-축구장 약 1.5배 규모 중앙광장·스카이라운지·골프연습장 등 조성-애프터리빙·잔금 유예 등 계약 조건 마련…교육·방문객 대상 혜택도 제공 주택시장이 실거주 중심으로 재편되면서 조경과 커뮤니티, 내부 설계 등 실제 거주 과정에서 체감할 수 있는 상품성이 주거 선택 요소로 부각되고 있다.특히 단지 안에서 휴식과 여가를 즐길 수 있는 조경시설과 다양한 커뮤니티를 갖춘 아파트에 대한 관심이 이어지고 있다. 대형 건설사들도 브랜드별 설계와 시공 노하우를 반영한 상품을 선보이며 차별화에 나서는 모습이다.한국부동산원 청약홈에 따르면 올해 8월 경남 진주시 이현동에서 공급된 ‘포레나 힐스테이트진주’는 1순위 청약에서 평균 21.15대 1의 경쟁률을 기록했다. 해당 단지는 중앙광장과 카페라운지, 인공 연못 등 조경시설을 적용했다.조경과 커뮤니티를 갖춘 단지 가운데 최근 거래가격이 오른 사례도 나타나고 있다.충북 청주시 흥덕구 가경동 ‘청주 가경 아이파크 6단지’ 전용면적 116㎡ 분양권은 올해 10월 6억7,040만원에 거래됐다. 이는 지난 8월 거래가격 6억3,842만원보다 약 3,200만원 높은 수준이다. 다만 개별 단지의 가격 변동은 조경시설뿐 아니라 입지와 공급 상황, 시장 여건 등 다양한 요인의 영향을 받을 수 있다.부동산업계 관계자는 “최근 실수요자들이 조경과 커뮤니티, 시공 품질 등을 주거상품을 평가하는 요소로 살펴보는 경향이 있다”며 “단지 안에서 누릴 수 있는 편의성과 주거환경의 완성도가 중요해지고 있다”고 말했다.이런 가운데 GS건설이 충북 음성군 금왕읍 무극리 일원에 공급한 ‘음성자이 센트럴시티’가 현재 잔여 물량을 대상으로 특례 판매를 진행하고 있다.단지는 지하 3층~지상 27층, 16개 동, 전용면적 59~116㎡, 총 1,505가구 규모로 조성됐다.단지 중앙에는 축구장 약 1.5배 규모의 중앙광장 ‘엘리시안가든’을 마련했다. 광장에는 연못과 수경시설을 조성했으며, 단지 외곽에는 휴게정원과 연결되는 순환산책로도 배치했다.커뮤니티 시설로는 스카이라운지와 게스트하우스 3개실, 필라테스실 2개실을 비롯해 골프연습장, 사우나, 도서관, 독서실, 다목적실, 키즈놀이터 등이 마련됐다. 골프연습장에는 전 타석에 GDR 시스템을 적용했으며, 단지 내 SPC 카페도 운영하고 있다.잔여 물량에는 거주 후 매매 여부를 결정할 수 있는 ‘애프터리빙(A/L)’ 방식도 적용하고 있다고 공급 측은 설명했다.일반 가구를 대상으로 본인 자금 20%와 대출 50%로 입주한 뒤 나머지 잔금 30%를 3년간 유예하는 구조다. 입주 후 3년이 지난 시점에는 계속 거주해 분양 전환할지, 퇴거할지를 선택할 수 있도록 했다.공급 측은 해당 프로그램 이용 고객에게 4년간 대출 이자를 지원하고, 초기 취득 비용도 향후 잔금에서 차감하는 조건을 제공한다고 밝혔다. 구체적인 적용 대상과 조건은 계약 내용에 따라 달라질 수 있다.‘잔금 유예 및 선납 할인’ 조건도 마련했다.일반 가구와 옵션 가구 모두 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% 구조로 계약할 수 있으며, 잔금 30%에 대해서는 3년간 무이자 유예 혜택을 제공한다.잔금을 선납하는 계약자에게는 공급 측 기준 평균 연 13.8% 수준의 할인 혜택을 적용하며, 3년 적용 시 총 분양가 기준 약 14.1%의 금액 절감 효과가 있다고 설명했다. 초기 1차 계약금은 1,000만원대로 설정했으며, 단지가 비규제 지역에 위치해 분양권 전매 제한도 없다는 설명이다.유자녀 계약 고객을 대상으로 한 교육 혜택도 마련했다. 선착순으로 ‘1년 종로엠스쿨 수강권’을 가구당 1장 제공한다.이와 함께 방문객과 계약자를 대상으로 ‘100% 당첨 스크래치 이벤트’를 진행하고 있으며, 계약 고객에게는 실리트 냄비 세트 등 사은품도 제공하고 있다.한편 음성자이 센트럴시티의 계약 조건과 금융·할인 혜택, 사은품 제공 여부 등은 대상 가구와 계약 시점에 따라 달라질 수 있어 세부 내용을 확인할 필요가 있다.

-공공 도시개발 기반에 민간 첨단기술 결합…로봇배송·자율주행·AI 기반 서비스 단계적 도입-선도지구 첫 대단지 ‘세종스마트시티 엘 수자인’ 2,191가구·오피스텔 125실 분양 예정 세종 5-1생활권에서 추진되는 스마트시티 국가시범도시 사업이 구체화되고 있다. 공공이 도시개발 기반을 마련하고 민간기업이 첨단 기술과 서비스를 구현하는 방식으로, 로봇배송과 자율주행 등 미래 서비스를 도시계획 단계부터 반영한 것이 특징이다.세종 스마트시티는 2018년 국가시범도시로 선정된 세종시 합강동 5-1생활권에서 추진되는 사업이다. 주거·업무·상업시설과 함께 첨단서비스 운영에 필요한 시설과 시스템을 구축할 계획이다.사업은 한국토지주택공사(LH)와 세종시, LG CNS, BS한양 등이 참여한 민관합작 특수목적법인(SPC) 세종스마트시티㈜가 맡는다.도시계획에는 첨단 서비스가 실제로 운영되는 과정까지 반영됐다. 로봇배송의 경우 지하 통합배송시설에서 주거시설까지 이어지는 이동 경로를 계획하고, 엘리베이터와 연계한 배송체계도 구축할 예정이다.자율주행과 차량공유 등 모빌리티 서비스를 위한 운행 공간과 거점시설도 함께 마련한다.도시 운영에는 인공지능(AI) 기술을 활용한다. 교통과 주차 등에서 수집된 정보를 AI 데이터허브로 통합 관리하고, 주민들은 통합 애플리케이션을 통해 관련 서비스를 이용하는 방식이다. 개인 맞춤형 건강관리와 스마트팜 등 생활서비스도 단계적으로 도입할 계획이다.기업이 기술을 개발하고 실증할 수 있는 공간도 조성된다.선도지구는 주거 중심의 ‘스마트리빙존’과 업무·상업·창업지원 기능을 갖춘 ‘혁신벤처스타트업존’으로 구성된다. 인접한 주거지역에서 실제 운영되는 스마트서비스의 이용자 수요를 확인하고 이를 기술 개선에 반영할 수 있도록 한다는 구상이다.부동산업계 전문가는 “스마트시티의 경쟁력은 첨단 기술의 도입 여부뿐 아니라 입주 이후 얼마나 안정적으로 운영되는지에 달려 있다”며 “향후 세종 스마트시티에서 생활서비스의 활용도와 운영 성과가 확인되면 신도시의 주거환경을 평가하는 기준에도 영향을 줄 수 있을 것”이라고 말했다.이 같은 개발계획이 구체화되면서 국가시범도시 선도지구 내 첫 대규모 주거단지도 공급을 앞두고 있다.BS한양은 11월 세종 스마트시티 국가시범도시 선도지구에서 ‘세종스마트시티 엘 수자인’을 분양할 예정이다.단지는 스마트리빙존 L6·L7·L8·L11 등 4개 블록에 아파트 2,191가구와 오피스텔 125실 규모로 조성된다. 아파트는 전 가구가 전용면적 84㎡ 단일 면적으로 구성되며, 세종스마트시티㈜가 시행을, BS한양이 시공을 맡는다.정부의 중앙행정기관 추가 이전 계획도 향후 지역 주거 수요에 영향을 미칠 요소로 거론된다.정부는 2027년부터 2031년까지 서울·경기 등 수도권에 위치한 중앙행정기관 44곳의 세종 이전을 추진할 계획이다. 자료에 따르면 2012년 시작된 1차 이전에서 제외됐던 금융위원회와 외교부·통일부·법무부·국방부·성평등가족부 등 5개 부처가 2차 이전 대상에 포함됐으며, 단계적으로 세종에 근무하게 될 공무원은 9,929명 규모다.다만 실제 이전 시기와 규모는 향후 정부 계획과 관련 절차에 따라 달라질 수 있다.단지 주변에는 유치원과 초·중·고교 예정 부지, 의료·상업·업무시설 등이 계획돼 있다. 공원과 녹지 등 생활 인프라도 순차적으로 조성될 예정이다.스마트서비스 역시 개발 및 입주 일정에 맞춰 단계적으로 구축한다. 세종 스마트시티는 첫 대규모 주거단지 공급을 시작으로 선도지구 내 주거·업무·상업시설과 도시 기반시설을 순차적으로 조성하고, 실제 이용 현황과 운영 과정에서 축적되는 데이터를 바탕으로 서비스를 보완할 방침이다.세종스마트시티㈜ 관계자는 “세종 스마트시티는 입주 이후 10년간 스마트서비스를 운영하며 계속 고도화해 나가는 사업”이라며 “이동·배송·건강·교육 등의 서비스가 입주민 일상에 자연스럽게 자리 잡도록 운영 체계를 갖춰 나가겠다”고 말했다.

-전 호실 발코니·고급 커뮤니티 등 특화설계 적용…지역 수요 맞춤형 상품 구성-목동12단지 재건축 우선협상대상자 선정…향후 정비사업 수주 경쟁에도 관심 서울 양천구 목동 옛 KT 부지에 들어서는 ‘목동윤슬자이’가 분양 성과를 내면서 GS건설의 ‘자이’ 브랜드가 목동 주거시장에서 입지를 넓혀가고 있다.분양업계에 따르면 목동윤슬자이는 목동 생활권의 주거 특성과 수요층의 선호도를 고려한 상품 구성과 마케팅을 바탕으로 분양을 진행했다. 기존 생활 인프라를 유지하면서 신축 주거시설로 이동하려는 지역 수요를 겨냥해 공간 설계와 커뮤니티 시설 등을 차별화한 점이 특징이다.목동은 교육시설과 생활 인프라가 밀집한 지역으로, 기존 생활권을 유지하려는 주거 수요가 형성돼 있다. 이에 목동윤슬자이는 입지뿐 아니라 실제 거주 과정에서 활용할 수 있는 공간 구성과 커뮤니티 시설에 초점을 맞췄다고 분양 측은 설명했다.대표적인 특화설계로 전 호실에 발코니를 도입해 실사용 공간을 확보했다. 타입에 따라 채광과 통풍을 고려한 4Bay 구조와 2면 또는 3면 개방형 발코니 설계를 적용했으며, 일부 호실은 복층형으로 구성해 가족 공용 공간과 개인 휴식 공간을 구분할 수 있도록 했다.커뮤니티 시설도 다양하게 구성된다.지하 1~3층에는 조선호텔앤리조트가 위탁 운영하는 약 3,000평 규모의 멤버십 웰니스 공간 ‘콩코드 클럽 바이 조선’이 들어설 예정이다. 실내 수영장과 피트니스센터, 골프연습장, 사우나 등을 마련하며 대형 선큰 설계를 통해 지하 공간의 채광과 개방감을 고려했다.102동 지상 47층에는 스카이 커뮤니티 ‘클럽 클라우드’가 조성된다. 와인리저브와 카페테리아 등을 갖춘 ‘스카이비스타’를 비롯해 게스트하우스, 업무·미팅 공간, 음악·영화 감상 공간 등이 들어설 예정이다.분양 측은 이 같은 상품 구성을 목동 지역 수요자들의 주거 선호와 연결해 마케팅을 진행했다고 설명했다. 기존 목동 생활권을 유지하면서 신축 주거시설의 공간 설계와 커뮤니티를 이용할 수 있다는 점을 주요 특징으로 내세웠다.목동 일대 재건축 사업이 본격화되고 있는 점도 지역 신축 주거시설에 대한 관심을 높이는 배경으로 꼽힌다.재건축 사업은 단지별 사업 여건과 추진 속도에 따라 이주와 입주 시점이 달라질 수 있는 만큼 기존 생활권 내에서 새 주거공간으로 이동하려는 수요도 존재한다. 목동윤슬자이는 이 같은 주거 교체 수요를 주요 대상으로 삼아 상품과 마케팅 전략을 구성했다는 것이 분양 측 설명이다.이번 분양 성과는 향후 GS건설의 목동 정비사업 수주 활동에도 영향을 미칠 수 있다는 전망이 나온다.목동에서는 신시가지 14개 단지를 중심으로 재건축 사업이 추진되고 있어 향후 주요 건설사 간 수주 경쟁이 이어질 것으로 예상된다. 지역 수요 특성을 반영한 상품 구성과 분양 경험이 향후 정비사업 제안 과정에서 참고 사례로 활용될 가능성이 있다는 분석이다.GS건설은 지난 10월 목동12단지 재건축 사업의 우선협상대상자로 선정돼 시공사 선정을 위한 후속 절차를 진행하고 있다. 목동12단지는 약 1조7,888억원 규모의 정비사업으로, 향후 조합원 총회 등 관련 절차를 거쳐 최종 시공사 선정 여부가 결정될 예정이다.GS건설은 목동2단지 등 다른 정비사업에도 관심을 두고 있어 향후 목동 일대에서 추가 수주에 나설 가능성도 제기된다.분양업계에서는 목동윤슬자이에서 선보인 설계와 커뮤니티 구성, 지역 맞춤형 마케팅 경험이 향후 목동 재건축 사업 경쟁에서 GS건설의 주거상품 전략을 보여주는 사례가 될 수 있을 것으로 보고 있다.분양 관계자는 “목동은 학군과 생활 인프라가 갖춰져 있어 신규 주거시설에 대한 수요자들의 기대 수준도 높은 지역”이라며 “목동윤슬자이가 지역 수요자들의 요구를 반영한 상품을 선보인 만큼 이번 분양 경험이 향후 목동 내 자이 브랜드 경쟁력을 높이는 데 긍정적으로 작용할 것으로 기대한다”고 말했다.한편 GS건설이 시공하는 목동윤슬자이는 서울 양천구 목동 옛 KT 부지에 지하 6층~지상 48층, 총 651실 규모로 조성된다. 근린생활시설과 업무시설 등이 함께 들어서는 복합개발 사업으로 추진되고 있다.

-별내역 직선거리 약 400m…경춘선·별내선 이용, 향후 GTX-B 개통 예정-연면적 14만9,719㎡ 복합비즈니스센터…입주 가능 업종 총 129개로 확대 수도권 광역급행철도(GTX) 등 광역교통망 확충이 예정된 지역의 업무시설에 관심이 이어지는 가운데 경기 구리시 갈매지구에 위치한 지식산업센터 ‘구리갈매 휴밸나인’이 공급 중이다.지식산업센터는 임직원의 출퇴근 편의성과 물류 이동, 외부 방문객의 접근성 등이 입주 결정에 영향을 미치는 만큼 교통 여건이 주요 입지 요소로 꼽힌다. 기존 철도망과 향후 광역교통망 확충 계획을 함께 갖춘 지역도 기업들의 업무 거점 후보지로 거론되고 있다.‘구리갈매 휴밸나인’은 별내역에서 직선거리 약 400m, 도보 약 5분 거리에 위치한다. 별내역에서는 경춘선과 지하철 8호선 연장선인 별내선을 이용할 수 있으며, 향후 GTX-B 노선도 연결될 예정이다.현재 별내역에서 강남·송파권까지는 20분대 이동이 가능하며, GTX-B가 개통될 경우 서울역까지 10분대, 송도까지 약 30분대 이동이 가능할 것으로 예상된다는 것이 공급 측 설명이다. 실제 이동시간은 향후 노선 개통 시점과 운행 여건 등에 따라 달라질 수 있다.차량을 이용한 광역 이동 여건도 갖췄다. 인근 갈매IC와 퇴계원IC를 통해 세종포천고속도로와 수도권제1순환고속도로 등을 이용할 수 있다.단지는 지하 3층~지상 10층, 연면적 14만9,719㎡ 규모로 조성됐다. 지식산업센터를 비롯해 벤처창업센터, 업무시설, 기숙사, 상업시설 등을 갖춘 복합비즈니스센터다.지식산업센터에는 최고 6m 층고를 적용해 공간 활용도를 높였으며 일부 층에는 드라이브인 시스템을 도입했다. 제조형 시설에는 도어 투 도어 시스템을 적용해 물류 이동과 상·하역 작업 편의를 고려했으며 2.5톤 차량도 진출입할 수 있도록 설계했다.기숙사는 4.5m 높이의 복층형 구조로 설계됐다. 업무공간과 주거공간의 독립성을 고려해 지식산업센터와 별도로 배치했다.단지 내에는 옥상정원을 활용한 ‘휴가든’을 비롯해 휴포레, 휴스퀘어 등 조경공간을 마련했다. 기숙사동과 지식산업센터동에는 조깅코스도 조성했다.지식산업센터와 업무시설, 기숙사에는 FCU 냉난방 시스템과 공기 청정가습 시스템을 적용했으며 상업시설에는 EHP 냉난방 시스템을 도입했다.입주 가능 업종이 확대된 점도 특징이다.구리시는 2025년 5월 기존 97개 허용 업종에 OEM 제조업과 건설·전기·정보통신공사업, 콘텐츠·미디어 제작업 등 19개 업종을 추가했다.이어 2026년 7월 방송 및 영상·오디오물 제공 서비스업, 기타 금융업, 전문 서비스업, 경비·경호 서비스업 등 13개 업종을 추가로 허용하면서 입주 가능 업종은 총 129개로 늘어났다.올해 하반기에는 일부 제한 업종을 제외하고 입주를 허용하는 네거티브 방식의 산업집적 관련 법령 개정도 예정돼 있다. 관련 제도 개선이 이뤄질 경우 입주 가능 업종은 추가로 확대될 수 있다.지식산업센터 지원시설의 이용 범위 확대도 추진되고 있다. 국토교통부는 지난 8월 13일 발표한 ‘주택 신속공급 방안’을 통해 기존 입주업체 근로자를 중심으로 제한됐던 기숙사 등 지원시설의 입주 대상을 확대할 계획이라고 밝힌 바 있다.‘구리갈매 휴밸나인’은 준공 후 분양 단지로 즉시 입주가 가능하다. 공급 측은 실입주 기업의 부담 등을 고려해 분양가를 책정했다고 설명했다.입주기업은 관련 요건을 충족할 경우 취득세와 재산세를 각각 35% 감면받을 수 있다. 구체적인 세제 혜택 적용 여부는 기업 및 입주 요건 등에 따라 달라질 수 있다.한편 ‘구리갈매 휴밸나인’ 홍보관은 경기 구리시 갈매동에 마련돼 있다.

부촌 아파트 단지 내 상가면 무조건 흥행한다는 공식은 옛말이 됐다. 아파트 사업비를 충당하기 위해 부풀려진 초고액 분양가와 고금리 압박, 이커머스 중심의 소비 변화가 맞물린 결과다. 상가 미분양과 장기 공실이 조합원 간 갈등 요인으로 부상하면서, 한때 효자 자산으로 꼽히던 단지 내 상가는 정비사업의 최대 딜레마로 전락했다.재건축 현장에서는 상가를 아예 없애거나 규모를 줄이는 사례가 늘고 있다. 건설사가 직접 마스터리스(통임대 후 재임대)와 직영 운영을 맡아 상권을 기획하는 전략까지 등장했다.아파트 상가 지을까, 말까서울시가 준주거·상업지역의 비거주시설 의무 설치 비율을 기존 20% 이상에서 10% 이상으로 낮추면서 상가 등 비주거시설의 공급 부담이 줄었다. 이에 따라 재건축 사업에서 상가 규모를 축소하고 주택 비중을 높일 수 있는 여지가 커졌다.여기에 ‘상가가 안 팔리면 조합원 분담금만 늘어난다’는 학습 효과가 더해지면서, 상가를 제외하고 아파트만 지어 사업 속도를 높이려는 조합이 증가했다.실제로 2028년 준공을 앞둔 서울시 동작구 상도동의 한 지역주택조합 사업장에서는 상가 건립을 두고 조합원 간 의견이 엇갈렸다. 침체된 상가 분양과 공실난을 고려해 상가를 없애자는 의견이 제시됐으나, 결국 상가 분양 비용을 조합원들이 분담하는 방향으로 가닥을 잡았다.한 조합원은 “상가를 신설하면서 가구당 추가분담금이 1억원가량 늘어나게 됐다”면서도 “향후 매매를 고려할 때 상가 시설이 없는 단지는 불리할 수 있어 건립하는 쪽으로 의견이 모였다”고 전했다.서울시 정비사업 정보몽땅에 따르면 관리처분인가를 받은 강남 3구 재건축 12개 단지 중 9곳이 상가를 제외하거나 규모를 축소했다. 강남구 ‘개포주공5단지’와 ‘도곡개포한신’, 송파구 ‘잠실우성4차’와 ‘가락미륭’ 등은 상가 조합원과 합의해 아파트 분양권을 부여하거나 현금 청산하기로 했다. 대치우성1차·쌍용2차 통합 재건축 역시 상가 분양 신청자가 없어 상가를 제외하기로 합의했다.고분양가·금리 부담에 온라인 소비까지단지 내 상가 분양 시장에 냉기가 감도는 배경에는 경기 불황과 오프라인 상권의 약세가 자리 잡고 있다.한국부동산원의 ‘2026년 2분기 상업용부동산 임대동향조사’에 따르면 아파트 단지 내 상가 등이 포함되는 집합상가 공실률은 10.5%로 두 자릿수를 기록했다. 특히 임대료는 집합상가가 1㎡ 당 2만7000원으로 다른 상가 비교군보다 높았다.원인은 공사비 상승으로 뛰어오른 분양가와 지속되는 고금리 탓이다. 조합과 시공사는 아파트에 적용되는 분양가 상한제로 감소한 수익성을 보전하고자 규제 비대상인 상가 분양가를 인위적으로 올리고 있다. 주택 가격보다 2배 이상 비싼 초고액 상가 분양가가 형성된 배경이다.반면 수분양자가 부담해야 하는 상가 대출 금리는 연 4.5~5.5% 수준까지 치솟았다. 임대 수익률보다 은행 대출 이자가 더 비싼 역전 현상이 나타나고 있는 셈이다.여기에 경기 불황에 따른 자영업자 유동성 악화와 온라인 소비 확대도 악영향을 미쳤다. 대단지 입주민들은 생필품과 식자재를 온라인 플랫폼으로 주문하면서 단지 내 1층 상가를 방문할 유인이 줄었다. 또 병원이나 학원 등 대형 면적을 사용하는 업종은 임대료 부담으로 1층 대신 상층부나 지하층으로 입점하면서 1층 상가는 공실이 많아졌다.건설업계 관계자는 “이커머스 이용이 보편화되고 외식 소비가 줄면서 단지 배후 가구가 많아도 상가 분양 성공으로 이어지지 않는다”며 “여의도나 강남 등 주요 상권의 침체도 이미 누적된 현상”이라고 말했다. 분양 넘어 상권 운영까지…건설사 전략 변화서울은 상가 분양가뿐 아니라 임대료도 상승하고 있어 임차인 확보에 어려움이 커지고 있다.한국부동산원에 따르면 전국 상가 임대가격지수가 전 분기 대비 0.03% 하락하는 동안 서울은 0.47% 상승했다. 명동(3.46%), 종로(1.31%), 북촌(1.24%), 광화문(1.08%) 등 서울 도심권이 0.60% 오르며 상승세를 주도했다. 도심권 상가 임대가격지수는 2024년 1분기 이후 9분기 연속 상승세다.상가 시장의 양극화와 공실 위험이 커지자, 단순 분양 후 이탈하던 기존 방식에서 벗어나 시공사나 시행사가 직접 상권을 기획하고 운영까지 책임지는 사례가 늘고 있다.건설사들은 단순 분양을 넘어 마스터리스나 직영몰 운영, 임차인 유치 지원 프로그램을 도입해 공실 위험을 낮추는 전략을 취하고 있다.반도건설은 동탄 ‘카림애비뉴’에 임대케어 서비스를 도입했다. ‘계양신도시 카이브 유보라’ 상업시설 ‘시간(時間)’에는 직영몰 운영과 마스터리스, 계약금 이자 지원 혜택을 추진하고 있다.서울 중구 중림동 ‘충정로 GL 스퀘어’는 지하철 연결 동선을 고려해 지하층에는 문화·체험시설, 지상층에는 외식·의료시설을 배치할 계획이다. 전체 전용면적의 약 30%는 시행사가 직접 운영해 방문객을 확보한다는 구상이다.우미건설이 전체 면적의 약 70%를 직접 보유·운영하는 ‘레이크꼬모 동탄’과 호반프라퍼티가 입점 브랜드를 재편하고 문화 프로그램을 운영하는 판교 ‘아브뉴프랑’도 같은 사례다. 개별 수분양자에게 임대를 맡기는 방식만으로는 높은 분양가와 공실 위험에 대응하기 어렵다는 판단에서다.전문가들은 단지 내 상가가 과거처럼 분양만으로 수익을 내는 자산으로 돌아가기는 쉽지 않을 것으로 보고 있다.이호연 알스퀘어 리서치연구원은 “아파트 상가 분양 시장은 과거보다 규모와 선호도가 모두 감소했다”며 “강동·강남권 대단지 상가조차 성적이 부진하고, ‘나인 반포’처럼 강남권에서도 차별성이 부족한 경우 분양 시장 침체를 피하기 어렵다”고 진단했다.

신축 아파트 대단지 상가의 분양가가 3.3㎡(평)당 2억원을 넘어섰다. 서울 서초구 반포동 ‘래미안 트리니원(반포3지구)’ 단지 내 상가인 ‘나인 반포’ 이야기다. 2년 전 인근 ‘래미안 원베일리 스퀘어’ 1층 최고 분양가는 3.3㎡당 1억1000만원대였다. 짧은 기간 분양가가 2배 가까이 오른 셈이다.래미안 트리니원 전용 84㎡ 아파트의 일반분양가가 3.3㎡당 8500만원 수준인 점을 고려하면 상가 분양가가 아파트보다 2배 이상 높다. 분양가상한제가 적용되지 않는 상가의 특성이 가격 상승으로 이어졌다는 분석이다. 입주 전부터 지상층 공실을 우려하는 목소리가 커지고 있다. 시장에서는 아파트 가구 수에 비해 상가 공급이 과도하다는 지적도 나온다.고분양가는 고액 월세로나인 반포의 층별 분양 성패는 극단적으로 갈렸다. 지하철 9호선 구반포역과 직접 연결되는 지하 1층 69실은 청약 직후 조기 완판됐다. 분양가는 3.3㎡당 5000만~6000만원대였다. 반면 지상 1층은 수분양자를 확보하는 데 어려움을 겪으며 미분양 물량이 선착순 계약으로 넘어갔다.분양이 부진한 주요 원인으로는 높은 임대료 부담이 꼽힌다. 나인 반포 1층 분양가는 계약면적 기준 3.3㎡당 2억원이다. 복도와 엘리베이터 등 공용면적을 제외한 전용면적 기준으로 환산하면 3.3㎡당 4억원 안팎까지 치솟는다. 수분양자가 임대료를 산정할 때 이 전용면적 단가를 기준 삼기 때문에, 전용면적 환산가는 임차인의 부담으로 이어진다.상권이 감당하기 어려운 가격이라는 지적도 나온다. 부동산 관계자는 “서울 강남권 최고 부촌이라 하더라도 임차인이 영업을 유지하려면 적정 분양가 상한선은 3.3㎡당 7500만~8000만원 선”이라고 설명했다.고분양가 여파는 임대차 시장으로 번진다. 나인 반포의 경우, 통상적인 상가 대출(매매가의 50~60%)을 받아 수지타산을 맞추려면 전용 33㎡(약 10평) 기준 월 800만~900만원의 임대료를 받아야 한다. 대출 이자와 고정비를 감당하기 위한 이론상의 최소 본전 금액이다.현재 네이버부동산에 올라온 실제 임대료는 위치에 따라 금액이 차이가 있지만, 나인 반포 1층 전면 입구 노출자리 매물(전용 15㎡)은 보증금 1억원에 월세 720만원이다.고물가·고금리·인건비 부담 속에 7평 남짓한 공간에서 매달 고액의 월세를 내며 수익을 낼 업체를 찾기도 어렵다. 현재 1층 입점 및 입점 예정 업종은 시중은행(SC은행), 약국, 편의점, 공인중개업소를 비롯해 음식점, 의료기기·안마의자 판매점 등이다. 인근 부동산에 따르면 나인 반포 전체 단지 상가의 입점률은 10월 기준 약 40% 수준이다. 분양을 위해 1~2년 차 렌트프리(무상 임대)나 인테리어 지원금을 얹어주는 '선임대 마케팅'도 임시방편에 불과하다. 지원 기간이 끝나면 임차인이 실질 월세를 견디지 못하기 때문이다. 결국 매출 부진을 이유로 계약 기간을 채우지 못한 채 폐업하거나 임대료 인하를 요구하는 일이 반복된다. 이는 장기 공실로 이어진다. 원베일리 전철 밟나지상 1층에 배정된 공급량도 부담이다. 래미안 트리니원 단지는 총 2091가구 규모다. 단지 내 상가는 지하 3층~지상 5층, 3개 동에 걸쳐 총 422개 호실로 구성됐다. 아파트 4.9가구당 상가 1실이 배정된 수준이다.상가 업계에서는 아파트 100가구당 상가 1실 비율을 안정적인 상권 유지가 가능한 적정 공급선으로 본다. 나인 반포는 적정 기준을 20배 이상 초과한 셈이다. 인근 래미안 원베일리(2990가구)의 경우 총 344개 호실로 아파트 8.7가구당 상가 1실 수준이었음에도 입주 초기 1층 공실난을 겪었다.원베일리 스퀘어는 입주 초기 3.3㎡당 1억원대 분양가를 감당할 임차인을 구하지 못하면서 1층 장기 공실과 30여곳이 넘는 공인중개업소 쏠림 현상을 겪은 바 있다. 상가 규모가 원베일리보다 크고 분양가를 2배 올려 잡은 나인 반포에 공실 우려가 나오는 이유다.분양 관계자들은 단지 배후 수요와 반포 일대의 구매력을 강조한다. 분양 관계자는 “구매력 높은 유동인구가 풍부한 강남 일대인 데다 병원이나 학원 수요도 상당하다”며 “1층에 프랜차이즈가 입점하면서 상권 가치가 높아질 것”이라고 설명했다.하지만 나인 반포는 지상 1층 상가만 약 80개 호실에 달한다. 잠실 르엘(약 38~47개) 등 인근 타 부촌 단지 대비 2배 수준이다. 수십개 점포를 순수 자영업자나 생활 밀착형 업종으로 채우기는 불가능하다는 것이 업계 판단이다.1층 상가만 100여개가 공급된 후 50% 수준의 입점률에 머물며 장기 공실을 겪는 송파구 ‘올림픽파크포레온’의 수순을 밟을 수 있다는 우려도 나온다. 올림픽파크포레온 단지 내 상가 ‘스테이션9’은 1층 분양가가 3.3㎡당 1억5000만원, 대로변은 2억5000만원까지 책정된 바 있다. 전용 33㎡ 기준 분양가가 13억~15억원 수준이었다.맞은편 반포1·2·4지구(디에이치 클래스트, 5000여가구) 입주 시 대규모 도로변 상가가 추가 공급된다. 여기에 기존 고속터미널·신반포 거대 상권까지 단단히 버티고 있어, 고분양가와 과잉 공급을 안은 채 유동인구를 끌어오기 힘든 구조적 한계에 처할 수 있다는 지적이 나온다.이호연 알스퀘어 리서치연구원은 “나인 반포 상가는 역세권 연결, 고소득 대단지 배후 수요가 튼튼하기 때문에 지하층은 분양이 잘 된 것”이라며 “지상의 경우 2억원으로 분양가가 높기 때문에 이는 임대료 부담으로 이어져 향후 공실이 발생할 우려가 있다”고 말했다.

이재명 대통령이 서울 성북구 장위9구역 공공재개발 현장을 방문해 공공 주도 정비사업에 힘을 실은 이후, 서울시와 한국토지주택공사(LH)가 정비사업의 방식과 효과를 두고 날 선 공방을 벌였다.이 대통령은 지난 4일 장위9구역을 방문해 민간 재개발은 조합 간 갈등과 부정부패로 사업이 지연되기 쉽다며, 공공재개발에 대한 인센티브 강화와 민간 재개발의 공공 전환 제도 개선을 지시했다. 이에 오세훈 서울시장은 페이스북을 통해 공공 개발 만능론에서 벗어나라며 서울 주택공급의 90%를 담당하는 민간 재개발의 중요성을 강조했다. 이어 서울시도 5일 보도자료를 내고 2020년 공공재개발 도입 후 착공 실적이 없다는 점과 높은 사업 관리 수수료(사업비의 약 3%) 발생, 일부 후보지의 취소 및 민간 전환 사례를 지적하며 공공 시행이 사업 속도와 사업성을 무조건 보장하는 것은 아니라고 비판했다.이러한 서울시의 입장에 공공 정비사업 주체인 LH는 8일 참고자료를 배포하며 재반박에 나섰다. LH는 현재 추진 중인 수도권 22개 구역(3만 9,000가구) 공공재개발은 구역 지정부터 착공까지 5년이라는 계획에 따라 정상 추진 중이며, 2027년 신설1구역을 시작으로 순차적 착공에 들어갈 예정이라고 밝혔다. 또한 과거 20년 동안 민간 정비사업에서 약 350건의 부정부패가 발생했던 통계를 제시하며, LH는 집행 내역을 투명하게 공개해 비리나 분쟁으로 인한 사업 지연 소지가 없음을 강조했다.아울러 LH는 장위9구역의 경우 민간 재개발 대비 용적률이 증가해 분양주택이 200가구 이상 늘어나고 가구당 주민 분담금이 5,000만 원 이상 절감된다고 설명했다. 사업 관리 수수료 문제에 대해서도 전문 인력이 직접 사업 전체를 관리해 사업비를 절감하고 있으며 향후 신규 구역부터는 수수료를 1%로 인하할 계획이라고 밝혔다. 또한 주민 갈등으로 후보지 2곳이 스스로 취소된 적은 있으나 민간 재개발로 전환한 구역은 없다고 바로잡으며, 주민 부담을 최소화하면서 신속하게 주택을 공급하는 데 총력을 다하겠다고 덧붙였다.

정부의 전국 농지 전수 조사 영향으로 농지 매수세가 극도로 위축되면서, 지난 10월 전국 농지 법원 경매의 낙찰률과 낙찰가율이 동시에 역대 최저 수준으로 떨어졌다.8일 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션에 따르면 올해 10월 전국 법원 경매에 부쳐진 농지 4,536건 중 낙찰된 건수는 690건으로, 낙찰률이 15.2%에 그쳤다. 이는 경매 물건 100건 중 15건 정도만 매각된 셈으로, 정부가 농지 전수 조사를 시작한 5월(17.4%) 이후 6월(17.2%), 7월(16.7%), 8월(16.6%), 9월(15.5%)에 이어 5개월 연속 하락세를 나타냈다. 감정가 대비 낙찰가격 비율인 낙찰가율 역시 평균 38.7%를 기록해, 지지옥션이 2001년 월별 조사를 시작한 이래 사상 처음으로 30%대로 하락하며 역대 최저치를 경신했다. 강원도 원주와 영월, 충남 당진 등 지방 농지 경매에서는 감정가의 8~12% 수준인 단 몇백만 원대에서 단독 응찰로 낙찰되는 사례가 잇따랐다.경매 시장의 이러한 동한 현상은 정부가 지난 5월부터 추진한 1996년 이후 취득 농지 대상의 전국 전수 조사가 결정적인 영향을 미친 것으로 풀이된다. 기본 조사에서 휴경 및 불법 임대차 등 농지법 위반 의심 필지가 조사 대상의 27.0%인 284만 필지에 달하면서 강제 처분에 대한 우려가 커졌기 때문이다. 농식품부와 더불어민주당이 상속·고령화 농지의 농지은행 위탁 정상화 방안을 내놓은 데 이어 투기 목적이 아닌 농지를 처분 대상에서 제외하는 특별조치법 추진을 발표하는 등 민심 달래기에 나섰으나 농지 매수 심리 경색은 이어지고 있다.정부는 2021년 LH 사태 이후 강화된 농지법과 지방 부동산 경기 침체가 농지 가격 하락의 근본 원인이라며, 현장 심층 조사 진행률이 94%에 도달한 만큼 제도적 보완을 통해 시장 불안을 해소하겠다는 입장이다. 그러나 한정된 농지 수요 특성상 매매 시장의 관망세가 경매 시장의 낙찰률 및 낙찰가율 급락으로 직결되고 있다는 분석이 지배적이다.

배우 이종석이 서울 용산구 한남동에 소유한 고급 주택 두 채의 추정 시세가 총 470억 원에 달하며, 약 354억 원의 막대한 평가차익을 올린 것으로 나타났다.7일 부동산 업계 및 유튜브 채널 '원더플래닛(wander planet)'에 따르면 이종석은 한남동의 초고가 주거단지인 '라테라스한남'과 '나인원한남'을 소유하고 있다. 그는 2015년 3월 한남동 유엔빌리지 내 고급 빌라 라테라스한남 전용면적 284㎡(약 85평형)를 당시 시공사인 동양그룹의 재정난에 따른 최초 분양가 대비 50% 이상 할인된 가격인 약 43억 원에 매입했다. 해당 주택은 처분이나 임대 없이 현재까지 보유 중이며, 현재 동일 평형의 추정 시세는 최초 매입가보다 약 4.7배 오른 200억 원 안팎에 형성되어 있다.이후 이종석은 2018년 '선임대 후분양' 방식으로 공급된 나인원한남 청약에 당첨돼 2019년 입주했으며, 2년의 의무 임대 기간을 거친 뒤 73억 원의 분양가로 소유권을 취득했다. 그가 거주 중인 주택은 단지 내 최대 평형인 전용면적 334㎡(약 101평형) 복층 구조로, 현재 추정 시세는 분양가 대비 3.7배인 약 270억 원에 달한다. 두 주택의 취득 가액 합산액인 116억 원과 현재 추정 시세를 비교하면 평가차익만 약 354억 원에 이른다.여기에 상업용 부동산 등 기타 보유 부동산 자산까지 더할 경우 이종석의 전체 부동산 자산 가치는 약 630억 원을 넘어서는 것으로 추산된다. 한편 이종석이 거주 중인 나인원한남은 가수 지드래곤, 방탄소년단(BTS) 멤버 RM·슈가 등이 거주하는 대표적 초고가 단지로, 디즈니+ 시리즈 '재혼 황후'에 함께 출연 중인 배우 주지훈 역시 같은 단지에 거주하는 것으로 알려졌다.

-별내신도시·갈매지구 기존 상업·문화시설 이용…입주 초기 생활 편의성 확보-구리갈매역세권 내 상업시설 추가 조성 예정…갈매역·별내역 교통망도 이용 신규 택지지구에서 아파트를 선택할 때 입주 초기 생활 인프라 확보 여부가 주요 고려 요소로 꼽히는 가운데, 기존 생활권을 함께 이용할 수 있는 경기 구리시 구리갈매역세권 공공주택지구가 주목받고 있다.신규 택지지구는 주택 공급과 함께 상업·교육·문화시설 등이 단계적으로 조성되는 만큼 입주 시점에 따라 생활 편의시설 이용 여건에 차이가 발생할 수 있다. 이에 이미 형성된 주변 상권과 생활시설을 함께 이용할 수 있는 입지도 수요자들의 관심 요소로 꼽힌다.구리갈매역세권 공공주택지구는 약 79만8,103㎡ 부지에 공동주택 6,162가구, 계획인구 1만5,676명 규모로 조성된다. 별내신도시와 기존 갈매지구의 생활 인프라를 이용할 수 있으며 서울 중랑구 신내동과도 인접해 있다.별내신도시에는 현대프리미엄아울렛 스페이스원과 이마트 별내점, 메가박스 등 쇼핑·문화시설이 자리하고 있다. 갈매지구에도 기존 아파트 단지를 중심으로 근린상업시설과 생활 편의시설이 형성돼 있다.구리갈매역세권 내부에는 상업시설과 근린생활시설도 계획돼 있어 향후 지구 조성에 따라 생활 인프라가 추가될 예정이다.이러한 가운데 ㈜신안은 구리갈매역세권 공공주택지구 B-1블록에서 ‘구리갈매역세권 신안인스빌 디센트’를 분양 중이다.단지는 지하 2층~지상 18층, 4개동, 전용면적 75·84㎡ 총 213세대 규모로 조성된다. 공공택지 내 민간분양 아파트로 분양가상한제가 적용된다.청약 일정은 오는 11월 9일 특별공급을 시작으로 10일 1순위, 11일 2순위 접수가 진행된다. 당첨자 발표는 17일이며, 당첨자 자격서류 제출은 20일부터 24일까지다. 정당계약은 11월 30일부터 12월 2일까지 3일간 진행된다.청약 접수는 한국부동산원 청약홈을 통해 진행된다.‘구리갈매역세권 신안인스빌 디센트’는 별내신도시의 대형 쇼핑·문화시설과 갈매지구의 생활밀착형 상권을 함께 이용할 수 있으며, 향후 구리갈매역세권 내부에 조성될 편의시설도 이용할 수 있을 전망이다.교통여건으로는 경춘선 갈매역이 도보 약 10분, 지하철 8호선과 경춘선 환승역인 별내역이 도보 약 15분 거리에 있다. 별내역에는 GTX-B 노선 정차가 예정돼 있으며, 갈매IC와 퇴계원IC를 통해 광역도로망도 이용할 수 있다.단지 앞에는 유치원과 초·중학교 예정지가 위치한다. 교육시설은 향후 관련 계획과 사업 일정 등에 따라 변경될 수 있다.인접한 근린공원과 단지 내 순환산책로 등 주거환경도 계획돼 있다. 내부에는 4Bay 판상형 설계와 알파룸 등을 적용해 공간 활용도를 높일 예정이다.분양 관계자는 “구리갈매역세권은 별내신도시와 갈매지구의 기존 생활 인프라를 함께 이용할 수 있는 것이 장점”이라며 “구리갈매역세권 신안인스빌 디센트는 신규 택지지구의 계획적인 주거환경과 기존 생활권의 편의성을 동시에 고려한 단지”라고 말했다.한편 ‘구리갈매역세권 신안인스빌 디센트’ 견본주택은 구리시 인창동에 마련돼 있다.