[이코노미스트 이승훈 기자] 고금리 여파와 국내외 부동산 시장 침체로 부진했던 리츠(REITs·부동산투자회사) 시장에 대한 기대감이 다시 높아지고 있다. 올해 미국이 금리를 인하한다는 전망이 나오는 등 리츠 시장이 봄을 맞아 기지개를 켤 준비를 하고 있는 분위기다. 

한국리츠협회는 28일 서울 동작구 공군호텔에서 '2024년 1분기 상장리츠 투자간담회'를 진행했다. 

이날 간담회에서 정병윤 한국리츠협회장은 “금리 인하와 배당확대법 등의 영향으로 리츠 시장에도 봄이 오고 있다”며 기대감을 드러냈다. 

정 협회장은 “얼마 전 리츠업계를 괴롭혔던 법인세 문제도 최근 해결됐다”며 “정부에서도 리츠를 다양한 사업과 접목시키려는 움직임을 보이고 있다”고 설명했다.

그러면서 “이런 움직임으로 최근 리츠주가 많이 오르고 있다”며 “금리 인하와 함께 정책적인 움직임이 있다면 리츠 시장은 더욱 활성화될 것으로 기대된다”고 예상했다. 

이날 간담회에는 ▲롯데AMC(롯데리츠) ▲삼성SRA자산운용(삼성FN리츠) ▲디앤디인베스트먼트(디앤디플랫폼리츠) 등 상장리츠 운용사가 참석했다. 각 사들은 운용하고 있는 리츠에 대한 소개와 향후 운용 전략 등에 대해 발표했다. 

“자금 조달 리스크 관리…배당 재원 확대”

롯데리츠는 급변하는 시장 속에서 안정적인 재무구조를 만들어 나갈 계획이다. 윤영주 롯데AMC 리츠사업부문장은 “자금 조달 리스크를 잘 관리하고 또 자산 편입 등 적극적인 투자가 필요할 때는 언제든지 시장에서 자금 조달이 용이하도록 체력을 강화하겠다”고 말했다. 

이를 위해 롯데리츠는 ▲자금조달 채널 다각화 ▲대출 기간 연장 ▲금융기관과 우호적 관계 개선에 힘쓸 예정이다. 또 ▲담보인정비율(LTV) 수준 50% 이하 유지 ▲자산과 부채의 만기 듀레이션 관리 ▲고정·변동금리 최적 비율로 이자 비용 절감 등을 통해 시장의 변동성에 철저한 대비를 하겠다고 했다. 

윤 부문장은 장기적인 재무 전략에 대해 “올해 금리하락 시 기존에 고금리로 조달을 했던 차입금을 가능한 부분에서 조기 상환하고자 한다”며 “금융비용을 낮춰 배당의 재원을 좀 확대하겠다”고 말했다. 

마지막으로 포트폴리오 전략에 대해서는 “기존 자산으로부터의 안정적인 임대 수익을 실행하고, 주주의 이익 증대와 추가적인 성장 모멘텀 확보를 위해 외국 코어 자산에 투자함으로써 상호 보완적인 포트폴리오를 구축하겠다”며 “고배당 상품 투자로 단기적으로 배당 수익률을 제고하고, 중장기적으로는 매각 차익 실현을 통해서 배당 재원을 확대해 나가겠다. 나아가 투자비 회수 재투자의 선순환 구조를 만들어가겠다”고 강조했다. 

“금리 인하 기대감에 실물 자산 우호적” 

삼성FN리츠도 운용 전략과 성장 전략에 대해 설명했다. 김형진 삼성SRA자산운용 리츠본부 팀장은 “수요 대비 공급이 여전히 적기 때문에 임차 수요에 관련된 증가와 자산가치 상승에 대한 부분이 리츠 시장 전반적으로 분위기를 형성하고 있다. 이 때문에 리파이낸싱 관련해서는 큰 어려움은 없을 것으로 예상을 하고 있다”고 말했다. 

그러면서 “고금리를 거치면서 금리 인하에 대한 기대감이 있고 안정적인 임대수익이 있기 때문에 대출에 관련된 시장은 점차적으로 회복하고 있는 상황이다”며 “프로젝트파이낸싱(PF)시장과 별도로 시장에서 바라보기 때문에 실물 자산에 관련된 우호적인 시각은 많이 전환되고 있어 기대를 할 수 있을 것이다”고 예상했다.

김 팀장은 운용 전략에 대해 “삼성FN리츠는 안정적인 자산운용 및 배당금을 지속적으로 지급하겠다”며 “자산가치 상승을 통해 어떤 타입에 관련된 부분, 그리고 부채 비율이나 재무 안정성에 대한 부분도 계속적으로 유지할 수 있도록 노력할 예정이다”고 말했다. 이어 “스폰서 자산을 통해 외형 성장을 1차적으로 하고 그에 따라서 외부 자산도 저희 DNA와 유사한 자산을 선별해서 계속적으로 성장할 수 있도록 노력하겠다”고 약속했다. 

그러면서 “지속적으로 패시브 자금이 유입돼가지고 주가에 관련된 어떤 변동성의 안정성을 유지할 수 있도록 해서 주주 가치 제고 노력을 계속적으로 할 계획이다”고 강조했다.

김 팀장은 성장 전략대해서는 “2027년도 자산 규모 2조원 이상 그리고 시가총액 1조원 이상을 목표로 코어나 코어 플러스 오피스 자산을 지속적으로 편입해 외형을 키우면서, 2025년도쯤에는 글로벌 리츠 투자 대표 벤치마크 지수인 ‘FTSE EPRA Nareit 지수에 편입할 수 있도록 노력하겠다”고 말했다. 

이어 “이에 유동성이 좀 더 확보됨으로써 주가에 긍정적인 효과가 발생할 수 있지 않을까 기대를 하고 있다”며 “자산운용 자금 조달 시장에 맞게끔 저희가 자달 규모가 커지면 그에 따른 다양한 조달 카드를 사용할 수 있을 것이다. 이에 따른 부분은 주주 가치의 제고에 큰 도움이 될 거라고 보고 있다”고 예상했다. 

“외형성장 우선…신성장 섹터 발굴”

디앤디플랫폼리츠도 성장 전략 등에 대해 발표했다. 김성환 디앤디인베스트먼트 투자본부 본부장은 “디앤디플랫폼리츠를 어떻게 성장시킬지 두 단계로 좀 나눠서 생각을 하고 있다”며 “페이지 1에서는 자금 조달 경쟁력 확보를 위해서 외형을 어떻게든 확장을 해야된다라는 생각을 하고 있다”며 “2조 운용자산(AUM)을 확장할 때까지 페이스 1으로도 생각을 하고 있고 그 이후에 페이스 2로 개발 사업과 신규로 더 액티브한 투자를 통해 리츠를 성장시킬 계획을 갖고 있다”고 말했다. 

김 본부장은 중장기 전략에 대해 “우리의 진짜 차별화되는 점은 디벨로퍼 SK디앤디와 공동 투자를 통해서 시너지를 내고, 플랫폼리츠의 성장성과 수익성을 동시에 추구할 수 있을 것이라 생각을 한다”고 말했다. 

이어 “전제는 저희 자산 리츠 규모가 좀 커져야지 이런 플레이를 할 수 있다”며 “외형 확대가 되면 디앤디와의 개발 사업 공동 투자를 통해서 디앤디 딜 발굴 상품 개발 능력과 시너지를 낼 수 있고, 좋은 자산을 지분 비율만큼 취득할 수 있는 기회라 수익성을 극대화할 수 있다고 생각한다”고 설명했다. 

김 본부장은 “일단 단기적으로는 외형을 확장하고 장기적으로는 다양한 플레이를 통해서 리츠를 성장시켜야 된다”며 “현재는 어떤 오피스나 코어 자산 중심으로 자산을 편입 노력을 하고 있다. 중장기적으로는 모든 리츠들이 그렇지만 신성장 섹터를 통해서 다양한 기회를 발굴해야겠다”고 말했다. 

그러면서 “디앤디플랫폼 리츠는 투자자분들, 그리고 시장과 조금 더 적극적으로 소통을 통해서 더 발전하는 리츠가 되도록 하겠다”고 강조했다.

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