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LTV 풀렸다고 대출 받을까?…빙하기는 계속된다

    “총부채원리금상환비율(DSR) 계산 시 40% 이상 나오면 주택담보인정비율(LTV) 80%만큼 대출을 못 받는 게 맞는 거죠? 소득이 많지 않은 미혼은 DSR로 인해서 주담대 받기도 쉽지 않겠네요….”   8월부터 ‘생애 최초’ 주택구매자의 LTV가 80%까지 높아졌지만, 이런 규제 완화가 가계대출 증가로 이어질지는 미지수다. 차주별 DSR 규제는 강화된데다, 대출 금리가 높아지고 있어 주택 구매자들이 선뜻 대출 받기가 쉽지 않기 때문이다.     ━   10억원짜리 아파트 구매 시 ‘대출 8억’ 가능   2일 금융권에 따르면 생애 최초 주택 구매자에 대한 LTV 규제가 8월부터 주택 소재 지역이나 가격에 상관없이 일률적으로 80%로 높아졌다. 대출한도도 기존 4억원에서 6억원으로 늘어났다.     LTV는 고객이 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 적용하는 규제로, 자산 담보가치 대비 최대 대출 가능 한도를 의미한다. 기존에는 투기지역·투기과열지구의 LTV 상한을 40%, 조정대상지역의 LTV 상한을 50%로 정했지만, 8월부터 이런 규제가 사라지면서 규제 완화 대상자라면 10억짜리 집을 구매할 때 8억원까지 대출을 받을 수 있다.   이 외에도 금융위원회는 1주택자가 규제지역에서 주택 구입을 위해 주담대를 받을 때 기존 주택을 6개월 안에 처분하고 신규 주택에 전입하도록 한 규제도 2년으로 늘렸다. 신규 주택 전입 의무도 없앴다. 생활안정자금 목적의 주담대 한도를 기존 1억원에서 2억원으로 확대했고, DSR 규제에 포함되지 않는 긴급생계용 주담대 한도는 1억원에서 1억5000만원으로 늘렸다.     이런 조치들은 윤석열 정부가 6월에 발표한 ‘대출규제 정상화 방안’의 일환으로, 정부는 이를 통해 주택 실수요자의 주거 사다리를 형성하는 데 도움을 줄 것으로 기대하고 있다.       ━   대출 금리 상승, DSR 강화로 LTV 정책 무색   하지만 시장에서는 이런 조치들에도 불구하고 가계대출 수요 증가에는 큰 도움을 주기 어렵다고 보고 있다. 이미 대출 금리가 높게 형성되어 있는 데다, 앞으로도 더 높아질 가능성이 있어 금융소비자의 이자 부담이 커질 수밖에 없기 때문이다.    지난달 29일 기준으로 KB국민·신한·하나·우리은행 등 4대 시중은행의 주담대 변동금리(신규취급액 코픽스 기준)는 연 4.44~5.63%를 기록했다. 한국은행에 따르면 6월 중 예금은행의 가계대출 평균 금리는 연 4.23%를 기록해 8년 9개월 만에 가장 높았다. 주담대 금리는 4.04%로 4%대를 넘어섰고, 일반 신용대출 금리는 6%를 기록했다.     은행 업계에서는 최근 치솟고 있는 물가와 한국은행이 연말까지 기준금리를 3%까지 올릴 가능성이 높은 만큼 연내에 주담대 금리 상단이 7%까지 오를 수 있다고 보고 있다.     금리 인상만 아니라 DSR 규제 강화로 인해 대출을 받으려는 고객의 대출 잔액도 늘리기 어려운 상황이다. 차주별 DSR 40%가 7월부터 1억원 초과 대출에 적용되기 시작돼, 대출자의 대출 한도는 더 감소할 수밖에 없다. DSR은 연 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 말한다.     예를 들어 연 소득 5000만원의 직장인이 연 금리 4.5%로 주담대를 받을 경우, 올해 7월 이전에는 3억7000만원까지 대출을 받을 수 있었지만, 앞으로는 3억2000만원까지만 받을 수 있다.   만약 대출 금리가 4.5%에서 0.5%포인트만 높아져도 대출 한도는 3억2000만원에서 3억원으로 감소한다. 결국 금리 상승과 DSR 강화만으로 대출 한도는 7000만원이 줄어든 것이다. 이런 이유로 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 은행의 가계대출 잔액은 6월 중에 697조4366억원으로 전월보다 2조2155억원 줄어 7개월 연속 감소세를 보이고 있다.     한 시중은행 관계자는 “지점들에서도 LTV 완화가 시작됐다고 대출 고객이 증가했거나, 문의가 많아졌다는 소식이 없다”며 “대출 금리 상승으로 인한 이자 부담 증가가 가장 큰 영향으로 여겨진다”고 설명했다.  이용우 기자 ywlee@edaily.co.kr가계대출 시중은행 ltv dsr 주택담보대출 금리

2022-08-02

한도 급감 ‘대출 빙하기’ 올까…DSR 3단계, 600만명이 영향권

      #. 연봉 5000만원을 받는 직장인 A씨(37)는 최근 경기도의 한 아파트 매매를 생각하고 있었지만, 대출 한도가 줄었다는 소식에 집을 사는 것을 미루게 됐다. 대출액이 3억7000만원이었지만 7월부터는 3억2000만원으로 줄었기 때문이다. 대출 금리마저 높아져 한도는 더 감소할 것으로 예상된다. A씨는 집값 하락 우려도 높아 당분간 아파트 매매를 할 계획이 없다고 말했다.     대출 받기가 ‘바늘귀 통과하기’처럼 어렵게 됐다. 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 적용이 시행됐기 때문이다. 7월 1일부터는 대출 한도 1억원을 초과하면 DSR 40% 규제에 해당하면서 추가 대출이 불가능해진다. 고객들의 ‘내 집 마련’이 갈수록 더 어려워졌고, 은행은 대출 영업도 쉽지 않게 됐다는 분석이다.       ━   대출 한도, DSR 규제로 3.7억원이 3.2억원으로   4일 금융권에 따르면 1일부터 전 금융권에 DSR 3단계가 시행됐다. 기존에는 2억원 초과 대출금에 차주별 DSR 40%가 적용됐다면 앞으로는 1억원이 넘는 대출에 적용된다. DSR은 연 소득에서 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율로, 소득 증가가 없이는 대출 한도를 높일 수 없다.    지난해 금융위원회는 DSR 3단계 시행을 기존 2023년 7월 적용에서 2022년 7월로 조기 시행한다고 밝힌 바 있다. 당시 금융위는 예상과 달리 가계대출이 급증하기 시작했고, 부동산 시장의 불안정이 커졌다고 판단했다.    DSR 3단계 적용으로 앞으로 대출 한도는 크게 감소한다. 예를 들어 연 소득 5000만원의 직장인이 연 금리 4.5%로 주택담보대출(주담대)를 받을 경우, 7월 이전에는 3억7000만원까지 대출이 가능했지만 앞으로는 3억2000만원까지만 받을 수 있다.   여기에다 대출 금리가 높아지면서 소득이 그대로인 상태에선 대출 한도도 감소할 수밖에 없다. 위 사례에서 연 대출 금리가 4.5%에서 0.5%포인트만 높아져도 대출 한도는 3억2000만원에서 3억원으로 감소한다. 6월말까지 3억7000만원이었던 대출 한도는 DSR 강화와 금리 인상만으로 7000만원이나 감소했다.     한은이 6월 30일 발표한 ‘2022년 5월 금융기관 가중평균금리’ 자료에 따르면 5월 예금은행의 신규 가계대출 금리는 연 4.14%로 지난해 말에 기록한 3.63%보다 0.51%포인트 높아졌다.       ━   은행 고객 10명 중 3명은 대출 못 받는다   금융위는 DSR 3단계에 적용될 차주는 전체의 29.8%, 전체 대출의 77.2%에 달할 것으로 전망했다. 은행의 대출 고객 10명 중 3명은 기존 대출을 없애거나 소득이 증가하지 않는다면 추가 대출을 받을 수 없게 된 것이다. 국회 정무위원회 소속 강민국 국민의힘 의원이 지난해 말 금융위원회로부터 받은 자료에 따르면 올해 1월부터 DSR 규제에 포함되는 대출자는 267만명이고, 7월에는 이보다 많은 593만명으로 나타났다.     대출받기가 어려워지면서 은행의 가계대출 감소도 하반기에 계속 이어질 것으로 예상된다. 금융권에 따르면 KB국민은행·신한은행·하나은행·우리은행·NH농협은행 등 5대 은행의 6월 말 기준 가계대출 잔액은 총 699조6521억원으로 나타났다. 전월보다 1조4094억원 줄며 감소세가 6개월째 계속되고 있다. 5대 은행의 가계대출 잔액은 지난해 8월 말(698조8149억원) 이후 700조원 이상을 유지했는데 이번에 다시 600조원대로 떨어졌다.   은행업계에서는 최근 대출 금리가 높아진 데다 올해 1월부터 DSR 40% 적용이 강화되기 시작하면서 가계대출이 감소한 것으로 보고 있다. 올해 1월 전까지는 DSR 40% 적용이 부동산 규제지역의 6억원 초과 주택 주담대에만 해당됐고, 신용대출은 1억원 초과부터 해당됐다. 이런 규제가 1월부터 2억원 초과부터 적용됐고, 7월부턴 1억원으로 강화된 것이다.       ━   규제 강화 속 대출 한도 늘리려면?   정부에서는 대출 규제 강화에서도 생애 최초 주택 구매자나 사회 초년생의 내 집 마련을 위해 대안을 내놓으며 실거주자 피해를 최소화한다는 방침이다.      생애최초 주택 구매자에 대해서는 본인 소득과 관계없이 LTV 상한을 80%로 높이기로 했다. 또 40년 만기 보금자리론에도 체증식 상환방식도입을 도입하기로 하면서, 청년과 신혼부부 등 사회 초년생이 대출 초기에 부담해야 할 상환 원리금을 낮추기로 했다.     아울러 연령대별 소득 흐름 평균을 고려해 대출 한도도 달리 적용하기로 했다. 20~24세면 현 소득의 1.5배, 25~29세는 현 소득의 1.3배를 번다고 가정해 DSR을 계산하고, 30~34세는 1.18배, 35~39세는 1.07배 정도 소득을 높여 계산하는 방식이다.     은행권에서는 신용대출 한도를 최근 연봉 이내에서 묶어 든 것을 풀고, 연봉의 최대 2배까지도 가능하도록 했다. 주담대 등 큰 규모의 대출이 없을 경우 신용대출을 더 받을 수 있는 환경이 조성된 셈이다.     한 시중은행 관계자는 “금리 인상과 함께 DSR 3단계 규제가 본격적으로 시행되면서 가계대출 감소도 계속 이어질 가능성이 충분히 있다”며 “다만 LTV가 완화됐고 신용대출 한도가 늘면서 일부 고객의 대출 여력은 이전보다 나아진 상황”이라고 설명했다.  이용우 기자 ywlee@edaily.co.kr가계대출 금리 DSR LTV 주택담보대출 한국은행 1643호(20220711)

2022-07-05

갚을 자신 있는 사람만 돈 빌려?

      7월부터 대출 환경이 또 변한다. 생애 최초 주택 구매자를 위한 주택담보대출비율(LTV)이 높아지며 실수요자 중심으로 대출 숨통이 트일 것으로 예상된다. 한시적으로 높아졌던 신용대출 문턱도 다시 낮아진다. 다만 내막을 보면 대출 규제는 더 강고해진다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 3단계가 7월부터 시작되고 이자부담도 높아지고 있어서다. 금융당국은 상환능력 있는 차주가 대출을 받는 문화를 정착시키겠다는 입장이다.        ━   LTV 풀리고 신용대출 규제 사라진다   14일 금융권에 따르면 오는 7월부터 대출 관련 각종 규제가 사라진다. 내달부터는 생애 최초로 주택을 구입하는 무주택 가구의 LTV가 80%까지 높아진다. LTV는 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율을 말한다.     기존에는 생애 최초 주택구매 가구를 기준으로 LTV 최대 상한이 60~70%였지만 앞으로는 최대 80%까지 높아진다. 정부는 나머지 가구에 대해서도 지역과 상관없이 LTV를 70%로 단일화할 예정이다. 이로 인해 담보가 있는 대출자의 대출 한도는 높아질 예정이다. 예를 들어 서울의 5억원 아파트를 살 때 기존에는 LTV 60% 기준으로 3억원까지만 대출이 나왔다면, 7월부터는 4억원까지 대출받을 수 있다.     신용대출 규제도 풀린다. 기존에는 당국의 가계부채 관리 방안에 따라 지난해 하반기부터 은행마다 신용대출 한도를 연 소득 이내로 제한했지만, 오는 7월부터는 이 규제가 풀리면서 신용대출 한도가 사라진다.     지난해 12월 금융위원회는 신용대출 연 소득 이내 취급 제한 규정을 금융 행정지도로서 ‘가계대출에 대한 리스크 관리기준’에 명시하고 효력 기한을 올해 6월 30일로 둔 바 있다. 이로 인해 다음 달부터는 이전과 마찬가지로 연 소득의 2~3배에 달하는 신용대출을 받을 수 있는 상품이 은행권에 다시 나올 예정이다.       ━   LTV 풀렸지만 DSR 규제 강화는 그대로   은행권 대출 규제가 낮아졌지만, 대출 수요가 다시 커지기는 어려울 것으로 예상된다. 차주별 DSR 40% 적용 기준이 7월부터 1억원으로 낮아졌기 때문이다. DSR이란 소득을 기준으로 한 대출 규제다. 현 규제에 따라 대출자는 연간 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 수치가 40%를 넘을 경우 은행에서 대출을 받을 수 없다. 이 기준이 올해 1월부터 DSR 2단계로서 2억원 초과 대출에 대해 적용됐고, 오는 7월부터는 1억원 초과로 낮아진다.   정부와 금융당국은 DSR 기준만 충족한다면 LTV 상향 조정과 신용대출 한도 철폐를 통해 대출을 받을 수 있다는 입장이다. 금융위는 지난해 10월 가계부채 관리 강화방안에서 정책 목표를 ‘상환능력 중심의 대출 관행 정착’으로 정하며 “대출자산 건전성을 높이고 외부 충격에 대비한 능력을 강화하겠다”고 전했다.   윤 정부도 이런 방침을 이어나간다고 밝혔다. 서민‧실수요자의 어려움이 계속되고 있지만, DSR을 통한 가계대출 관리를 이어나가야 대출 폭증을 막고 가계대출 연착륙을 유도할 수 있기 때문이다. 다만 부동산 실수요자 피해가 생기지 않도록 DSR 산정에 미래소득을 반영하고, 주담대 만기를 40년 이상으로 높여 상환 능력이 확대되는 효과도 낸다는 입장이다.     금융당국에 따르면 1억원 이상 가계대출 대출자는 전체 차주의 29.8% 수준이고, 금액 기준으로 보면 전체 가계대출의 77.2%가 1억원 이상 대출에 해당한다. 이에 7월부터는 전체 대출자의 약 30%가 추가 대출이 어려울 수 있고 신규 대출자도 소득이 높지 않으면 1억원 이상부터는 대출 가능액이 크게 감소할 예정이다.       ━   규제 풀린다지만 ‘금리’도 복병   대출 규제만 아니라 금리 상승도 대출 수요를 저지할 것으로 예상된다. 한국은행이 5월 31일 발표한 ‘2022년 4월 금융기관 가중평균 금리(잠정)’ 자료에 따르면 4월 예금은행의 신규취급액 기준 가계대출 금리는 연 4.05%를 기록하며 8년 1개월 만에 최고치를 갈아치웠다.     아울러 5월 27일 기준으로 4대 시중은행의 주택담보대출 고정형 금리는 5월 말 연 4.048∼6.39%를 기록했고, 변동금리(신규 코픽스 기준)는 연 3.550~5.348%를 기록했다. 금융업계는 한국은행이 7월 금융통화위원회에서 기준금리 인상을 발표할 가능성이 높은 데다 일각에선 빅스텝(한번에 0.5%포인트 인상) 가능성도 제기하고 있는 만큼 대출금리가 계속 상승할 것으로 보고 있다.     여기에다 한은에 따르면 지난 4월 잔액 기준 가계대출 변동금리 비중은 77.3%로 전달보다 0.3%포인트 높아졌다. 같은 기간 신규 가계대출 기준 변동금리 비중은 80.8%를 기록했다. 대출 금리가 급상승하고 변동금리 비중도 높아 서민들 입장에서는 대출 규제가 없어도 추가로 대출을 받을 여력이 떨어지고 있다는 분석이다.     성태윤 연세대 경제학과 교수는 “LTV는 완화하고 DSR은 강화하는 결합된 규제가 필요한 것은 맞다”며 “LTV는 기본적으로 차주가 파산했을 때 잔존가치가 남아있게 하는 것인데 파산의 위험은 소득 대비 원리금 상환과 관련돼 있다”고 설명했다. 성 교수는 “안정적인 상환능력이 있는 사람이 대출을 받도록 해주고, 그렇지 않은 대출은 관리할 필요가 있다”며 “시장 금리가 오를 수밖에 없는 상황이기에 금리를 통해 관리를 해야 하는 부분도 있다”고 덧붙였다.  이용우 기자 ywlee@edaily.co.kr상환능력 대출 기준금리 신용대출 규제 dsr ltv 1640호(20220620)

2022-06-15

7월 전에 대출 ‘막차’ 수요↑…새 대출규제 “고소득자만 유리”

  대출 수요가 되살아나고 있다. 7월에 적용될 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계가 시행되기 전에 대출자들 사이에 ‘막차타기’ 심리가 작용한 것으로 풀이된다. 여기에다 40년 만기 주택담보대출까지 은행권에 나와 대출 수요를 자극하고 있다. 앞으로 새 정부의 방침대로 주택담보대출비율(LTV) 완화가 시행될 경우 자금력 있는 차주를 중심으로 가계대출이 다시 증가할 것으로 보인다.     ━   가계대출 중 주담대만 2.1조원↑   18일 금융권과 한국은행에 따르면 지난달 말 은행권 가계대출 잔액은 1060조2000억원으로 전달보다 1조2000억원 증가했다. 지난해 말부터 감소하던 가계대출이 5개월 만에 증가 전환된 것이다. 은행권 가계대출은 지난해 12월엔 전달 대비 2000억원 줄었고, 1월 5000억원, 2월 2000억원 감소한 데 이어 3월엔 1조원 급감했다. 하지만 4월에 다시 큰 폭의 증가를 기록했다. 특히 주담대는 3월에 이어 4월에도 2조1000억원이 늘었다. 반대로 신용대출 등 기타대출은 9000억원 감소했다.     이런 현상은 오는 7월 시행될 DSR 규제 전에 미리 대출을 받으려는 수요 때문인 것으로 풀이된다. 금리가 오르면서 이자 부담이 늘고 있지만, 윤석열 정부가 DSR 유지 기조를 밝히면서 미리 대출을 받아야 한다는 심리가 작용했다는 분석이다.     금융당국은 올 7월부터 1억원이 넘는 대출에 대해 차주별 DSR 40% 규제를 시행할 예정이다. 현재는 2억원 초과부터 적용하고 있다. 금융당국에 따르면 1억원 이상 가계대출 대출자는 전체 차주의 29.8% 수준이고, 금액 기준으로 보면 전체 가계대출의 77.2%가 1억원 이상 대출에 해당한다. 소득 증가 없이는 7월부터 다수 은행 고객의 추가 대출 한도가 줄 수밖에 없다.     여기에다 지난달부터 시중은행들이 DSR 우회 전략으로 통상 30~35년이던 주담대 상품의 만기를 40년으로 확장한 상황이다. 주택을 구매해야 하는 차주 입장에선 만기 조정으로 대출 한도가 늘면서 7월 전에 대출을 신청할 필요성이 높아진 셈이다.     예를 들어 대출이 없는 연 소득 4000만원의 직장인이 만기 30년 주담대를 연 금리 4.5%로 받을 경우 현 DSR 40% 규제에선 2억6000만원까지 대출을 받을 수 있다. 하지만 만기가 40년으로 증가하면 총대출액은 2억9600만원으로 증가한다.      ━   자금력 높은 차주 위주의 대출 환경 조성   은행업계에선 LTV 규제 완화와 은행권 주담대 만기 연장 등의 영향에 가계대출 증가세가 유지될 수 있다고 보고 있지만, 7월 이후부터는 자금력이 있는 차주를 중심으로 대출환경이 유리하게 조성될 것으로 보고 있다.     지난달 대통령직 인수위원회(인수위)는 LTV를 일괄 70%로, 생애최초 주택구매가구에겐 80%까지 올린다는 내용의 국정과제를 발표했고, 새 정부 출범 이후엔 50년 만기 주담대 상품 출시 가능성도 검토 대상이 되는 상황이다.     LTV가 담보비율을 기준으로 대출 심사를 하는 제도인 만큼, LTV 규제만 풀고 DSR은 유지할 경우 고소득자와 자금력이 있는 차주에게만 더 유리한 조건이 만들어진다. 특히 대출 금리가 계속 상승하고 있어 소득이 낮으면 DSR 규제 취지대로 이자상환 능력이 떨어질 수밖에 없다. 결국 소득 수준에 변화가 없어도 시간이 지날수록 대출 한도가 감소해 내 집 마련이 더 어려워질 수밖에 없다.    한 시중은행 관계자는 “상환능력 중심으로 대출을 심사한다고 하고 LTV 규제 완화만 이뤄져 자금력 있는 차주가 훨씬 유리하게 됐다”며 “주담대 만기 50년 상품이 나와도 이런 현상은 계속 될 것으로 보인다”고 말했다.  이용우 기자 lee.yongwoo1@joongang.co.kr대출 가계대출 이자 dsr ltv 주담대

2022-05-18

尹정부, DSR 유지한다지만 사실상 규제 완화…‘영끌족 부활?’

    윤석열 정부에서 총부채원리금상환비율(DSR) 규제의 실효성이 떨어질 것으로 예상된다. 새 정부는 DSR 규제를 큰 틀에서 기존대로 운영한다는 입장이나, 내막을 보면 미래소득을 반영하는 등 DSR의 완화를 유도하는 모습이다. 하지만 가계부채가 1800조원이 넘은 상황에서 DSR 규제가 제대로 작동되지 않을 경우, 가계부채가 다시 증가해 금융안정이 어려워질 수 있다는 우려가 나온다.       ━   DSR에 ‘미래소득’ 추가…영끌족 대출 여력 상승   9일 금융권 등에 따르면 새 정부는 가계대출 규제를 완화하기 위해 먼저 주택담보대출비율(LTV)을 높이기로 했다. 구체적으로 생애최초 주택구입가구에 적용되는 LTV의 최고 상한을 기존 60∼70%에서 80%로 높일 방침이다. DSR 완화는 다른 방법으로 유도할 계획이다. 대통령직 인수위원회(인수위)는 지난달 국정 목표를 발표하며 차주별 DSR 40%에서 청년 층 예외사항을 언급했다. 소득이 적을 수밖에 없는 청년층을 위해 ‘미래소득’을 반영한다는 것이다.   추경호 부총리 겸 기획재정부 장관 후보자도 지난 2일 서울 여의도 국회 본청에서 열린 기획재정위원회의 인사청문회에서 “DSR 제도 유지가 필요하다”면서도 “미래소득과 장래소득 반영 부분의 적극적인 검토가 필요하다고 생각한다”고 말했다.     새 정부의 방침대로라면 DSR 규제의 실효성은 크게 떨어져 소득이 적은 대출자의 ‘영끌(영혼까지 끌어모음)’과 ‘빚투(빚내서 투자)’가 다시 가능한 환경이 조성될 수도 있다.     예를 들어 대출이 전혀 없는 연봉 3000만원의 직장인이 30년 만기의 주담대를 금리 4.5%로 신청할 경우, 현 DSR 40% 규제 안에서 받을 수 있는 대출금은 1억9700만원이다. 하지만 미래소득을 감안해 적용되는 연 소득을 4000만원으로 높이면 대출 가능액은 2억6000만원까지 오르고, 대출 만기를 40년으로 하면 총대출액은 2억9600만원까지 증가한다. 미래소득과 만기 연장만으로 1억원 가량의 추가 주택 구매 여력이 생기는 셈이다.       ━   DSR 현행 유지 계획…전세대출 규제는 손 놓는 상황   미래소득 적용만이 아니다. 인수위가 DSR과 관련해 ‘현행 유지’ 입장을 밝히면서 전세대출의 DSR 포함은 고려 대상에서 빠지게 됐다. 결국 대출 여력 상승에다 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’까지 부동산 시장에서 계속 가능해진다는 것이다.     금융업계는 부동산 시장의 교란 요인으로 전세대출 증가를 꼽고 있다. 문재인 정부에서 실수요자 보호라는 명분을 내놓으며 DSR에 전세대출을 포함하지 않은 탓에 주택 매수 수요를 지속해서 자극했다는 지적이다.     KB금융지주 경영연구소가 지난달 10일 내놓은 ‘전세자금대출 증가에 따른 시장 변화 점검’에 따르면 전세대출 잔액은 2019년 100조원을 돌파했고, 지난해 말에는 180조원까지 증가했다. 전세대출 증가에 따른 전세가격 상승이 이어졌고, 갭투자에 유리한 환경도 계속된 셈이다.    이 보고서는 “전세자금 대출 확대는 서민주거 안정이라는 긍정적인 요인이 있지만, 과도한 대출로 인한 유동성 증가 또한 발생했다”며 “이에 따른 부작용은 최소화할 필요가 있다”고 밝혔다. 부작용을 최소화하는 방법으로 ▶전세자금대출 원리금 상환 유도 ▶전세대출 자금의 DSR 포함 필요성 등을 제시했다.     한 금융권 관계자는 “새 정부에서 DSR을 유지한다고 밝혔지만, 내막을 보면 규제를 완화한 것과 비슷하게 됐다”며 “DSR이 시장에서 제대로 작동하기 위해서는 미래소득 반영은 현재로서는 시기상조”라고 말했다.  이용우 기자 lee.yongwoo1@joongang.co.kr윤석열 대통령 dsr ltv 전세대출 대출규제 주담대 윤석열 경제정책 1635호(20220516)

2022-05-09

은행주, 외국인 ‘셀코리아’에서도 금리 날개 달았다…추가 상승 여력은?

    외국인 투자자의 ‘셀코리아’에서도 은행주는 강세를 보였다. 미국과 한국의 기준금리가 지속적으로 인상되면서 은행주가 대표적 금리 수혜주로 주목받기 때문이다.     18일 금융권과 한국거래소에 따르면 신한지주는 지난달 15일부터 이달 15일까지 6.33% 올랐다. 우리금융도 같은 기간 5.19% 상승했고, KB금융은 4.76%, 하나금융은 1.15% 올랐다. 이 기간 시가총액 상위 기업 가운데 다수 기업은 하락세를 면치 못했다. 대표적으로 삼성전자는 4.17% 하락했고, 네이버는 5.80%, 카카오는 7.37% 떨어졌다.     투자업계에 따르면 올해 들어 국내 주식시장은 외국인의 ‘팔자’ 기조 속 약세장을 유지 중이다. 금융감독원에 따르면 지난달 외국인은 국내 상장주식 4조8660억원을 순매도했다. 외국인은 석 달 연속 국내 주식시장에서 순매도를 진행하고 있다.     이는 인플레이션과 기준금리 인상에 따른 글로벌 경기 악화 우려가 나타나면서 안전자산 선호가 지속되고 있기 때문이다. 이런 이유로 원·달러 환율은 1230원대로 치솟은 상황이다. 하지만 국내 은행주들은 금리 인상에 따른 실적 방어가 가능해 다른 종목보다 안정적인 주가 흐름을 이어가는 중이다.   한국은행은 지난 14일 정례회의를 열고 기준금리를 기존 1.25%에서 1.50%로 인상했다. 특히 국내·외 물가 상승과  미국 연방준비제도(Fed·연준)가 한 번에 기준금리를 0.5%포인트 인상하는 빅스텝을 실시할 가능성이 높아 한은의 추가 기준금리 인상 필요성도 높아졌다. 보통 기준금리가 오르면 대출 금리도 인상되면서 은행의 순이자마진(NIM) 개선에 따른 순이익 상승이 가능하다.     여기에 국내 금융지주들이 올해 주주총회를 통해 주주환원 정책의 일환으로 배당성향 인상, 분기 및 반기배당을 약속한 바 있어 배당 기대감이 은행주에 대한 투자심리를 개선하고 있다는 분석도 나온다.     대통령직인수위원회가 윤석열 대통령 당선인의 공약대로 주택담보대출비율(LTV) 완화를 위해 논의를 시작한 점도 은행주의 호재로 여겨진다. 김은갑 IBK투자증권 연구원은 “규제 완화 시 은행권 대출증가율이 상승할 가능성은 있지만, NIM 상승에 더 주목해야 할 시점”이라며 “은행주 투자 포인트는 시장금리 상승과 NIM 변화에서 찾는 게 맞다고 판단한다. 은행업 투자의견 비중확대를 유지한다”고 설명했다.     다만 대출 금리 상승에 따른 자산 부실화 우려와 당국의 대손충당금 적립 권고, 대출 잔액 감소 등은 국내 은행주의 악재로 여겨진다. 한국은행이 지난 13일 발표한 ‘금융시장 동향’에 따르면 올해 3월 말 기준 은행의 가계대출 잔액은 1059조원으로 2월 말보다 1조원 감소했다. 가계대출은 4개월 연속 감소 중으로, 이는 한은이 관련 통계를 작성한 이후 처음이다. 이용우 기자 lee.yongwoo1@joongang.co.kr삼성전자 셀코리아 기준금리 인상 한국은행 대출 금융지주 ltv 윤석열 올댓머니 1632호(20220425)

2022-04-18

새 정부가 물려받을 ‘1800조원 빚더미’…DSR 수정 어렵다

    새 정부도 대출 규제 완화는 쉽지 않을 것으로 예상된다. 지난 5년간 급증한 한국의 가계부채 규모와 증가율 영향에 규제를 풀면 자칫 금융안정을 해칠 수 있다는 우려 때문이다. 인플레이션으로 인한 기준금리 인상도 불가피해 새 정부의 금융완화 정책에 한계가 분명할 것이란 분석이다.       ━   인수위 및 금융당국도 대출 규제 DSR 건들지 못해   6일 금융권에 따르면 최근 대통령직인수위원회(인수위)는 총부채원리금상환비율(DSR)은 남겨두고 주택담보대출비율(LTV)부터 완화한다는 방침을 전했다. 금융감독원도 올해 은행의 자율적인 가계대출 관리체계 마련을 유도한다고 시사했지만, 역시 상환능력 위주의 대출 심사는 유지한다는 입장을 밝혔다.     DSR 규제가 차주의 상환능력에 따라 대출을 내주는 방식이기 때문에 담보를 바탕으로 한 LTV를 완화한다고 해도 차주들이 느끼는 대출 규제는 여전할 수밖에 없다. 올해부터 적용되기 시작한 차주별 DSR 40% 적용은 대출이 2억원이 넘을 경우 작동한다. 오는 7월부터는 1억원 초과분부터 적용된다.     지난해 12월 국회 정무위원회 소속 국민의힘 강민국 의원이 금융위원회로부터 받은 자료에 따르면 올해 1월부터 DSR 규제에 포함되는 대출자는 267만명, 7월부터는 이보다 2배 불어난 593만명에 이를 것으로 예상된다. NICE평가정보가 지난해 9월 말 기준으로 금융위에 제출한 가계대출 차주 수는 총 1990만명이다. 고객 중 30%가 7월부터는 소득이 증가하지 않는 한 추가 대출을 받기 어렵게 된 것이다.     ━   대출 금리 1.5%p 오르면…소득의 18.6% 이자로 부담   윤석열 대통령 당선인은 후보 시절부터 대출 규제를 해소하겠다며 LTV를 지역에 상관없이 70%까지 높이겠다고 밝혔다. 하지만 인수위가 최근 DSR 완화는 차후 검토하겠다고 밝히며 LTV 완화도 큰 효과를 보기 어려워졌다. 인수위는 1862조원에 달하는 가계부채 규모가 너무 큰 데다, 대출 증가율이 주요 국가들에 비해 가팔라 규제 완화를 부담스러워하는 상황이다.   한덕수 국무총리 후보자도 지난 3일 서울 통의동 인수위 기자회견장에서 “국내총생산(GDP)의 100% 이상을 넘는 가계부채가 일시에 우리 금융시스템에 큰 영향을 주지 않도록 대비해야 한다”고 밝히기도 했다. 아울러 한 후보자는 “DSR 등은 기본적으로 자기 소득 능력을 벗어나는 대출을 자제시키자는 것”이라며 “능력이 없는 사람이 대출을 너무 많이 얻으면 금융시스템이 영향을 받을 수 있다”고 설명했다.   전문가들은 최근 대출 금리도 가파르게 상승하고 있어 차주의 이자부담을 우려하고 있다. 이자 부담이 증가하고 있는 상황에서 새 정부가 DSR을 풀기 어렵다는 분석이다.     박춘성 한국금융연구원 위원은 ‘금리인상에 따른 차주의 DSR 변화 분포와 시서점’ 보고서에서 “금리가 1%포인트 상승하면 전체 차주의 9.8%가 소득의 5% 이상을 이자로 부담해야 한다”며 “금리가 1.5%포인트로 상승하면 소득의 18.6%를 이자로 부담해야 한다”고 밝혔다.     특히 자영업자 차주의 경우엔 대출 금리가 1.5%포인트 높아지면 전체 소득의 24.5%를 이자로 써야하는 상황이다. 한은에 따르면 2월 중 가계대출의 변동금리 비중은 전체의 78.0%를 기록하며 전달보다 1.7%포인트 높아졌다.   서영수 키움증권 이사는 “한국은 은행 대출을 이용해 돈을 푼 결과 가계부채 위험이 전세계 주요 선진국 중 가장 높은 국가로 지목될 수 밖에 없다”며 “이런 가운데 대출 규제를 풀어 주택시장을 부양하기에는 정책적 한계가 적지 않을 것”이라고 지적했다.   이용우 기자 lee.yongwoo1@joongang.co.kr가계대출 인수위 대통령직인수위원회 대출 금리 dsr ltv 기준금리 올댓머니 1630호(20220411)

2022-04-06

인수위, LTV 완화부터 손댄다…규제 핵심 DSR은?

    가계대출 규제가 주택담보대출비율(LTV)부터 완화될 전망이다. 대통령직인수위원회(인수위)가 LTV 공약 이행을 먼저 하고, 차후 총부채원리금상환비율(DSR) 완화를 검토하기로 했기 때문이다. 다만 현 규제의 핵심이 DSR인 만큼 새 정부 출범 후 규제 완화 기조가 이어진다면 DSR 수정도 불가피할 것으로 예상된다.     4일 정치권과 금융권에 따르면 인수위 최지현 수석 부대변인은 지난 3일 통의동 사무실 정례 브리핑에서 DSR 완화에 대해 “현재로서는 검토한 바 없다”면서 “앞으로는 부동산 태스크포스(TF) 차원에서 DSR 관련 모든 게 검토될 예정”이라고 말했다. LTV는 담보를 기준으로, DSR은 차주의 상환능력을 기준으로 대출을 심사하는 제도다.     윤석열 대통령 당선인은 후보 시절부터 지역과 상관없이 LTV를 70%로 단일화하겠다고 밝혀왔다. 또 생애 최초 주택구매 가구에는 80%까지 높여주기로 했다. 하지만 현 차주별 DSR 40%룰이 올해 1월부터 2억원이 넘는 대출에, 7월부터는 1억원 초과 대출에 적용되는 만큼 LTV 한도를 높인다 해도 저소득자에게는 혜택이 돌아가기 어려울 수밖에 없다.     이런 이유로 일각에선 인수위와 새 정부에서 예정된 DSR 규제 강화 계획을 유예하거나, 현 DSR 규제를 5억원 수준까지 상향 조정하는 방안을 검토할 것이라고 내다봤다.     하지만 이번에 인수위가 LTV 규제 완화부터 진행한다는 방침을 내놓은 만큼, 차기 정부에서 향후 LTV 규제 완화에 따른 부동산 시장 여건 변화와 대출 수요를 검토한 뒤 DSR 논의를 시작할 것으로 보인다.     LTV와 DSR 조정은 국회에서 법을 개정하지 않고도 금융위 행정지도, 감독규정 개정 등으로 할 수 있어 차기 정부의 의지에 따라 규제 변경이 가능하다. 다만 현재 가계부채가 1800조원이 넘어선 데다 미국과 한국의 기준금리가 올해 말까지 계속 오를 예정이라, DSR을 푸는 식의 속도전은 대출 부실화 등의 이유로 당장 이뤄지기 어렵다는 분석도 제기된다.  이용우 기자 lee.yongwoo1@joongang.co.kr인수위 가계대출 규제 대출 dsr ltv 대통령 윤석열 올댓머니

2022-04-04

‘DSR 40%룰’ 바뀌나…‘일관성 없는 가계부채 규제’ 지적도

    새 정부 들어 대출 규제가 완화될지 은행권의 관심이 집중되고 있다. 현재 은행들이 대출 한도 확대 등 빗장을 풀고 있지만, 돈 빌리기 어려운 분위기는 여전하다. 규제의 핵심인 총부채원리금상환비율(DSR)이 남아있기 때문이다. 하지만 대통령 선거 이후 윤석열 대통령 당선인의 대출 공약에 따라 은행만 아니라 금융당국도 규제 완화를 고민하는 모습이다. 일각에선 규제의 일관성이 정치적 논리에 따라 움직인다는 지적이 제기된다.       ━   새 정부 출범 전부터 대출 규제 완화 ‘꿈틀’   29일 금융업계에 따르면 금감원은 지난 25일 ‘2022년 금융감독 업무설명회’를 열고 가계대출 안정적 관리와 관련해 올해 은행의 자율적인 가계대출 관리체계 마련을 유도한다고 밝혔다. 당국이 대출 증가율을 목표로 각 금융사의 대출 현황을 관리해오던 것을 바꿔 유연한 규제 체계를 도입하겠다는 설명이다. 업계는 올해 당국의 대출 증가율 목표치인 4~5% 규제의 완화 가능성을 기대하고 있다.     금감원은 이번 업무설명회에서 상환능력 위주의 대출 심사는 정착시키겠다는 방침을 재확인했지만, 업계에선 이 부분도 완화 가능성이 있다고 보고 있다. 윤석열 대통령 당선인의 공약 중 대출 확대 공약이 DSR 규제 변경 없이는 실효성이 떨어지기 때문이다. 윤 당선인은 후보 시절부터 주택담보대출비율(LTV) 규제 완화를 제시하며 지역과 상관없이 LTV를 70%로 단일화하겠다고 밝혔다.   LTV는 담보를 기준으로 대출을 심사하고, DSR은 차주의 상환능력을 기준으로 심사하는 제도다. 현재는 DSR이 대출 가능 여부의 잣대가 된 상황이라 LTV를 80~90%까지 올린다 해도 고객의 상환능력 없이는 대출액이 줄 수밖에 없다.     차주별 DSR 40%룰은 올해 1월부터 2억원이 넘는 대출에 적용되고 있고, 7월부터는 1억원 초과 대출에 적용된다. 윤 당선인의 공약 효과를 높이기 위해서는 DSR 규제 완화가 뒤따라야 하는 것이다. 이런 이유로 일각에선 7월부터 적용될 DSR 규제를 미루거나, 대출 기준을 높이는 방안들이 거론되는 것으로 알려졌다.       ━   IMF “한국, LTV·DSR 더 강화해야”   최근 은행들도 규제 속에서도 대출 한도를 확대하는 모습을 보이고 있다. 지난 21일 우리은행을 시작으로 하나, 신한, NH농협, KB국민은행 등 5대 은행이 모두 전세대출 한도와 신청 시기를 이전 수준으로 정상화했다.     아울러 은행들은 신용대출과 마이너스 대출 최대한도도 상향 조정하고 있다. 지난해 하반기 신용대출 등 한도를 5000만원까지 낮췄던 은행들은 최근 다시 최대 3억원까지 상향 조정을 결정했다. 신용대출에는 아직 ‘연 소득 대출 제한’ 규제가 남아있지만, 대출 가능 한도만 높이면 고소득자만 혜택을 보게 돼 연 소득 제한 규제도 사라질 가능성이 있다.     하지만 일각에서는 지난해 본격적으로 대출 조이기에 나선 당국과 업계가 정권 교체기를 맞아 이를 변경하고 있는 것을 두고, 규제 일관성이 부족하다는 지적도 내놓는다.    지난해 당국은 가계 빚이 1800조원을 넘어서고 금리 상승기를 맞아 부채 부실화가 커질 수 있다는 이유로 규제 강화 필요성을 강조했고, 은행들은 이에 맞춰 대출 중단에 나선 바 있다.     서영수 키움증권 이사는 “새 정부가 부채 구조조정을 통한 금융 안정과 자산시장 연착륙보다는 주택시장 부양을 통해 침체된 주택시장을 살리는 정책, 즉 전통적 경기 부양책을 선택하려는 것으로 보인다”며 “대출을 쉽게 할 수 있도록 해 무주택자가 집을 대출을 이용해 쉽게 구입할 수 있도록 하는 정책이 될 것”이라고 진단했다.     국제통화기금(IMF)은 한국의 규제 일관성이 필요하다는 내용을 발표했다. IMF는 29일 한국 정부와의 ‘2022년 연례협의 결과보고서’를 발표하면서 “대출금리, 높은 신용대출, 부동산 투자수요 등에 의해 부동산 가격이 오르고, 가계 부채가 증가하고 있다”고 진단했다.   IMF는 “가계부채 문제 해결을 위한 LTV 규제 강화, DSR 적용 등 정부의 거시건전성 조치에 대해 환영하며 이를 더욱 강화해야 한다”고 밝혔다. 또 “한국의 금융 상황에 대해서는 낮은 부실채권 등으로 건전성은 확보했지만, 중소기업의 부채, 수익성 등은 취약하다”고 지적했다. 이용우 기자 lee.yongwoo1@joongang.co.kr가계부채 대출 규제 dsr ltv 윤석열 금융위원회 금융감독원 은행 1629호(20220404)

2022-03-29

LTV 풀어준다는 윤석열…DSR 완화 없이 효과 없다 [오대열 리얼 포커스]

      윤석열 대통령 당선인이 내건 부동산 공약 중 하나가 부동산 대출 규제 완화다. 생애 최초 주택구입자들에게 주택담보대출(LTV)를 80%를 높여주고, 1주택 실수요자에겐 LTV를 70%까지 인정해 주겠다는 공약을 제시했다.     현재 LTV는 규제 지역 여부와 집값, 주택 보유 여부 등에 따라 20~70%로 운영된다. 하지만, LTV 비율을 상향하면 실수요자들은 대출 문턱이 낮아져 내 집 마련을 길을 열어줄 수 있다는 것이다.     문재인 정부가 가계대출 관리와 부동산 시장 안정을 위해 대출을 규제했더라면, 윤석열 당선인은 대출 규제를 완화해 실수요자들의 내 집 마련을 지원해야 한다는 것이다.     하지만, 실수요자들에게 실질적인 대출 규제 완화를 하려면 LTV뿐만 아니라 총부채원리금상환비율(DSR)도 동시에 완화되어야 효과를 발휘할 수 있다.     연간 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율을 뜻하는 DSR은 지난 1월부터 2억 원 넘는 대출에 DSR 40% 규제가 적용되고 있다. 즉, LTV 규제를 완화하더라도 연 소득이 낮은 사람은 DSR 제한 때문에 대출을 받을 수 있는 한도가 여전히 낮아 LTV 규제완화의 혜택을 받을 수 없다는 것이다.       예를 들어 연봉 5000만원인 차주가 투기과열지구에서 9억원짜리 집을 구입할 목적으로 연 3.75% 금리(원리금상환, 만기 30년)으로 대출을 받는다면 현재 LTV 상한선인 3억 6000만원(9억원의 40%)만 대출을 받을 수 있다. 하지만, 이 차주에게 LTV 70%을 올리더라도 DSR은 40%으로 막혀 있어 추가 대출이 불가능하다.   반면, 연봉 1억원인 차주가 같은 조건으로 대출을 신청하면 현재 3억6000만원까지 대출이 나오지만, LTV 70%가 적용되면 6억3000만원(DSR 35%)를 받을 수 있다. 결국 LTV만 규제가 풀린다면 고소득자만 대출을 받을 수 있는 한도가 높아져 소득별 양극화를 낳을 수 있다.   이에 LTV 규제를 완화하려면 DSR도 규제 완화가 이뤄져야 한다는 것이다. 일각에서는 대통령직 인수위원회가 DSR 규제 완화를 검토한다면 소득이 적은 청년과 취약계층, 생애최초주택 구입의 경우에만 예외 규정을 적용하고 일부 대출 항목을 차주단위 DSR 산출에서 제외하는 방안이 거론되고 있다. 오는 7월에 예정된 DSR 확대(2억원→1억원) 계획도 유예되거나 취소될 가능성도 커지고 있는 분위기다.   다만, DSR 규제를 완화한다면 주택 가격 상승 여력이 생길 수 있고, 가계부채 급증과 부실화 위험 등이 따르기 때문에 윤석열 정부 입장에서도 조심스러울 수밖에 없다. 때문에 대통령 공약 사안이 인수위를 거치면서 수정될 수 있겠지만, LTV와 함께 DSR 규제 완화는 불가피할 것으로 보인다.   ※ 필자는 데이터를 기반으로 각종 부동산 통계를 분석, 제공하는 큐레이션 서비스 ‘경제만랩’의 리서치 팀장이다. 한양대 신문방송학과 졸업 후, 언론사에서 취재기자로 활동하다가 경제만랩 리서치팀에 합류해 부동산시장의 변화를 분석하고 있다.   오대열 경제만랩 리서치 팀장윤석열 오대열 규제 완화 대출 규제 윤석열 대통령 LTV DSR 올댓머니 1629호(20220404)

2022-03-27

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