대우건설이 한남2구역 재개발 사업에서 두바이 국제금융센터, 도쿄 롯본기 힐즈 등을 설계한 미국 글로벌 설계사 저드(JERDE)와의 협업에 나선다고 22일 밝혔다. 협업을 통해 단지 설계의 완성도를 한층 끌어올려 대한민국을 대표할 하이엔드 주거 랜드마크 조성에 속도를 낸다는 방침이다. 한남2구역은 서울 용산구 한남동 일대에 위치한 대규모 정비사업지로, 한강과 용산가족공원의 조망권을 동시에 확보한 입지적 강점을 갖추고 있다. 단지는 지표면 아래 견고한 암반층 위에 설계돼 구조적 안정성이 뛰어나며, 최고 15층의 저층형 설계를 적용해 고층 대비 구조적 하중 부담이 적다. 이러한 지형적·구조적 특성은 단지의 안전성을 높이는 동시에 장기적인 주거 가치를 극대화하는 핵심 요소로 평가된다.대우건설은 시공사로서 사업 전반을 주도하며, 조합과의 긴밀한 협업 체계를 기반으로 설계 전략 수립부터 실행까지 전 과정을 직접 관리하고 있다. 또 하이엔드 브랜드 ‘써밋’(SUMMIT)의 철학을 집약적으로 구현하고 차별화된 주거 공간을 조성하기 위해 글로벌 설계 역량을 결합한다는 방침이다. 이를 위해 대우건설은 지난 1월 20일 대치동 ‘써밋 갤러리’에서 ▲조합 ▲저드 ▲국내 설계사 나우동인과 함께 4자 합동 설계회의를 개최했다. 이날 회의에서 대우건설은 한남2구역에 걸맞은 하이엔드 주거 단지 구현을 목표로 ▲단지 배치 ▲외관 디자인 ▲공간 구성 등 핵심 설계 요소 전반을 검토하며 설계안 전반의 완성도를 높였다.이날 설계회의에 참석한 저드 측 관계자는 “대우건설의 하이엔드 브랜드 써밋이 가진 철학을 15층 높이 제한이 있는 한남2구역의 특성에 맞춰 재해석하고 있다”며 “입주민들이 자부심을 느낄 수 있는 대한민국 최고의 주거 명작을 선보일 것”이라고 밝혔다. 한남2구역은 저드가 단순한 콘셉트 설계를 넘어 실시설계 단계까지 직접 참여하고 있어, 국내 건설업계에서 드물게 글로벌 설계사가 재개발 사업에 밀착 참여한 사례로 평가된다.글로벌 협업으로 재개발 사업 속도 특히 저드의 수석 디자이너 존 폴린(John Pauline)이 30년이 넘는 글로벌 설계 경험을 바탕으로 한남2구역 단지 설계를 총괄하고 있다. 그는 ▲주거복합시설 ▲공공시설 ▲올림픽 스포츠 시설 등 다양한 국제 프로젝트를 성공적으로 수행해 온 세계적 설계자로 국제 디자인 매거진과 베니스 비엔날레 전시를 통해 세계적 권위를 인정받고 있다. 주요 설계 이력으로는 ▲아랍에미리트(UAE) 아부다비 알 주베일 마스터플랜 ▲상하이 케펠랜드 파크거리 타운 계획 ▲시드니 와프 복합 개발 등이 있다.함께 설계를 담당한 나우동인 역시 “서울의 중심인 한남2구역에서 세계적 설계사와 협업하게 되어 뜻깊다”며 “모던(Modern)과 클래식(Classic)이 조화를 이루는, 서울에서 다시 보기 어려운 독보적인 설계를 완성하겠다”고 밝혔다.한남뉴타운 내에서도 핵심 입지로 평가받는 한남2구역은 이번 글로벌 설계 협업을 통해 용산의 도시 경관을 새롭게 정의할 이정표가 될 전망이다. 조합 관계자는 “저드와 대우건설, 나우동인이 함께 힘을 모아 단순한 아파트가 아닌 하나의 예술 작품을 만들고 있다는 점에서 기대가 매우 크다”며, “단순한 재개발을 넘어 용산의 가치를 증명하는 상징적인 글로벌 랜드마크를 완성하는 것이 목표다”라고 전했다.한편, 한남2구역은 오는 23일부터 본격적인 이주 절차에 착수한다. 이번 이주 개시를 계기로 사업 전반의 추진 속도도 한층 빨라질 것으로 예상된다.

이재명 대통령이 주택 공급 정책과 관련해 “현실적으로 실행 가능한 공급 확대 방안”을 예고하면서, 정부가 준비 중인 후속 공급대책의 구체적인 내용에 시장의 관심이 쏠리고 있다.이 대통령은 21일 신년 기자회견에서 “곧 국토교통부가 주택 공급 확대 방안을 발표할 것”이라며 “막연한 목표치가 아니라 인허가와 착공을 기준으로 한 현실적인 수치를 제시하겠다”고 밝혔다. 단순한 계획 발표에 그치지 않겠다는 점을 분명히 한 것이다.정부는 앞서 지난해 9·7 주택공급 확대 방안을 통해 2030년까지 수도권에서 연간 27만 가구, 총 135만 가구를 착공하겠다는 목표를 제시했다. 당시 대책에는 서울 도심 내 노후 청사와 유휴부지를 활용한 복합 개발을 통해 공급을 늘리는 방안도 포함됐다. 현재 준비 중인 후속 대책은 이 같은 방향을 구체화하는 성격이 될 것으로 보인다. 정부는 실제로 신규 주택 착공이 가능한 부지와 지역을 중심으로 세부 공급 물량을 제시하는 데 초점을 맞추고 있는 것으로 전해졌다. 당초 지난해 말 발표가 예상됐으나 조율 과정이 길어지며 일정이 연기됐고, 이르면 이달 말 발표될 가능성이 거론된다. 부동산 시장의 최대 관심사가 서울 집값인 만큼, 후속 대책의 성패는 서울 내 공급 물량을 얼마나 현실적으로 제시하느냐에 달렸다는 평가가 나온다. 특히 용산국제업무지구는 유력한 후보지로 꼽히는 곳이다. 이 지역의 주택 공급 규모를 두고는 정부와 서울시 간 시각차가 존재한다. 서울시는 업무·상업 중심지라는 특성을 고려해 주택 물량을 약 6000 가구에서 8000 가구 수준으로 조정하는 방안을 검토 중인 반면, 정부는 선호 지역에 체감 가능한 공급 효과를 내려면 1만~2만 가구는 필요하다는 입장이다. 용산구는 인근 유수지 재정비와 수송부 부지 개발 등을 포함하면 최대 1만8천 가구까지 공급이 가능하다는 의견을 내놓고 있다. 문재인 정부 시절 추진됐다가 무산된 노원구 태릉골프장 역시 재검토 대상지로 거론된다. 당시 정부는 1만 가구 공급을 목표로 했으나 교통 혼잡과 환경 훼손 우려로 주민 반발이 거셌다. 이번에 다시 추진될 경우 공급 물량을 6000 가구 안팎으로 줄이고 교통·공원 인프라를 보완하는 방식이 유력하다는 관측이 나온다. 이 밖에도 ▲성수동 경찰기마대 부지 ▲관악세무서 ▲목동 서울출입국관리사무소 등 도심 내 노후 공공청사와 유휴부지들이 공공 주도의 신속한 복합 개발 후보지로 거론되고 있다. 전세 물량 부족에 대응하기 위한 방안으로 ‘도심 블록형 주택’과 같은 새로운 공급 모델이 포함될 가능성도 있다. 저층 다가구·다세대 주택 밀집 지역을 블록 단위로 묶어 중밀도로 개발하는 방식으로, 김윤덕 국토교통부 장관도 최근 임대주택 공급 대안 중 하나로 언급한 바 있다.

성수전략정비구역 제4지구(성수4지구) 입찰을 준비하고 있는 대우건설이 세계적인 구조 설계 및 엔지니어링 회사인 ‘아룹’(ARUP) 및 조경·공간 설계 전문 ‘그랜트 어소시에이츠’(Grant Associates)와 콜라보레이션을 진행한다고 21일 밝혔다. 양 사 모두 영국에 기반을 둔 다국적 기업이다. 대우건설 관계자는 “이번 협업은 국내 초고층 시장에서 안전성과 혁신성을 겸비한 구조 설계에 쾌적하고 지속가능한 조경·공간 설계를 결합하기 위한 전략적 선택”이라고 밝혔다. ARUP은 세계에서 두 번째로 높은 679m 규모의 말레이시아 ‘메르데카 118’을 비롯해 632m의 ‘상하이 타워’, 싱가포르 ‘마리나베이 샌즈’ 등 세계적인 초고층 랜드마크 건축물의 구조설계와 엔지니어링을 수행해왔다. 특히, 초고층 건축물에 요구되는 ▲고난도 구조 시스템 설계와 ▲풍환경 해석 ▲성능 기반 내진 설계 분야에서 세계 최고 수준의 기술력과 풍부한 실적을 보유하고 있다. 이번 성수4지구 재개발 사업에서 ARUP은 최고 높이 250m에 달하는 건축물의 특성을 고려해, 고층 및 초고층에 최적화된 구조시스템 설계, 지진 및 풍하중에 대비한 구조 안전성 확보 등 첨단 엔지니어링 기술 등을 종합적으로 제공할 예정이다. Grant Associates는 글로벌 조경 설계 전문기업으로 싱가포르의 가든스 바이 더 베이(Gardens by the Bay), 런던 퀸 엘리자베스 올림픽 파크 등 세계적인 랜드마크 프로젝트를 통해 도시와 자연이 조화를 이루는 혁신적 외부 공간을 구현해왔다. 특히 ▲대규모 복합 개발 및 고밀도 도시 환경에서의 공공 공간 설계 ▲생태 기반 디자인(Ecological Design) ▲지속가능한 도시 경관 조성 분야에서 국제적으로 높은 평가를 받고 있다.이번 성수4지구 재개발 사업에서 그랜트 어소시에이트는 초고층 건축과 한강, 성수 지역의 도시적 맥락이 조화를 이루는 외부 공간 전략을 수립할 예정이다. 대우건설 관계자는 “초고층 단지에 걸맞은 스카이라인과 연계한 경관 계획과 단지의 정체성과 가치를 극대화하는 하이엔드 조경 디자인을 통해 차별화된 조경 공간을 구현할 것”이라고 밝혔다.

※부동산 시장은 하루가 다르게 변합니다. 정책, 거래, 개발 소식이 쏟아지는 가운데, 이번 주 꼭 알아야 할 뉴스만 AI가 골라 드립니다. 은 한 주간의 주요 부동산 이슈를 5분 만에 훑어보는 압축 브리핑입니다.AI 에디터는 이번 주 (1월 19일~21일 기준) 에 한국 부동산 시장에서 주목받은 주요 이슈로 ▲수도권 핵심지 고가 잇단 고가 거래 ▲임대차 시장 ‘구조 전환’ 가속 ▲거래 위축 속 가격 버티기수도권 핵심지 고가 거래 이어져…분당·과천서 ‘평당 1억’ 등장수도권 주요 지역을 중심으로 고가 아파트 거래가 잇따르고 있다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 올해 들어 성남 분당구와 과천시 등에서 평당 1억 원을 웃도는 거래가 연이어 포착됐다. 분당 수내동과 과천 원문동 일대에서는 전용 84㎡ 기준 25억~30억 원대 거래가 성사되며, 수도권 인기 지역의 가격 강세가 여전히 유지되고 있다는 평가다.시장에서는 서울 핵심지의 매물 부족과 가격 부담이 수도권 인접 핵심지로 수요를 분산시키고 있다는 분석이 나온다. 학군·교통·정비사업 기대가 있는 지역으로 자금이 집중되는 양상이라는 시각이다. 거래량은 많지 않지만, 상급지 중심으로 가격 신호는 여전히 위쪽을 가리키고 있다는 진단이다.전세 줄고 월세 늘어…임대차 시장 ‘구조 전환’ 가속이번 주 부동산 시장에서는 전세 비중 감소와 월세 확대 흐름이 다시 한 번 부각됐다. 서울과 수도권을 중심으로 전세 매물이 줄어드는 가운데, 월세 및 반전세 계약 비중이 빠르게 늘어나며 임대차 시장의 구조적 전환이 진행되고 있다는 분석이다.금리 부담과 전세대출 규제, 임대인의 현금흐름 선호가 맞물리며 ‘보증금 중심 전세 시장’에서 ‘월 현금 수익형 임대 시장’으로의 이동이 가속화되고 있다는 평가가 나온다. 이에 따라 세입자의 월 주거비 부담은 커지고, 임대차 시장의 체질 변화가 중장기적으로 고착화될 가능성도 제기된다.매물 잠김 심화…거래 위축 속 가격 버티기서울을 비롯한 주요 지역에서 매물 잠김 현상이 한층 뚜렷해지고 있다. 각종 규제와 불확실성 속에서 집주인들이 매도 시점을 늦추면서 시장에 나오는 매물 자체가 줄어들고 있다는 것이다. 일부 지역에서는 지난해 하반기 이후 매물 수가 수만 건 단위로 감소한 것으로 나타났다.이로 인해 거래량은 크게 줄었지만, 가격은 쉽게 내려오지 않는 ‘거래 절벽·가격 경직’ 현상이 이어지고 있다. 시장에서는 정책 방향과 금리 신호가 명확해지기 전까지 관망세가 지속될 가능성이 큰 것으로 본다. 매물 부족이 장기화될 경우 가격 변동성이 다시 커질 수 있다는 시각이 나온다. *이 기사는 AI를 활용해 작성했습니다.

GS건설이 분양부터 계약, 입주까지 내 집을 구매하는 전 과정을 온라인으로 통합 관리하는 계약고객 통합서비스 플랫폼 ‘마이(My) 자이’ 오픈했다고 20일 밝혔다.My 자이는 자이 아파트 계약 고객을 위한 온라인 전용 서비스로, 계약부터 잔금 완납까지 한 화면에서 관리하는 통합 플랫폼이다. ▲계약 변경과 ▲정정 ▲중도금 및 잔금 납부는 물론, ▲환불 신청과 ▲소유권 이전 등기 관련 서류 접수까지 온라인으로 직접 처리할 수 있어 전화나 현장 창구에 의존하던 방식에서 벗어나 고객이 스스로 계약 전 과정을 관리 가능하다.GS건설은 My 자이의 핵심은 ▲계약 정보 ▲납부 내역 ▲각종 신청 이력을 데이터 기반으로 통합해, 고객이 단순 조회를 넘어 계약·정산·입주에 이르는 절차 전반을 스스로 관리가 가능하다고 설명했다.또한 복잡한 분양 대금 정산 구조를 고객의 관점에서 재구성해, 한 화면에서 직관적으로 확인할 수 있도록 설계했다. 이에 따라 고객이 입주 전 재무 계획을 더욱 체계적으로 준비할 수 있고, 관련 문의와 혼선도 크게 줄어들 것으로 GS건설은 기대하고 있다.GS건설 관계자는 “My 자이는 자이(Xi)의 ‘고객 중심 주거 브랜드’ 전략의 연장선으로, 고객의 실제 불편을 청취해 개선한 서비스”라며 “앞으로도 고객 경험을 지속 개선해 자이만의 차별화된 가치를 강화해 나가겠다”고 밝혔다.

현대건설이 연초부터 초대형 전력구매계약(PPA) 확약을 성사시키며, 국내 산업계의 탄소중립 실현과 재생에너지 전환을 견인한다.현대건설은 지난 19일 광주광역시 북구에 위치한 탑솔라 본사에서 재생에너지 전력공급 협력에 합의했다. 이날 확약식에는 현대건설 백상현 인프라투자개발실장, 탑솔라그룹 오형석 회장을 비롯한 양사 주요 관계자들이 참석했다. 현대건설은 탑솔라가 추진 또는 시공에 참여하는 태양광 발전사업 전력공급 계약을 2028년 말까지 순차적으로 체결하기로 했다. 탑솔라가 현대건설에 공급 예정인 태양광 전력의 총 설비용량은 1.5GW(대형원전 1기 발전용량)로, 단일 기업간 직접 전력 거래로는 전례를 찾기 힘든 사상 최대 규모다. 계약기간은 발전사업별 20년 이상이다. 현대건설은 지난해 6월 태양광 발전 시공 국내 1위 기업인 탑솔라와 전략적 파트너십을 체결하고, 전력 거래뿐 아닌 ▲사업개발 ▲EPC(설계·조달·시공) ▲운영관리(O&M) ▲투자 등 재생에너지 밸류체인 전반에 걸친 상호 협력을 약속한 바 있다. 이번 협약은 양사의 신뢰가 누적된 결과물로 단기적 협력을 넘어 실질적 성과를 끌어냈다는 점에서 의미가 크다.특히 1GW가 넘는 대규모 전력공급 협력은 기업의 사업 수행 역량을 기반으로 하기 때문에, 탑솔라의 재생에너지 개발·공급 경쟁력은 물론 공급자와 수요자를 연결하는 재생에너지 유통기업으로 새롭게 두각을 나타내고 있는 현대건설 위상이 함께 반영된 결과로도 풀이된다.현대건설 관계자는 “이번 확약식은 태양광 중심의 국내 재생에너지 전력공급 시장의 신뢰도와 성숙도를 높이고, 국내 기업에게 안정적인 장기 전력공급이라는 실질적인 해법을 제시한 모범적인 민간 협력 사례”라며, “현대건설과 탑솔라는 향후에도 재생에너지 개발, RE100 이행 지원 등 다양한 영역에서 협력을 확대해 국가 에너지 선진화를 선도해 나가겠다”라고 밝혔다.한편, 현대건설은 지난 2023년 전력중개거래 사업에 진출한 이후 발전사업 시공 및 운영 노하우를 바탕으로 현대자동차그룹사를 포함한 국내 주요 기업의 재생에너지 전환을 지원하고 있다. 특히, 국내 최초로 전력거래(PPA) 자동화 IT 플랫폼 및 통합발전(VPP) 서비스 개발에 나서고, 국내 발전사업자들과 누적 1GW가 넘는 PPA 계약을 추진하며 시장의 주목을 받았다. 현대건설은 앞으로도 정부의 에너지 전환 정책과 재생에너지 시장 확대 기조에 발맞춰 신재생에너지 발전원을 다변화하는 것은 물론 민간 중심의 자발적 PPA 선순환 구조 확립에도 힘을 쏟는다는 계획이다.

대우건설은 지난 17일 부산 동래구 사직동 일원에 위치한 ‘사직4구역 재개발 정비사업’의 시공사로 선정됐다고 19일 밝혔다.사직4구역 재개발 정비사업은 지하 4층~지상 39층 11개동, 1730가구의 공동주택과 부대복리시설을 건설하는 프로젝트로 공사금액은 7923억원 규모다.사직4구역은 부산 지하철 ▲1·4호선 동래역 ▲3·4호선 미남역 ▲4호선·동해선 교대역이 인접해 인근 주요 도심지로 이동이 편리한 역세권 입지를 자랑한다.주변에는 동래구의 풍부한 ▲교육 인프라와 ▲대형 백화점 ▲온천천 ▲사직종합운동장 등 정주여건을 고루 갖추고 있어 부산 내에서도 주거 선호도가 높은 지역이다. 대우건설은 사직4구역에 ‘푸르지오 그라니엘’(PRUGIO GRANIEL)이라는 단지명을 제안했다. 단지 특화를 위해서는 글로벌 설계사 ‘아카디스’(ARCADIS)와 협업해 외관의 품격을 높였다.대우건설 관계자는 “사직 4구역은 우수한 입지 조건에 대우건설의 시공 능력과 설계가 더해져 부산의 새로운 주거 이정표가 될 것”이라며 “조합원들의 신뢰에 보답하기 위해 지역 최고의 명품 단지를 선보이겠다”고 밝혔다.

롯데건설이 공사비 4840억원 규모의 서울 송파구 가락극동아파트 재건축사업을 수주했다고 18일 밝혔다.이번 사업은 가락극동아파트를 재건축하는 사업으로 지하 3층~지상 35층, 아파트 12개동, 총 999세대 및 부대복리시설을 새롭게 조성하게 되며 총 공사비는 4840억원이다.롯데건설은 가락극동아파트 재건축 단지에 하이엔드 브랜드인 ‘르엘’을 적용할 방침이다.해외건축 설계사인 저디(JERDE) 등과 협업해 세계적 수준의 외관 디자인을 선보일 예정이며 중앙광장을 중심으로 단지 일대에 동서남북으로 뻗어나가는 통경축 등 총 1.5㎞에 달하는 순환 산책로를 비롯해 3개 테마의 정원 등으로 구성된 녹지공간을 배치할 예정이다.또한 입주민들의 주거 및 생활 편의성을 높이기 위해 총 5개 테마의 다양한 커뮤니티 공간, 상가 등의 부대시설도 조성할 계획이다. 인근에서는 ▲개롱근린공원 ▲오금근린공원 ▲올림픽공원 등의 생태공원과 ▲가든파이브 ▲롯데월드몰 ▲가락시장 등의 생활 인프라도 누릴 수 있다. 도보권에 지하철 5호선 개롱역이 위치한 역세권 단지로, 오금역(3·5호선)도 인접해 있다.롯데건설 관계자는 "조합원들의 바램이던 재건축 사업의 성공을 위해 서울 송파구의 랜드마크 단지를 완성해 혁신적인 주거가치를 만들겠다"고 말했다.

GS건설이 올해 정비사업 마수걸이 수주에 나선다. 19일 업계에 따르면 서울 송파구 송파한양2차 재건축 조합이 이달 31일 GS건설의 시공사 지위를 결정하는 주민총회를 개최한다.이 단지는 지난해 9월과 12월 각각 입찰마감을 했으나 GS건설만 단독으로 참여해 수의계약 요건을 충족했다.GS건설은 1차 입찰마감 시 제출했던 제안서를 회수하지 않고 봉인한 상태로 보관했고 이번에 조합원들에게 공개한다. 송파한양2차는 송파구 핵심지역에 자리한 만큼 입지적 중요성을 담아 GS건설은 ‘송파 센트럴 자이’로 단지명을 제안했다.GS건설은 송파한양2차의 시공권을 확보하기 위해 수주팀을 구성하고 해외 설계사, 건축사무소등과 드림팀을 구성하는 등 경쟁사들보다 한발 앞서 수주를 준비했다.업계 관계자는 “송파한양2차는 ‘서초그랑자이’(구 서초무지개, 신축 1446세대), ‘과천 프레스티어 자이’(구 과천주공4단지, 신축 1445세대)와 유사한 규모로, 대형단지 재건축 사업에 특화된 GS건설의 설계능력과 사업역량이 선보일 것”이라고 예상했다. 서초그랑자이와 과천 프레스티어 자이는 프리미엄 설계와 안정적 사업추진을 통해 성공적인 재건축 사업이란 업계 평가를 받고 있다. 송파한양2차는 아파트를 가로지르는 도로로 인해 단지가 분리됐던 문제점이 있었는데 GS건설은 이를 개선해 단지를 하나의 생활공간으로 연결하고, 각 세대에는 파노라마창을 적용해 주거의 질을 개선하겠다고 밝혔다. 파노라마창은 세대내 개방감이 향상되고 조망과 채광을 높이는 효과가 있을 뿐만 아니라 단지 외관의 품격이 올라가는 장점이 있다. 생활 인프라 전략 역시 눈에 띈다. GS건설은 국내 최초로 스타벅스 WPS DT (We Proudly Serve Drive Thru)를 단지에 도입할 예정이다. 여기에 ▲엘리시안 ▲교보문고 ▲솔닥 등과의 협업을 통해 주거·문화·여가·의료가 결합된 새로운 레지던스 서비스도 적용한다고 밝혔다. GS건설은 송파한양2차가 송파구의 핵심 입지에 자리한 만큼 재건축 시공사가 치열한 경합을 통해 결정될 것으로 예상, 최고의 제안서 마련을 위해 전사적 역량을 집결했다.GS건설 관계자는 “송파한양2차는 자이(Xi)가 지향하는 고품격 주거 가치와 잘 부합하는 사업지”라며, “▲차별화된 설계 ▲우수한 사업 조건 ▲조합 맞춤형 금융 지원 등을 통해 조합원들에게 풍요롭고 실질적인 혜택을 제공하겠다”고 밝혔다.한편, 송파한양2차는 송파구 송파동 151번지 일대에 위치한 재건축 사업지다. 기존 744세대를 철거하고 지하 4층~지상 29층, 총 1346세대 규모의 대단지로 탈바꿈할 예정이다. 단지는 송파 핵심지에 자리잡아 생활인프라가 뛰어나고 사통팔달의 교통망, 교육환경 그리고 석촌호수 조망권까지 확보해 주거가치 상승에 대한 기대감이 높다.

2026년 주택 시장을 전망할 때 '얼마나 오를 것인가'보다 더 중요한 질문은 '규제 변수가 수요를 어떻게 선별하며, 실수요자는 어떤 원칙으로 의사결정을 해야 하는가'이다. 지난 2025년 10월 15일 규제지역 확대와 대출 규제 강화를 골자로 한 주택시장 안정화 대책 발표 이후 시장은 빠르게 냉각됐다. 서울 아파트 거래량은 2025년 9월 8901건에서 같은 해 11월 3248건으로 약 63.5% 급감했으며 가격 상승률 또한 둔화되는 흐름이 확인됐다. 다만 한강벨트 등 핵심 지역은 상승 기조가 유지되었고 매물 호가가 오히려 견조하게 형성되면서 불확실성이 확대됐다. 이는 2026년 시장의 기본 구도를 시사한다. 규제로 인해 거래는 위축되면서 가격은 '선별적으로' 버티는 국면이 강화될 가능성이 크다.대출·거주요건·규제지역 3중 필터2026년에도 정책은 시장의 핵심 변수로 작용할 가능성이 높으며, 주요 정책 변수는 크게 세 가지로 정리된다.첫째, 대출 규제이다. ▲주택담보대출 한도 관리 ▲총부채원리금상환비율(DSR) 강화 ▲가계부채 관리 기조가 유지되는 한 금리 인하 기대만으로 수요가 빠르게 회복되기는 어렵다. 아파트 매매금액이 높아질수록 주택담보대출 한도가 제한되고 차주의 상환능력 기준이 한층 강화되면서 자금 조달 여건이 경직되어 거래 제약이 확대되는 양상이 나타날 수 있다. 즉 2026년에는 금리 자체보다 대출 가능 범위와 차입 비용이 실수요자의 진입 가능성을 결정하는 핵심 변수가 될 전망이다. 둘째, 실거주 요건 강화이다. 토지거래허가구역 내 거래 및 주택담보대출 이용 시 실거주 요건은 임대 공급을 위축시키며 전월세 시장 불안을 증폭시키는 요인으로 작용한다. 실거주자 중심의 거래 구조가 강화되면서 투기 수요는 억제되지만, 자가 점유 비중 상승으로 임대 매물이 감소하는 효과가 병행될 수 있다. 실제로 부동산 플랫폼 '아실' 기준 수도권 전세 매물은 2023년 초 대비 2025년 12월 약 3분의 1 수준, 서울은 약 45% 수준으로 감소했고 지방광역시는 무려 4분의 1 수준으로 감소했다. 이는 2026년 실수요자의 체감 부담이 매매가격보다 주거비(전·월세 비용)에서 먼저 확대될 가능성을 시사한다. 셋째, 규제지역(투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역) 변동성이다. 규제지역 지정·해제는 ▲대출 ▲세제 ▲거래 요건을 동시에 변화시키는 제도 변수로서 시장에 즉시 반영되는 경향이 있다. 규제가 유지되는 경우 실거주 수요 중심으로 거래가 재편돼 핵심 입지로 수요가 집중될 가능성이 높다. 반면 규제 완화 논의가 반복될 경우 시장 참여자들은 거래 확대 기대와 정책 시점·적용 범위에 대한 불확실성 사이에서 관망을 선택하기 쉽다. 결과적으로 2026년 규제지역 변동성은 시장 전체의 동조화보다 지역·유형별 거래 및 가격 격차 확대를 심화시키는 요인으로 작용할 가능성이 높다.‘조정 속 차별화’ 심화2026년부터는 공급 부족이 전망이 아닌 현실적으로 체감하게 될 가능성이 높다. 전국 분양 물량은 2022년 33만5000호에서 2025년 22만9000호로 감소다. 입주 물량은 2023년 32만9000호에서 2026년에는 21만1000호로 줄어들 것으로 예상된다. 또한 고환율과 인건비 상승은 정비사업의 비용 부담을 키우고 있으며(건설공사비지수 2025년 8월 130.91→11월 132.45), 이는 사업성·공급 속도에 추가적인 제약으로 작용할 수 있다. 이러한 환경에서 공급은 가격의 급락 가능성을 낮추는 '하방 지지'의 구조적 바닥으로 기능할 가능성이 크다.2026년 시장은 상승·하락의 이분법보다 차별화 심화가 핵심이 될 전망이다. 서울 아파트 평균 실거래가격은 2025년 12월 기준 3.3㎡당 4500만원으로 1월 대비 15.9% 상승한 반면, 같은 기간 6대 광역시는 1.7%, 기타 지방은 2.0% 상승에 그쳤다. 이러한 격차는 2026년에도 유지될 가능성이 높다. ▲서울·수도권 핵심지 ▲신축 ▲정비사업 ▲실거주 선호가 집중된 지역은 강보합 또는 제한적 상승 여지가 남아 있는 반면, 지방의 구축 및 미분양 부담 지역은 횡보 가능성이 존재한다. 수요가 응축되는 자산만이 선택받는 구조로 시장이 재편될 가능성이 크다. 실수요자 전략, '예측'이 아닌 '설계'이와 같은 환경에서 실수요자의 전략은 '예측'보다 '설계'에 가깝다. 첫째, 매매는 가격 판단과 거래 속도 이전에 요건 충족 가능성(대출·거주·이전 계획)을 우선 점검해야 한다. 대출 가능 범위와 보유주택이 있는 경우 매도 기간, 전입 및 실거주 요건을 통합적으로 검토하고, DSR 여유 및 금리 상승 스트레스 테스트(예: +1~2%p)를 선제적으로 확인할 필요가 있다.둘째, 전월세는 가격이 아니라 현금흐름 관점에서 비교해야 한다. 전세·월세·대출이자·관리비를 합산한 2~3년 단위 총주거비를 산정하고 이사 비용과 갱신 리스크를 포함해 비교할 필요가 있다.셋째, '똘똘한 한 채' 전략은 지속되겠으나 기준이 엄격해질 전망이다. 단순한 지역·브랜드 요인보다 ▲입지의 지속성(직주·교통·학군·생활권) ▲향후 공급 여건 ▲정비사업 추진의 현실성 등을 종합 평가해야 한다.넷째, 거래 타이밍은 저점 모색이 아니라 감당 가능한 조건(대출 상환능력·보유기간 등) 확정을 통해 결정돼야 한다. 환율·물가·금융비용 변수가 복합적으로 작용하는 국면에서는 개인의 재무 제약 조건을 먼저 확정하는 것이 합리적이다.종합하면 2026년 주택시장은 규제로 거래의 속도가 제한되고 전월세 불안이 확대되는 가운데, 공급 부족이 하방을 지지하는 구조로 전개될 가능성이 높다. 이러한 환경에서는 단기 가격에 대한 확신이나 섣부른 매수가 리스크를 확대할 수 있다. 따라서 2026년은 '방향을 정하는 해'로 규정할 수 있으며, 실수요자는 ▲어디에 거주할 것인가(생활권) ▲어떤 주택을 선택할 것인가(지속 수요) ▲얼마나 감당할 수 있는가(대출·현금흐름) ▲얼마나 보유할 것인가(기간·목적)를 선행적으로 확정한 뒤, 그 방향에 부합하는 자산을 선별하는 전략이 필요하다.2025년 아파트 실거래가 3.3㎡ 당 가격(단위: 만원)------------------------------------------------------------------- 2025년 1월 2025년 12월-------------------------------------------------------------------서울 3883 4500전국 1620 17426개 광역시 1168 1188기타 지방 775 790-------------------------------------------------------------------자료: HDC랩스