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자재가 상승의 나비효과, 분양가 결국 오른다 [오대열 리얼 포커스]

    코로나19로 세계 공급망에 차질이 생긴데 이어, 러시아-우크라이나 사태로 원유 가격까지 치솟자, 건축 원자재 가격이 들끓고 있다. 이 나비효과로 결국 분양가가 오를 것이란 판단이다.     2021년 유럽 정유사들은 석유 공급을 줄였다. 코로나19로 인해 수요가 줄었기 때문이다. 그러다 코로나19 앤데믹을 바라보면서 2022년부터 수요가 급격히 늘었지만, 러시아-우크라이나 사태로 인한 사면초가에 빠졌다.     하지만, 미국·영국·캐나다를 비롯한 많은 국가들이 경제 규제 카드로 러시아의 석유 수입을 끊었고, 이로 인한 공급 부족으로 가격이 급등했다. 일반적으로 휘발유는 수송용으로 사용하지만, 경유는 수송용 외에도 발전용과 산업용, 농업용 등의 수요가 다양해 문제는 더욱 심각하다. 경유는 휘발유보다 연비가 좋고, 폭발력도 크기 때문에 산업 현장에서 흔히 사용된다.     이런데 가격이 급등하니, 건축에 필요한 원자재를 만드는 기계들의 단가도 높아지게 됐다. 경유값 폭등의 영향으로 발전과 시멘트 연료인 유연탄 국제가격은 사상 최고 수준으로 치솟았다. 2020년엔 평균 유연탄 국제가격이 1t당 60달러 수준이었지만, 우크라이나 전쟁 발발 후 400달러대로 뛰었다.     시멘트 가격뿐만 아니라 철근·레미콘·콘크리트·골재 등의 가격도 올라 건설업계는 당황하고 있다. 이는 우리나라뿐만 아니라 전 세계적인 현상인데다 공급 대란까지 벌어져 공사 자체가 멈출 수 있다는 우려가 커지고 있다.     자재 공급난이 장기화되면 주택 분양가 상승은 물론, 주택 시장 전반적에 악영향이 미칠 수 밖에 없다. 시행·시공사들이 분양가상한제와 정부의 규제에 막혀 원자재 가격 상승분을 제대로 반영하지 못하고, 수익성이 떨어지자 주택 분양에서 손을 놓으려 하고 있다. 아파트를 짓는 원가가 올라갔는데 분양가는 못 올리니, 시행·시공사는 위험을 안고 사업을 진행하지 않겠다는 것이다.       ━   윤 정부도 주택 공급 위해 건축비 기준 인상   이에 정부도 어느 정도 숨통을 풀어주는 모양새다. 사업성을 이유로 주택 공급이 끊기자 정부도 원활한 주택 공급을 위해 기본형 건축비를 올렸다. 국토교통부는 지난 2월 25일 원자재 가격 상승 등을 반영해 분양가상한제 대상 공동주택의 기본형 건축비를 3월부터 2.64% 인상했다.     건축비를 올리니 1㎡당 건축비 상한금액(16∼25층 이하, 전용면적 60∼85㎡ 기준)이 178만2000원에서 182만9000원으로 올랐다. 기본형건축비 인상률은 2021년 9월(3.42%)보다 낮지만, 역대 네번째로 높은 수준이다. 정부도 아파트 공급을 늘리기 위해 어쩔 수 없는 선택을 한 것이다.      윤석열 정부가 임기 내 주택 250만 가구 공급을 공약한 만큼, 분양가가 올라도 분양물량이 나올 수 있도록 했다. 기본형 건축비용은 분양가상한제가 적용되는 주택의 분양가격(택지비+택지가산비+기본형건축비+건축가산비)의 산정에 활용된다. 분양 원가가 높아진 만큼 분양가격도 올라가니 시행사와 시공사의 사업성이 생겨 아파트를 짓고 분양할 수 있게 되는 것이다.     주택도시보증공사의 민간아파트 분양가격 동향 통계를 보면, 전국 아파트 분양가격이 상당히 올랐다. 전국 평균 분양가격이 2017년 1월에는 3.3㎡당 958만원이었지만, 2018년 1038만원, 2019년 1126만원, 2021년 1301만원, 2022년 1월 1419만원으로 5년만에 48.1% 상승했다. 특히, 서울의 민간 아파트는 3.3㎡당 평균 분양가격이 2017년 2132만원이었지만, 2022년에는 3167만원으로 5년간 3.3㎡당 1035만원 48.6% 상승했다.   건축 원자재 가격이 진정돼도 분양 가격이 더욱 올라갈 수 밖에 없는 구조다. 중대재해처벌법으로 인한 안전관리비 상승도 분양가에 영향을 줄 수 있어서다. 올해 1월 27일부터 본격 시행된 이 법은 사업주나 경영책임자가 안전확보의무 등 조치를 소홀히 해 중대한 산업재해나 시민재해가 일어나 인명 피해가 발생하면 사업주나 경영책임자가 처벌하는 법이다. 기업의 안전보건조치를 강화하고, 안전투자를 확대해 중대산업재해를 예방하는 목적으로 건물 붕괴나 현장 등의 사고 등을 막는 취지로 마련됐다.       ━   3D 기피에 외국인 노동자도 부족, 인건비 인상   건설 현장도 마찬가지다. 안전한 주택건설현장을 위해 추가 안전관리요원이 필요하고, 이 비용이 분양가격에도 녹아들 수 밖에 없다. 건설현장의 임금도 분양가격 인상에 영향을 준다. 매년 적지 않은 진통을 겪고 있는 노사의 임금인상 줄다리기 문제가 계속 커지고 있어서다. 2022년 상반기 국내 물가상승률이 3~6%까지 치솟는 상황에 건설 근로자들의 살림살이가 물가 상승의 여파로 나빠지고 있어 파업이 일어나기도 했다.     3D 업종 기피로 발생하는 건설 현장 구인난도 분양가 상승의 요인이 된다. 건설근로자공제회가 2021년 발표한 자료를 보면, 2022년 건설업 총 인력 수요는 175만4000명, 내국 인력 공급 가능 규모는 153만9000명으로 확인됐다. 내국인 부족 인력 21만5000명은 외국인을 고용할 수 밖에 없는 상황이다. 하지만 고용허가제로 비자를 받아 입국한 합법적 외국인 근로자는 2022년 건설 현장에 6만5000명에 그친다.   통상 지하 공사는 한국인 노조원이 들어가고 지상 공사는 외국인 근로자가 주로 맡는다. 문제는 코로나19 사태로 외국인 근로자 입국이 제한적이었다. 국내 건설현장 수는 늘어났는데, 외국인 근로자 유입이 안 돼 인건비가 상승한 것이다.   지상부 형틀(거푸집) 작업을 위해 1㎡ 시공하는 단가가 2020년에는 9900원에서 2022년에는 1만7000원으로 70% 가까이 올랐다. 지하 작업도 4만~5만원에서 7만~8만원으로 늘었다. 외국인 유입 제한에 따른 인력수급 불균형이 최대 70%의 인건비 상승과 공사비 인상으로 올라가고 있는 것이다.     올해부터 거리두기가 해제됐지만, 외국인 근로자의 국내 유입이 늘어나지 않아 현장에선 인력 수급 관련 문제가 커지고 있다. 결국 건설사들은 주택건설 지연을 막기 위해서라도 임금을 높이고, 그 비용을 분양가에 적용할 수 밖에 없다.     주택 공사 가격이 갈수록 높아지고 있는 만큼, 분양가 상승은 어쩌면 당연한 상황이다. 한번 올라간 분양가는 결코 쉽게 내려가지 않을 것으로 보인다. 윤석열 정부는 분양가를 올리더라도 대규모 주택 공급을 통해 부동산 시장의 안정화를 이룰 것으로 보인다. 또한, 건자재 가격이 안정되더라도 건설현장 근로자가 부족해 공사비가 떨어질 가능성도 적고, 결국 분양가는 올라갈 것으로 전망된다.     ※ 필자는 데이터를 기반으로 각종 부동산 통계를 분석, 제공하는 큐레이션 서비스 ‘경제만랩’의 리서치 팀장이다. 한양대 신문방송학과 졸업 후, 언론사에서 취재기자로 활동하다가 경제만랩 리서치팀에 합류해 부동산시장의 변화를 분석하고 있다.   오대열 경제만랩 리서치 팀장나비효과 분양가 주택 분양가 주택 공급 건축비 기준 1652호(20220919)

2022-09-17

尹 정부 주택 250만가구 공급 '산넘어 산'

      윤석열 정부가 국정과제로 내놓은 5년간 주택 250만 가구+α 공급 계획에 겹악재가 드리워지고 있다.   올해 2월 러시아-우크라이나 전쟁으로 시멘트, 레미콘, 철근 등 건설 원자잿값이 급등하면서 건설업계가 위축하고 있는 데다 최근 화물연대 파업으로 건설자재 운송이 막혀 건설현장들은 셧다운 위기까지 겪었다. 화물연대가 국토교통부와 협상을 거쳐 파업 8일 만에 철회를 결정하면서 건설 자재 공급에 숨통이 트였지만, 이번에는 레미콘업계 분위기가 심상치 않은 상황이다.     ━   주택 250만 가구 공급 안…공공 60%, 민간 40%    원희룡 국토교통부 장관은 지난 5월 16일 취임하면서 윤 정부 출범 후 100일 안에 250만 가구+α 주택공급 계획을 내놓겠다고 공식 선언했다. 서민과 중산층의 주거 안정을 전면에 내세운 만큼 국민이 체감하는 주택 정책을 펼치고 부동산 관련 문제를 해결하겠다는 의지였다.   이를 위해 국토부 안에 주택공급 태스크포스(TF)를 결성했다. 이 주택공급 TF에는 공공택지, 도심공급, 민간사업과 정비사업 등 3개 분과에 국토부 간부와 민간 전문가들이 참여했다.     윤 대통령이 공약한 250만 가구 공급 계획을 보면 ▶공공택지 142만 가구(56.8%) ▶재건축·재개발 47만 가구(18.8%) ▶도심·역세권 복합개발 20만 가구(8.0%) ▶국공유지와 차량기지 복합개발 18만 가구(7.2%) ▶기타 13만 가구(5.2%) ▶소규모 정비사업 10만 가구(4.0%)로 나뉜다.     ━   원자잿값 상승으로 커지는 민간공사 갈등    하지만 정부가 양질의 주택을 충분히 공급하기 위한 계획을 가로막는 암초들이 곳곳에 도사리고 있다.   먼저 올해 2월 24일 발발한 러시아-우크라이나 전쟁이 장기화하면서 국제 원자잿값이 급격히 상승했다. 건설사업의 원재료가 되는 철근, 콘크리트, 시멘트, 레미콘 등이 단기간 높게 치솟으면서 건설업계 부담이 커진 상황이다.   건설업계에 따르면 철근 가격은 지난해 초 톤(t)당 71만5000원에서 올해 6월 유통사 공급가 기준 117만7000원으로 65%나 상승했다. 시멘트 가격은 지난해 t당 7만원대에서 올해 초 9만2000원대로 최대 17% 올랐고 레미콘 가격도 ㎥당 7만1000원에서 8만3000원으로 13.1% 뛰었다.   자잿값이 훌쩍 치솟은 탓에 공사비 인상 여부를 두고 주택 발주자와 시공사 간 갈등이 생기면서 주택건설사업에 제동이 걸리는 사태가 줄줄이 발생했다.   서울 강동구 둔촌주공아파트가 대표적인 사례다. 시공사인 현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설과 조합이 공사비 5600억여원 증액하는 계약을 두고 갈등을 빚으면서 결국 공사가 전면 중단됐다. 서울 은평구 대조1구역도 공사비 갈등으로 착공 지연을 겪었고 경기 성남 신흥1구역은 시공사 입찰이 유찰됐다. 서울 동대문구 이문3구역과 서울 서초구 방배5구역·신반포15차, 서울 서대문구 홍은13구역 등은 일반분양을 연기했다.   이에 정부는 주택 공급이 차질없이 이뤄지도록 자재비 상승분의 공사비를 적기에 반영하고 관급자재를 원활히 공급하겠다는 대책을 내놓았다. 공공공사는 조달청이 자재별 가격 인상 요인을 납품 단가에 신속히 반영해 관급자재가 적시에 납품될 수 있도록 조치할 방침이다.   분양가 상한제 기본형 건축비를 매년 3월 1일과 9월 15일 기준으로 조정하고 있는데 특정 자재 가격변동률이 15%를 넘는 경우 3개월 단위로 재조정할 예정이다. 정비사업 착공 후 물가 변동에 따라 계약금액을 조정할 수 있도록 서울시와 '정비사업 공사표준계약서' 개정도 추진 중이다. 지금까지는 서울에서 정비사업 공사를 시작하면 자잿값이 크게 올라도 공사비를 거의 증액할 수 없었다.     ━   화물연대 파업에 건설자재 운송난까지   정부는 '원자잿값 상승' 암초를 피해 다시 250만 가구+α 공급이라는 목표를 향해 순항하는 듯했지만 이번엔 '화물연대 총파업'이라는 암초를 만났다.   지난 6월 7일부터 전국민주노동조합총연맹 공공운수노조 화물연대(화물연대)가 총파업에 들어갔다. 화물연대는 안전운임 일몰제 폐지, 경유값 상승에 따른 운송료 추가 인상 등을 요구하며 운송을 거부했다. 화물연대 파업 기간 시멘트 출하량이 하루 평균 2만t을 밑돌면서 건설현장 공정에도 차질이 생겼다.   건축물을 짓는데 필수 자재인 시멘트 운송이 막히면서 수도권 시멘트 공장은 가동을 중단하기도 했다. 산업통상자원부에 따르면 이달 7일부터 12일까지 6일 동안 화물연대 파업으로 인한 시멘트업계의 피해액은 752억원에 달한다.   피해 규모가 눈덩이처럼 불어나자 정부는 화물연대와 5차례에 걸쳐 교섭을 진행한 뒤 타결에 성공했다. 올해 말 일몰 예정인 화물자동차 안전운임제를 연장하는 방안 등을 6월 14일 합의를 마치면서 화물연대는 하루 뒤인 15일부터 물류 수송을 재개했다.   하지만 아직 불씨는 완전히 꺼지지 않은 상태다. 레미콘, 철근 등 건설자재와 건설자재운송업계에서도 비용 인상을 요구하고 있다. 전국레미콘운송총연합회는 레미콘 제조사와 운송료 협상에 실패하면 오는 7월 1일부터 운송거부에 나설 계획이다.   철근콘크리트연합회 서울·경기·인천지부도 하도급 대금 증액요청에 비협조적인 건설사 공사현장에 오는 7월 11일부터 공급을 중단하겠다는 내용을 담은 공문을 보낸 것으로 전해졌다.      ━   부동산 전문가들, 250만 가구 공급 현실화두고 의견 분분     부동산업계와 전문가들은 러시아-우크라이나 전쟁으로 발생한 원자잿값 상승과 화물연대 파업 등 다양한 변수 등의 영향으로 정부의 250만 가구+α 주택 공급 계획 차질을 예상한다.   한 건설사 관계자는 "주택 공급에 소극적이었던 이전 정부와 달리 새 정부에서는 공급을 활성화하겠다고 밝혔지만 자재 가격 인상에 운송난, 인력난까지 더해지고 있다"며 "정부가 정책을 통해 아무리 다양한 방안을 내놓더라도 5년 동안 250만 가구를 차질없이 짓기란 현실적으로 어려울 것 같다"고 말했다.   권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "정부가 추진하는 250만 가구+α 주택 공급은 절대 불가능하다"며 "현실적으로 250만 가구를 지을 땅이 없고 짓는 데만 4~5년이 걸리기 때문에 250만 가구를 입주시키려면 최소 10년이 소요될 것"이라고 주장했다.   권 교수는 이어 "일산, 산본, 평촌, 분당 등 1기 신도시도 다 합쳐봐야 29만5000가구에 불과하고 분당이 9만8000가구 정도 되는데 분당의 25배를 공급하겠다는 것"이라며 "용적률 상향으로 공급을 강화하겠다고 하는데 그것도 입주민들이 반대하면 사실상 무용지물"이라고 말했다.   반면 일부 전문가들은 주택공급 계획은 큰 무리가 없지만, 거시적 관점에서의 부동산 경기침체를 우려하고 있다.   유선종 건국대학교 부동산학과 교수는 "우리나라는 매해 주택공급을 최소 40만 가구에서 70만 가구를 평균적으로 공급해왔다"며 "시장이 제대로 작동하게 하면 5년간 250만 가구를 공급하는 것은 어렵지 않은 수준이고 +α를 얼마큼 늘릴 수 있을지가 관건"이라고 말했다.   이어 "분양가상한제를 적용하는 지역 아파트는 수분양자가 주변 단지 매매가 대비 70% 수준으로 분양가를 책정했는데 공사비 인상분을 반영하면 80% 수준까지 올라갈 것"이라며 "국내 경제가 아니라 거시경제가 불안한 상황이기 때문에 스태그플레이션(저성장 고물가)으로 고용이 불안해지면 정부에서 대출 규제 등 부동산 시장 규제를 완화하더라도 한계가 있을 것"이라고 덧붙였다. 박지윤 기자 jypark92@edaily.co.kr공급 주택공급 계획 250만가구 공급 주택 250만가구 윤석열 정부 주택 공급 계획 화물연대 파업 원자잿값 상승 1642호(20220704)

2022-06-16

尹 정부, 주택 250만호 공급, 정비사업 규제 개선 국정과제로 추진

      새 정부가 주택 250만호 공급을 위한 연도별·지역별 로드맵을 마련하고, 논란이 됐던 재건축 등 정비사업 규제 개선을 국정과제로 추진한다.   대통령직인수위원회(인수위)는 3일 윤석열 정부의 국정 비전과 목표를 구현하기 위한 '110대 국정과제'를 발표하면서 이 같은 내용의 부동산 정책을 국정과제에 담았다.   부동산 관련 국정과제 중 주택 250만호 공급을 위한 로드맵 수립이 전면에 배치됐다. 앞서 윤 당선인은 대선 과정에서 수도권 130만∼150만호를 포함해 전국적으로 250만호 이상을 임기 내에 공급해 주택시장을 안정시키겠다고 공약했다. 이날 구체적인 공급 방법이나 물량 등의 계획은 담기지 않았지만, 새 정부 출범 이후 국토교통부에서 연도별·지역별 공급 방안이 담길 '로드맵'이 발표될 것으로 보인다.   또한 인수위는 단순히 많은 물량을 공급하는 것이 아니라 층간소음 기준 강화 등 제도 개선을 통해 국민의 환경을 개선할 주택 공급에 주력하겠다고 강조했다. 인수위는 “수요에 부응하는 250만호 이상의 충분한 주택 공급을 통해 주택 시장 안정을 도모할 것”이라며 “이로써 국민의 주거 상향 이동을 지원할 수 있을 것으로 기대된다”고 밝혔다.     ━   1기 신도시 특별법 제정, 임대차3법은 개선으로 가닥     도시정비사업 규제 개선과 민간임대 활성화 등을 통해 시장 기능의 정상화를 추진하겠다는 내용도 국정과제에 포함됐다. 분양가상한제, 재건축 부담금, 안전진단 기준 완화 등을 합리적으로 조정해 도심 주택 공급을 촉진한다는 계획이다. 이를 위해 인허가 등 행정절차를 단축하고, 주택 공급과 관련된 관행적인 규제를 발굴해 개선하기로 했다. 또한 주택 공급 사업은 추진 속도를 높이고, 사전청약을 확대해 무주택자 등의 내 집 마련 시기를 앞당겨주기로 했다.   그동안 논란의 중심이 됐던 1기 신도시 특별법을 제정해 경기 분당·일산·평촌 등 서울과 인접한 수도권에 주택 10만호 이상을 공급하겠다는 목표도 제시됐다.   아울러 폐지냐 개선이냐를 놓고 논란이 있는 '임대차3법'은 시장의 혼선을 최소화하는 선에서 제도 개선 방안을 마련키로 했다. 무엇보다도 임차인의 주거 안정이 중요한 만큼 임대차 시장의 상황을 지속해서 모니터링하면서 부작용이 없도록 제도를 개선하겠다는 취지로 풀이된다. 김두현 기자 kim.doohyeon@joongang.co.kr국정과제 정비사업 주택 공급 정비사업 규제 가닥 도시정비사업

2022-05-03

5년간 주택 250만호 건설…민간 주도로 수도권에 60~70% 공급

      제20대 대통령에 윤석열 후보가 당선됐다. 이로써 새 정부의 부동산 정책은 공급 확대와 규제 완화 기조로 짜일 전망이다. 윤석열 당선인은 선거 기간 문재인 정부의 부동산 정책 실패를 집중적으로 비판하면서 집권하면 주택 공급을 늘려 '내 집 마련'의 꿈을 지원하겠다고 공언해 왔다.   윤 당선자의 정책공약집에 따르면 부동산 정책 목표는 5년간 250만호 이상의 주택을 공급하는 것이다. 이 가운데 수도권에만 130만호에서 최대 150만호까지 공급한다. 특히 민간주도 공급으로만 200만호 이상을 소화할 계획으로 민간개발이 주를 이룰 전망이다.    구체적인 공급 방안을 보면 ▶신도시를 비롯한 공공택지 개발을 통해 142만호(수도권 74만호) ▶재건축·재개발을 통해 47만호(수도권 30만5000호) ▶도심·역세권 복합개발로 20만호(수도권 13만호) ▶국공유지 및 차량기지 복합개발로 18만호(수도권 14만호) ▶소규모 정비사업으로 10만호(수도권 6만5000호) ▶매입약정 민간개발 등 기타 방법으로 13만호(수도권 12만호)를 각각 공급한다.   특히 집값 급등으로 내 집 마련의 꿈이 위협받는 청년층을 위해 ‘청년원가주택’을 공급한다. 무주택 청년에게 우선권이 주어지는 공공주택으로 임기 내 매년 6만호씩 총 30만호를 공급하는 것이 목표다. 청년원가주택은 분양가의 20%를 내고, 나머지 80%는 장기원리금 상환 방식으로 매입하는 형태의 주택이다. 5년 이상 거주한 뒤 국가에 매각해 매매차익의 최대 70%를 되돌려줘 청년들의 자산 형성을 지원한다.   청년과 신혼부부를 위한 반값 주택인 '역세권 첫 집'도 20만호를 공급한다. 공급 가격은 시세의 50~70% 수준이다. 이를 위해 역세권 민간 재건축 단지의 용적률을 300%에서 500%로 높여주기로 했다. 늘어난 용적률(200%)의 절반을 공공분양주택으로 기부채납 받아 일부를 충당하고, 나머지는 역세권에 있는 철도차량기지 등 국공유지를 활용해 마련한다는 복안이다.     공급을 뒷받침하기 위해 재개발·재건축 규제는 완화할 것으로도 보인다. 30년 이상 노후 공동주택의 정밀 안전진단을 면제하는 방안을 추진하고, 재건축 초과이익 환수도 완화할 것이란 관측이다.     1기 신도시 재정비로 10만호 이상의 주택 공급도 공약했다. 이를 위해 용적률 상향 등을 골자로 한 1기 신도기 재정비 특별법이 추진될 것으로 예상된다. 이주 전용 단지를 만들어 이사 수요도 조절하고 자금 부담 능력이 부족한 고령가구에는 이주할 주택을 제공하는 등의 세입자 배려 정책도 펼칠 방침이다.   부동산 전문가들은 최근 10년간 주택 공급 규모가 연평균 약 48만호에 달하는 만큼 5년간 250만호 공급 목표는 충분히 달성 가능한 것으로 평가하고 있다.   함영진 직방 빅데이터랩장은 “지난 10년간(2012~2021년) 준공된 478만3494호, 연평균 약48만호의 공급 경험상 불가능한 수치는 아닌 것으로 생각된다”고 말했다.     다만 세부적인 공급 방안 부제에 대한 아쉬움을 지적하는 전문가들도 있다. 이은형 대한건설정책연구원은 “막연한 공급폭탄은 지양해야 한다”며 “공급계획의 규모보다는 실현가능한 방식을 정립하고 성공사례(사업경험의 축적까지)를 누적해가는 것에 중점을 둬야 한다”고 말했다. 이승훈 기자 lee.seunghoon@joongang.co.kr주택공급 윤석열 주택 공급 무주택 청년 대규모 공급 윤석열 경제정책 1626호(20220314)

2022-03-10

규제에서 공급으로 눈 돌린 정부…2·4 대책의 효과 언제쯤?

      2021년은 그야말로 부동산 불장의 시대였다. 문재인 정부는 임기 초부터 ‘집값을 잡겠다’는 기조 아래 각종 규제 정책을 도입했지만 실패로 돌아갔고, 이후 3기 신도시와 올해 2·4공급대책 등을 발표하며 기존과는 다른 노선인 주택 공급을 늘리는 기조로 정책 방향을 선회했다. 전문가들은 2·4대책에 대해 공급이 시작되는 2025년쯤 부동산 시장에 영향을 미칠 것이라고 분석했다.       ━   2·4대책 이후 효과 있었을까?   2·4대책 핵심은 노후된 도심을 공공이 주도하에 개발하겠다는 것이다. 이 정책은 문재인 정부가 발표한 25번째 부동산 대책으로 2025년까지 서울을 비롯한 대도시에 총 83만6000가구를 신규 주택으로 공급한다는 정책이다. 공공이 주도해 주택을 공급한다는 정책으로는 역대 최대 규모의 주택 공급 수준이다. 게다가 이중 약 80%에 해당하는 약 67만 가구를 분양 아파트로 내놓는다는 계획이다. 또 역세권, 준공업지역, 단독·빌라가 지역에 용적률을 완화해주며 도심공공주택복합 사업도 함께 추진한다.   홍남기 경제 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 8일 열린 제34차 부동산시장 점검 관계장관회의에서 “서울은 일부 지역에서 아파트 가격이 하락 진입 직전 수준까지 안정되는 추세”라며 부동산 시장이 안정기에 접어들었다고 평가했다. 그러면서 “사전청약, 2·4대책 예정지구 지정 등 주택공급 조치와 기준금리 인상, 가계부채 관리 강화 등으로 최근 주택시장의 안정화 흐름이 보다 확고해지는 양상”이라고 밝혔다. 정부는 여러 가지 요인이 복합적으로 작용하긴 했지만 2·4대책 예정지구 지정으로 공급 확대 기대감이 늘면서 집값이 떨어졌다고 평가한 것이다.      2·4대책의 효과는 발표 직후 나타났다. 유의미한 집값 하락 시그널은 없었지만 집값 상승 변동률이 소폭 감소한 것이다. 전국과 수도권 모두 아파트 매매가격지수 변동률이 소폭 하락했다. 2·4대책 발표 이후 수도권 매매가격지수는 2월 전국은 0.25%, 수도권에서 0.31% 상승률을 보였다. 이후 3월에 0.3%p, 0.2%p씩 떨어지며 상승 폭이 줄었다. 이에 대해 한국부동산원은 “2.4공급대책 발표 후 매수 문의 감소와 관망세 나타나며 상승 폭이 축소됐다”고 분석했다. 이후에도 2·4대책의 일환인 광명·시흥 등 신규택지 발표와 공급대책 구체화에 따른 기대감 등으로 3~5월 아파트 매매가격지수의 변동률은 큰 변화 없이 유지됐다.   하지만 효과는 길게 가지 않았다. 공급 정책 특성상 기대감으로 매매심리를 떨어뜨릴 순 있지만 토지 보상, 착공, 준공 등 실제 주택이 공급되기까지 긴 시간이 남아 있어 당장의 주택 공급량에 변화를 주기 힘들기 때문이다. 아파트 매매가격지수 변동률도 5월 이후 더욱 큰 폭으로 상승했고, 8월에는 수도권(0.39%)과 전국(0.29%)에서 최고점을 찍었다. 9월 이후부터는 상승 폭이 크게 줄었다. 하지만 이는 가계 대출 규제와 금리 인상 등의 영향 때문이라는 평가가 지배적이다.     ━   “2·4대책 효과 올해는 있었다고 볼 수 없어”   전문가들은 2·4대책에 대해 올해 효과를 봤다고 평가하긴 힘들다고 입을 모은다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “2·4대책의 가시적인 효과는 현재로선 크지 않다”고 평가했다. 그는 “2·4대책과 같은 공급 정책은 주택에 실제 입주하는 시점에 효과가 극대화 된다”며 “2·4대책의 핵심은 노후도심의 고밀개발인데 결국, 언제쯤 유의미한 규모의 입주 가능한 주택들이 나올지가 관건”이라고 설명했다.   서진형 경인여대 교수(대한부동산학회 회장)는 “2.4대책과 같은 공급 대책이 올해 영향을 미쳤다곤 볼 수 없다”고 말했다. 최근 아파트값 하락 시그널이 나오는 것에 대해서는 “그동안 아파트 가격 급등에 따른 피로감 때문에 조정을 받고 있는 것”이라고 평가했다.   결국 2.4대책의 효과는 실제 공급이 현실화되는 2025년 쯤 정책의 효과가 나타날 것으로 보인다. 함영진 직방빅데이터 랩장도 “2.4대책과 같은 공급 정책은 정책 효과가 장기적으로 현실화되는 부분”이라고 말했다. 서 교수는 “주택 공급 대책은 공급에 대한 신호를 줌으로써 잠시나마 안정감을 주긴 하지만 2.4대책으로 인한 주택 공급이 실질적으로 이뤄지는 2025년이 되어야 효과를 볼 수 있다”고 주장했다.   한편, 정부는 지난 20일 발표한 ‘2022년 경제정책방향’에서 “2.4대책의 일환인 주요 부지별로 개발구상과 사업계획 수립, 실시설계, 착공 등을 신속히 진행할 것”이라고 밝혔다.  김두현 기자 kim.doohyeon@joongang.co.kr부동산 불장의 시대② 공급 규제 기준금리 인상 주택공급 조치 주택 공급 1617호(20220103)

2022-01-02

노형욱 “지금은 주택 공급 확대가 정공…강남 집값 인위적으로 못 잡아”

    노형욱 장관이 부동산 시장 안정을 위해서는 대체재를 동원해서라도 ‘주택 공급 확대’라는 정공법이 필요하다고 밝혔다. 전세 시장에서도 계약갱신 청구권 기간을 늘리고 임대료 인상률을 제한하는 등의 규제를 강화하기보다는 오피스텔이나 빌라 같은 대체재를 확대해서라도 공급량을 늘리겠다는 방침이다.     노 장관은 28일 국토교통부 세종청사에서 진행한 기자간담회에서 “시장 가격을 인위적으로 당기고 올리고 할 수는 없고 시장 안정과 공급으로 문제를 풀어야 한다”고 말했다. 공급 부족으로 인한 부동산 가격 급등 문제를 공급 확대를 통해 풀겠다는 뜻으로 해석된다.     ‘김현미 전 장관처럼 강남 집값을 잡아야 한다고 생각하느냐’는 질문에는 “요즘 세상에 정부가 인위적으로 가격을 잡을 수가 있겠습니까”라고 노 장관은 “(정부가) 전체적인 시장여건을 조성하는 것이지, 일부에서 생각하듯이 가격을 잡는다고 잡히지 않는다”고 했다. 특히 강남 집값을 예로 들며 “강남 4구(강남·서초·송파·강동) 집값이 유지가 되는데 똘똘한 한 채 등의 기조가 있겠지만, 어느 지역을 딱 집어서 할 수는 없는 문제이고, 시장 여건을 안정적으로 가는 게 중요하다”고 했다.     노 장관은 분양가상한제, 재건축 초과이익 환수제 등은 언젠가는 필요하지만 당장 시행하면 부작용이 따를 수 있다는 우려의 말도 했다. 그는 “공공기관이 보유한 토지를 이용해 주택을 공급한 대책이 지난해 8·4 대책이며, 재개발 재건축을 통한 공급도 언젠가는 해야 한다. 다만 이 방법은 10년 이상의 시차가 걸리기 때문에 올해와 내년에 유효한 공급은 아니다”라는 것이다.    규제를 풀면 부동산 투자자들이 개발 호재로 받아들이면서 오래된 아파트 가격만 올리는 부작용이 우려된다는 지적이다. 노 장관은 “지금은 가격이 오르느냐, 내리느냐 민감한 시기라 추진이 어렵다”면서도 “역설적으로 시장 안정세가 확고해진다면 재개발·재건축 추진 여건이 좋아지지 않겠느냐”고 말했다.    현재 부동산 시장에 대해서는 어느 정도 집값 안정세가 나타나고 있다고 해석했다. 노 장관은 “추석 이후 주간시세지표, 실거래가 지표, 매매 심리에 대한 지표가 개선되는 모습을 보이고 실제 하락한 거래 물량도 늘어나고 있다”고 했다. “매매·전세 할 것 없이 매물은 쌓이는 데 거래는 많이 일어나지 않는 부분도 있다”고 했다. 그는 “주택 시장이 안정세로 전환되는 길목에 근접해 가고 있다고 판단한다. 확고한 시장 안정세로 돌아갈 수 있도록 모든 부처가 역량을 집결할 것”이라고 말했다.   대장동 문제로 촉발된 개발이익 환수에 대해서는 “민관 공동사업의 경우 민간의 과도한 이익을 합리적으로 제한하고 초과이익을 재투자할 수 있는 방안을 검토해 나가겠다”며 “지자체 권한을 축소하지 않는 범위에서 도시개발 사업에 대한 중앙부처의 관리·감독도 강화하겠다”고 설명했다.  이병희 기자 yi.byeonghee@joongang.co.kr정공법 노형욱 주택 공급 공급 확대 시장 안정세

2021-10-28

노형욱 “올해 46만가구 공급…지역거점·접근성 개발에 주력”[2021 국감]

      노형욱 국토교통부(국토부) 장관이 “올해 46만가구를 공급하는 등 주택 공급을 지속해서 확대하겠다”고 5일 밝혔다.    노 장관은 정부세종청사에서 열린 국회 국토교통위원회의 국토부 국정감사에서 “지난 4년간 200만 가구 이상 주택을 공급했고, 올해에도 전국 46만 가구 수준으로 공급할 것으로 전망되는 등 주택 공급을 확대해 나가고 있다”고 밝혔다.    올해 국토부 주요 업무로는 ▶주택 시장 안정과 서민 주거복지 강화 ▶지방과 수도권이 상생할 수 있는 국토균형발전 정책 ▶선도형 경제로의 전환을 위한 한국판 뉴딜 ▶포스트 코로나에 대비해 국토교통 산업 혁신 ▶사람 중심의 안전하고 편리한 국민 생활 환경 조성 등을 제시했다.   이와 함께 청년·신혼부부·고령자 등 수요계층별 맞춤형 주거지원 강화, 3·4인 가구를 위한 중형 임대주택 공급 등 공공임대 주택 질적 개선 등을 추진하고 있다고 설명했다. 노 장관은 “한국토지주택공사(LH) 투기 사태 재발 방지를 위한 투기근절대책, LH 혁신 방안, 국토부 혁신방안 등을 발표했다”고 전했다.    국토균형발전과 관련해서는 도심융합특구·혁신도시·행정중심복합도시 등 지역 거점 육성과 제4차 국가철도망 구축계획 수립 등을 언급했다. 노 장관은 “수도권광역급행철도(GTX), 간선도로 등을 차질 없이 건설하고, 버스·간선급행버스체계(BRT) 등 대중교통 서비스를 개선해 출퇴근 편의를 제고하겠다”고 덧붙였다. 그는 “광주 붕괴사고 재발 방지를 위해 건축물 해체공사 안전을 강화하고 불법하도급 차단 대책을 현장에 이행될 수 있도록 면밀히 챙기겠다”고 말했다.     이병희 기자 yi.byeonghee@joongang.co.kr

2021-10-05

노형욱, “사업성 있다면 민간 주도 주택 공급도 추진”

노형욱 국토교통부 장관은 18일 간담회를 열고 공공 주도 개발방식을 고집하지 않고 충분한 사업성이 있다면 민간이 사업을 추진할 수 있다고 밝혔다. [연합뉴스] “국민의 주거 불안을 덜어드릴 수 있는 최선의 방법은 주택이 지속해서 공급될 수 있는 기반을 구축하는 것입니다. 국민이 희망하는 장소에, 적정 품질의 주택이 부담 가능한 가격으로 충분히 공급된다는 신뢰를 심어주어야 시장의 불안 심리가 사라지고 주택시장 안정이 확고해질 수 있습니다. 그러기 위해선 공공 주도 개발방식을 고집하지 않고 충분한 사업성이 있다면 민간이 사업을 추진할 수 있습니다.”   노형욱 국토교통부 장관이 18일 첫 대외 일정으로 마련한 관련 기관들과의 간담회에서 꺼낸 말이다. 그는 이 자리에 초청한 서울시‧경기도 등 지방자치단체와 한국토지주택공사(LH), 주택도시보증공사(HUG) 등 주택 관련 기관장 등에게 정부의 2·4 주택공급 대책과 관련한 협조를 요청했다.     그는 사업성이 충분하다면 공공 주도를 고집하지 않고 민간이 추진하는 개발방식도 적극 검토하겠다고 강조했다. 세입자가 많은 지역으로 이해관계가 복잡하고 사업성이 충분하지 않으면 공공이, 토지주의 사업 의지가 강한 지역은 민간 중심으로 각각 주택을 공급하는 게 효율적인 방식이라는 설명이다.     다만 민간 재건축을 진행하면 주택시장을 불안을 부추기는 우려가 있어 이를 불식시킬 안전장치를 마련해야 한다고 설명했다. 노 장관은 “민간 재건축 등은 투기수요 유입과 과도한 개발이익에 따른 시장 불안의 우려가 없도록, 정교한 안전장치를 정부와 지자체가 함께 고민해 나갈 필요가 있다"고 설명했다.   노형욱 국토교통부장관 후보자가 지난 5월 4일 오전 서울 여의도 국회 국토교통위원회에서 열린 인사청문회에 출석해 의원들의 질의에 답하고 있다. 현장풀 [오종택 기자]     ━   “중앙정부 힘 만으로는 미흡, 지자체‧민간기업 힘 모아야”     노 장관은 “출퇴근이 편리하고 육아 환경이 우수한 도심에 주택을 충분히 공급할 필요가 있지만, 이를 위한 모든 일을 중앙정부나 공공기관의 힘만으로는 추진하기 어렵다”고 밝혔다. 해당 지자체와 주택 공급을 직접 맡는 민간기업, 보증과 대출을 통해 자금을 지원하는 금융기관 등이 각자의 역량을 모아야 한다는 것이다.     그는 2‧4 주택공급 정책에 대한 성공 의지도 밝혔다. 노 장관은 “최대한 많은 후보지를 선제적으로 확보하고 주택을 안정적으로 공급해야 한다”며 “지자체는 입지여건이 우수하고 개발 필요성이 높은 후보지를 추가로 제안해 달라”고 당부했다. 이와 함께 “공공기관은 사업 설명을 적극적으로 진행하고, 세심한 세입자 보호 방안 등을 통해 개발 동의를 신속하게 확보하는 데 최선을 다해 주시길 바란다”고 주문했다.     이병희 기자 yi.byeonghee@joongang.co.kr

2021-05-18

13만가구 들어설 2차 신규 택지 후보지서 투기 정황

한국토지주택공사(LH) 직원 땅투기 의혹이 제기된 경기도 시흥시 과림동의 한 농지에 심어진 묘목들을 지역 주민이 바라보고 있다. [연합뉴스] 신도시 투기 의혹이 확산하면서 정부의 2‧4부동산 공급 대책에 차질이 생길 수 있다는 우려가 커지고 있다. 정부는 25만 가구를 공급할 신규 공공택지 후보지 가운데 약 13만 가구가 들어설 입지 발표까지 미룬 채 “철저한 조사를 하겠다”고 4월 29일 밝혔다.   지난 2월 4일 정부는 ‘대도시권 주택공급 획기적 확대방안’이라며 공공 주도형 도심 재개발‧재건축 방안을 발표했다. 2025년까지 전국 대도시에 약 83만 가구의 주택을 지을 땅을 확보하겠다던 계획이었다. 이 계획에는 도시정비사업, 도심 공공주택 복합사업 등을 통해 약 32만 가구를 공급하고 25만 가구를 지을 수 있는 신규 공공택지도 확보하는 방안이 포함돼 있었다. 정부는 전국 15~20곳에 약 25만 가구의 택지를 확보하고 안정적인 주택 공급 기반이 구축될 수 있도록 대상지를 선정하겠다고 발표한 바 있다.     문제는 신규택지 선정 과정에서 한국토지주택공사(LH) 임직원들의 내부 정보를 이용해 투기 논란이 불거지며 터졌다. 2월 24일 신규 택지라고 발표한 광명‧시흥지구에서 LH 임직원들과 공무원‧공직자 등이 투기한 정황이 드러났다. LH를 비롯해 정부에 대한 국민 신뢰도 흔들리면서 부동산 공급 대책을 주도했어야 할 변창흠 국토교통부(국토부) 장관마저 자리에서 물러났다.     그런데 2차 후보지 발표 과정에서도 투기 논란이 생긴 것이다. 국토부는 14만9000가구를 공급하기 위한 신규택지 후보지 중 울산 선바위와 대전 상서 등 1만8000가구 입지만 지난 4월 29일 발표했다. 13만1000가구가 들어설 땅은 정해지지 않은 것이다. 사실상 후보지 발표를 미루면서 투기 의심 정황이 생각보다 심각한 것 아니냐는 우려가 커지고 있다.    김규철 국토부 공공택지기획단장은 29일 기자들과의 질의응답을 통해 "A지구 같은 경우 특정 연도 상반기에 토지거래량이 56건이었고, 지분거래 비율이 18% 정도였는데 하반기 거래량이 453건으로 늘었고 지분거래율 비율은 87%에 이르는 정황도 있었다"고 말했다. 김 단장은 "특이 거래동향으로 볼 수 있는 정황들이 많았다"며 "경찰수사나 부동산거래분석기획단의 심층조사를 통해서 판정될 수 있을 것"이라고 설명했다. 국토부 관계자는 [이코노미스트]와의 통화에서 “투기 의심 지역과 시기에 따라 다르지만 2018~2020년에도 투기가 의심되는 거래가 진행된 곳이 있다”고 밝혔다.    한국토지주택공사(LH) 직원들의 3기 신도시 사업지 사전투기 의혹 논란이 일자 경찰이 LH 광명시흥지역본부에서 압수수색 물품을 옮기고 있다. [연합뉴스]   국토부, 신도시 개발 앞두고도 투기 예방에 소홀…논란 자초     일각에서는 국토부의 안일한 대처가 투기 논란을 키운 것 아니냐는 지적도 나온다. 신도시 지정과 개발 등의 정책을 펴면서 투기가 일어날 수 있는 상황을 고려하지 않고 관행대로 움직여 이런 결과를 초래했다는 것이다.     국토부는 2‧4 부동산 대책을 발표하며 도심에 새로운 방식으로 주택을 공급할 때 벌어질 수 있는 부작용에 대한 방지책을 함께 마련했다. 2월 4일 이후 개발 후보지 주택을 매매하면 이후 후보지를 개발해도 분양권을 받지 못하게 했다. 해당 지역에서 부동산 거래량이 10~20% 이상 늘거나 가격이 큰 폭(10~20%)으로 뛰면 개발 지역에서 제외하는 방안도 마련했다. 조사 기간은 올해 2월을 기준으로 1년 내외다.   하지만 신규 택지 선정과 관련해선 이런 대책이 적용되지 않았다. 토지거래허가구역으로 지정하는 등 기존 투기 억제 방지책이 있기에 문제가 없다고 판단한 셈이다. 광명‧시흥 지구 투기 논란이 커진 뒤에야 2차 후보지의 최근 5년간 거래 내역을 조사했고 투기 의심 정황을 밝혀냈지만, 정부는 이 지역을 개발 후보지에서 제외하는데 곤혹스러움을 느끼는 것으로 알려졌다. 국토부 관계자는 “2‧4대책 당시 발표했던 투기 억제 대책은 도심 공공개발에 대한 내용이었다. 신규 택지개발에 대해서도 같은 기준으로 적용하기엔 무리가 있다”고 밝혔다. 다만 “신규택지에서 투기 의심 사례가 발견된 만큼 철저한 조사가 필요하다. 이를 바탕으로 개발을 진행할지는 두고 봐야 한다”고 설명했다.     이병희 기자 yi.byeonghee@joongang.co.kr    

2021-04-30

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