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올해 서울 부동산 임대차 계약…월세 비중 51.6% 달해 '사상 최대'

      올해 서울 임대차 시장에서 월세 비중이 절반을 넘어서며 역대 최고치를 기록한 것으로 나타났다.     16일 직방이 대법원 등기정보광장의 서울 지역 임대차 계약 확정일자 통계를 분석한 결과에 따르면 올해 1∼4월 월세 계약 비율은 51.6%로 집계됐다.     등기소와 주민센터에서 부여하는 확정일자 기준 등기정보광장 통계 자료가 지난 2014년부터 공개된 이래 지난해까지 월세 계약 비율이 50%를 넘은 것은 이번이 처음이다. 연도별 월세 비율은 2019년 41.0%, 2020년 41.7%에 이어 지난해 46.0%로 대폭 뛰었다. 올해 들어 지난달까지 상승폭이 더 가팔라진 셈이다.   주택뿐 아니라 부동산 전반에 걸쳐 전세보다 월세의 비율이 높아지는 현상이 가속화되고 있는 것으로 파악된다.     직방은 “최근 금리 상승으로 대출 이자가 월세보다 높아지면서 임차인들의 월세 선호도가 높아졌다”며 “보유세 부담 증가로 전세보다 월세를 받아 충당하려는 임대인 수요도 맞물려 월세 거래가 늘어난 것”이라고 분석했다.   아울러 서울에서 젊은 임차인의 비율이 증가세를 보이고 있다. 2030 세대 임차인의 비중은 2019년 52.7%, 2020년 55.7%, 지난해 57.9%에 이어 올해 1∼4월 61.7%로 60%를 넘어섰다.   높아진 부동산 가격과 대출 규제 등으로 자금 마련이 쉽지 않은 젊은 층의 수요가 월세 시장으로 대거 유입된 결과로 풀이된다.   반면 50대 이상의 임차인 비율은 같은 기간 감소세(31.8%→29.7%→27.8%→23.6%)를 나타냈다.     서울 25개 구 가운데 올해 1∼4월 확정일자를 받은 임차인을 기준으로 집계한 임차인 비율은 관악구(9.3%)가 가장 높았다. 이어 송파구(8.0%), 영등포구(7.1%), 강서구(6.0%), 강남구(5.6%) 등의 순이었다.   특히 관악구에서는 20대 이하의 임차인 비중(15.4%)이 다른 지역과 비교해 월등히 높았다.   직방은 “주택 공급 측면에서 소형주택(도시형생활주택)과 오피스텔의 공급이 많아지고, 자금 마련이 어려운 젊은 세대가 임차 시장에 유입된 것도 월세 비중 상승에 한몫한 것으로 보인다"고 설명했다. 이승훈 기자 lee.seunghoon@joongang.co.kr부동산 임대차 월세 비중 월세 계약 임차인 비중

2022-05-16

세 준 아파트 수리, 집주인이 어디까지 해줘야 할까? [임상영 부동산 법률토크]

      현재 저는 보유한 구축 아파트 한 채를 전세로 임대하고 있는 상태입니다. 저와 이 아파트 임차인은 임대차계약 체결 당시 특약사항으로 “임대차목적물의 수선의무는 임차인이 부담한다”는 내용을 넣어두었습니다. 그럼에도 불구하고 임차인은 지난해부터 집에 결로가 생겼다거나 보일러가 고장 났다는 등의 이유로 저에게 수시로 연락하여 수리를 요구하고 있습니다. 임차인은 “특약을 맺었더라도 이런 부분에 대한 수선은 임대인이 해주어야 한다”고 주장하는데요. 제가 임차인이 요구하는 것들을 이행해주어야 하는 것인가요?   질문자께서 임대차계약 특약사항에 집을 임차인이 수선하도록 하는 내용을 넣었더라도, 현행법 상 일부 사례에 대해서는 여전히 임대인에게 수선 의무가 있습니다.     우리 민법 제623조는 “임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다”면서 기본적으로 임대인에게 수선의무를 지우고 있습니다. 그리고 대법원은 “임대차계약에서 -중략- 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 수선의무를 부담한다(대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다89876 판결)”고 판단한 바 있습니다.   정리하면, 건물의 주요 구성 부분에 대한 대수선이나 보일러와 같은 기본적 설비 교체 등은 임대인이 책임져야 합니다. 그밖에 임차인의 사용·수익에 지장이 없거나 임차인의 과실로 파손된 부분에 대해서는 수리가 필요하더라도 수선의무를 부담하지 않는다고 할 수 있습니다.   질문자 사례처럼 임대인의 수선의무를 특약으로 면제하거나 임차인 부담으로 돌리는 방법도 있는데요. 그러나 이런 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없다면, 그러한 특약에 의해 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한합니다. 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담합니다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692 판결).   그렇기 때문에 질문자께서 임차인과 특약사항으로 임대인의 수선의무를 면제하였다고 하더라도 결로처럼 임차인의 사용 과정에서 발생한 부분에 대해서만 책임을 지지 않아도 되는 것일 뿐입니다. 보일러와 같이 기본적 설비부분에 대해서는 여전히 질문자께서 수선의무를 부담하게 됩니다.    ※필자는 변호사로 활동하고 있다. 현대건설 재경본부에서 건설·부동산 관련 지식과 경험을 쌓았으며 부산고등법원(창원) 재판연구원, 법무법인 바른 소속 변호사로 일했다. 임상영 변호사임상영 부동산 법률토크 집주인 아파트 수선의무 불이행 아파트 임차인 아파트 수리 1635호(20220516)

2022-05-15

[임상영 부동산 법률토크] 무상임대차 확인서 써준 임차인, 보증금 못 돌려받을까?

      2014년 5월 상가주인 A씨와 보증금 4000만원, 월세 20만원 조건에 임대차계약을 갱신하기로 했습니다. 세무서에서 확정일자도 받았습니다. 그런데 확정일자를 받은 날 A씨는 은행에서 대출을 받았고, 임차한 상가에 근저당권을 설정했습니다. 저는 A씨가 상가를 담보로 돈을 받을 수 있도록 은행에 무상임대차 확인서를 작성해주었습니다. 그러나 A는 빌린 돈을 갚지 못했고 은행은 상가에 대해 경매신청을 했습니다. 저는 사업자등록을 하고 확정일자를 받아 법적으로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인임에도 임차보증금을 한 푼도 돌려받지 못하고 상가에서 나가야 하는 걸까요?​   일반적으로 임대차에 있어 ‘대항력’을 갖추면 매매나 경매 등을 통해 부동산의 소유자가 바뀌더라도 임대차기간을 보장받고 계약 기간이 만료되면 새 소유자로부터 임차보증금을 모두 돌려받을 수 있습니다. 그래서 통상 대항력을 갖춘 임차인이 있는 부동산은 그만큼 낮은 가격에 거래가 됩니다.   그러나 은행에 무상임대차확인서를 제출한 경우는 다릅니다. 대법원은 “근저당권자(은행)가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 대항력을 갖춘 임차인이 그 임대차 사실을 부인하고 그 건물에 관하여 임차인으로서의 권리를 주장하지 않겠다는 내용의 무상임대차 확인서를 작성해 주었고, 그 후 개시된 경매절차에 그 무상임대차 확인서가 제출되어 매수인이 그 확인서의 내용을 신뢰하여 매수신청금액을 결정하는 경우와 같이, 임차인이 작성한 무상임대차 확인서에서 비롯된 매수인의 신뢰가 매각절차에 반영되었다고 볼 수 있는 사정이 존재하는 경우에는, 비록 매각물건명세서 등에 위 건물에 대항력 있는 임대차 관계가 존재한다는 취지로 기재되었다고 하더라도 임차인이 제3자인 매수인의 건물인도청구에 대하여 대항력 있는 임대차를 주장하여 임차보증금반환과의 동시이행의 항변을 하는 것은 금반언 또는 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다”고 밝혔습니다(대법원 2016. 12. 1. 선고 2016다228215 판결).   근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 임차인이 무상임대차 확인서를 작성했다는 것은 “나는 임대인으로부터 돌려받을 보증금도 없고, 나중에 소유자가 변동되더라도 건물에 관하여 임차인으로서의 권리를 주장하지 않겠다”고 선언하는 것입니다. 그렇기에 경매 과정에 무상임대차 확인서(주택의 경우 무상거주사실 확인서)가 제출되면 법원은 그 취지를 매각물건명세서에 기재하게 됩니다. 따라서 입찰하려는 사람은 현 임차인의 대항력이 부정될 것이라고 믿어 대항력이 인정될 때보다 높게 입찰가격을 산정했겠지요.   즉, 법원에선 경매에서 낙찰 받은 사람의 신뢰 이익을 보호하기 위해 무상임대차 확인서를 작성한 임차인의 대항력을 부정한다는 취지로 판결을 한 것입니다. 안타깝지만 질문자께서는 낙찰자인 B에게 상가를 인도하셔야만 합니다.   ※필자는 뱅가드 법률파트너스 변호사로 활동하고 있다. 현대건설 재경본부에서 건설·부동산 관련 지식과 경험을 쌓았으며 부산고등법원(창원) 재판연구원, 법무법인 바른 변호사로 일했다.  임상영 변호사임상영 부동산 법률토크 무상임대차 임차인 무상임대차 확인서 임차인 보증금 무상거주사실 확인서 1633호(20220502)

2022-04-23

재건축 상가에서 영업하던 임차인, 이주보상금 받을 수 있나?

      저는 20년째 인천의 한 상가를 임차해 그곳에서 가게를 운영해왔습니다. 몇 해 전 이 상가건물이 재건축 구역에 포함되었다는 소식을 들었고, 그러던 차에 주위 재개발 구역의 상가를 임차하여 가게를 운영하던 지인들은 상가가 위치한 재개발 조합으로부터 보상금을 수령했다는 얘기를 들었습니다. 저도 당연히 재건축 조합으로부터 보상금을 받을 수 있으리라 생각하고 있었습니다.   그러나 얼마 전부터 해당 재건축 조합이 상가를 자신들에게 인도하고 떠나라고 요구하면서 이주보상비를 전혀 지급하지 않고 있습니다. 저는 보상비를 한 푼도 받지 못하고 가게를 접은 채 떠나야 하는 건지요?   안타깝지만 질문자께서는 손실보상을 받으시기 어려워 보입니다. 현행법상 재개발보다 재건축 사업의 공익성이 부족하다고 보기 때문에 보상 측면에서도 재건축 상가 임차인이 불리하기 때문이죠.    재개발 구역의 상가를 임차해서 가게를 운영하시던 분들은 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(약칭 토지보상법)’ 제77조 제1항에 따라 영업을 폐지하거나 휴업함에 따른 영업손실 보상을 받을 수 있습니다.    이와 달리, 재건축 구역 상가의 임차인은 별도의 손실보상을 받을 수 없습니다. ‘도시 및 주거환경정비법(약칭 도시정비법)’ 제63조는 정비사업 시행자에게 정비구역 안에서 토지보상법에 따른 토지 등을 수용 또는 사용할 권한을 부여하고 있는데, 재건축 사업은 긴급하게 정비사업을 시행할 필요가 있어 토지주택공사 등이 사업시행자가 되어 사업을 시행하는 경우 등으로 이런 권한을 한정하고 있습니다.     그렇다면 손실보상을 받지 못한 상가 임차인은 재건축 사업 구역의 상가에서 계속 영업을 해도 될까요? 도시정비법 제81조 제1항에서는 관리처분계획 인가 고시가 있으면 토지 또는 건축물의 임차권자 등은 더 이상 그 토지 또는 건축물을 사용·수익할 수 없다고 하고 있는데요. 단 예외로 사업시행자의 동의를 받았거나 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되지 않은 경우에는 계속 사용·수익할 수 있다고 규정되어 있습니다.   그러나 이와 관련해서도 대법원은 이 같은 토지보상법이 적용되는 사업은 토지보상법상 정비구역 안의 토지 등을 수용 또는 사용할 권한이 부여된 정비사업, 즉 재개발 사업에 제한적으로 적용되며 재건축 사업에는 적용될 수 없다고 합니다. 재건축 사업은 재개발 사업보다 그 공공성 및 공익성이 상대적으로 미약할 뿐 아니라, 도시정비법은 재건축 사업에 있어 사업시행에 관한 협의가 이루어지지 않을 경우 그 해결방법으로 수용·사용 등의 공적 수단에 의하지 않고 매도청구권의 행사를 통한 사적 자치에 의해 해결하도록 규정하고 있다는 등의 이유로, 토지보상법에 규정된 세입자 보상에 관한 조항들이 재건축 사업에는 적용되지 않는다고 판단한 것입니다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다62561 판결).   이처럼 재개발과 형평성 측면에서 재건축 사업의 임차인의 영업손실을 보상하는 규정이 마련되지 않은 것에 대해 위헌 여부가 다투어지기도 했는데요. 헌법재판소는 “사적자치에 의해 해결하도록 한 것이 임차권자의 재산권을 침해했다고 볼 수 없다(헌법재판소 2020. 4. 23. 선고 2018헌가17 전원재판부 결정)”면서 헌법에 위배되지 않는다고 판단했습니다. 임상영 변호사임상영 부동산 법률토크 이주보상금 재건축 임차인 이주보상금 재건축 상가 상가 임차인 1625호(20220307)

2022-02-27

다가구 경매에 날아간 임차보증금, 중개인에 책임 있을까? [임상영 부동산 법률토크]

      최근 월세로 거주하던 다가구 주택이 경매로 넘어가면서, 보증금 5000만원을 돌려받지 못하게 됐습니다. 이 다가구주택에는 총 13세대가 거주하고 있는데, 대부분 저보다 일찍 입주한 사람들입니다. 소액임차인과 근저당권자 그리고 먼저 확정일자를 받은 임차인보다 후순위로 밀린 탓에 주택이 낙찰된 뒤 제 임차 보증금에 대한 배당을 받지 못했습니다. 그런데 집을 중개한 공인중개사는 해당 주택에 채권최고액 2억원의 근저당권이 있다는 사실만 제게 알린 뒤 이 부분만 계약서 내 특약사항에 넣었습니다. 제가 받은 중개대상물 확인·설명서의 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에도 다른 임차인들의 임대차보증금 액수, 임대차기간 등은 전혀 기재되지 않았습니다. 공인중개사에게 책임을 물을 수 있을까요?   다가구주택은 집합건물의 형태를 보이나 호실마다 따로 구분등기가 되지 않아 전체 토지와 건물이 각각 하나의 등기부로 구성됩니다. 따라서 이런 주택이 경매에 넘어가게 되면 임차인들 전체의 순위를 매겨 임대차보증금 배당순서를 정하게 됩니다.     즉, 위 사례와 같은 위기 상황에서 내 보증금을 지키기 위해서는 임대차계약을 체결할 때 같은 다가구주택 내 선순위 임대차보증금 액수를 모두 확인해야 합니다. 이 건물의 시가에서 선순위 임대차보증금 액수를 제외하더라도 여전히 남는 부분이 있는지를 확인해야 하죠. 그런데 실제로는 임대인이 선순위 임대차보증금을 알려주지 않거나, 공인중개사가 이를 제대로 확인하지 않는 일들이 자주 일어납니다.   이와 관련하여 법원은 임대인은 물론 중개업자에게도 책임이 있다고 봤습니다. 대법원은 “중개업자는 (중략) 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 사는 다른 임차인의 임대차계약내용 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 하며, (중략) 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결)”고 판단한 바 있습니다.   공인중개사들은 중개사고로 인한 손해배상책임을 보장하기 위해 한국공인중개사협회와 공제계약을 체결하고 있습니다. 질문자께서는 공인중개사의 잘못으로 임차보증금을 반환받지 못하는 재산상 손해를 입었다면 해당 공인중개사와 한국공인중개사협회에 손해배상을 청구하실 수 있습니다.    ※필자는 뱅가드 법률파트너스 변호사로 활동하고 있다. 현대건설 재경본부에서 건설·부동산 관련 지식과 경험을 쌓았으며 부산고등법원(창원) 재판연구원, 법무법인 바른 변호사로 일했다.  임상영 변호사임상영 부동산 법률토크 중개인 임차인 임대차보증금 액수 선순위 임대차보증금 임대차보증금 배당순서 1620호(20220124) 올댓머니

2022-01-22

주인 다른 상가 2개 터서 쓰던 임차인, 월세 밀린다면? [임상영 부동산 법률토크]

    저는 소유주가 같은 구분상가 2개 호실을 임차해서 하나의 가게로 운영하고 있었습니다. 그런데 그중 한 호실에 대한 경매가 진행되어 해당 호실을 기존 소유자가 아닌 다른 사람이 낙찰 받게 되었습니다. 이제 각 호실을 보유한 두 사람이 공동임대인이 된 셈인데요. 하필 제가 상가 월세를 3개월 정도 연체한 상황이었습니다. 새로운 소유자는 이를 이유로 제게 임대차계약 해지를 통보하였고, 해당 호실에 대한 상가 인도소송을 제기하겠다고 합니다. 저는 어떻게 대응해야 할까요?   실제로 인접한 부동산을 소유하고 있는 여러 사람이 공동으로 한 명의 임차인에게 부동산을 임대하는 경우가 많습니다. 임차인이 영업을 위해 집합건물의 여러 호실을 터서 사용하거나 여러 필지의 토지를 사용해야 할 필요가 있을 때 다수의 부동산 소유자들과 각각 임대차계약을 체결하지 않고 하나의 임대차계약을 체결하게 되는 것이지요. 또는 질문자 사례처럼 임대차 목적물 중 일부의 소유자가 변경되면서 임대인이 여러 명이 되는 사례도 있습니다.   그런데 임차인이 월세를 연체하는 등 계약을 위반했다면 임대차계약의 해지는 공동임대인 중 일부가 해도 효력이 발생하는 것일까요?   민법 제547조 제1항은 ‘당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대해 해야 한다’고 명백히 규정하고 있습니다. 해당 법 조항에 대해 대법원도 “여러 사람이 공동임대인으로서 임차인과 하나의 임대차계약을 체결한 경우에는 민법 제547조 제1항의 적용을 배제하는 특약이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한 공동임대인 전원의 해지의 의사표시에 따라 임대차계약 전부를 해지하여야 하고...(중략) 임대차목적물 중 일부가 양도되어 그에 관한 임대인의 지위가 승계됨으로써 공동임대인으로 되는 경우에도 마찬가지로 적용된다”고 판결했습니다(대법원 2015. 10. 29. 선고 2012다5537 판결). 즉, 민법 상 공동임대인 전원이 아닌 그중 일부만이 계약 해지의 뜻을 전한다면 효력이 없습니다.   다만 임대차계약서에 위와 같은 민법 규정을 배제하는 특약, 예컨대 계약 체결 및 해지의 권한을 공동임대인 중 대표자에게 위임하거나 각자가 행사할 수 있다는 내용의 특약이 존재한다면 그에 따르게 됩니다. 그렇지 않다면 공동임대인 전원이 빠짐없이 해지의 의사표시를 해야만 효력이 있습니다. 같은 법리가 임대인이 한 명이고 임차인이 여러 명인 경우에도 적용되어서, 특별한 사정이 없는 한 임대인은 공동임차인 모두에게 계약 해지의 의사표시를 해야 합니다.   그러니 질문자 사례에서는 해당 호실의 새로운 소유자가 단독으로 임대차계약 해지를 통보하더라도 아무런 효력이 없습니다. 이런 사실을 기초로 해지 통보에 대응하시고, 연체된 월세를 이른 시일 내에 납부하시어 임대인들이 계약을 해지할 수 있는 사유를 없애시기 바랍니다.   ※필자는 뱅가드 법률파트너스 변호사로 활동하고 있다. 현대건설 재경본부에서 건설·부동산 관련 지식과 경험을 쌓았으며 부산고등법원(창원) 재판연구원, 법무법인 바른 변호사로 일했다.   임상영 변호사

2021-08-29

[임상영 부동산 법률토크] 상가 월세 밀리는 임차인, 대응법은?

    지난해 초부터 식당 운영을 한다는 사람에게 제 소유 상가를 임대해주고 있습니다. 임차인은 처음 몇 달은 월세를 잘 냈습니다. 그런데 이후 한 달 걸러 한 번씩 임대료가 입금되지 않더니 어느새 4개월분의 임대료를 받지 못했습니다. 임대차계약을 해지하고 상가를 인도받고 싶은데 어떻게 해야 할까요?   코로나19 등으로 경제가 어렵다 보니 제대로 월세를 내지 못하는 임차인이 생기는 상황이 종종 발생하고 있습니다.   우선 연체액이 3기의 차임액(월세 기준으로 3개월)에 달할 때, 임대인은 상가 임대차계약을 해지할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의 8). 이때 연속으로 3기의 차임이 연체되어야만 하는 것은 아니고, 띄엄띄엄이라도 전체 임대차 기간 중에 연체한 금액이 3기에 이르면 됩니다. 판례에 따르면 임대차계약이 갱신된 사례에서도 갱신 전후를 통틀어 누적 연체 차임이 3기분에 이르면 임대차계약을 해지할 수 있습니다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결).   다만 주의해야 할 내용이 있는데요. 누적 연체 금액이 3기의 차임액을 넘었다고 하더라도, 임대인이 임대차계약을 해지하기 전에 임차인이 밀린 차임을 지급한다면 계약을 해지할 수 없습니다. 또 상가의 소유자가 변경되면서 임대인이 바뀌었다면 원칙적으로는 이전 임대인에게 차임을 연체하였다는 이유로 새로운 임대인이 임대차계약을 해지할 수 없습니다.   최근 또 다른 변수가 생겼습니다. 지난해 코로나19로 어려움을 겪고 있는 임차인을 도우려는 목적으로 반년간 특례기간이 지정된 것이죠. 상가건물 임대차보호법 개정으로 2020년 9월 29일부터 6개월 동안 연체한 차임액은 차임 연체액으로 보지 않습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의 9). 이 특례기간 동안 차임을 전부 연체했더라도 위 기간 전후의 차임 연체액이 3기분에 이르지 않는다면 임대인이 임대차계약을 해지할 수 없습니다.   그러니 질문자께서는 남아있는 연체액이 3개월분 월세에 해당하는지, 임차인이 차임을 연체한 시기가 위 특례기간에 해당하는지 등을 먼저 확인해보셔야 합니다. 그런 다음 특례기간을 제외한 기간의 연체액이 3기분에 이른다면, 임차인에게 임대차계약 해지를 통보하셔야 합니다.     원만히 해결되지 않는 경우, 최후 수단으로 법원에 상가 인도소송을 제기하고 승소해서 강제집행을 하는 방법이 있습니다. 임차인으로부터 받은 보증금에서 밀린 차임을 공제하였음에도 받아야 할 차임이 남아있다면, 남은 차임도 함께 청구하시면 됩니다.   소송 없이 판사를 통해 양 당사자가 원만한 합의를 시도하는 ‘제소 전 화해’ 제도를 활용하는 것도 하나의 방법입니다. 다만 임차인도 제소 전 화해에 동의해야 하는데, 그렇지 않다면 무의미한 시간 낭비가 될 수도 있습니다.   급한 마음에 무작정 임차인의 점포에 진입해서 강제로 임차인을 내보내려 하면, 오히려 업무방해 등의 혐의로 처벌을 받을 수도 있습니다. 그러니 섣불리 대처하지 마시고, 적법한 절차를 통해 해결하는 것이 가장 빠른 방법이라는 점을 명심하시면 좋겠습니다.   ※필자는 법률사무소 서월 대표변호사로 활동하고 있다. 현대건설 재경본부에서 건설·부동산 관련 지식과 경험을 쌓았으며 부산고등법원(창원) 재판연구원, 법무법인 바른 변호사로 일했다.      임상영 변호사

2021-07-18

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