오는 7월부터 집주인이 전세에서 월세로 바꿀 경우 기존 전세금에서 월세보증금을 뺀 차액에 대해 적용하는 월세 금리(월세전환이율)가 일정 범위 내로 제한된다. 국회가 작년 말 주택전세를 월세로 전환할 때 적용하는 월세전환이율을 은행법에 의한 금융기관의 대출금리에 대통령령이 정하는 일정 비율을 곱한 범위를 초과하지 못하도록 하는 내용의 ‘주택임대차보호법’ 개정안을 통과시켰기 때문이다. 예컨대 1억5천만원짜리 전셋집이 보증금 5천만원짜리 ‘보증부월세’주택으로 전환될 경우 월세전환이자율 상한선이 1% 이내로 정해졌다면 집주인은 월세로 전환된 1억원의 1%인 1백만원까지밖에 받을 수 없게 된다. 집주인들이 자기 멋대로 월세를 올릴 수 없게 된 셈이다. 세입자 입장에서는 집주인의 월세 횡포에 대항할 수 있는 최소한의 법적근거가 마련됐다.

■효과는 제한적일 듯= 국내 주택임대시장은 미국 등 선진국과는 달리 전세·월세·보증부월세 등이 혼재돼 있어 이처럼 월세이자율을 규제해도 빠져나갈 허점이 많다. 그만큼 실효성이 의문시된다는 지적이다. 우선 월세이자율 상한규정은 재계약 때 전세에서 월세로 전환하는 차액에 한정되므로 집주인이 기존 세입자를 내보내고 새 세입자와 계약을 맺을 경우에는 월세 이율을 제한할 방법이 없다. 이 때문에 벌써부터 집주인 중에서 종전 임차인과의 임대계약 연장을 기피하는 경우가 많다고 한다. 김희선 부동산114 이사는 “과거 주택임대차보호법상 재계약시 전세금 인상률을 5% 이내로 제한하는 규정을 뒀지만 집주인의 재계약 기피 등으로 오래 전부터 사문화돼 버린 전례가 있다”고 말했다. 게다가 주택임대차보호법은 민법(특별법)이어서 집주인이 상한선 이상으로 월세를 받는다 해도 형사처벌 대상이 아니다. 또 집주인이 세입자와 임대차계약을 다시 할 때 월세를 올리지 않고 전세를 인상함으로써 전세금만 올리는 부작용을 초래할 것이란 게 전문가들의 지적이다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 “주택이 부족한데 임대료를 통제하면 임대주택의 공급이 줄어 장기적으로 임대료 상승압력이 커지게 되고 이는 보증금이나 전세금 상승을 유발할 것”이라고 지적했다.

■월세이자율 상한선 얼마?= 주택임대차보호법에 따라 월세이자율을 제한하는 내용을 담게 되는 주택임대차보호법시행령을 만드는 법무부는 아직 월세 이율 상한선을 선뜻 결정짓지 못하고 있다. 현재로선 연 12∼15% 선이 유력하다. 최근 월세 이자율이 대체로 연 10∼12% 수준으로 떨어진 상황에서 상한선을 너무 높게 설정할 경우 그보다 낮은 월세 이자율을 받던 집주인들까지 그 상한선에 맞춰 연쇄적으로 올릴 가능성이 있다. 그렇다고 월세 이자율 상한을 너무 낮출 경우 임대주택을 짓지 않게 돼 장기적으로 임대시장의 수급을 악화시킬 수 있어 신중에 신중을 거듭하고 있는 것으로 보인다.

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