10월중순 이후 사고 내년 2∼3월에 팔라

금리가 2%포인트 이상 급등하지 않는 한 금리가 부동산값에 미치는 영향은 제한적일 전망이다(사진은 서울 시내의 한 아파트 단지).

올해 말까지 부동산 투자전략을 어떻게 짜야 할까? 이는 내집마련 수요자뿐 아니라 투자자 모두의 초미의 관심사다. 대외적으로는 미국경제 불안과 미·이라크전쟁, 세계적인 디플레 경고 등 불확실성이 점차 커지고 있다. 대내적으로도 부동산 급등에 따른 거품 논쟁과 금리 인상 그리고 주택담보 대출 규모에 대한 우려감이 커지고 있다. 추석 이후 비수기 진입과 정부의 고강도 대책으로 집값상승세가 둔화되고, 잠실 등 일부 재건축아파트는 하락세로 돌아섰으나, 집값의 향후 전망에 대한 전문가들의 전망은 여전히 엇갈리고 있다. 집값하락을 예측하는 전문가들은 흔히 ‘오를 만큼 올랐다’ ‘거품이 많은데다 세금과 금리인상으로 투매가능성이 있다’ ‘앞으로 공급이 확대되면 집값이 폭락할 것이다’ 등을 근거로 제시한다. 반대로 집값 상승을 점치는 전문가들은 ‘정부 대책 중에 금리인상 부분이 빠진데다 재산세 인상도 제한적이다’ ‘수요억제에만 초점이 맞추어져 있을 뿐 구체적인 공급확대 방안이 결여돼 있다’ ‘이사철 성수기가 다가오면 강남부터 재상승할 것이다’라고 근거를 댄다.

내년 상반기까지 공급 흉년 지난 9·4대책에서 정부는 저금리·세제 미비·수급 불안·교육 문제 등이 집값 상승의 직접적인 요인이라고 밝혔다. 집값의 등락에 영향을 주는 원인 변수에 관해 정부와 전문가들의 견해는 크게 다르지 않은 것 같다. 다만 부동산 현상을 파악하고 미래를 보는 패러다임에 차이가 있을 뿐이다. 전문가들과 정부의 진단을 요약하면 집값의 주요변수로서 금리·경기흐름·수요와 공급·교육여건·주택정책 등을 꼽을 수 있다. 이 중 이미 시행되고 있는 주택정책은 논외로 하고 나머지 변수들의 움직임을 살펴보자. 먼저 금리는 민감한 문제이기는 하지만 당장 고금리를 선택하기에는 어려운 현실이다. 아마도 연말까지는 큰 영향이 없을 것으로 보인다. 부동산 가격안정을 위해서는 금리인상이 불가피하다는 게 한국은행의 입장이지만, 산업과 경제전반에 미치는 충격을 감안하면 고금리 선택은 쉽지 않을 것이다. 대체 상품인 주식시장이 죽어 있고, 미·이라크 전쟁과 디플레 가능성 등 대외여건이 불안한 가운데 연말대선을 앞두고 있어, 급격한 금리인상은 득보다 실이 많기 때문이다. 설사 올리더라도 1%포인트를 넘지 않고 그것도 콜금리를 기준으로 0.25% 정도 약간씩 단계적으로 인상할 것으로 예측된다. 1% 이내의 금리인상이라면 거품 해소와 인풀레 우려감을 잠재울 수 있어 오히려 보약이 될 수도 있다. 하지만 금리인상은 돈 많은 1가구 다주택 소유자들보다 집값 상승에 불안을 느낀 나머지 뒤늦게 무리한 융자를 끌어다 내집을 산 가난한 서민들에게 더 큰 고통을 안겨줄지 모른다. 따라서 부동산 투자를 통한 예상수익률이 금리보다 높고 금리가 2%포인트 이상 단기급등하지 않는 한, 금리인상 부담으로 인한 수요감소나 매물증가는 크게 기대하기 어려울 것으로 보인다. 둘째, 우리나라 경기 흐름은 세계적인 저성장 속에서도 잠재성장률(5.5%)을 넘는 고성장의 혜택을 누리고 있다. 올해 6%, 내년도 5% 이상의 성장률이 각각 기대돼, 경기 상승세는 일반 경기에 6개월 정도 후행하는 부동산 특성상 호재가 아닐 수 없다. 소득이 늘어나고 실질 구매력이 뒷받침될 경우 부동산 가격도 동행 상승이라는 운명을 함께 할 가능성이 높기 때문이다. 외부적인 돌발변수만 없다면 우리 경제 상승세가 내년 중반까지는 이어질 것이라는 게 경제연구기관의 대체적인 전망이다. 물론 내년 이후 경기 불투명과 불황을 염려하는 목소리가 점차 커지는 점도 간과할 수는 없다. 셋째, 수급의 균형은 자본주의 경제의 시장원리상 가장 중요한 핵심변수다. 서울지역은 내년 상반기까지 입주물량이 적고, 특히 강남권은 가뭄에 콩나듯 공급 흉년 현상이 지속될 것 같다. 서울 강북과 수도권 지역의 입주물량이 크게 늘어나는 내년 하반기 이후에야 전반적인 집값 안정을 기대할 수 있을 것이다. 강남의 대체 주거지로 조성될 판교와 신도시 개발은 입주까지 3년 이상의 대기기간이 소요되고, 강남 거주자들의 이주희망률도 30%선에 불과해 강남 집값에 큰 영향을 미치기는 어려운 상황이다. 강남·북 균형개발과 공급확대 차원에서 추진되고 있는 강북재개발계획도 기간과 비용이 많이 소요되는 반면 공급효과가 적어 큰 효과를 기대할 수는 없다. 강북의 미니신도시 개발을 둘러싼 건교부와 서울시의 정책혼선도 시장에 혼란스러움만 가중시키고 있다. 재건축 기준연한을 40년으로 연장하겠다는 최근 서울시의 발표는 투기 심리 억제에는 큰 효과가 있을 것이다. 그러나 장기적으로 공급감소를 가져와 강남권 아파트 가격안정에는 되레 역효과를 초래할 수도 있다. 따라서 주택공급(입주량 기준)의 양극화와 신도시 개발 완료까지의 시차를 감안할 때, 집값 상승의 진원지인 강남의 미래 집값은 여전히 불안하며 다른 지역으로의 확산 가능성도 배제할 수 없다.

정부대책과 비수기에도 아파트값 보합세 유지 넷째, 우리나라는 교육 편중화 현상이 집값과 결합돼 주택문제 해결을 더욱 복잡하게 만들고 있다. 강남 집값에 교육 프리미엄이 20% 이상 붙어 있다는 사실은 누구도 부인키 어렵다. 지난해 말 고난이도의 수능시험과 분당 등 신도시의 고교 평준화 조치로 강남 집값이 폭등했고, 올해도 11월6일 치러질 대입수능이 시장의 기폭제가 될수 있다. 수능시험이 까다롭게 나오거나 반대로 너무 쉽게 출제돼 변별력 약화를 이유로 논술비중이 커진다면, 과천·분당·강북지역 입시생들이 대치동 학원가에 다시 줄을 설 것이다. 다시 말해 수능시험이 어렵거나 너무 쉽게 나와도 집값에는 부정적인 영향을 미칠 것이라는 얘기다. 주택가격 안정에 교육부의 정책과 도움이 절실한 대목이다. 40대 이상의 학부모라면 교육문제로부터 결코 자유로울 수 없고, 강 건너 불보듯 구경만 할 수는 없는 노릇이기 때문이다. 이밖에 3백50조원에 이르는 풍부한 유동성과 주식시장 침체도 집값 안정에는 ‘공공의 적’이다. 한국은행이 대출한도를 2조원 정도 줄인다고 하나 분위기 조성용에 불과하고, 대체상품인 주식시장이 살아나지 않는 한 수요억제에 초점을 둔 주택정책만으로 상승세에 있는 집값을 잡기에는 역부족이다. 세계 어느 나라도 실질적인 공급확대 없이 수요억제책만으로 주택가격 규제에 성공한 예가 없다는 점은 시사하는 바가 크다. 실기(失機)하지 말고 신도시 후보지를 조기에 확정, 공공임대 주택공급을 서둘러야 한다. 지금까지 집값에 직접적인 영향을 미치는 주요 변수들을 분석해 봤다. 금리·경기흐름·수요와 공급·교육여건의 4대 변수 모두 불안 요소를 내포하고 있다. 앞으로 미국경제 동향과 통화정책 그리고 이사철 성수기 여부에 따라 약간의 등락을 하겠지만, 내년 상반기까지는 부동산 상승세가 지속될 것으로 보인다. 추석 이후 비수기 진입과 정부 대책에도 불구하고 서울 등 수도권 집값이 하락 반전하지 않고 급매물도 쏟아지지 않는 현상을 주목할 필요가 있다. 그러나 단기 급등에 따른 부담과 정부의 고강도 대책 그리고 점진적인 공급물량 증가와 경기 불확실성에 따라 과거와 같은 큰폭의 가격상승은 기대하기 어렵다. 소득격차와 주거 선호도에 따라 지역별·평형별·주거유형별로 집값 차별화가 더욱 심화될 것이다. 그렇다면 주택의 매입과 매도시기는 재테크 차원에서 언제가 좋을까? 매입시기는 강남의 학군 이전수요가 시작되는 10월 중순∼11월 말까지, 매도시기는 강북지역과 수도권의 이사철이 끝나는 내년 2월∼3월께가 경험적으로 유리해 보인다. 강남의 매매가가 오르는 것을 보고 강북의 매도자는 일반매수세가 몰리는 끝물에 파는 것이 수익률을 높일 수 있다는 말이다. 만약 이사철이 임박한 시점에 가격 하락폭이 크지 않고 매물이 많지 않다면 매입 수요자는 한 발 서두를 필요가 있고, 고가 매도 희망자는 한 발 뒤로 빼는 것도 좋은 전략이 될 것이다. 그리고 전세 움직임이 매매보다 한 템포 빠른 점을 눈치챈다면 전세매물과 전세가격 동향을 사전에 점검하는 일도 놓치지 말아야 한다. 전세가 동나면서 전세매물 찾기가 하늘의 별따기만큼 어려워진다면 매매가 상승의 전조가 될 가능성이 높기 때문이다.