건물주, “권리금만큼 임대료 인상해야”,

상가임대차보호법을 둘러싸고 논쟁이 가열되고 있다. 국회법사위가 일정 보증금 이하의 영세상인 보호를 골자로 한 법안에 합의하자, 시민단체에서는 보호 대상을 비영업용 임대차에도 적용시켜 줄 것을 요구하고 나섰다. 자산 담보가치 하락을 우려한 건물주와 금융기관에서는 시장에 미칠 파장을 최소화하기 위해서 영세상인 보증금 규모를 대폭 낮춰줄 것을 주장하고 있다. 상가임대차보호법의 필요성에 대해선 공감대가 어느 정도 형성돼 있으나, 이 법안이 부동산시장에 미칠 파장을 놓고 이해 당사자들이 첨예하게 대립되고 있는 형국이다.

상가보호법, 2003년 1월 시행 현재 상가 임차인은 전세권 설정등기를 하지 않으면 경매에 넘어갈 때 임차인으로서 권리를 행사하지 못한다. 이는 영세상인도 마찬가지다. 전세권은 건물주의 동의가 있어야 가능하다. 때문에 대부분 상가 임차인은 전세권 설정에 어려움을 겪고 있다. 상가임차인은 임대인이 자의적으로 임대료를 올리거나 계약을 파기할 경우 일방적으로 피해를 봤으며, 그나마 건물주가 부도가 나면 아예 길거리로 나 앉아야 했다. 반면 주택은 소액 임차인에 대해서는 최우선 변제권을 부여하고 있고, 전세권 설정등기를 하지 않아도 전입신고 확정일자만 갖추면 대항력을 인정해 주고 있다. 정부가 오는 2003년 1월1일 시행을 목표로 제정 중인 상가임대차보호법은 시민단체 안보다 한결 수위가 낮다. 보호 대상이 영업용 건물에 세든 임차인으로 보증금이 일정 수준 이하인 세입자만 대상이 된다. 일반 사무실 임차인과 상가 세입자로 법에서 정한 영세상인이 아닐 경우 보호를 받지 못한다는 것이다. 영세상인들에게 최소 5년 동안 장사를 계속할 수 있는 권리를 부여하고, 이들에 대해서는 주택처럼 확정일자 등을 받으면 법원경매에 넘어가더라도 최우선 변제권을 준다는 것이 상가임대차보호법의 골자다. 또 임대료 보증금 인상폭 제한, 임차인 계약갱신 요구권 보장 등의 내용도 담고 있다. 임대인의 권리도 강화, 월세를 3회 이상 연체할 경우 일방적으로 계약해지를 통보할 수 있도록 한 것도 주목할 부문이다.

임대료 인상제한 등 논란일 듯 정부는 영세상인 보증금 규모와 임대료 인상 제한폭 등은 공청회 등을 거쳐 대통령령으로 규정할 예정이다. 이는 상가임대차보호법의 핵심사안. 임차인과 건물주 간의 이해가 첨예하게 부딪치는 부분이다. 영세상인 보증금 규모에 대해서 정부 일각에서 1억원 이하로 정하자는 주장이 나오고 있다. 이에 비해 시민단체 등에서는 상가임대차보호법의 입법 취지를 살리기 위해서라도 보증금 하한선을 더 높여야 한다고 맞서고 있다. 영세상인 범위 역시 서울 수도권 지방 등으로 나눠 각 지역의 상가 보증금 시세를 감안, 지역별로 달리 적용될 가능성이 높다. 주택의 경우 서울지역은 보증금 4천만원 이하를 소액 임차인으로 규정, 보호하고 있다. 임대료 인상 제한폭도 논란거리. 주택임대차보호법에서는 계약기간을 2년으로 했을 때 1년이 지나서야 보증금을 인상할 수 있도록 규정하고 있다. 인상폭도 보증금의 5％ 이내로 제한하고 있다. 계약기간이 종료된 때에는 임대인이 자유롭게 보증금을 올릴 수 있도록 돼 있다. 상가도 이처럼 일정기간 경과 후 임대료 인상이 가능토록 하고, 인상 범위도 주택과 비슷한 수준에서 결정될 것이 유력시된다. 경과조치도 쟁점사항. 시민단체 등에서는 법 시행 당시 존속중인 임대차 계약에 대해서도 적용해 줄 것을 요구하고 있다. 이렇게 해야 건물주의 임대료 과다인상 요구를 사전에 차단할 수 있다는 주장이다. 그러나 법조계에서는 소급적용이 어렵다는 입장을 견지하고 있다. 즉 법 시행 이후 체결된 상가 임대차부터 적용해야 한다는 것이 법조계의 시각이다. 영세상인 범위, 임대료 인상 제한폭, 경과조치 등이 어느 수준에서 결정되는가에 따라 부동산시장에 미칠 영향도 달라지게 된다.

상가임대료인상 등 부정적 영향도 커 영세상인 보호 측면에서 보면 상가임대차보호법은 당위성을 인정받고 있다. 상가 임대차 관련 피해건수는 지난해 10월 이후 현재까지 2만건에 이를 정도다. 이중 상당수는 아무런 보호도 받지 못하고 전 재산을 잃어버린 경우가 허다하다. 상가 임차인은 4백만명으로 추산되고 있다. 반면 상가임대차보호법이 부동산 시장에 미칠 부정적인 영향도 적지 않다. 건물주들이 법 시행을 앞두고 임대보증금이나 월세를 대폭 인상할 가능성을 배제할 수 없기 때문이다. 최소 권리금만큼 임대료를 올려 받겠다는 움직임이 벌써부터 나타나고 있다. 재계약을 앞두고 있는 영세상인들은 법 시행으로 오히려 피해를 입게될 가능성이 높아지고 있다. 내년에 상가 임대료가 대폭 인상되면 영세 임차인들을 보호하자는 법 취지가 무색해질 것으로 염려되고 있다. 특히 법 시행에 따라 임대차 계약이 투명해짐에 따라 기존 거래에서 만연했던 ‘권리금’이 소멸될 가능성도 있다. 신규 임차인들은 권리금 부담이 줄겠지만 일부 건물주들은 최소한 권리금만큼 임대료를 인상할 여지가 다분하다. 상가 건물의 담보가치 하락 또한 우려된다. 법이 시행되면 상가건물의 대출금액을 산정할 때 점포수에다 영세상인 최우선 변제액을 곱한 금액만큼을 뺀다. 최우선 변제금액을 1천만원으로 가정했을 때 상가 담보가치는 현행보다 30∼40％ 정도 하락한다. 금융권의 움직임도 심상치 않다. 시중은행들은 법 시행에 따라 상가를 담보로 빌려준 대출금에 대해 추가담보를 요구하거나 여신 일부를 회수할 방침이다. 따라서 은행 돈을 빌린 건물주들은 대출만기가 되면 대출금 일부를 갚거나 아니면 다른 담보물을 내줘야 하기 때문에 자금여력이 빠듯할 경우 큰 문제에 봉착하게 된다. 대출담보시장에서 큰 혼란이 일어날 수도 있다는 얘기다. 금융기관들이 일시에 대출금 회수에 나서면 자금시장이 일부 경색될 가능성도 있다. 국민은행 한 관계자는 “전체 담보대출 중 상가건물을 담보로 한 대출이 20％ 수준에 이르고 있다”며 “일시에 대출금을 회수할 수는 없겠지만 큰 충격이 예상된다”고 말했다. 갓 태동한 부동산간접투자(리츠, REITs) 시장도 영향을 받을 것으로 보인다. 건물주가 임의대로 임대료를 조정할 수 없게 됨에 따라 상가건물 임대수익을 토대로 리츠사업에 진출하려던 일부 사업도 차질이 불가피해질 전망이다. 리츠 운용회사 한 관계자는 “상가를 매입한 후 리모델링을 통해 임대료를 인상, 수익를 올릴 계획이었으나 법 시행으로 사업계획을 다시 검토하고 있다”고 밝혔다. 이 법의 제정과 관련, 전문가들은 보다 근본적인 문제점을 제기하기도 한다. 이 법이 결국 상가전체의 수요·공급 문제를 야기시킬 수도 있다는 얘기다. 상가임대인을 압박하는 내용이 담긴 상가임대차보호법이 발효되면 결국 장기적으로 상가의 공급이 위축될 수밖에 없다. 상가를 짓지 않거나, 상가임대를 하지 않으려는 움직임이 농후해진다는 얘기다. 그러면 상가임차인을 보호한다는 이 법의 취지가 무색해질 수밖에 없다. 상가공급이 줄어들면 상가임대료는 자연스레 오를 수밖에 없다. 상가임차인을 보호하기 위해 무리하게 법 제정을 하는 것 보다는, 상가 임대인과 임차인의 계약관계를 시장에 맡겨두는 게 더 낫다는 주장이 그래서 더 설득력을 얻고 있는 것이다.