8월 정부 대책에 따른 투자전략… 판교 '채권입찰' 강남에선 호재

정부의 8월 대책을 앞두고 강남권 부동산 투자심리가 꽁꽁 얼어붙었다.

8월 부동산 종합대책’윤곽이 드러나면서 서울 강남, 분당, 용인, 과천 일대 아파트시장이 일제히 조정국면으로 접어들었다. 사려는 사람도 없어 거래는 실종됐다. 전문가들은 매수자들이 관망세를 보이고 있어 추가 하락할 가능성이 높다고 내다본다. 하지만 정부가 판교에서 채권입찰제를 도입하려는 움직임을 보이면서 강남 부동산권에 새로운 기류도 형성되고 있다.

◇8월 대책에 미리 겁먹었나=“두 달 전보다 호가가 2억원 빠졌지만 문의조차 없습니다.”상업용지 변경설, 제2롯데월드 건설 등의 호재에 힘입어 아파트값이 폭등했던 서울 송파구 잠실 주공 5단지 한 중개업소. 이곳의 최명섭 사장은 “한동안 줄서 있던 투자자들이 다 어디로 갔는지 썰렁하다”고 말했다. 이 아파트 36평형은 지난 6월 초만 해도 13억원에 팔렸지만 지금은 이보다 2억원 떨어진 11억원에 매물이 나와 있으나 거래가 없다. 34평형은 9억2000만∼9억5000만원에 시세가 형성돼 있다. 두 달 전에 비해 최고 1억4000만원 떨어진 것이다. 한 중개업자는 “두 달 전만 해도 팔려는 사람이 없어 품귀현상을 빚었으나 지금은 20여 개나 매물이 쌓여 있다”고 말했다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “8월 대책의 강도에 따라 조정이 최장 1년, 적어도 연말까지는 이어질 것으로 보인다”며 “아파트값 급등 지역에선 매수 시기를 최대한 늦추는 것이 좋다”고 조언했다.

◇강남권 최소한 연말까지 조정 불가피=전문가들은 강남권 등지의 아파트값 조정이 당분간 이어질 것으로 예상한다. 고종완 RE멤버스 대표는 “8월 대책이 참여정부의 ‘부동산 정책 로드맵’이라고 할 수 있는 2003년 10·29 대책 못지 않은 충격을 던질 것”이라고 말했다. 종합부동산세, 양도세 중과, 주택거래 신고제를 골자로 한 10·29 대책 발표 이후 아파트시장은 1년 정도 조정을 받았다. 이번 8월 대책은 판교 신도시 공영개발, 강남권 주변 미니 신도시 개발, 강북권 공영·광역개발, 종합부동산세와 양도세 강화 등이 포함될 전망이다. 투자개발업체인 레피드코리아 권대중 사장은 “8월 대책의 강도가 셀 경우 강남권 시장은 한 차례 더 충격을 받을 수도 있다”고 말했다. 하지만 판교 신도시에 중대형 공급을 3000가구 정도 늘리고 강남 주변 미니 신도시를 만든다 해도 강남 수요를 충족하기 어려울 것이라는 지적도 나온다. 이 때문에 일각에선 강남권 아파트값의 추가 급락이 어려울 것이라는 전망도 없지 않다. 건국대 조주현 부동산학과 교수는 “8월 대책을 앞두고 가격이 미리 빠진 강남권 일대 아파트는 약보합세 속에 지루한 기간 조정을 거칠 가능성이 있다”고 말했다

◇투자전략 어떻게 짤까=강남, 분당, 용인 일대에 집을 사려는 사람들은 일단 관망하는 게 좋다. 특히 관심이 많은 강남권 재건축의 경우 현행 규제억제책이 쉽게 바뀌기 어려운 만큼 굳이 서둘러 매입할 필요가 없다. 부동산 퍼스트 곽창석 이사는 “정부가 강남권 중대형 공급 확대방안으로 재건축단지의 2종 주거지역 층고 제한이나 중소형 의무 비율의 완화를 검토했지만 시장 혼란을 초래한다는 지적이 나오자 이를 보류했다는 점을 중시할 필요가 있다”고 말했다. 전문가들은 강남 아파트의 매수 적기로 올 연말∼내년 상반기를 꼽는다. 국민은행 박합수 부동산 팀장은 “연말까지는 조정 장세가 예상되므로 매수 시기를 6개월 이상 늦추는 것이 좋다”며“다만 시세보다 10% 이상 떨어진 급매물은 시기를 따질 필요가 없다고 본다”고 말했다. 아파트 투기 억제를 위한 8월 대책 이후 투자자들이 토지시장으로 몰릴 가능성이 있다. 하지만 정부가 9~12월 토지종합대책을 내놓을 예정인 만큼 투자는 신중해야 한다. 토지개발업체인 JMK플래닝 진명기 사장은 “땅값이 그동안 많이 올라 가격 메리트가 크지 않은 데다 개발지 주변은 거래가 까다롭고 양도세도 실거래가로 부과하는 곳이 많다”며 “섣불리 뛰어들었다가 낭패를 볼 수 있다”고 말했다.

◇채권입찰제는 강남에선 ‘호재’=정부가 판교 등 공공택지에서 짓는 중대형 아파트의 경우에 채권입찰제를 도입하려는 움직임을 보이고 있다. 이 채권입찰제는 강남권 아파트에는 어떤 영향을 줄 것인가. 결론부터 말하면 호재다. 먼저 채권입찰제에 대해 알아보자. 채권입찰제는 아파트를 분양받을 때 정해진 분양가 이외에 2종 국민주택채권의 매입 금액을 가장 많이 써낸 사람을 입주 예정자로 선정하는 제도를 말한다. 판교의 경우 전용면적 25.5평 초과인 중대형 아파트를 청약할 때 채권입찰제를 적용할 전망이다. 전문가들은 채권 매입자들이 만기 20년이 되는 채권을 할인 매각할 확률이 높고, 할인율도 35∼40%가 될 것으로 보고 있다. 이는 채권 매입 할인액만큼 분양가가 35∼40% 정도 높아지는 요인이 될 수밖에 없다. 또 이는 결국 ‘채권입찰제=분양가 인상 요인’이란 등식으로 고착된다는 게 전문가 결론이다. 전문가들은 판교 중대형 아파트의 경우, 평당 분양가 1300만원에다 채권 매입 및 할인으로 인한 평당 분양가 인상효과 200만원 등을 감안하면 평당 실질 분양가는 1500만원에 달할 것으로 보고 있다. 이 같은 실질적인 판교의 높은 분양가는 강남 아파트의 가격하락을 막는 안전장치로 작용할 수도 있다는 분석이다. 채권입찰제 도입으로 말미암아 최근 아파트값이 출렁거렸던 강남 아파트의 소유자들은 뒤에서 흐뭇하게 미소를 지을 수도 있다는 얘기다. 여기에다 판교의 전매제한 조치도 강남권 아파트엔 호재라는 평이다. 모든 평형에서 전매제한 기간이 5년에서 10년으로 늘어나면, 내년에 분양을 받는 판교 아파트 매입자들은 2016년 이후나 되어야 집을 팔 수가 있다. 이는 판교 물량에 대한 인기 하락을 불러올 수도 있는 요인이다. 고종완 대표는 “강남권의 경우 현재 재건축 등 민간택지 개발이 주류를 이루기 때문에 일단 채권입찰제와는 무관한 지역이라고 할 수 있다”면서 “그런데 판교의 경우 채권입찰제, 전매금지 제한 같은 단점도 있기 때문에 이 같은 제약조건으로 판교를 갈 바에야 차라리 그 돈으로 입지 여건이 더 뛰어난 강남이나 분당, 용인으로 가려고 하는 수요가 생겨날 수 있다”고 말했다. 따라서 판교에서 채권입찰제를 본격적으로 도입하면, 강남 아파트값 상승 요인으로 작용할 수밖에 없다는 분석이다.

부동산 하락·침체기 대처법 부동산 조정기엔 ‘덜컥’ 매수 조심해야

1. 떨어지는 칼을 두 손으로 받지 말라 하락장에선 매도자보다 매수자가 우위다. 옛날 시세와 비교해 단순히 싸보인다고 해서 덜컥 매수해선 안된다. 시장이 바닥을 다질 때까지 느긋하게 기다릴 필요가 있다.

2. 투자는 인기지역·개발재료 있는 곳으로 압축하라 많은 사람들이 선호하거나 특정한 개발재료가 있는 곳은 조정장 때도 하락폭이 덜하다. 오를 때는 비인기지역보다 더 오른다. 조정장 때 인기지역 부동산을 싸게 매입하는 것도 재테크의 한 요령이다.

3. 안 팔리면 교환하라 비인기지역 부동산을 처분할 때는 교환하는 것도 괜찮다. 교환은 자신의 매물을 처분하면서 큰 돈 들이지 않고 원하는 부동산을 매입할 수 있는 장점이 있다. 다만 교환시장에 나오는 매물은 권리 관계가 복잡한 경우가 많아 조심하는 게 좋다.

4. 빚 내서 투자하지 말라 하락장에선 빚을 무리하게 내 투자했다간 낭패를 볼 수 있다. 기대수익률을 낮춰야 하며 자금도 매입가의 80%이상 되는 게 좋다. 전세를 안고 투자하는 것(상승장 땐 수익률 극대화 가능)도 신중해야 한다.

5. 경쟁률 낮을 때 청약하라 침체기 땐 투자심리가 얼어붙어 인기지역도 청약경쟁률이 많이 떨어진다. 이럴 때 통장을 적극 활용하는 것이 좋다. <갑>