상가 임대료, 앞으로 더 오른다

선진국에서 유례가 없는 상가건물임대차보호법이 2001년 12월7일 국회에서 통과되어 2003년 1월부터 시행된다. 비록 2003년 1월부터 시행되지만 기존 상인에 대한 경과규정을 두어 보호를 하는 규정이 있다. 즉, 법 시행일인 2003년 1월1일 이전에 임대차 계약을 했더라도 대항력과 우선변제권, 그리고 보증금반환청구권 등은 인정받게 된다. 대항력이란 건물이 매매되었을 때나 경매나 공매시에도 임대차 기간만큼은 보호를 받을 수 있는 권리인데 이를 받기 위해서는 점포에 입주해야 하고 사업자 등록을 해야 한다. 우선변제권은 영세상인에게 인정되는 최우선변제권과 일반상인에게 인정되는 우선변제권(영세상인의 범위는 올 상반기에 시행령으로 규정할 예정. 시행령으로 규정하는 것에는 임차료의 상승률도 있음)으로 나누어 보아야 한다. 영세상인은 무조건 우선변제되나 일반상인은 우선변제권(후순위 등기권리자나 채권자보다 우선변제)을 인정받는다. 둘 다 이것을 인정받기 위해서는 세무서장의 확정일자를 받아야만 한다. 여하튼 이 법 제정으로 상인들은 임대차 기간 5년 자동 연장·대항력·영세상인 최우선변제권 등을 보호받게 되어 그동안 고스란히 떠안았던 피해를 최소화할 수 있게 되었다. 반면에 우월적 지위를 누렸던 백화점·할인점·쇼핑몰 등을 위시한 상가건물주들은 이제는 우월적 지위를 잃게 되고, 또한 부동산담보가치 하락 등으로 인해 피해를 입게 되었다. 동전의 앞면이 있으면 뒷면도 있다. 모든 일에 있어서도 음과 양이 있다. 이익을 보는 쪽이 있으면 손해를 보는 쪽이 생긴다. 이러한 양자간의 갈등을 어떻게 조화롭게 풀어가는가는 결국 당사자 손에 달려 있다. 다시 말하면 상가건물임대차보호법 제정이 임차인의 지위를 보호해 주는 것은 틀림없지만 마냥 좋다고만은 할 수 없다는 것이다. 당장 임대료의 대폭 상승 가능성도 있으며, 시설 권리금도 법으로 인정받지 못한다. 시설 권리금은 현행처럼 임차인들끼리 합의해야 한다. 주택임대차보호법이 시행되면서 임대차 기간을 1년에서 2년으로 연장하자 전세금액이 무려 2 배 가까이 상승했던 것처럼 상가임대료 상승이 우려된다. 연간 보증금과 임대료 인상비율이 시행령으로 정해지면 건물주들은 처음 계약할 때 임대료를 한꺼번에 크게 올려 받으려 할 것이다. 또한 임대차계약 확정일자 신고기관이 관할 세무서인 까닭에 임대소득이 노출되게 됨에 따라서 세부담까지도 임차인에게 전가되어 임대료의 상승을 낳을 수 있다. 한편 상가건물은 대개 지주는 땅을 대고 건축비는 땅에 대한 담보대출금과 건축업자가 우선 부담하여 지은 후 그것을 담보로 잡히는 경우가 많다. 그런데 임차인에게 우선변제권을 주면 그만큼 건물의 담보가치가 떨어져서 은행이 신규대출을 기피하거나 기존 대출금까지도 회수할 가능성도 배제할 수 없다. 이때 건물주가 고스란히 그 부담을 떠안겠는가. 아마 그 이상으로 임대료에서 벌충하려 할 것이다. 사실 시설권리금을 건물주에게서 인정받을 수는 없다. 건물주 입장에서는 보증금은 받았지만 시설권리금을 세입자에게서 받은 것이 아니기 때문이다. 당연히 세입자끼리 해결해야 하는데 여기에서 건물주가 개입하면 시설권리금을 받지 못하는 경우가 발생할 수 있다. 법 조항에서는 5년이 보장되고 있지만 사실 장사를 하다보면 사정이 있어서 (장사가 되든 안 되든) 가게를 처분해야 할 때가 많다. 이때 건물주가 평소에 세입자하고 관계가 그리 좋지 않았다면 기회(?)를 이용할 수도 있다. 즉, 새로운 세입자를 인정하려 하지 않으면 가게를 팔고 싶어도 팔 수가 없다. 당연히 임대차 기간까지 기다려야 하는데 이때도 세입자를 인정하지 않으면 시설권리금은 고스란히 손해를 보게 된다. 물론 보증금은 받겠지만 말이다. 시설권리금이 어디 한두 푼이던가. 그래서 법으로 보호를 받게 되었다고 세상 좋아진 것으로 판단하여 거들먹거리지 말라는 것이다. 법 이전에 상식선에서 해결하려는 마음 자세가 양측에 요구되는 이유가 여기에 있다. 이상에서 살펴본 대로 상가건물임대차 보호법은 임차인의 지위를 보장해 주기도 하지만 한편으로는 임대료의 상승 가능성과 권리금에 대한 규정 미비로 인해 오히려 권리금의 지위가 불안정해지는 등 부정적인 영향도 미치게 될 것이다. 단기적으로는 이러한 두 측면이 서로 충돌·조율되는 과정에서 야기되는 혼란스러움도 있겠지만―이미 창업 현장에서는 이러한 징후가 나타나고 있다. 즉 예전에 없던 각종 불리한 단서조항들을 임대차계약시에 요구하고 있으며 심지어 그 계약서에 대한 공증까지도 요구하는 경우가 자주 발생하고 있다―장기적으로는 창업자들의 창업 의욕을 고취시키고 바람직한 상가 문화를 정착시키는 등 창업시장의 활성화에 기여하게 될 것이다. 어쨌든 상가건물임대차보호법은 권리금에 대해서는 특별히 규정할 수도 없었지만, 규정도 되지 않아 현행처럼 여전히 불안정한 지위가 계속될 것이다. 결국 앞에서도 언급했지만 법보다는 인간관계가 더 중요하다는 것을 명심하자. 문의:hannuri119@hanmail.net