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부동산 중개수수료 외 컨설팅 비용, 내야 할까? [임상영 부동산 법률토크]

      저는 서울에 건물을 한 채를 가지고 있었습니다. 그런데 건물에 설정된 근저당권의 피담보채무를 갚지 못해 경매절차에 들어가게 됐습니다. 일단 경매절차를 최대한 미루고 좋은 가격에 건물을 처분하기 위해 부동산 컨설팅 업체와 중개수수료 1억원, 컨설팅 비용 2억원을 지급하기로 하는 계약을 맺었습니다. 이후 컨설팅 업체의 중개를 통해 건물을 15억원에 매도했습니다. 하지만 아무리 생각해도 컨설팅 업체로부터 중개 이상의 서비스를 제공받지 않은 것 같습니다. 컨설팅 업체에 중개수수료와 컨설팅 비용 전액을 지급해야만 할까요?     부동산 중개수수료는 법이 정한 기준에 따라 설정된 한도를 초과할 수 없고, 공인중개사가 이러한 한도를 초과하는 금액을 받는다면 1년 이하의 징역 또는 1000만원  이하의 벌금에 처해질 수 있습니다(공인중개사법 제49조 제1항 10호, 제33조 제1항 3호). 반면 부동산 컨설팅 수수료에는 이러한 제한이 없는데, 그렇다 보니 수수료를 많이 받기 위해 부동산 컨설팅 계약을 맺는 경우가 발생합니다.   이 같은 컨설팅이 공인중개사법상 중개행위에 해당하는지 여부는 중개업자의 주관적 의사가 아닌 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를위한 행위라고 인정되는지에 따라 판단하게 되는데요(대법원 2014. 7.10. 선고 2012다42154 판결). 법원은 부동산 중개행위가 부동산 컨설팅 행위에 부수해 이루어졌다고 해서 이를 공인중개사법 소정의 중개업에 해당하지 않는다고 볼 것은 아니(대법원 2007 1. 11. 선고 2006도7594 판결)라면서 법정 한도를 초과하는 수수료를 받은 공인중개사에게 유죄를 선고한 바 있습니다. 이 같은 행위가 공인중개사법의 입법취지를 훼손하고 위법에서 정한 규제와 처벌을 회피하려는 의도가 있어 그 죄질이 가볍지 않다고 판단한 것이죠.     질문자와 유사하게 경매절차를 피하기 위해 계약을 맺은 사례에서도 대법원은 “컨설팅 업체가 매수인과 매각가액을 조율한 것은 전형적인 부동산 중개행위에 해당하고, 컨설팅 업체가 매도인의 채무를 대납하고 경매를 정지시킨 행위 등도 부동산 중개의 부수적인 행위로 볼 수 있으며, 임대수익을 분석해주고 세무상담을 해 준 내용도 부동산의 일반적인 현황이나 간단한 세무상식에 불과해 컨설팅 업체가 부동산 중개와 별개인 권리분석이나 세무상담에 관한 컨설팅 용역을 제공했다고 보기 어렵다”면서 매도인이 법정 중개수수료 상한을 초과하여 컨설팅 업체에 지급한 수수료는 부당이득으로 반환해야 한다고 판단했습니다(대법원 2016. 6. 23. 선고 2016다206505 판결).   법정 한도를 초과하는 부동산 중개수수료를 받지 못하도록 한 공인중개사법 규정들은 중개수수료 약정 중 소정의 한도를 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당한다고 봐야 합니다. 따라서 부동산중개업법 관련 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효인데요(대법원 2007. 12. 20. 선고2005다32159 전원합의체 판결). 질문자께서 중개 이외의 서비스를 제공받지 못했다면 법정 중개수수료만 지급하시면 되기 때문에 그 한도를 초과하는 수수료에 관해서는 지급하지 않아도 되고, 이미 지급하였다면 부당이득반환을 청구해볼 수 있겠습니다.   ※필자는 변호사로 활동하고 있다. 현대건설 재경본부에서 건설·부동산 관련 지식과 경험을 쌓았으며 부산고등법원(창원) 재판연구원, 법무법인 바른 소속 변호사로 일했다.  임상영 변호사임상영 부동산 법률토크 중개수수료 부동산 부동산 중개수수료 부동산 컨설팅 법정 중개수수료 1640호(20220620)

2022-06-18

과도한 중개수수료 요구, 어떻게 대처할까? [임상영 부동산 법률토크]

      저는 얼마 전 아파트 한 채를 6억원에 분양받게 됐습니다. 그리고 분양 계약금 6000만원과 중도금 2회(1억원)를 납입한 상태에서 부동산 중개인을 통해 웃돈(프리미엄) 1억원을 받고 해당 아파트 분양권을 매도하기로 했습니다. 당시 공인중개사가 “분양권 중개수수료는 200만원”이라고 하기에 법에 그렇게 정해진 것이리라 생각하고 알겠다고 했습니다. 그런데 알아보니 법정 상한요율은 거래금액(계약금·지급한 중도금·프리미엄)의 0.4%이기 때문에 104만원만이 합법적인 중개수수료였습니다. 그 공인중개사는 104만원에 대해서만 현금영수증을 발행해주겠다면서 나머지 96만 원은 현금으로 달라고 합니다. 그러면서 “200만원을 주지 않으면 중개를 하지 않겠다”고 으름장을 놓고 있습니다. 저는 어떻게 해야 할까요?   아파트 분양권 거래 시 중개수수료 산정 기준이 되는 매매금액은 분양가가 아니라 지금까지 납입된 계약금, 중도금 및 권리금(프리미엄)의 합계입니다. 그럼에도 일부 공인중개사들은 ‘관행’이라는 명목으로 전체 분양가에 법정 상한요율을 곱해서 중개수수료를 책정하거나 법정 요율을 초과하는 중개수수료를 요구하고는 합니다.     소비자 입장에서는 수수료를 최대한 낮게 조정하고 싶지만, 이것저것 따지다 보면 거래를 하기 어렵기 때문에 어쩔 수 없이 울며 겨자 먹기로 업계의 관행을 따르게 됩니다.   그러나 법이 정한 기준을 초과하는 중개수수료 약정을 맺었더라도 한도를 초과하는 금액 부분은 법적으로 무효라고 보고 있습니다. 즉, 질문자는 공인중개사에게 약정 금액을 모두 지급하지 않고 법정 상한요율인 104만원 이내의 금액만 지급하면 되는 것이죠.     2007년 대법원은 “중개업자가 관련 법령에 정한 한도를 초과하여 수수료를 받은 중개수수료 상당의 이득을 그대로 보유하게 하는 것은 투기적·탈법적 거래를 조장하여 부동산 거래질서의 공정성을 해할 우려가 있고, 고액의 수수료를 수령한 부동산 중개업자에게 행정적 제재나 형사적 처벌을 가하는 것만으로는 부족하고 관련 법령에 정한 한도를 초과한 중개수수료 약정에 의한 경제적 이익이 귀속되는 것을 방지하여야 할 필요가 있으므로, 부동산 중개수수료에 관한 관련 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효(대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결 참조)”라고 판결했습니다.   실은 104만원도 결국 상한요율을 적용한 것이므로 중개인과 합의 하에 이보다 더 낮게 중개수수료를 조정할 수 있습니다. 다만 거래의 현실을 무시할 수 없으니 공인중개사가 요구하는 수수료를 문제 삼아 거래를 하지 않기보다는 위에서 말씀드린 내용을 토대로 가격 조정에 대해 협의해보시는 게 어떨까요?   ※필자는 뱅가드 법률파트너스 변호사로 활동하고 있다. 현대건설 재경본부에서 건설·부동산 관련 지식과 경험을 쌓았으며 부산고등법원(창원) 재판연구원, 법무법인 바른 변호사로 일했다.  임상영 변호사

2021-10-16

부동산 반값 중개 수수료, 10월 중 시행 전망…법제처 심사 남아

      부동산 중개 수수료를 최대 절반 수준으로 낮추는 방안이 이르면 이번 달 시행될 전망이다. 11일 국토교통부(국토부)에 따르면, 부동산 중개보수 개편안을 담은 ‘공인중개사법 시행규칙’ 개정안이 지난 8일 규제개혁위원회를 통과했다.   개편안은 매매는 주택가격 6억원 이상부터, 전·월세 거래는 3억원 이상인 경우 중개 수수료를 지금보다 낮추는 내용을 포함한다. 예를 들어 9억원짜리 아파트를 매매할 때 중개수수료 상한이 지금은 810만원이었지만, 앞으로는 450만원으로 줄어든다. 6억원짜리 아파트를 전세 계약할 때 수수료는 최고 480만원에서 240만원으로 내린다. 매매가격 6억원 미만, 전‧월세 가격 3억원 미만 주택을 거래할 때는 현재와 같은 수수료율을 적용한다.    이 개정안은 규제개혁위 예비심사에서 ‘중요 규제’로 분류돼 민간 위원까지 참여하는 본위원회 심사를 받은 뒤 정부가 제시한 원안대로 의결됐다. 아직 법제처 심사를 남긴 상황이지만 이르면 10월 안에 새 중개 수수료율이 부동산 시장에 적용될 전망이다.   개편안을 통해 정해지는 수수료율은 중개사가 받을 수 있는 최고 수수료율이다. 소비자가 반드시 최고수수료에 맞춰 내야 할 의무는 없다. 중개사와 협의에 따라 수수료를 더 낮출 수도 있다. 국토부는 중개보수 요율을 협상할 수 있다는 내용을 중개사무소에 게시하고, 이를 의뢰인에게 알리는 것을 의무화하는 내용을 별도로 입법 예고했다.    한편 중개업계에서는 수수료 개편에 대해 반발하고 있다. 한국공인중개사협회 등은 국토부 청사 앞에서 반대 집회를 열고, 헌법소원 등 법적 대응도 준비하는 것으로 알려졌다.  이병희 기자 yi.byeonghee@joongang.co.kr

2021-10-12

부동산 중개수수료, 10월부터 인하…절반 수준으로 저렴해질 듯

  국토교통부가 부동산 중개 수수료를 책정하는 기준 비율을 낮추기로 했다. 매매 거래는 6억원 이상부터, 임대차 거래는 3억원부터 각각 상한요율을 인하하기로 결정, 10월부터 시행할 계획이다.     매매의 경우 수수료 상한요율(한도)은 거래가 5000만원 미만은 0.6%, 5000만~2억원 미만은 0.5%, 2억~6억원 미만은 0.4%로 현행과 동일하다.     하지만 거래가 6억원 이상부턴 상한요율을 기존보다 낮췄다. 6억~9억원 미만은 0.4%, 9억~12억원 미만은 0.5%, 12억~15억원 미만은 0.6%, 15억원 이상은 0.7%로 각각 바꿨다. 기존보다 0.1%포인트에서 많게는 0.4%포인트까지 저렴해지는 것이다.     임대차도 마찬가지다. 5000만원 미만은 0.5%, 5000만~1억원 미만은 0.4%, 1억~3억원 미만은 0.3%로 변함없다.     그러나 3억원 이상부턴 상한요율을 인하했다. 3억~6억원 미만은 0.3%, 6억~12억원 미만 0.4%, 12억~15억원 미만은 0.5%, 15억원 이상은 0.6%로 각각 낮췄다. 기존보다 0.1%포인트에서 많게는 0.4%포인트까지 저렴해지는 것이다.     예를 들어 9억원짜리 주택을 매매할 때 중개 수수료는 최고 810만원에서 450만원으로 내려간다. 6억원짜리 전세 거래 시에는 중개 수수료가 최고 480만원에서 240만원으로 절반 수준까지 인하된다.       국토교통부(국토부)는 이 같은 내용을 담은 ‘부동산 중개보수 및 중개서비스 개선 방안’을 확정 20일 발표했다. 이 방안은 거래 건수와 거래 비중이 상대적으로 급증한 6억원 이상 매매와 3억원 이상 임대차의 상한요율을 인하한다는 내용이 골자다. 요율은 고정요율이 아니라 상한요율이어서 의뢰인과 중개인이 협의해 한도 안에서 정하면 된다.     중개 수수료가 집값과 연동되는 구조여서 집값이 급등하자 중개 수수료에 대한 불만이 증가한 데 따른 조치다. 국토부 관계자는 “앞서 관계기관과 토론회를 거쳐 중개업계의 의견을 반영해 요율 인하 기준을 조율했다”며 “원래 정부 안은 6억~9억원 구간이 0.3%였으나 중개업계 의견을 반영해 0.4%로 조정했다”고 설명했다.    부동산 중개업계는 전세 거래가 많은 6억~9억원 구간의 요율이 너무 낮으면 영업에 타격이 크다는 주장을 제시한 것으로 알려졌다. 일부 중개업소들은 국토부의 발표에 반대하는 의미로 임시 휴업에 들어갔다.    박정식 기자 park.jeongsik@joongang.co.kr

2021-08-20

"소비자도 중개업계도 모두 만족 못 해" 부동산 중개수수료 개편 '난항'

    정부가 일명 ‘복비’로 불리는 부동산 중개수수료(중개보수) 개편에 속도를 내고 있다. 그러나 공인중개업계의 반발이 만만치 않은데다 6억원 미만 주택 중개보수는 현행 유지되는 등 소비자들 사이에서도 실효성이 없다는 지적이 나와 난항이 예상된다.     17일 국토교통부와 국토연구원은 '중개보수 및 중개서비스 개선방안' 온라인 토론회를 진행했다. 이날 토론회에서는 정부의 부동산 중개보수 개편안에 대해 공인중개사업계와 소비자단체 간 시각차가 극명히 드러났다. 중개업계는 "고가주택의 중개보수를 낮추는데는 동의하지만 중저가 구간 요율 조정은 곤란하다"고 밝힌 반면, 소비자단체 측은 "수수료 부담을 더 낮춰야 한다"고 주장했다.     ━   개편안 통과하면 10억원 아파트 매매 시 최대 중개보수 900만원→500만원   부동산 중개보수 논란은 최근 집값이 급등하면서 불거졌다. 몇 년 새 집값이 급격하게 오르면서 소비자가 감당할 중개보수 부담은 가중됐다. 국토부에 따르면 6억원 이상 주택 매매 비중은 2015년 전체의 6.2%에서 2020년 14.2%로 두 배 이상 뛰었다. 거래금액도 같은 기간 20.3%에서 38.5%로 증가했다. 최근 서울 아파트 평균 매매가격도 11억원으로 올라서면서 덩달아 중개보수도 오르게 된 것이다.   이에 정부는 중개보수 개편을 위해 세 가지 안을 만들어 제시했다. 이중 가장 유력한 후보는 2안인 것으로 알려졌다. 1안은 소비자에게, 3안은 공인중개사에게 유리한 안이기에 그 중간에 있는 2안이 유력안으로 해석되기 때문이다. 해당 방안은 고가주택 기준을 현행 9억원에서 15억원으로 높이고, 이 가격대의 최고 중개수수료 요율을 0.9%에서 0.7%로 낮추는 내용 등을 골자로 한다.     현행 중개보수 상한은 매매가격을 기준으로 5가지 구간을 나눠 일정 요율(요금의 정도나 비율)을 곱해 정한다. 매매 시 상한 요율은 ▶5000만원 미만 0.6% ▶5000만원~2억원 미만 0.5% ▶2억원~6억원 미만 0.4% ▶6억원~9억원 미만 0.5% ▶9억원 이상 0.9%이다. 이 요율은 중개사와 소비자가 협의를 하면 조정이 가능하다.       ━   공인중개업계 “생계가 달린 문제…우리도 힘들다”   공인중개업계는 즉각 반발했다. 실제로 이날 토론회에서 한국공인중개사협회 측 인사들은 개편안 자체에 거부감을 표시했다.     공인중계업계는 개정안을 공인중개사들의 생계와 직결되는 문제로 바라봤다. 김광호 한국공인중개사협회 사무총장은 “현재 공인중개사들은 거래실종으로 인해 굉장히 힘들다”며 "개편 과정에서 업계 의견을 반영하지 않으면 거부 반응이 일어날 것"이라고 주장했다.     고가 구간의 요율 조정 취지에는 공감하지만 중저가 구간의 요율 인하 방안에는 동의할 수 없다는 의견도 밝혔다. 윤상화 협회 이사는 "그동안 고가 구간에 대해선 얼마든지 유연하게 대처할 수 있지만 일반구간의 요율을 조정하는 것은 곤란하다고 말해왔다"며 "이 문제는 중기적이고 장기적으로 같이 고민을 할 문제"라고 입장을 밝혔다.     ━   “누구를 위한 개편인가?” 최고 요율 낮춰도 큰 변화 없어     소비자 입장에서도 탐탁지 않다는 반응이 나온다. 현행 매매 중개수수료율과 비교했을 때 세 가지 안 모두 최대 상한 요율은 0.9%에서 0.7%로 낮아진다. 반면 전체 거래의 80% 이상 비중을 차지하는 6억원 미만에 대해선 보수 요율이 현행대로 유지될 것으로 보인다. 전체 거래에서 15억 이상 거래 비중이 높지 않은 만큼 이번 개편안은 실효성이 없다는 지적이다.    상황이 이렇다 보니 건당 정해진 보수를 받는 ‘정액제’나 '단일요율' 도입에 대한 요구도 빗발친다. 집값과 연동해서 중개보수를 결정하는 것이 합리적이지 않다는 이유에서다. 이날 이정수 한국소비자단체협의회 사무총장은 "소비자들은 거래금액별로 요율을 다르게 적용하는 데 대해 불만이 많다"며 "단일 요율제로 하면 투명성을 높이고 제도 운영의 효율성도 있으며 분쟁도 최소화될 수 있다"고 말했다.     한편 정부는 조만간 확정된 안을 발표하되, 지자체별로 실정에 맞게 조정해서 적용할 수 있도록 여지를 두겠다고 밝혔다.  임수빈 인턴기자 im.subin@joongang.co.kr

2021-08-17

[이달에 바뀌는 정책] 대부업 중개수수료 인하…폐단 줄어들까

    ━   대출 중개수수료 상한선 최대 1%포인트 인하   오는 17일부터 대부업체가 중개업자에게 주는 중개수수료 상한선이 최대 1%포인트 내려간다. 높은 중개 수수료를 노리고 대출을 무분별하게 모집하는 폐단을 줄이기 위해서다.       금융위원회(금융위)는 지난 10일 국무회의를 열고 17일부터 대부중개 수수료를 최대 1%포인트 인하하는 내용을 담은 대부업법 시행령 개정안을 의결했다. 앞서 정부는 법정 최고금리를 24%에서 20%로 내리고, 지난달 7일부터 시행한 바 있다. 금융위는 대부업 중개수수료 인하가 이에 대한 후속 조치라고 설명했다.     현재 대부업을 통해 빌리는 금액이 500만원 이하면 중개인이 가져가는 수수료는 약 4%다. 500만원 이상이면 500만원 초과 금액의 3%에 정액 20만원을 더한 값을 수수료로 내야 한다.   이번 개정안 의결로 500만원 이하에 대한 수수료율은 4%에서 3%로 낮춰진다. 500만원 초과인 경우에는 초과금액 수수료가 3%에서 2.25%로, 정액 수수료도 20만원에서 15만원으로 내려간다.   예를 들어 대부 중개를 통해 1300만원을 빌리면 중개수수료는 33만원(15만원+800만원×2.25%=33만원)이다. 정액 수수료 15만원에, 500만원 초과분인 800만원에 대한 2.25% 수수료 18만원을 더한 금액인 33만원을 중개료로 지불해야 하기 때문이다.         ━   수의사 보조하는 동물보건사 국가자격증 신설   오는 28일부터 동물보건사 제도를 도입한다. 양질의 동물진료 서비스 제공과 함께 동물간호 인력 수요 증가에 따른 전문직 일자리 창출이 가능해질 전망이다.     농림축산식품부(농축산부) 방역정책과는 동물보건사 자격증을 신설하고 동물보건사 제도를 28일부터 시행한다. 동물보건사는 동물병원 안에서 수의사의 지도 하에 동물의 간호와 진료 보조 업무를 수행하는 역할을 한다.     동물보건사 제도 시행에 따라 기존에 민간단체가 발급하던 동물 간호 관련 자격증은 앞으로 농축산부가 담당하게 된다. 농축산부가 인정하는 동물보건사 자격증은 자격시험 등의 절차를 거쳐야 해 2022년부터 발급할 예정이다.     농축산부 관계자는 “동물보건사 자격증 신설로 민간자격증이 국가 자격증으로 변경됐다”며 “일정 학력과 시험 성적 등을 갖춰야만 자격을 인정받을 수 있기 때문에 전문가를 체계적으로 양성할 수 있을 것”이라고 설명했다.   하지만 동물보건사 평가인증 필수 전공 교과목에 ‘동물행동교정학’과 ‘동물행동교정학 및 실습’을 포함하면서 애견 훈련사들이 반발하고 있다. 동물행동교정은 동물훈련 분야에서도 중상급 이상의 지식과 기술을 필요로 하는 교과목으로 훈련 전공자에게도 오랜 경력과 실습이 요구되는 분야라는 것이 훈련사들의 주장이다. 한국애견협회 훈련사회와 한국애견연맹 훈련사회는 해당 과목의 철회를 요구하고 있다.  정지원 인턴기자 jung.jeewon1@joongang.co.kr

2021-08-16

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