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자재가 상승의 나비효과, 분양가 결국 오른다 [오대열 리얼 포커스]

    코로나19로 세계 공급망에 차질이 생긴데 이어, 러시아-우크라이나 사태로 원유 가격까지 치솟자, 건축 원자재 가격이 들끓고 있다. 이 나비효과로 결국 분양가가 오를 것이란 판단이다.     2021년 유럽 정유사들은 석유 공급을 줄였다. 코로나19로 인해 수요가 줄었기 때문이다. 그러다 코로나19 앤데믹을 바라보면서 2022년부터 수요가 급격히 늘었지만, 러시아-우크라이나 사태로 인한 사면초가에 빠졌다.     하지만, 미국·영국·캐나다를 비롯한 많은 국가들이 경제 규제 카드로 러시아의 석유 수입을 끊었고, 이로 인한 공급 부족으로 가격이 급등했다. 일반적으로 휘발유는 수송용으로 사용하지만, 경유는 수송용 외에도 발전용과 산업용, 농업용 등의 수요가 다양해 문제는 더욱 심각하다. 경유는 휘발유보다 연비가 좋고, 폭발력도 크기 때문에 산업 현장에서 흔히 사용된다.     이런데 가격이 급등하니, 건축에 필요한 원자재를 만드는 기계들의 단가도 높아지게 됐다. 경유값 폭등의 영향으로 발전과 시멘트 연료인 유연탄 국제가격은 사상 최고 수준으로 치솟았다. 2020년엔 평균 유연탄 국제가격이 1t당 60달러 수준이었지만, 우크라이나 전쟁 발발 후 400달러대로 뛰었다.     시멘트 가격뿐만 아니라 철근·레미콘·콘크리트·골재 등의 가격도 올라 건설업계는 당황하고 있다. 이는 우리나라뿐만 아니라 전 세계적인 현상인데다 공급 대란까지 벌어져 공사 자체가 멈출 수 있다는 우려가 커지고 있다.     자재 공급난이 장기화되면 주택 분양가 상승은 물론, 주택 시장 전반적에 악영향이 미칠 수 밖에 없다. 시행·시공사들이 분양가상한제와 정부의 규제에 막혀 원자재 가격 상승분을 제대로 반영하지 못하고, 수익성이 떨어지자 주택 분양에서 손을 놓으려 하고 있다. 아파트를 짓는 원가가 올라갔는데 분양가는 못 올리니, 시행·시공사는 위험을 안고 사업을 진행하지 않겠다는 것이다.       ━   윤 정부도 주택 공급 위해 건축비 기준 인상   이에 정부도 어느 정도 숨통을 풀어주는 모양새다. 사업성을 이유로 주택 공급이 끊기자 정부도 원활한 주택 공급을 위해 기본형 건축비를 올렸다. 국토교통부는 지난 2월 25일 원자재 가격 상승 등을 반영해 분양가상한제 대상 공동주택의 기본형 건축비를 3월부터 2.64% 인상했다.     건축비를 올리니 1㎡당 건축비 상한금액(16∼25층 이하, 전용면적 60∼85㎡ 기준)이 178만2000원에서 182만9000원으로 올랐다. 기본형건축비 인상률은 2021년 9월(3.42%)보다 낮지만, 역대 네번째로 높은 수준이다. 정부도 아파트 공급을 늘리기 위해 어쩔 수 없는 선택을 한 것이다.      윤석열 정부가 임기 내 주택 250만 가구 공급을 공약한 만큼, 분양가가 올라도 분양물량이 나올 수 있도록 했다. 기본형 건축비용은 분양가상한제가 적용되는 주택의 분양가격(택지비+택지가산비+기본형건축비+건축가산비)의 산정에 활용된다. 분양 원가가 높아진 만큼 분양가격도 올라가니 시행사와 시공사의 사업성이 생겨 아파트를 짓고 분양할 수 있게 되는 것이다.     주택도시보증공사의 민간아파트 분양가격 동향 통계를 보면, 전국 아파트 분양가격이 상당히 올랐다. 전국 평균 분양가격이 2017년 1월에는 3.3㎡당 958만원이었지만, 2018년 1038만원, 2019년 1126만원, 2021년 1301만원, 2022년 1월 1419만원으로 5년만에 48.1% 상승했다. 특히, 서울의 민간 아파트는 3.3㎡당 평균 분양가격이 2017년 2132만원이었지만, 2022년에는 3167만원으로 5년간 3.3㎡당 1035만원 48.6% 상승했다.   건축 원자재 가격이 진정돼도 분양 가격이 더욱 올라갈 수 밖에 없는 구조다. 중대재해처벌법으로 인한 안전관리비 상승도 분양가에 영향을 줄 수 있어서다. 올해 1월 27일부터 본격 시행된 이 법은 사업주나 경영책임자가 안전확보의무 등 조치를 소홀히 해 중대한 산업재해나 시민재해가 일어나 인명 피해가 발생하면 사업주나 경영책임자가 처벌하는 법이다. 기업의 안전보건조치를 강화하고, 안전투자를 확대해 중대산업재해를 예방하는 목적으로 건물 붕괴나 현장 등의 사고 등을 막는 취지로 마련됐다.       ━   3D 기피에 외국인 노동자도 부족, 인건비 인상   건설 현장도 마찬가지다. 안전한 주택건설현장을 위해 추가 안전관리요원이 필요하고, 이 비용이 분양가격에도 녹아들 수 밖에 없다. 건설현장의 임금도 분양가격 인상에 영향을 준다. 매년 적지 않은 진통을 겪고 있는 노사의 임금인상 줄다리기 문제가 계속 커지고 있어서다. 2022년 상반기 국내 물가상승률이 3~6%까지 치솟는 상황에 건설 근로자들의 살림살이가 물가 상승의 여파로 나빠지고 있어 파업이 일어나기도 했다.     3D 업종 기피로 발생하는 건설 현장 구인난도 분양가 상승의 요인이 된다. 건설근로자공제회가 2021년 발표한 자료를 보면, 2022년 건설업 총 인력 수요는 175만4000명, 내국 인력 공급 가능 규모는 153만9000명으로 확인됐다. 내국인 부족 인력 21만5000명은 외국인을 고용할 수 밖에 없는 상황이다. 하지만 고용허가제로 비자를 받아 입국한 합법적 외국인 근로자는 2022년 건설 현장에 6만5000명에 그친다.   통상 지하 공사는 한국인 노조원이 들어가고 지상 공사는 외국인 근로자가 주로 맡는다. 문제는 코로나19 사태로 외국인 근로자 입국이 제한적이었다. 국내 건설현장 수는 늘어났는데, 외국인 근로자 유입이 안 돼 인건비가 상승한 것이다.   지상부 형틀(거푸집) 작업을 위해 1㎡ 시공하는 단가가 2020년에는 9900원에서 2022년에는 1만7000원으로 70% 가까이 올랐다. 지하 작업도 4만~5만원에서 7만~8만원으로 늘었다. 외국인 유입 제한에 따른 인력수급 불균형이 최대 70%의 인건비 상승과 공사비 인상으로 올라가고 있는 것이다.     올해부터 거리두기가 해제됐지만, 외국인 근로자의 국내 유입이 늘어나지 않아 현장에선 인력 수급 관련 문제가 커지고 있다. 결국 건설사들은 주택건설 지연을 막기 위해서라도 임금을 높이고, 그 비용을 분양가에 적용할 수 밖에 없다.     주택 공사 가격이 갈수록 높아지고 있는 만큼, 분양가 상승은 어쩌면 당연한 상황이다. 한번 올라간 분양가는 결코 쉽게 내려가지 않을 것으로 보인다. 윤석열 정부는 분양가를 올리더라도 대규모 주택 공급을 통해 부동산 시장의 안정화를 이룰 것으로 보인다. 또한, 건자재 가격이 안정되더라도 건설현장 근로자가 부족해 공사비가 떨어질 가능성도 적고, 결국 분양가는 올라갈 것으로 전망된다.     ※ 필자는 데이터를 기반으로 각종 부동산 통계를 분석, 제공하는 큐레이션 서비스 ‘경제만랩’의 리서치 팀장이다. 한양대 신문방송학과 졸업 후, 언론사에서 취재기자로 활동하다가 경제만랩 리서치팀에 합류해 부동산시장의 변화를 분석하고 있다.   오대열 경제만랩 리서치 팀장나비효과 분양가 주택 분양가 주택 공급 건축비 기준 1652호(20220919)

2022-09-17

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