“서울 전셋집 구입은 2분기에”

전문가들은 “전세매물이 쏟아져 일시적으로 공급과잉을 빚는 새 아파트 밀집지역을 눈여겨보라”고 충고했다.

올해 서울과 대전에서 싼 아파트 전셋집을 구하려면 2분기(4∼6월)가 가장 유리할 것 같다. 경기도와 부산은 4분기(10∼12월), 인천은 3분기(7∼9월)를 노려볼 만하다. 입주 예정 아파트가 몰려 있어 집주인들이 잔금을 치르기 위해 시세보다 싸게 전세매물을 내놓을 가능성이 크기 때문이다. 다만 새 아파트에 전세를 들 때는 분양권에 가압류가 설정돼 있는지 여부를 확인해야 뒤탈이 없다.

일시적 공급과잉 지역에 주목 중앙일보조인스랜드와 부동산114에 따르면 올해 전국 아파트 입주 예정물량은 29만4백3가구로 지난해의 26만6천98가구보다 9.2%가량 늘어날 것으로 집계됐다. 올해는 이사수요가 많은 짝수해인데다 정부의 보유세 강화조치로 매매보다 전세를 찾는 사람도 적지 않아 불안요인은 잠재해 있다. 하지만 모기지론 도입으로 전세를 살고 있는 사람들이 매매 수요로 돌아설 가능성이 있어 하락요인도 없지 않다. 이처럼 전세시장에서 하락과 상승 변수가 병존해 섣불리 예단하기 힘들다. 다만 크게 오르거나 빠질 요인은 없다는 게 전문가들의 대체적인 시각이다. 전세금은 정책과 거시적인 변수보다는 지역적인 수급요인이 더 크게 좌우할 것이라는 전망이다. 김선덕 건설산업전략연구소 소장은 “전세 수요자들은 전세매물이 쏟아져 일시적으로 공급과잉을 빚는 새 아파트 밀집 지역을 눈여겨볼 필요가 있다”고 말했다. 서울 지역의 경우 2분기에 전체의 35.5%인 1만8천7백72가구가 입주를 대기하고 있다. 분기별로 보면 가장 많은 물량이다. 대전도 올해 전체 입주물량의 42%인 2천8백39가구가 2분기에 몰려 있다. 다만 경기도와 부산은 4분기에 각각 4만2천9백53가구, 1만3천75가구가 몰려 있는 등 지역별로 다소 차이가 있다. 인천은 3분기에 7천4백82가구로 가장 많다.

대출 많이 받은 집 조심해야 투자개발회사인 지오시앤디 곽창석 사장은 “전셋집을 싸게 구하려면 입주 전 해당 중개업소에 미리 예약해 두는 것도 좋은 방법”이라고 조언했다. 대개 32평형 기준으로 입주 예정 아파트는 기존 시세에 비해 5백만∼2천만원 정도 싸다. 특히 4월부터는 매매시장이 비수기로 접어들어 잔금을 치르기 위해 세를 놓는 집주인들이 더욱 늘어날 수 있다. 경기도 화성시 태안읍의 윤행만 공인중개사는 “주로 실수요자보다 투자자들이 많은 지역에서 전세 매물이 많은 편”이라며 “학군 등에 큰 신경을 쓰지 않는 수요자라면 이들 지역을 노려볼 만하다”고 말했다. 전세 품귀 현상이 빚어졌던 지난 2001년만 해도 입주예정 아파트에 전세를 예약하려면 1백만∼3백만원 정도 예치금이 필요했지만 요즘은 돈이 없어도 가능하다. 전세시장이 성수기 때는 입주일이 다가올수록 시세가 오른다. 하지만 비수기 때에는 입주 직전에 더 값이 빠지는 경우가 적지 않다. 입주 예정 아파트 전세는 계절적으로 성수기인지, 비수기인지 여부를 체크하면 보다 싸게 구할 수 있는 셈이다. 새 아파트는 등기부등본이 없어 전세 계약을 할 때 조심해야 한다. 일단 분양계약서와 실제 소유주가 일치하는지부터 확인해야 한다. 대부분 새 아파트는 전입신고와 이사를 하면 대항력을 갖춰 전세 보증금을 지킬 수 있다. 현행 주택임대차보호법은 미등기 주택도 보호를 하고 있기 때문이다. 확정일자보다는 대항력을 갖추는 게 더 중요하다는 점도 알아야 한다. 확정일자의 효력은 대항력을 전제로 하기 때문이다. 대항력만 갖추면 나중에 경매에 부쳐지더라도 낙찰자에게 전세금 반환을 요구할 수 있다. 다만 분양권에 선순위 가압류가 있을 경우 문제가 좀 복잡해진다. 세입자가 전입신고와 이사를 하고 확정일자를 받아도 전세금을 날릴 가능성이 있기 때문이다. 대항력을 갖춘 상태에서 확정일자를 받으면 채권이 물권으로 바뀌지만 선순위 가압류와는 같은 순위여서 우선 배당을 주장할 수 없다. 나중에 경매에 부쳐질 경우 배당금을 나눠 갖게 된다는 얘기다. 전세금과 가압류 금액이 너무 많을 경우 위험하다. 또 미등기 주택은 소액임차인의 최우선 변제 대상에서 제외된다. 최우선 변제 대상과 금액은 서울·경기·인천 4천만원(한도 1천6백만원), 광역시 3천5백만원(한도 1천4백만원), 그밖의 지역 3천만원(한도 1천2백만원)으로 돼 있다. 그러나 이는 등기주택에만 해당될 뿐 새 아파트 같은 미등기 주택에 제외된다는 점을 명심해야 한다. 신규분양 아파트는 주택업체가 은행을 끼고 분양계약자에게 중도금과 잔금대출을 알선해 주는 경우가 적지 않다. 이 경우 업체는 은행에 준공 뒤 1순위 근저당권을 설정할 수 있거나 세입자가 없다는 내용의 확약서를 써준다. 이는 집주인(채무자)과 은행(채권자) 사이의 문제일 뿐 세입자의 권리와는 관계가 없다. 대출금이 많을 경우 전세보증금으로 대출금을 일부라도 갚겠다는 조건으로 계약하는 게 안전하다. 전세를 구할 땐 대출이 많은 집은 가급적 피하는 게 좋다. 전세금과 대출금을 더해 매매가의 70% 이상 되는 매물은 조심해야 한다.