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등록임대사업자에도 ‘양도세 비과세 실거주 요건 2년’ 면제

    정부는 전세가격을 5% 안에서 인상하는 ‘상생임대인’에게 양도소득세 비과세를 위한 실거주 요건(2년)을 면제해주는 혜택을 주택 등록임대사업자에게도 제공하기로 했다.     앞서 “실질적인 상생임대인이나 마찬가지인 임대사업자에게 비과세 혜택을 주지 않는 것은 역차별”이라는 시장의 지적이 제기되자, 정부는 등록임대사업자도 상생임대인처럼 공적 의무를 이행하므로 불공평 소지를 해소하겠다는 취지로 이 같은 결정을 내렸다.     이에 따라 등록임대사업자가 지난해 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지를 기한으로 체결한 계약에서 임대료를 5% 내에서 증액한 경우 등록임대주택의 임대의무기간이 끝난 뒤 1주택 상태에서 임대등록 했던 주택을 매도하면 2년 거주 요건을 채우지 않아도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.     정부는 이와 함께 “임대인과 임대 물건이 동일하면 임차인이 바뀌어도 직전 계약 대비 임대료 증액을 5%로 제한하면 비과세 요건인 2년 거주 의무를 면제하기로 해 상생임대인 혜택 범위를 폭넓게 해석하기로 했다”고 밝혔다.     하지만 임대료 5% 제한 후 2년 암대차 계약기간을 채우지 못한 경우, 임차인에게 귀책 사유가 있더라도 집주인에게 상생임대인 혜택을 주지 않기로 했다. 이에 대해 기획재정부(기재부) 관계자는 “억울한 임대인이 있을 수 있지만 임대인과 임차인이 세제 헤택을 노리고 하루 이틀만 거주하고 임대계약을 해제할 수도 있어 임대기간을 2년으로 정한 것”이라고 설명했다.     한편, 정부는 다가구주택 소유주를 상생임대인 인정 범위에 포함할지 여부에 대해선 추가 논의할 예정이다. 다가구주택은 세법상 단독주택이다. 구분등기가 돼 공동주택으로 분류되는 다세대주택과 달리 10가구에 임대해도 집주인은 1명이며 다른 주택을 소유하지 않았으면 1주택자로 간주된다.     집주인이 매도 시점까지 다가구에 실제 거주한 사실이 없으면 10가구 중 1가구만 5% 이내로 계약해도 상생임대인의 혜택을 줄 것인지, 10가구 전체에 대해 5% 인상률을 준수한 경우에만 비과세 혜택을 줄 것인지 여부가 명확하지 않아서다. 이에 대해 기재부는 “유권해석이 필요하다”고 했다.     ☞ 등록임대사업자= 상생임대인 제도와 관계없이 임대의무기간 동안 임대료 증액이 5% 이내로 제한되는 등 공적 의무가 부여되며 이를 어기면 임대등록 말소, 세제혜택 환수, 과태료 부과 등의 불이익을 받게 된다.     박정식 기자 tango@edaily.co.kr등록임대사업자 실거주 주택 등록임대사업자 등록임대사업자가 지난해 양도세 비과세

2022-06-23

분양가상한제 개편안 다음주 나온다...5월 아파트 분양, 목표의 70% 그쳐

      올해 전국 아파트 분양 실적이 목표치의 70% 수준에 그치는 가운데 정부가 다음주 내놓는 분양가상한제 개편안에 부동산업계의 이목이 쏠리고 있다. 건설업계에서는 원자잿값 상승으로 공사비가 늘어난 만큼 분양가상한제 개편안에 택지비를 시세대로 반영하고 실거주 의무를 없애는 내용이 담겨야 효과가 있을 것이라는 분석이 나온다.   16일 국회와 정부 관계자들에 따르면 정부는 다음주에 분양가상한제 개편 방안을 발표할 예정이다.   정부는 정비사업 특성상 발생하는 비용을 분양가에 반영할 계획이다. 재건축 등 정비사업 조합 이주비·사업비 금융이자 등을 가산비 항목에 포함하는 내용이 담길 것으로 예상된다.    자재비 인상분도 적기에 반영될 수 있도록 기본형 건축비 정기·수시고시 방식을 손질하는 것으로 알려졌다. 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사 제도에서 심사 내역을 추가로 공개하고, 심사 기준도 일부 개편하는 방안도 함께 발표할 방침이다.   정부는 재건축 등 정비사업 조합들이 분양가상한제 때문에 분양을 뒤로 미루는 등 도심 신규 주택 공급에 지장이 있다고 판단한 것으로 보인다.    실제 한국건설산업연구원에 따르면 올해 5월 전국 아파트 분양 실적은 총 2만3521가구를 기록했다. 이는 당초 계획했던 3만3000가구의 70% 수준에 그치는 것이다. 수도권은 5월 아파트 분양물량이 총 7613가구로 전월(1만6852가구)에 대비 절반 이하로 급감했다.   하지만 정비업계에서는 현실적으로 줄어드는 공급을 늘리기 위해서는 분양가상한제 개편안에 택지비 시세 반영, 실거주 의무 폐지 등이 담겨야 한다고 분석한다.   정비업계 관계자는 "수도권 아파트 분양가의 70%를 택지비가 차지하고 있기 때문에 나머지 30%인 기본형 건축비나 가산비를 손보더라도 건설사들이 민간 정비사업에 적극적으로 나설 만큼 만족스러운 수준으로 올리기는 어려울 것"이라며 "대신 택지비를 주변 시세를 반영한 수준으로 인정해줘야 정부가 바라는 공급 확대 효과가 충분히 발생할 것"이라고 설명했다.   건설업계 관계자는 "분양가상한제를 적용하는 아파트에 실거주 의무도 폐지해야 전·월세 시장 불안을 타개할 수 있다"며 "현재 민간택지 분양가격이 주변 주택 매매가격의 80% 이하면 3년, 80% 초과 100% 미만이면 2년 동안 실거주를 해야 한다"고 말했다.   그는 이어 "아파트 공급이 위축돼있고 오는 8월 계약갱신청구권 종료로 전세 물량이 쏟아질 것으로 예상되는데 집주인들이 그동안 못 올렸던 전세 보증금 또는 월세를 한꺼번에 올릴 가능성이 크다"며 "분양가상한제 개편안에 실거주 요건을 없애면 전·월세 시장 불안을 잠재울 수 있을 것"이라고 강조했다. 박지윤 기자 jypark92@edaily.co.kr분양가상한제 아파트 분양가상한제 개편안 아파트 분양물량 정부 윤석열 정부 건설사 택지비 실거주 의무 전월세 시장 부동산정책

2022-06-16

실거주 매입·전세 대출금 7월부터 지역건보료 계산때 제외

    오는 7월부터 정부가 정한 일정 기준 이하의 주택을 실거주 목적으로 매입하거나 임차(전세)하려고 금융기관에서 빌린 금액은 지역가입자의 건강보험료를 매길 때 재산에서 제외된다.   보건복지부는 2019년 10월 말 개정된 건강보험법에 따라 지역가입자의 재산 보험료를 산정할 때 주택부채를 공제하기 위한 구체적 기준을 마련 중이라고 18일 밝혔다.   개정안에는 ‘지역가입자가 실제 거주를 목적으로 일정 기준 이하의 주택을 구매 또는 임차하기 위해 대출을 받은 경우 해당 대출금액을 평가해 보험료 부과 점수 산정 시 제외’한다고 명시돼 있다.   다만 정부는 이 조항을 당장 시행하면 혼란이 벌어질 수 있다는 우려를 반영해 유예기간을 두고 시행 시기를 2022년 7월로 명시했다.     현재 건보료는 직장가입자에게는 소득(월급 외 소득 포함)에만 보험료율에 따라 물리지만, 지역가입자에게는 소득뿐 아니라 재산(전·월세 포함)과 자동차에 점수를 매기고 점수당 단가를 적용해서 부과하고 있다.     지역가입자 재산 보험료는 공시가격의 60%를 과표(과세표준액)로 잡고 지역 간 구분 없이 60등급으로 나눠 ‘재산 보험료 등급표’에 근거해서 산정하는데, 최저 1등급은 재산 450만원 이하, 최고 60등급은 77억8124만원 초과다.   개정 건강보험법이 시행되면 주택 자금을 빌린 지역가입자는 재산 보험료를 많이 줄일 수 있을 것으로 전망된다. 다만 감면 혜택을 보려면 금융기관에서 자금을 빌린 증빙자료를 갖춰서 직접 국민건강보험공단에 신청해야 한다. 복지부는 현재 세부적인 경감방안을 마련 중이라고 전했다.   원태영 기자 won.taeyoung@joongang.co.kr지역건보료 실거주 실거주 주택 전세 대출금 지역가입자 재산

2022-01-18

1주택 집주인, 전셋값 5%만 올리면 1년 실거주 인정

      정부가 임대료를 5% 이내로 올린 임대인에 대해 2년 실거주의 양도소득세 비과세 요건 중 1년을 인정해주는 등의 신규·갱신계약 임차인 지원 강화 방안을 발표했다. 집주인들이 실거주를 요건을 채우기 위해 세입자들을 내보내는 것을 최소화하겠다는 취지로 풀이된다.     기획재정부는 20일 '2022년 경제정책방향'을 통해 내년에 전월세 계약을 직전 계약 대비 5% 이내로 올린 뒤 2년간 유지하는 '상생 임대인'에게는 양도소득세 비과세 특례 적용을 받기 위한 실거주 요건(2년) 중 1년을 채운 것으로 인정하기로 결정했다고 밝혔다.     상생임대인은 신규·갱신계약시 임대료를 직전 계약 대비 5%이내 인상한 임대인을 말한다. 직전 계약은 기존 임대차 계약이 있거나 기존 계약을 1년6개월 이상 유지한 경우이다. 공시가격 9억원 이하 주택을 보유한 1가구 1주택 보유자가 대상이며, 이날부터 내년 12월 31일 계약분에 대해서만 적용된다. 신규·갱신 계약을 체결한 건으로만 한정한다.   실효성에는 의문이 드는 상황이다. 실제 신규 계약은 현재 전셋값 시세와 차이가 크거나, 인상 폭을 5% 이하로 하는 자율계약은 사실상 제로에 가깝기 때문이다. 사실상 계약갱신청구권을 쓰는 경우만 혜택이 주어질 수 있는데, 이마저 공시가 9억원 이하 아파트로 제한된다. 전·월세 시장을 주도하는 다주택자에 대해서는 혜택을 주지 않게 되고, 임대차 3법 등 정책 방향은 유지 될 것으로 보인다.     이승훈 기자 lee.seunghoon@joongang.co.kr실거주 집주인 실거주 인정 1주택 집주인 실거주 요건

2021-12-20

실거주 한다더니…꼼수로 세입자 내보낸 집주인 [임상영 부동산 법률토크]

    저는 재작년 9월 20일 보증금 3억2000만원에 경기도 소재 아파트를 임차하는 전세계약을 체결했습니다. 당초 저는 2년 계약기간이 끝나면 계약갱신요구권을 행사하여 이 아파트에 2년간 더 거주하려 했습니다.     그런데 계약만료를 5달 정도 앞둔 올해 4월 2일 집주인이 제게 “이번 계약만료 시 제가 실거주를 해야 할 상황이라 사전에 연락드립니다”라는 문자를 보내왔습니다. 저는 뉴스를 통해 임대인의 실거주는 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유에 해당한다는 사실을 알게 되었습니다. 그래서 어쩔 수 없이 새 집을 알아보게 됐었고 지난 7월 결국 다른 집을 구해 9월 10일부터 2년간 보증금 5억원에 사는 조건으로 전세계약을 맺었습니다. 그리고 현재 사는 집주인에게 이 사실을 얘기하면서 이사를 나가겠다고 말했습니다.     그러나 이사를 한 달 앞둔 8월이 되자, 집주인은 “갑자기 직접 실거주를 하지 못하게 되어 새로운 임차인을 구해야 하니 집 방문에 협조해달라”는 연락을 해왔습니다. 그로부터 열흘 뒤엔 새로운 세입자를 구했다고 제게 통보했고 알고보니 새로운 세입자의 보증금은 제가 냈던 보증금보다 훨씬 높은 4억9000만원이었습니다. 애초에 임대인이 실거주하겠다고 한 것은 저를 내보내고 새 임차인을 구하는 방식으로 보증금을 올려 받으려는 꼼수가 아니었을까요? 억울하지만 저는 이미 계획대로 새 아파트로 이사를 마친 상태인데요. 제가 전 집주인에게 손해를 배상 받을 수 있을까요?     네. 질문자께서는 법적으로 집주인에게 배상을 요구할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 “임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다”고 정하고 있습니다.   이때 배상해야 할 손해액은 ① 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 환산월차임)의 3개월분에 해당하는 금액 ② 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 ③ 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액 중 큰 금액입니다.   기존에 질문자께서 거주하시던 아파트 임대인은 실거주를 이유로 계약갱신이 불가하다고 얘기하고선 임대차기간 만료 전에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 아파트를 임대함으로써 임차인에게 법적으로 보장된 계약갱신요구권 행사를 방해했습니다. 따라서 임대인은 질문자께서 입은 손해를 배상할 책임이 있습니다.   그리고 배상해야 할 금액은 ① 갱신거절 당시 보증금(3억2000만원) 환산월차임 3개월분 약 200만원, ② 신규 보증금(4억9000만원) 환산월차임과 갱신거절 당시 보증금(3억2000만원) 환산월차임 간 차액의 2년분 약 900만원, ③ 갱신거절로 인하여 질문자가 입은 손해액(추가로 대출받은 금액에 대한 2년 동안의 이자비용 등) 중 큰 금액이 될 것입니다. 즉 질문자께서는 최소 900만원의 배상액을 전 집주인에게 요구하실 수 있습니다.     질문자께서는 우선 내용증명을 보내 위와 같은 내용을 전 집주인에게 전달해 문제 해결을 시도해 보시고, 만약 상대방이 해결을 거부한다면 지급명령신청 등 법적 구제방안을 검토해보시길 바랍니다.   ※필자는 뱅가드 법률파트너스 변호사로 활동하고 있다. 현대건설 재경본부에서 건설·부동산 관련 지식과 경험을 쌓았으며 부산고등법원(창원) 재판연구원, 법무법인 바른 변호사로 일했다. 임상영 변호사임상영 부동산 법률토크 실거주 세입자 계약갱신요구권 행사 갱신거절 당시 아파트 임대인

2021-12-18

재건축 2년 실거주 의무 없애니, '전·월세 매물'이 쏟아졌다

재건축 2년 실거주 의무 백지화 1달만에 강남구 대치동 은마아파트에서 전·월세 매물이 쏟아진 것으로 나타났다. 실거주 요건을 채우려 집주인들이 이주하는 현상이 줄어든 것이다. 그러나 정책 예고로 이미 피해를 본 소유주가 많을 뿐 아니라 정책 신뢰도도 하락해 만성적인 전세난을 잡긴 어려울 것이라는 지적이 나온다.     ━   재건축 의무 백지화 직후 쏟아진 전세 매물     10일 부동산빅데이터 전문업체 아파트실거래가(아실)에 따르면 은마아파트의 전세 매물 건수는 지난달 12일 74건에서 이날 271건으로 약 3.66배 증가했다. 2년 실거주 의무화를 철회한 후 약 한 달간 꾸준히 전세 물량이 쏟아져 나온 결과다.   2년 실거주 의무화는 작년에 발표한 6·17 대책의 핵심 내용 중 하나다. 투기과열지구 내 재건축 단지 조합원이 분양권을 얻으려면 2년간 실거주하도록 규제를 강화하겠다는 내용이다. 그러나 규제 발표 후 집주인들이 실거주 요건을 채우려 이주하면서, 전세로 살던 세입자들이 쫓겨나고 전세가 귀해지는 부작용이 초래됐다.   결국 당정은 입법을 포기했다. 지난달 12일 국회 국토교통위원회는 법안심사 소위를 열어 더불어민주당 조응천 의원이 발의한 '도시 및 주거환경정비법' 개정안 중 재건축 조합원에게 실거주 의무를 부여하는 규정을 삭제한 채 통과시켰다.   입법이 추진되지 않았지만, 이미 피해를 본 소유주들 사이에선 볼멘소리가 나온다. 은마아파트 인근에서 공인중개업을 운영 중인 A씨는 “재건축 2년 실거주 의무화 철회 소식 이후로 전세 매물이 눈에 띄게 늘어났다”면서도 “실거주를 위해 리모델링에 돈을 쓴 집주인들은 억울함을 토로하기도 한다”고 말했다.     ━   "오락가락 정책에 혼란만 더해져" 부동산 정책 일관성은 어디에     전세난 완화는 일부일 뿐 물량 품귀 현상은 여전하다. 서울 내 아파트 전세 매물은 지속적으로 감소하고 있다. 6일 한국부동산원에 따르면 8월 1주(8월 2일 기준) 서울의 아파트 전세수급지수는 107.4을 기록했다. 전세수급지수가 기준치 100을 넘어 수치가 클수록 전세 공급이 부족하다는 의미다.    전세 가격도 치솟고 있다. 한국부동산원에 따르면 8월 1주(8월 2일 기준) 서울 아파트 전세가격 상승률은 0.17%를 기록했다. 지난해 8월 이후 1년 만에 가장 큰 폭으로 올랐다. 특히 학군이 양호한 지역과 중저가 위주로 상승세는 지속된 것으로 조사됐다.   전문가들은 정부의 일관성 없는 정책 추진이 부동산 시장에 혼선을 줬다고 지적한다. 심교언 건국대 교수(부동산학과)는 “정부의 발표에 부동산 시장이 출렁이면서 신뢰도가 떨어지고 있다”며 “정책 발표를 할 때 중·장기, 지역적 효과를 고민해서 결정할 필요가 있다”고 설명했다. 이어 “전세난을 극복하기 위해 개발 규제를 풀어주고, 주택 물량 자체를 늘리는 공급 정책을 모색할 필요가 있다”고 제언했다.  임수빈 인턴기자 im.subin@joongang.co.kr

2021-08-11

1년 만에 재건축 '2년 실거주 의무' 폐지…'간보기' 정책에 비난 쇄도

      재건축단지 조합원의 분양권 자격 부여를 위한 2년 실거주 의무 방안이 철회됐다. 투기 수요를 막으려는 취지였지만, 오히려 세입자 피해가 늘 것이라는 우려에서다. 그러나 지난해 12월 개정이 예고됐던 만큼 입주 조정이 이미 마무리된 데다 전셋값도 치솟았기 때문에 "뒤늦은 판단으로 주택시장 불안만 키웠다"는 지적이 나온다.     ━   '2년 실거주 의무' 1년 만에 폐지…"세입자 주거 불안 키워"   12일 국회 국토교통위원회는 법안소위를 열고 더불어민주당 조응천 의원이 대표발의한 '도시 및 주거환경정비법' 개정안에서 재건축 조합원에게 실거주 의무를 부여하는 내용을 삭제한 뒤 통과시켰다. 해당 규정은 지난해 6·17 대책의 핵심 내용으로, 투기과열지구 내 재건축 조합원이 아파트를 분양 받으려면 해당 단지에 2년 이상 실거주하게 하는 내용을 골자로 한다.   정부는 2년 실거주 규정이 세입자의 주거 불안을 키울 수 있어 법안에서 제외했다고 밝혔다. 재건축을 추진하는 단지 내 주택은 연식이 오래되고 환경이 나빠 집주인은 다른 곳에 머물며 월세나 전세를 주는 게 대부분이다. 그러나 2년 실거주가 의무화되면서 집주인이 조합원 분양권을 얻기 위해 재건축단지로 들어오자 세입자만 내쫓기는 상황이 됐다. 특히 재건축단지에서 전·월세 매물을 찾는 세입자는 자산이 적은 신혼부부나 사회초년생이 많아 서민의 주거 불안을 가속화했다는 평가다.     ━   "법안이 '베타테스트'냐"…집주인·세입자 정부 비난   주택시장에선 졸속행정이란 비난이 쇄도한다. 분양권을 얻기 위해 세입자를 내보내고 어쩔 수 없이 재건축 단지로 돌아온 집주인과 새로운 거처를 찾아 떠나야 했던 세입자 모두 원성을 쏟아내고 있다.   압구정동 일대 재건축 추진위원회 관계자는 "2년 실거주 정책 때문에 다시 재건축 대상 건물로 이사 온 사람들은 기존 세입자를 내쫓고 들어오게 됐으니 이 상황이 답답할 뿐"이라면서 "인테리어비용은 물론이고 이사비용과 퇴거보상비용 등 헛돈을 쓴 셈이 됐다"고 울분을 터뜨렸다.   부동산 카페에선 정부가 '간보기 정책'을 내놨다고 평가했다. 한 누리꾼은 "정책을 시행한다고 밝혀서 집주인과 세입자 모두 이사를 마쳤는데 1년도 되지 않아 취소시켰다"면서 "정책이 '베타테스트'도 아니고 왜 간보기 정책을 하는지 모르겠다"고 했다. 다른 누리꾼도 "집주인이 집에서 나가라고 해 빚을 내 이사까지 했다"면서 "쫓겨날 사람은 다 쫓겨났는데 더는 정부 정책을 믿을 수 없다"고 토로했다.     ━   "전세가격 이미 오름세" vs "전세수급 부담덜 것"   규제안 조정을 바라보는 전문가들의 시선은 엇갈린다. 전세가격이 계속 상승할 것이란 전망과 전세가격이 안정되는 데 도움이 될 것이라는 분석이 충돌하고 있다.   일각에선 해당 정책이 사라졌다고 해서 주택 시장이 바로 안정되긴 어렵다고 말한다. 지난해부터 2년 실거래 의무가 집주인에게 부여된다고 알려진 만큼 집주인이 입주를 마쳐 당장 전세 매물이 늘어나긴 어렵다는 분석이다. 전세 수요도 가파른 상승 추세를 보이면서 가격 상승을 지지하고 있다.   최근 전세가격이 다시 치솟으며 이를 뒷받침하고 있다. 13일 KB국민은행 리브부동산 월간주택가격동향에 따르면 6월 서울 지역 아파트 전세가격 평균 상승률은 1.24%를 기록했다. 이 가운데 서초와 용산, 마포가 각각 전월 대비 5.68%, 3.54%, 2.29% 올랐다. 특히 강남 지역 재건축 이주 수요가 몰리면서 전세가격을 끌어올렸다는 분석이다.   반면 전세 시장에서의 불안요인이 사라진 만큼 정책 폐지가 전세 수급에 긍정적으로 작동할 것이란 전망도 나온다. 재건축 단지에 2년을 의무적으로 거주하는 정책이 전세 공급에 부담이 된 만큼, 정책 폐지가 어느 정도 영향을 미칠 것이란 분석이다. 선모은 인턴기자 seon.moeun@joongang.co.k

2021-07-13

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