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등록임대사업자에도 ‘양도세 비과세 실거주 요건 2년’ 면제

    정부는 전세가격을 5% 안에서 인상하는 ‘상생임대인’에게 양도소득세 비과세를 위한 실거주 요건(2년)을 면제해주는 혜택을 주택 등록임대사업자에게도 제공하기로 했다.     앞서 “실질적인 상생임대인이나 마찬가지인 임대사업자에게 비과세 혜택을 주지 않는 것은 역차별”이라는 시장의 지적이 제기되자, 정부는 등록임대사업자도 상생임대인처럼 공적 의무를 이행하므로 불공평 소지를 해소하겠다는 취지로 이 같은 결정을 내렸다.     이에 따라 등록임대사업자가 지난해 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지를 기한으로 체결한 계약에서 임대료를 5% 내에서 증액한 경우 등록임대주택의 임대의무기간이 끝난 뒤 1주택 상태에서 임대등록 했던 주택을 매도하면 2년 거주 요건을 채우지 않아도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.     정부는 이와 함께 “임대인과 임대 물건이 동일하면 임차인이 바뀌어도 직전 계약 대비 임대료 증액을 5%로 제한하면 비과세 요건인 2년 거주 의무를 면제하기로 해 상생임대인 혜택 범위를 폭넓게 해석하기로 했다”고 밝혔다.     하지만 임대료 5% 제한 후 2년 암대차 계약기간을 채우지 못한 경우, 임차인에게 귀책 사유가 있더라도 집주인에게 상생임대인 혜택을 주지 않기로 했다. 이에 대해 기획재정부(기재부) 관계자는 “억울한 임대인이 있을 수 있지만 임대인과 임차인이 세제 헤택을 노리고 하루 이틀만 거주하고 임대계약을 해제할 수도 있어 임대기간을 2년으로 정한 것”이라고 설명했다.     한편, 정부는 다가구주택 소유주를 상생임대인 인정 범위에 포함할지 여부에 대해선 추가 논의할 예정이다. 다가구주택은 세법상 단독주택이다. 구분등기가 돼 공동주택으로 분류되는 다세대주택과 달리 10가구에 임대해도 집주인은 1명이며 다른 주택을 소유하지 않았으면 1주택자로 간주된다.     집주인이 매도 시점까지 다가구에 실제 거주한 사실이 없으면 10가구 중 1가구만 5% 이내로 계약해도 상생임대인의 혜택을 줄 것인지, 10가구 전체에 대해 5% 인상률을 준수한 경우에만 비과세 혜택을 줄 것인지 여부가 명확하지 않아서다. 이에 대해 기재부는 “유권해석이 필요하다”고 했다.     ☞ 등록임대사업자= 상생임대인 제도와 관계없이 임대의무기간 동안 임대료 증액이 5% 이내로 제한되는 등 공적 의무가 부여되며 이를 어기면 임대등록 말소, 세제혜택 환수, 과태료 부과 등의 불이익을 받게 된다.     박정식 기자 tango@edaily.co.kr등록임대사업자 실거주 주택 등록임대사업자 등록임대사업자가 지난해 양도세 비과세

2022-06-23

임대사업자가 맞은 뒤통수, 세입자도 맞을까

매입임대사업자 제도의 사실상 종료를 앞두고 부동산 시장에서는 정부와 여당이 정책 실패를 인정했다는 평가가 나오고 있다. 3년 전 임대사업자를 늘리면 집값이 안정될 것이라던 당시 전망이 이제 빗나가자 제도 자체를 무(無)로 돌리려는 것이다. 하지만 제도를 없애더라도 주택시장을 안정시킬 것이라 장담할 수 없고, 혼란이 가중될 수 있다는 우려의 목소리도 커지고 있다.   등록임대사업자와 일반임대인 등으로 구성된 대한주택임대인협회는 1일 정부와 여당의 등록임대사업자 제도 폐지 방침에 대해 헌법재판소에 위헌 결정을 촉구하는 집단 탄원서를 제출했다. 협회는 기자회견을 열고 “신뢰 보호 원칙 위반으로 청구인들이 헌법상 보장받고 있는 직업의 자유, 재산권, 평등권 등을 침해 받고 있다”고 탄원서 제출 배경을 설명했다.     ━   文정부 강행했던 등록임대사업 3년 만에 폐지 수순     더불어민주당 부동산특별위원회는 5월 27일 등록임대사업 제도 개선 방안을 담은 ‘주택시장 안정을 위한 공급·금융·세제 개선안’을 발표했다. 등록임대사업에서 건설임대만 유지하고, 매입임대는 신규 등록을 받지 않고 혜택도 없앤다는 게 핵심이다. 매입임대는 임대사업자가 주택을 사들인 뒤 이를 임대로 내놓는 것으로, 집을 새로 지어 임대하는 건설임대와는 성격이 다르다. 즉, 등록임대사업자 제도를 사실상 폐지하는 방안이다.     정부는 2017년 12월, 세제 혜택을 주면서 다주택자들이 임대사업자로 등록하도록 유도하는 ‘임대주택등록 활성화 방안’을 발표했다. 당시 김현미 국토교통부(국토부) 장관은 “세입자에게 전·월세 이사 걱정 없이 안정적으로 거주할 수 있는 임대주택을 제공하는 집주인에게는 그에 상응하는 혜택을 부여하겠다”고 했었다.     같은 해 8월에는 다주택자가 임대사업자로 등록하면 양도소득세 중과를 피할 수 있도록 양도세 감면 혜택을 제공했다. 12월에는 주택임대사업자 등록 시 세금 혜택을 유지‧확대했다. 건강보험료 증가분의 최대 80%를 감면했다. 임대의무 기간을 모두 충족한 자동말소 사업자에겐 양도세 중과를 무기한 면제하는 정책도 유지했다.   그런데 전국의 집값 급등으로 부동산 시장이 불안해지자 이후 정부는 다주택자와 임대사업자를 문제의 주범으로 보고 혜택을 축소했다. 지난해에는 단기임대(4년)와 아파트 장기매입임대(8년) 사업을 폐지했다. 그래도 임대의무 기간을 절반 이상 채운 자진 말소 사업자에겐 1년 안에 주택을 팔면 양도세 중과를 피할 수 있게 했다. 그런데 이번에는 여당이 아예 등록임대사업자 제도를 없애는 방안을 담은 개선안을 발표한 것이다. 자동말소 사업자에게 주던 양도세 중과 무기한 면제 혜택도 ‘말소 후 6개월’까지만 인정하기로 했다.         ━   부동산시장 “집값 폭등 못 잡고 세입자만 잡을 수도”     정부와 여당을 믿고 임대사업자로 등록했던 이들은 뒤통수를 맞게 됐다고 토로한다. 국토부와 통계청 자료를 보면 2020년 1분기 기준 전국 등록임대사업자는 약 51만1000명이었다. 2016년 기준 약 20만3000명이 임대사업자로 등록했던 것과 비교하면 4년 동안 30만명 가까이 사업자가 늘어난 셈이다. 지난해에는 1분기에만 3만명이 넘는 임대사업자가 등록한 것으로 조사됐다.   자신을 임대사업자라고 밝힌 김 모 씨는 “아파트 한 채를 임대하고 있는데 임대료를 5% 이상 올릴 수 없다고 해서 10년 가까이 저렴한 가격으로 세를 놨다”며 “시키는 대로 했더니 혜택은커녕 피해만 돌아온 것 같다”고 말했다.     문제는 이런 정책 변화에도 부동산 시장 안정화를 장담할 수 없다는 것이다. 전문가들은 임대사업자가 보유한 아파트가 많지 않다며 아파트를 중심으로 형성된 집값 급등 현상을 잠재우기 어려울 것으로 보고 있다. 국토부에 따르면 지난해 8월 이후 올해 4월까지 등록임대 자동말소 대상 주택은 총 50만708가구. 이 가운데 아파트는 11만6048가구다. 이 가운데 여당이 기대하는 규모에 버금갈 정도로 매물의 20% 가량이 풀린다고 해도 아파트는 2만~3만 가구에 불과하다.   오히려 빌라 등 비(非)아파트 매물이 풀리고 실거주자들이 입주하면 세입자들이 밖으로 내몰릴 수밖에 없다는 우려도 있다. 10만 가구 이상이 한꺼번에 이사할 집을 구해야 하는 상황이 되면 전·월세 대란이 일어날 수 있다는 것이다. 부동산 업계 관계자는 “주택 공급과 수요를 고려하지 않고 일방적으로 정책을 내놓으면 안 된다”며 “강력한 대책으로 보일 수 있지만, 그 충격은 결국 세입자가 감당해야 한다”고 지적했다.     성창엽 대한주택임대인협회장은 기자회견을 통해 “현 정부는 임대인과 임차인의 갈등을 부추겨 문제의 본질을 회피하려 한다”며 “위헌적 입법을 강행한다면 52만여명에 달했던 등록주택임대사업자들과 주택임대인들은 추가 헌법소원을 통해 25번에 달했던 거짓 늑대(부동산 정책)를 걷어내는데 총력을 다할 것”이라고 밝혔다.   이병희 기자 yi.byeonghee@joongang.co.kr  

2021-06-01

전월세 신고제 앞둔 주택시장 이번엔 누가 이길까

한 시민이 서울 시내의 한 공인중개업소 게시판에 붙은 물건 정보를 보고 있다. [연합뉴스] 6월 1일 ‘전·월세 신고제’ 정책 시행을 한 달여 앞두고 부동산시장에 몰아칠 변화에 관심이 쏠리고 있다.     정부는 임차인 보호와 임대차 시장 투명성 제고를 위해 전·월세 신고제를 도입했다고 취지를 설명했다. 임대차 계약의 실거래 정보를 신고하면 전세나 월세의 지역별 시세, 계약 조건 등을 확인할 수 있게 된다. 임대차 계약 신고가 의무사항이기 때문에 계약 후 확정일자를 자동으로 부여하고 이에 따라 세입자는 권리를 보호받을 수 있게 될 전망이다.     하지만 일각에서는 정부가 전국적인 임대료 시장을 파악하고 이를 과세 자료로 활용하는 것 아니냐는 우려도 나온다. 정부는 “계획이 없다”는 입장이지만, 계약이 일괄적으로 공개되는 만큼 마음먹기에 따라 언제든 제도를 변경하는 것도 가능하지 않겠느냐는 것이다.     이런 우려의 목소리는 정부의 등록임대사업자 혜택 축소와 맞물리면서 더 커지고 있다. 2017년 김현미 당시 국토교통부 장관은 “임대사업자로 등록하면 세제·금융 혜택을 드리겠다. 다주택자분들은 임대사업자 등록을 하면 좋겠다”며 독려했다. 하지만, 3년 만에 정부는 태도를 바꿨다. 정부는 지난해 4년 단기임대 및 8년 아파트 장기 일반매입 임대 제도를 폐지했다. 기존 등록 임대주택은 임대 의무 기간이 끝나면 자동으로 등록 말소되도록 했다.     조정대상지역에서 취득한 임대주택의 양도세 중과 배제, 종합부동산세 합산 배제, 전용 85㎡ 이하 임대주택의 장기보유 특별공제, 임대사업자의 실거주 주택의 비과세, 관련 재산세·취득세·건강보험료 등 등록임대사업자 제도 도입 초기에 남발했던 각종 혜택들도 대폭 축소했다.     임대사업자 혜택 폐지론 힘 받아   최근 여당에서는 임대사업자 혜택을 폐지하자는 의견이 힘을 얻고 있다. 강병원 더불어민주당 최고위원은 5월 3일 민주당 최고위원회의에서 “민주당이 임대사업자 특혜 폐지에 나서자”고 했다. 이재명 경기지사, 김두관 민주당 의원도 주택 임대사업자 특혜를 축소·폐지해야 한다고 밝혔었다. 서울시 송파구의 한 공인중개사는 “정부 정책이 정착하기까지 어느 정도의 시간이 필요한데, 손바닥 뒤집듯 정책을 바꾸는 태도 때문에 오히려 집값이 안정될 틈이 없다”고 말했다.     이런 상황에서도 집값은 올해 들어 4개월 연속 상승세를 이어가고 있는 것으로 조사됐다. 한국부동산원 조사에 따르면 4월 서울의 주택 종합(아파트·단독·연립주택 포함) 매매가격은 0.35% 올랐다. 서울 집값 상승률은 올해 1월부터 3월까지 0.40%, 0.51%, 0.38%를 기록했다. 아파트값 상승률은 더욱 가파르게 올랐다. 지난달 아파트값 상승률은 0.49%, 이 가운데 노원구(0.69%)와 도봉구(0.56%), 강남구(0.50%)의 상승률이 상대적으로 높게 나타났다.     전·월세 신고제란 보증금 6000만원 이상 또는 월세 30만원 이상의 임대차 계약을 맺으면 30일 안에 해당 지방자치단체에 신고하도록 하는 제도다. 주택뿐 아니라 준주택(고시원 등)이나 ‘비(非)주택’(상가 내 주택 등)도 임대차 계약을 체결하면 모두 신고 대상이다. 전국 시 단위 이상 행정구역에서 시행된다. 월세 30만원 미만인 전·월세가 극히 일부분이라는 점을 고려하면 사실상 모든 임대차 거래가 신고 대상이라는 뜻이다. 신고하지 않거나 거짓으로 신고하면 최대 100만원의 과태료가 부과된다.     이병희 기자 yi.byeonghee@joongang.co.kr  

2021-05-05

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