계약을 해지하기 전에 임차인이 밀린 차임을 지급한다면 계약을 해지할 수 없습니다. 또 상가의 소유자가 변경되면서 임대인이 바뀌었다면 원칙적으로는 이전 임대인에게 차임을 연체하였다는 이유로 새로운 임대인이 임대차계약을 해지할 수 없습니다.   최근 또 다른 변수가 생겼습니다. 지난해 코로나19로 어려움을 겪고 있는 임차인을 도우려는 목적으로 반년간 특례기간이 지정된 것이죠. 상가건물 임대차보호법 개정으로 2020년 9월 29일부터 6개월 동안 연체한 차임액은 차임 연체액으로 보지 않습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의 9). 이 특례기간 동안 차임을 전부 연체했더라도 위 기간 전후의 차임 연체액이 3기분에 이르지 않는다면 임대인이 임대차계약을 해지할 수 없습니다.   그러니 질문자께서는 남아있는 연체액이 3개월분 월세에 해당하는지, 임차인이 차임을 연체한 시기가 위 특례기간에 해당하는지 등을 먼저 확인해보셔야 합니다. 그런 다음 특례기간을 제외한 기간의 연체액이 3기분에 이른다면, 임차인에게 임대차계약 해지를 통보하셔야 합니다.     원만히 해결되지 않는 경우, 최후 수단으로 법원에 상가 인도소송을 제기하고 승소해서 강제집행을 하는 방법이 있습니다. 임차인으로부터 받은 보증금에서 밀린 차임을 공제하였음에도 받아야 할 차임이 남아있다면, 남은 차임도 함께 청구하시면 됩니다.   소송 없이 판사를 통해 양 당사자가 원만한 합의를 시도하는 ‘제소 전 화해’ 제도를 활용하는 것도 하나의 방법입니다. 다만 임차인도 제소 전 화해에 동의해야 하는데, 그렇지 않다면 무의미한 시간 낭비가 될 수도 있습니다.   급한 마음에 무작정 임차인의 점포에 진입해서 강제로 임차인을 내보내려 하면, 오히려 업무방해 등의 혐의로 처벌을 받을 수도 있습니다. 그러니 섣불리 대처하지 마시고, 적법한 절차를 통해 해결하는 것이 가장 빠른 방법이라는 점을 명심하시면 좋겠습니다.   ※필자는 법률사무소 서월 대표변호사로 활동하고 있다. 현대건설 재경본부에서 건설·부동산 관련 지식과 경험을 쌓았으며 부산고등법원(창원) 재판연구원, 법무법인 바른 변호사로 일했다.      임상영 변호사

2021-07-18

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